房地产市场及房地产金融运行-2024Q3房地产金融

目录一、房产市行形势析 1（一）70大中市的二住房全部下跌 1（二）建商宅销售幅持窄 2（三）房市增供给模降大 3（四）地产景气指触底升 3（五）地市需两端表现迷 4（六）线城宅库存化压大 5（七）房租格水平幅下降 6（八）金资率普遍幅下降 6二、房产金势分析 7（一）套住款利率可低至2.95 7（二）人住款余额在继降 8（三）民购使用财杠杆有所提高 9（四）人住款的平放款稳定在周左右 10（五）地产企业到资金降幅较大 11（六）地产贷款余的同速继续持正长 12（七）企境信用债行规同比大下降 12三、房产政力促进地产止跌回稳 13（一）地产背景 13（二）中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”......................................................15（三）地产效果分析 17四、房产市要风险况分析 18（一）企债约蔓延头减缓 18（二）地产存有待速推进 18五、房产市房地产融运势判断 20附件：关指明 22一、房地产市场运行形势分析（一）70个大中城市的二手住房价格全部下跌70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，202470个大中城市的新建商品住宅销售价格较2023年末累计下降1右上图年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在持续下行；其中，20249月，700.7%0.9%9月，706.1%9.0%。分城市层级来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅销售价格累计1右上图4.8%7.0%（1图7.0%（1右下图。图1 70个大中城市房价走势（月度环比资料来源：国家统计局。注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北4南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、35个城市。2024年9月，新建商品住宅价格环比下降的城市数量为66个，同比下降的城市数量为68个；二手住宅销售价格环比下降和同比下降的城市数量均为70个，702210%。总体来看，2024年前三季度，70个大中城市的住房价格普遍下跌。（二）新建商品住宅销售降幅持续收窄从新建商品住宅销售情况来看，2024年前三季度，全国新建商品住宅的销5.8819.2%6.0224.0（2。总体来看，2024商品住宅销售呈现边际改善态势。图2 商品住宅销售情况（季度资料来源：国家统计局。（三）住房市场新增供给规模降幅较大从住宅投资数据来看，20245.97万10（3左图4.0722.4%142.6923.9%（3。总体来看，2024年前三季度商品住宅开发投资完成图3 商品住宅供给情况（季度资料来源：国家统计局。（四）房地产开发景气指数触底回升（1来202393.362024491.85的历2024年9月国房景气指数已回升至92.4（见图4202292520245月开始持续回升。1全国房地产开发景气指数（遵循经济周期波动的理论，以景气循10095105度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。图4 房地产市场景气程度情况（月度资料来源：国家统计局。（五）土地市场供需两端均表现低迷2024年前三季度，百城住宅类土地供应面积为1.17亿平方米，同比下降25.0%16.2%9509亿元，5左图20243381宗土地未能成交26.2%4.5%2023年同期略有（5右图20242.3324.6%222024363618（）-36（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。图5 100大中城市土地交易情况（季度资料来源：Wind。（六）三线城市住宅库存去化压力较大从全国数据来看，2024年前三季度新建商品住房市场销售形势仍然较弱，19.2%；全国待售商品住宅面积33.77亿平方米，20.8%12202324.6202445.4存去化周期在第二季度下降之后再次上升。分城市层级来看，202415.135.685.5个月，库存去化压力较大（6图6 各城市房地产库存去化情况（3周移动平均资料来源：根据统计计算。注：图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括杭州、南京、青岛、苏州、厦门、福州，三线城市包括莆田、舟山。3（七）住房租金价格水平小幅下降50年前三季度一线城1.1%；28个二线城市的平均住房租金水平累计1.1181.0（76～8月住房租赁的传统旺季，住房8图7 贝壳50城住房租金指数（月度，定基2018年月资料来源：贝壳研究院。注：50个城市的住房租金价格指数统计按照一二三线城市划分，一线城市428个城市；三线城市指常州、东莞、佛山、惠州、嘉兴、廊坊、洛个城市。（八）租金资本化率普遍小幅下降年，可以较好地用于刻画房价泡沫程度。这一概念与租售比类似，但更加直观。2024年第三季度末，4202355.255.0年（8上图；二线热点城市的平均租金资本化率由202349.948.5202347.646.7年（8左下图；三线城市的平均202341.038.9年（8右下图体来看，由于住房租金价格水平下降幅度小于房价下降幅度，2024样本城市的租金资本化率普遍小幅下降，租金收益率略有上升。图8 租金资本化率走势（月度资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、二、房地产金融形势分析（一）首套住房贷款利率已可低至2.95%从50城个人住房贷款的平均利率水平来看，2024年第三季度末，全国首套3.24（LPR61个基点2023年末下降了64103.62（LPR23个基点20380（95LPR2024272510202438202316个基点。图9 个人住房贷款平均利率走资料来源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。注：个贷利率统计的50个城市包括北京、常州、成都、大连、东莞、佛山、（二）个人住房贷款余额仍在继续下降2024年第三37.5614.8%（10左图。从个人住房贷款余额同比增速来看，2024年前三季度个人住房贷款余额同比增速分别为-1.90%-2.10%（住房贷款20241712023212519.5%（10右图。2021万亿元相比，个人住房贷款余额规模已经缩水1.38万亿元；款月度平均增量也仅为2021年月度平均增量的三分之一左右。图10 个人住房贷款余额及居民新增中长期贷款情资料来源：中国人民银行。（三）居民购房时使用财务杠杆水平有所提高我们计算了一线城市和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（LoantoluT与个人住房贷款违则银行等金融机构面临的风险较小。2024年第三季度末，一线城市中北京的平均新增二手住房贷款价值比为（左上图68（右上图66%，合肥的平均新增二手住房贷款价值比为（左下图3成左右（右下图20242024升，而总量增量却在下降，说明购房举债人数在下降。图一线和部分二线城市新增二手住房贷款价值比资料来源：贝壳研究院。注：样本城市LTV数值的计算过程中剔除全款购房交易数据。（四）个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右从个人住房贷款放款周期情况来看，202428193429天（12图12 个人住房贷款平均放款周资料来源：贝壳研究院。庆、西安、南京、合肥、成都、佛山、东莞。（五）房地产开发企业到位资金规模降幅较大从国家统计局公布的房地产开发企业到位资金情况来看，2024年前三季度7.8920.0%1.15292.879.12.361.134.9（13。图13 房地产开发企业到位资金情资料来源：国家统计局。总体来看，2024（房地产开发贷）6.2%，是收缩程度最低的房企资金来源渠道。（六）房地产开发贷款余额的同比增速继续保持正增长从中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，202413.795.4%（120241.7%、2.8%、2.7%融资协调机制加速推进落实，2024资金支持。图14 房地产开发贷余额情况（季度资料来源：中国人民银行。（七）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降2024（不包括资产证券化产品的发行规模为28692014（见15左图1.8720234.35%44.552.3%2.4%（15右图。从存量情况来看，20241234.620238.4%规模也在下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。图15 房企境内、境外信用债发行情况（季度资料来源：Wind。三、房地产政策着力促进房地产市场止跌回稳（一）房地产新政背景房地产市场下跌情况分析2021房地产市场整体上呈现持续下跌的态势。从房地产市场销售数据来看，20247.036.89202146.1%48.9%5.886.02202149.1%50.6%2021从房价数据来看，20219月，7020249月，我国70（18.317.6（17.6（17.5（17.2（16.516.1（15.8（15.7（15.110202115（26.5（-21.7、哈尔滨（21.4、武汉（21.4、泉州（21.4、唐山（21.221.1（20.9（20.2%（20.110个城市的二202120%。7.875.97202130.1%29.7%2021年相比，我国房地产投资规模下降了三成左右。从房地产市场新开工数据来看，2024年前三季度全国房屋新开工面积5.614.07202163.4%64.1%，下跌幅度明显。20242.33万亿元，较2021年同期下降了56.6%。从市场预期来看，国房景气指数从2021年2月阶段性峰值的101.43开始逐2024920229房地产行业景气程度持续较弱。房地产市场持续下跌原因分析（尤其是期房销售规模2015202120222931996～20201.3922022021～20230.76人口年均仅增加1016万人，城镇化率明显放缓，住房市场新增需求下降。第三，结婚登记人口大幅下降。2023768.22013年峰值1346.943.0%2024474.7202316.6%。新婚青年是我国住房市场主要的刚年我国人均居41.76平方米（38.646.8平方米1.2（1.061.43间、劳动投入的增长和全要素生产率（主要来源于技术进步与生产效率的改进GDP比重的前（二）中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”房地产市场的持续下跌，已经成为拖累我国经济增长的重要因素。鉴于此，202492692910策；2024101610015（2515LPR-30LPR-30（LPR-30个基点50361260%励。第四，将经营性物业贷款和“金融16用期限从2024年底延长到2026使用经营性物业贷款偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券政策以及支20242026年底。第五，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，加大房地产“白名单”项目贷款投放力度。模增加至4万亿元。（三）房地产新政效果分析20249月底以来，在一系列房地产政策的推动下，房地产市场明显企稳月份全国新建商品0.96.7%4.5%50%个省份新建商品房网签成交量同比增长，20个省份二手房网签成交量同比增长。但是，鉴于“5·173个月左右，而且导（失）并未有明显改善，当前房地产新政的效果能否持续还有待观察。四、房地产市场主要风险情况分析（一）房企债券违约蔓延势头减缓2024559.8%52.4%；违约规模（违约日债券余额）580.935.7%，占境内债券市场违约75.3%24家发行主体。其中，仅天建地产、迪马实业2家为新增首次违约主体，其余房企均为2024年以前已违约主体。202423（违约日债券余额24.1%92.2%18均为2024年以前已违约主体。总体来看，2024违约快速蔓延的势头减缓，行业信用风险在收敛。（二）房地产去库存有待加速推进2021产库存高企，去化压力较大。为推动房地产市场库存水平下降，20244府通过地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住（3000亿元）鼓励银行业金融机构向存量房收购主体发放贷款，财政部也支持36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气3618（不含（包括竣工和收回效需求，促进房地产去库存。有下降，但是去化周期依然较长，房地产去库存有待加速推进。20247.3213.4%30.8个月（待售商品房面积/月均销售面积20.8%21.7个月（待售商品住宅面积新建商品住宅现