纪明欣、天津万安建创置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

/纪明欣、天津万安建创置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2021.09.08【案件字号】(2021)津01民终3796号【审理程序】二审【审理法官】王路张莹姚琦【审理法官】王路张莹姚琦【文书类型】判决书【当事人】纪明欣;天津万安建创置业有限公司【当事人】纪明欣天津万安建创置业有限公司【当事人-个人】纪明欣【当事人-公司】天津万安建创置业有限公司【代理律师/律所】于文庆天津长丰律师事务所【代理律师/律所】于文庆天津长丰律师事务所【代理律师】于文庆【代理律所】天津长丰律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】纪明欣【被告】天津万安建创置业有限公司【本院观点】本案的争议焦点为：被上诉人是否作出过涉案项目配备新华或耀华九年一贯制学校的承诺及被上诉人是否存在违约行为。【权责关键词】无效合同诚实信用原则证据不足证据交换关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否作出过涉案项目配备新华或耀华九年一贯制学校的承诺及被上诉人是否存在违约行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人诉请被上诉人承担违约赔偿责任，其应举证证明被上诉人存在违约行为、其损失的具体情况及违约行为与损失之间存在因果关系。 首先，关于万安建创公司是否存在违约行为。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中并未就涉案项目内配备耀华或新华九年一贯制学校进行明确约定，上诉人主张被上诉人在合同之外作出过涉诉小区内配备耀华或新华九年一贯制学校的说明和允诺，但其提供的证据不足以证明被上诉人曾通过广告、宣传资料等方式向上诉人明确作出过该小区必定配备新华或耀华九年一贯制学校的说明和允诺。其一，关于万科公司Vcity公众号的宣传，该公众号中《万科翡翠系天津首作“翡翠大道”即将开篇》中仅出现“九年一贯制小学”字样，并未明确指出该学校位置在地块内还是地块外，也未明确是否系其引进，更未直接宣传是新华或耀华的九年一贯制学校。而南站九年一贯制学校规划获批在该宣传之前，且涉案项目亦在该学校的辐射范围内。其二，关于销售人员销售过程中是否有承诺新华、耀华九年一贯制学校的事实，上诉人提供了与销售人员的聊天记录拟证明销售人员在销售过程中承诺会配备新华或耀华九年一贯制学校，一方面，该允诺本身并非确定的承诺，大多是“在谈”“有可能”“如果”“一旦”“预计”“尽量引进”等字眼，未明确表明涉案项目一定会配备新华或耀华九年一贯制学校；另一方面，作出该承诺的大都是第三方销售公司的销售人员，而根据行政处罚调查过程中第三方销售人员的陈述，第三方销售公司只是将客户带领到售楼处，具体的销售讲解工作及签订合同事宜，第三方销售人员并不参与，现并无证据证明万安建创公司的销售人员在楼盘讲解过程中及签订合同环节明确做出了配备新华或耀华九年一贯制学校的承诺。其三，上诉人举证的天津南站生活圈、房wifi新房服务平台等媒体、第三方网站及部分房产中介所发的微信朋友圈对涉案项目的宣传中有部分涉及到新华或耀华学校，引进九年一贯制学校等内容，但以上宣传均非万安建创公司作出，现有证据也不足以证明以上内容的发布经过万安建创公司的审核或授权。综上，虽上诉人提供了较多证据拟证明万安建创公司做出过涉案项目配备新华或耀华九年一贯制学校的允诺，但以上证据尚不足以认定万安建创公司在销售过程中明确作出过该承诺。 其次，关于涉案项目是否对房屋价格存在影响问题。在上诉人已签署《教育设施不确定告知书》的情形下，如学区系影响上诉人购买该房屋的重要因素，上诉人应与开发商对此进行特别约定；上诉人亦未提供充足证据证明学区为唯一或直接影响其购房的关键因素及对房屋价格的确定有重大影响。另，上诉人提供了涉案项目的申报价信息，拟证明学区承诺未兑现导致涉案项目房价大幅下降，但房价下降受多方因素影响，上诉人未举证证明系因学区因素导致房价下降，且从调取的翡翠北苑的申报价来看，2021年的申报价较翡翠南苑2020年的申报价又有了一定程度的上涨，故不能证明房价波动系由学区因素导致。因此，上诉人虽主张房屋贬值损失赔偿，但并未对其实际损失情况及该损失与其主张的学区因素之间的因果关系进行充分举证。 就本案的案由和法律适用问题，上诉人主张被上诉人作出涉案项目内规划有“九年一贯制”学校的虚假承诺，给上诉人造成损失，认为本案的案由应增加缔约过失责任纠纷，应同时适用有关缔约过失责任纠纷的法律规定处理本案。缔约过失责任是当事人违反先合同义务应依法承担的民事责任。根据规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚信原则的行为。如前所述，被上诉人并未作出过涉案项目配备新华或耀华九年一贯制学校的承诺。也即，被上诉人不存在因违反先合同义务而应承担缔约过失责任的行为，一审法院按照商品房预售合同纠纷审理本案，并无不当。上诉人的该项上诉主张，不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人纪明欣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7270.7元，由上诉人纪明欣负担。 本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2217:21:54【一审法院查明】一审法院认定事实：原告(乙方)与被告(甲方)于2018年7月15日签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的坐落于天津市西青区配建7-44号楼-1-1202号商品房，用途为住宅房屋建筑面积89.64平米房款共计2550527元。该合同附件六：补充协议第1条约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。补充协议第30条第(2)项约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍仅为买受人提供参考信息不构成出卖人的承诺”。前述内容字体均加黑并标注下划线。 合同签订后，原告于2020年9月28日接收房屋。 2020年4月8日，西青区教育局出具《情况说明》，明确涉诉小区属西青区张家窝镇学区片，该小区适龄儿童入学应具有西青区张家窝镇户籍或符合条件的居住证持有人随迁子女(需持五证提前一年预约登记)，可就近到张家窝镇公办祥和小学报名入学，也可到镇域内民办学校报名入学，如南站九年一贯制学校、逸阳文思小学。 原告主张在购房过程中，被告向原告承诺案涉楼房项目内教育用地引进耀华或新华九年一贯制中小学，但目前实际项目并没有如被告承诺，被告售楼处沙盘展示南站科技商务区未覆盖被告楼盘地块。被告表示销售房屋过程中没有向原告进行此类承诺。【一审法院认为】一审法院认为，本案双方的争议焦点为：万安建创公司是否作出了涉诉小区规划范围内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的承诺。教育设施规划建设、学区的划分属于政府相关主管部门的职责范围，房地产开发商不能左右当地政府的规划。购买学区房，不能盲目根据广告、宣传，首先应了解相关政策，如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任，将广告明示的事项写入合同中。纪明欣与万安建创公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在补充协议第1条约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。然合同中并未有配备耀华或新华九年一贯制中小学校的约定。 原告提供的证据不足以证实被告作出相应具体承诺，故一审法院对原告之主张不予采信。现原告以被告存在涉诉小区内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的宣传承诺事项未兑现为由要求被告赔偿损失，但被告对此不予认可，原告提交的证据不足以证实其主张的上述因素对其签订合同购买房屋产生重大影响，为唯一或直接影响其决定是否购买的关键因素，且即使是为学区房而出资购买涉诉房产，因决定房屋价格的因素很多包括小区环境、小区内配套、周边的公共资源等，纪明欣也不能证明对此宣传支付了高额的对价。故纪明欣的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回纪明欣的诉讼请求。案件受理费3675.35元，由纪明欣负担(已收讫)。【二审上诉人诉称】纪明欣上诉请求：1.撤销一审判决改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.一审法院确定案由不全面，本案应为商品房预售合同纠纷和缔约过失责任纠纷。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》的规定同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。涉案商品房买卖合同订立过程中，被上诉人的官方公众号和销售人员均违背了诚实信用原则，向上诉人提供涉案项目内规划有“九年一贯制”学校的虚假情况，给上诉人造成损失，故本案的法律关系应同时包括缔约过失责任纠纷。2.本案的争议焦点为被上诉人是否做出了涉案小区规划范围内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的承诺，一审判决对该事实未予认定。上诉人提交的证据可以证明被上诉人在售楼过程中曾做过这样的宣传，但一审判决认为上诉人的证据不足以证实该事实，不合理地加重了上诉人的举证责任。3.在一审判决认定的事实中，大部分内容为被上诉人基于优势地位提供的格式条款，而该格式条款对双方之间的权利义务极不公平，损害了上诉人的合法权益。被上诉人在售楼过程中重点宣传耀华或新华九年一贯制中小学校，对合同的订立和房屋价格有重大影响，吸引上诉人签订涉案房屋买卖合同，而在签订合同时制定上述宣传内容不作为双方权利义务的格式条款，对上诉人极不公平，且违反相关司法解释的规定，况且被上诉人未举证证明在签约过程中对上诉人尽到了提示或说明义务，故合同的相关条款不成为合同内容。4.被上诉人在一审提交的《教育设施不确定信息告知书》与本案的争议事实没有关联性，不能作为事实认定的依据。5.一审判决适用法律错误。本案争议焦点涉及我国法律、司法解释有关格式条款如何处理、商品房出卖人就相关设施所作的说明和允诺的效力如何认定、缔约过失责任如何承担的规定，一审判决未适用上述规定，导致判决结果没有合理依据。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 综上所述，上诉人纪明欣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：纪明欣、天津万安建创置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书天津市第一中级人民法院民事判决书(2021)津01民终3796号当事人上诉人(一审原告)：纪明欣。被上诉人(一审被告)：天津万安建创置业有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇柳口路与利丰道交口东北侧天安创新科技产业园二区3-3-301-4。法定代表人：马超，总经理。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。审理经过上诉人纪明欣因与被上诉人天津万安建创置业有限公司(以下简称万安建创公司)商品房预售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院(2020)津0111民初12647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。二审上诉人诉称纪明欣上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.一审法院确定案由不全面，本案应为商品房预售合同纠纷和缔约过失责任纠纷。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》的规定,同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。涉案商品房买卖合同订立过程中，被上诉人的官方公众号和销售人员均违背了诚实信用原则，向上诉人提供涉案项目内规划有“九年一贯制”学校的虚假情况，给上诉人造成损失，故本案的法律关系应同时包括缔约过失责任纠纷。2.本案的争议焦点为被上诉人是否做出了涉案小区规划范围内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的承诺，一审判决对该事实未予认定。上诉人提交的证据可以证明被上诉人在售楼过程中曾做过这样的宣传，但一审判决认为上诉人的证据不足以证实该事实，不合理地加重了上诉人的举证责任。3.在一审判决认定的事实中，大部分内容为被上诉人基于优势地位提供的格式条款，而该格式条款对双方之间的权利义务极不公平，损害了上诉人的合法权益。被上诉人在售楼过程中重点宣传耀华或新华九年一贯制中小学校，对合同的订立和房屋价格有重大影响，吸引上诉人签订涉案房屋买卖合同，而在签订合同时制定上述宣传内容不作为双方权利义务的格式条款，对上诉人极不公平，且违反相关司法解释的规定，况且被上诉人未举证证明在签约过程中对上诉人尽到了提示或说明义务，故合同的相关条款不成为合同内容。4.被上诉人在一审提交的《教育设施不确定信息告知书》与本案的争议事实没有关联性，不能作为事实认定的依据。5.一审判决适用法律错误。本案争议焦点涉及我国法律、司法解释有关格式条款如何处理、商品房出卖人就相关设施所作的说明和允诺的效力如何认定、缔约过失责任如何承担的规定，一审判决未适用上述规定，导致判决结果没有合理依据。二审被上诉人辩称万安建创公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.争议事实的认定。本案争议事实为被上诉人是否存在引进新华或者耀华学校的宣传和承诺，以及该承诺是否确定具体。被上诉人的销售人员未作出任何明确主动的承诺，故在该事实不存在的情况下，上诉人关于《教育设施不确定信息告知书》《情况说明》等证据以及事实的异议，以及包括格式条款的抗辩均没有实际意义。2.合同争议条款的效力和法律适用。根据以往的生效判决，涉案合同的争议条款不属于格式条款，更不属于无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对广告的范围有明确的界定，而上诉人的证据大多为所谓销售人员或其他人员的宣传及介绍，该载体明显不符合该司法解释第三条规定的广告的种类，不能视为要约并进而构成合同内容。3.上诉人未提供任何证据证明其有损失发生。原告诉称纪明欣向一审法院起诉请求：1、被告支付原告违约损害赔偿403380元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明一审法院认定事实：原告(乙方)与被告(甲方)于2018年7月15日签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的坐落于天津市西青区,配建7-44号楼-1-1202号商品房，用途为住宅,房屋建筑面积89.64平米,房款共计2550527元。该合同附件六：补充协议第1条约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准,凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。补充协议第30条第(2)项约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍,仅为买受人提供参考信息,不构成出卖人的承诺”。前述内容字体均加黑并标注下划线。合同签订后，原告于2020年9月28日接收房屋。2020年4月8日，西青区教育局出具《情况说明》，明确涉诉小区属西青区张家窝镇学区片，该小区适龄儿童入学应具有西青区张家窝镇户籍或符合条件的居住证持有人随迁子女(需持五证提前一年预约登记)，可就近到张家窝镇公办祥和小学报名入学，也可到镇域内民办学校报名入学，如南站九年一贯制学校、逸阳文思小学。原告主张在购房过程中，被告向原告承诺案涉楼房项目内教育用地引进耀华或新华九年一贯制中小学，但目前实际项目并没有如被告承诺，被告售楼处沙盘展示南站科技商务区未覆盖被告楼盘地块。被告表示销售房屋过程中没有向原告进行此类承诺。一审法院认为一审法院认为，本案双方的争议焦点为：万安建创公司是否作出了涉诉小区规划范围内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的承诺。教育设施规划建设、学区的划分属于政府相关主管部门的职责范围，房地产开发商不能左右当地政府的规划。购买学区房，不能盲目根据广告、宣传，首先应了解相关政策，如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任，将广告明示的事项写入合同中。纪明欣与万安建创公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在补充协议第1条约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准,凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。然合同中并未有配备耀华或新华九年一贯制中小学校的约定。原告提供的证据不足以证实被告作出相应具体承诺，故一审法院对原告之主张不予采信。现原告以被告存在涉诉小区内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的宣传承诺事项未兑现为由要求被告赔偿损失，但被告对此不予认可，原告提交的证据不足以证实其主张的上述因素对其签订合同购买房屋产生重大影响，为唯一或直接影响其决定是否购买的关键因素，且即使是为学区房而出资购买涉诉房产，因决定房屋价格的因素很多包括小区环境、小区内配套、周边的公共资源等，纪明欣也不能证明对此宣传支付了高额的对价。故纪明欣的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回纪明欣的诉讼请求。案件受理费3675.35元，由纪明欣负担(已收讫)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：另案上诉人孔超与被上诉人销售人员杨曜骏的微信聊天记录截图，用以证明被上诉人在售楼过程中存在在涉案项目配备耀华或新华“九年一贯制”学校的承诺。经质证，被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据不能实现其主张的证明目的，本院不予采信。被上诉人提交天津市西青区市场监督管理局于2021年7月19日重新作出的编号津青市监执一罚字［xxx］xxx号《天津市西青区市场监督管理局行政处罚决定书》，该处罚决定书载明：“结合调查结果认定，无证据证明当事人在该项目的宣传中存在入驻耀华、新华等名校的宣传行为。”执法人员通过对销售人员的询问调查查明：“销售人员齐楠、张策、曹晖三人称未曾向业主提及耀华或新华九年一贯的学校，刘洪利、贾奎秋、王子懿三人在口述介绍该项目的教育配套设施过程中，有九年一贯制学校，并介绍可能是耀华、新华等名校入驻等情况，并不确定是哪一所，并且他们第三方销售人员只是将有意向购买商品房的客户带领至售楼处，然后由售楼处的万科自有销售人员对项目的具体情况进行讲解和最终的签订合同事宜，第三方销售人员不参与客户到售楼处后的其他事项。”上诉人质证认为，认可该证据的真实性、合法性，不认可关联性；上诉人已对该决定书提起复议，该决定书尚未生效；决定书认定的被上诉人不存在新华或耀华九年一贯制学校的虚假宣传没有事实依据，而且决定书也认定了被上诉人就教育资源存在虚假宣传。就该证据，本院认定如下：对于处罚决定书的真实性本院予以确认，对于调查的过程及认定的事实予以参考。二审中，就案涉项目翡翠南苑及邻近项目翡翠北苑的申报价变动情况，上诉人向本院申请调查令，本院予以准许，上诉人至天津市住房和城乡建设委员会调取了两个项目的申报价信息，以证明在涉案项目确定无法配备新华或耀华九年一贯制学校后价格出现较大幅度下降，给上诉人造成了巨大的损失。被上诉人质证认为，认可该证据的真实性，但不认可证明目的，房屋价格浮动系市场因素导致，与上诉人主张的虚假宣传没有任何关系。就该证据，本院认定如下：总体看，案涉项目的申报价自2018年至2020年呈下行趋势，翡翠北苑2020年的申报价较翡翠南苑2018年的申报价呈现一定程度的下滑，但2021年的申报价较2020年又出现一定程度的上涨。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否作出过涉案项目配备新华或耀华九年一贯制学校的承诺及被上诉人是否存在违约行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人诉请被上诉人承担违约赔偿责任，其应举证证明被上诉人存在违约行为、其损失的具体情况及违约行为与损失之间存在因果关系。首先，关于万安建创公司是否存在违约行为。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中并未就涉案项目内配备耀华或新华九年一贯制学校进行明确约定，上诉人主张被上诉人在合同之外作出过涉诉小区内配备耀华或新华九年一贯制学校的说明和允诺，但其提供的证据不足以证明被上诉人曾通过广告、宣传资料等方式向上诉人明确作出过该小区必定配备新华或耀华九年一贯制学校的说明和允诺。其一，关于万科公司Vcity公众号的宣传，该公众号中《万科翡翠系天津首作“翡翠大道”即将开篇》中仅出现“九年一贯制小学”字样，并未明确指出该学校位置在地块内还是地块外，也未明确是否系其引进，更未直接宣传是新华或耀华的九年一贯制学校。而南站九年一贯制学校规划获批在该宣传之前，且涉案项目亦在该学校的辐射范围内。其二，关于销售人员销售过程中是否有承诺新华、耀华九年一贯制学校的事实，上诉人提供了与销售人员的聊天记录拟证明销售人员在销售过程中承诺会配备新华或耀华九年一贯制学校，一方面，该允诺本身并非确定的承诺，大多是“在谈”“有可能”“如果”“一旦”“预计”“尽量引进”等字眼，未明确表明涉案项目一定会配备新华或耀华九年一贯制学校；另一方面，作出该承诺的大都是第三方销售公司的销售人员，而根据行政处罚调查过程中第三方销售人员的陈述，第三方销售公司只是将客户带领到售楼处，具体的销售讲解工作及签订合同事宜，第三方销售人员并不参与，现并无证据证明万安建创公司的销售人员在楼盘讲解过程中及签订合同环节明确做出了配备新华或耀华九年一贯制学校的承诺。其三，上诉人举证的天津南站生活圈、房wifi新房服务平台等媒体、第三方网站及部分房产中介所发的微信朋友圈对涉案项目的宣传中有部分涉及到新华或耀华学校，引进九年一贯制学校等内容，但以上宣传均非万安建创公司作出，现有证据也不足以证明以上内容的发布经过万安建创公司的审核或授权。综上，虽上诉人提供了较多证据拟证明万安建创公司做出过涉案项目配备新华或耀华九年一贯制学校的允诺，但以上证据尚不足以认定万安建创公司在销售过程中明确作出过该承诺。其次，关于涉案项目是否对房屋价格存在影响问题。在上诉人已签署《教育设施不确定告知书》的情形下，如学区系影响上诉人购买该房屋