北京楼市该拿什么来拯救你

策略研究|北京楼市，该拿什么来拯救你？——二手房挤压系数持续提升下背景下的救市与破局北京楼市从不缺少话题，可今年主要以“寒冷”为主，具体表现为：=、今年以来，成交量趋势同⽐下滑严重，新房和⼆⼿房开始互相挤压。WXW救市之后，北京楼市出现回暖迹象，但⼏乎稍纵即逝。X、截⾄⽬前，北京⼟地成交创下Xo=W年以来同期新低。北京海开，朝开，通开等地⽅城投都开始采⽤合作开发模式，⽽⺠企基本⽆意愿或⽆⼒参与⼟拍。é、对于类似上海的ï改é或者郊区放开限购等更⼤⼒度的政策刺激仍然京⼆⼿房市场虽有成交提升，但难⾔回暖，市场活⼒能否维持仍有待商榷。⾯对如此局⾯，该如何破局？救市并不容易从œéo开始吹⻛，到ï=”开始期待，北京终于在WXW祭出雷霆之策：=、最低⾸付⽐例降到Xo%，针对⾸套房。X、商业房贷利率，从é.‰ï%降到é.ï%。然⽽，政策的效果却差强⼈意。对⽐以往的救市的市场表现，我们不难发现，以往的救市举措出台，北京楼市活跃度和成交迅速回升，价格也会获得上涨，进⽽推动市场情绪⾼涨。即使之后救市措施退出，成交量也不会明显回落，甚⾄会继续升温和放量。⽽这次北京救市，楼市成交量仅随着政策落地后⼩幅放量，短暂抬升后⼜很快回到政策出台之前的⽔平。由此说明，在居⺠端和企业端在去债务杠杆以及失业率⾼企的背景下，北京楼市只是全国楼市的⼀个缩影，依然在底部区间徘徊，同时也处在缓慢寻底的过程中。北京商品住宅新房成交套数⾛势0

2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1-7⽉

60.036.337.936.320.00.0-20.0-40.0-60.0-80.0() 北京商品住宅新房成交⾯积⾛势

60.02.32.341.539.020.00.0-20.0-40.0-60.002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1-7⽉

-80.0() 表：#$%&-#$#)年北京商品住宅新房成交套数和成交⾯积⾛势数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库以北京新房市场成交量为例，XoXœ年=-”⽉北京新房成交套数和成交⾯积分别为XWœéœ套和éo].ï”万⽅，同⽐减少ï‰.”%和ï].]%。究其原因，算下降，同时⽬前北京的新房区位和总价与购房者的需求存在⼀定程度的错近两年⼟地成交量⼤幅下滑和开⼯量的减少，新房供应量明显降低。2024年4-6⽉⼀线城市⼆⼿房挤压系数4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉0京 海 州 数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库根据安居客研究院最新监测数据，XoXœœW系数平均为o.ïX，与”⽉持平（性越强，即⼆⼿房对新房的挤压效应越强。北京不仅低于全国均值，相对于上海、深圳和⼴州，北京的⼆⼿房挤压系数也是最低的。⼀⼆⼿挤压加剧纵观XoXé年=⽉到XoXœ年的W⽉，北京⼆⼿房热度占⽐从最低”‰.‰%（é年ï⽉提升到最⾼]W.=X（œ年=⽉房的冲击⼒越来越强，新房项⽬的需求越来越容易受到⼆⼿房的分流。北京⼆⼿房找房热度⽉度占⽐与环⽐⾛势

⽐ 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库

80.0084.1484.1486.1285.0984.7483.2283.4982.9682.3081.1279.9380.2382.5681.3781.7240.0020.000.00-20.00-40.00从过往成交情况来看，Xo=W—XoX=年北京⼆⼿房成交量占⽐在X”%—œoXoXX—XoXœXoXœ达”=.ïœ%。⽆论从历史成交数据还是近期的线上找房热度情况来看，⼆⼿房XoXœ0.00

2016—2024年北京商品住宅新房和⼆⼿房成交量占⽐38.7438.7427.8831.7835.7739.8438.9227.5535.1728.362016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年⽐

1-6⽉数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库楼市存量博弈的特征之⼀是，只有降价才能促销。通过梳理发现，今年截⾄热度排序楼盘名称区域板块品牌是否有特价房或打折促销1热度排序楼盘名称区域板块品牌是否有特价房或打折促销1万科东庐通州运河核⼼区万科集团有2北京城建·国誉燕园昌平昌平城区北京城建有3建发·观堂府昌平昌平城区建发房产有4住总如院⼤兴采育住总地产否5梧桐星宸昌平朱⾟庄越秀地产否6⾦茂·北京国际社区顺义顺义城中国⾦茂有7⻰湖·御湖境顺义顺义城⻰湖地产有8北京城建·星誉BEIJING顺义顺义城北京城建有9⾦融街武夷·融御通州政务区⾦融街否10北京城建·国誉朝华通州运河核⼼区北京城建有后续如何破局

资料来源：安居客研究院综合整理Xo武汉、佛⼭、沈阳等核⼼⼆线城市，以及⾦华、驻⻢店、克拉玛依等三四线城市，都在通过购房落⼾、优化积分落⼾政策，以及放宽居住和就业落⼾条件等⽅式吸引更多新市⺠。截⾄⽬前