企业财务会计 课件 第八章 投资性房地产

第八章投资性房地产《财务会计》

第四章存货

［学习目标与要求］通过本章学习，明确投资性房地产的性质及分类，掌握投资性房地产的确认、计价和相关业务的核算，熟悉投资性房地产在成本核算模式下与公允价值模式下的业务核算。掌握固定资产中的房屋及建筑物出租形成投资性房地产相互转换业务核算，掌握无形资产中土地使用权出租形成投资性房地产相互转换业务核算。第一节投资性房地产概述

一、投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物投资性房地产应当能够单独计量和出售。4第二节投资性房地产（二）范围

1.已出租的土地使用权特点：（1）通过出让或转让方式取得土地使用权▲不含以承租方式取得（2）以经营租赁方式租出▲不含以融资租赁方式租出5[例]甲企业将一块土地使用权出租给乙企业，以赚取租金，为期8年；乙企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期4年。

思考：（1）甲企业应将这块土地使用权视为投资性房地产吗？为什么？

（2）这块土地使用权能否作为乙企业的投资性房地产吗？为什么？2.持有并准备增值后转让的土地使用权特点：（1）通过出让或转让方式取得土地使用权（2）等待增值后转让他人

▲不包括闲置的土地63、已出租的建筑物。

特点：（1）拥有产权

（2）以经营租赁方式租出

▲不包含计划出租但未出租的房产。[例]甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期6年。甲企业一开始将租入的门面用于自行经营餐馆。3年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。思考：（1）甲企业可将这两间门面房视为投资性房地产吗？为什么？

（2）这两间门面房能否作为乙企业的投资性房地产吗？为什么？

7[例]甲企业在当地房地产交易中心竟拍取得一块土地使用权。甲企业在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。

思考：（1）甲企业可否将商铺视为投资性房地产吗？为什么？（2）甲企业应在何时才能将商铺视为投资性房地产？下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（2）作为存货的房地产。即房地产开发公司尚未销售的或为销售正在开发的商品房和土地。一、投资性房地产的账务处理（一）投资性房地产核算应设置的会计账户为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量、处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等账户进行核算。投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”账户核算相关的损益。第二节投资性房地产的账务处理9（二）投资性房地产的取得1、外购的投资性房地产（1）购入同时就用于出租或用于资本增值的，按买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计价入账。（2）先购入，自用一段时间再出租或资本增值的，外购时计入“固定资产”或“无形资产”，自租赁开始日转为投资性房地产。102、自行建造的投资性房地产（1）建造完成即用于出租或用于资本增值的，按建造或开发该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出计价入账。（2）建造完成后自用一段时间再出租或资本增值的，建造完成时计入“固定资产”、“无形资产”或“库存商品”，自租赁开始日转为投资性房地产。11（三）投资性房地产的后续计量（一）成本模式

1、外购或自建的投资性房地产达到可使用状态时2、按期提取折旧或摊销时借：投资性房地产贷：银行存款(在建工程)借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）123、取得租金收入时4、发生减值时借：银行存款贷：其他业务收入借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备13（二）公允价值模式1、采用公允价值模式的前提条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2、公允价值模式进行后续计量的会计处理企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。3、投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

14[例]甲企业2007年8月与乙公司签订租赁协议，约定甲企业将即将完工的写字楼租赁给乙公司使用，租赁期10年。当年10月1日，该写字楼完工并开始租赁，写字楼造价为90000000元。由于该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，甲公司决定对该项出租采用公允价值模式进行后续计量。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为92000000元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为89000000元。15（2）2007年12月31日，以公允价值为基础调整其帐面价值借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）

2000000

贷：公允价值变动损益2000000（1）2007年10月1日，写字楼完工并出租借：投资性房地产——写字楼（成本）

90000000

贷：在建工程9000000016（3）2008年12月31日，公允价值发生变动借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）

1000000

贷：公允价值变动损益1000000（4）2009年12月31日，公允价值又发生变动借：公允价值变动损益4000000

贷：投资性房地产—写字楼(公允价值变动)4000000173.投资性房地产后续计量模式的变更1、成本模式（1）投资性房地产转换为自用房地产按该项投资性房地产的账面价值、累计折旧、减值准备分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”。[例]2007年7月末，企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该房地产在转换前采用成本模式核算，截至2007年7月31日，帐面价值为37700000元，其中，原价50000000元，累计已提取折旧12300000元。

借：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧12300000

贷：投资性房地产——厂房50000000

累计折旧1230000018（2）作为存货的房地产转为投资性房地产应按该存货在转换日的价值，借记“投资性房地产”；已计提存货跌价准备的，借记“存货跌价准备”；按存货账面余额，贷记“开发产品”。[例]甲企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议书，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，写字楼的账面余额为450000000元，未提跌价准备，转换后采用成本模式计量。借：投资性房地产——写字楼450000000

贷：开发产品45000000019（3）自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产按该项自用土地使用权或建筑物的账面价值、累计折旧、减值准备分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”。[例]甲企业拥有一栋办公楼，用于总部办公。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁开始日为2007年4月15日，期限5年。2007年4月15日，办公大楼的账面余额为450000000元，已提折旧3000000元。借：投资性房地产——办公楼450000000

累计折旧3000000

贷：固定资产——办公楼450000000

投资性房地产累计折旧3000000202、公允价值模式下（1）投资性房地产转换为自用房地产以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；

[例]2008年10月18日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2008年12月3日，写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日公允价值为45000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为48000000元，其中，成本为45000000元，公允价值变动为增值3000000元。借：固定资产45000000

公允价值变动损益3000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）45000000——写字楼（公允价值变动）3000000

21（2）作为存货的房地产转为投资性房地产应按该房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”；已计提存货跌价准备的，借记“存货跌价准备”；按存货账面余额，贷记“开发产品”。①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益，处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。22[例]甲企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议书，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，写字楼的账面余额为450000000元，公允价值为410000000元；2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430000000元。2008年4月租赁期满，甲企业收回该写字楼，于6月以460000000元出售。23（1）2007年4月15日借：投资性房地产——写字楼（成本）

410000000

公允价值变动损益40000000

贷：开发产品450000000（2）2007年12月31日，公允价值发生变动借：投资性房地产——写字楼(公允价值变动)20000000

贷：公允价值变动损益2000000024（3）2008年6月出售时借：其他业务成本430000000

贷：投资性房地产——写字楼(成本)410000000——写字楼(公允价值变动)20000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：其他业务收入20000000

贷：公允价值变动损益20000000借：银行存款460000000

贷：其他业务收入46000000025[例]甲企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议书，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，写字楼的账面余额为450000000元，公允价值为470000000元；2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480000000元。2008年4月租赁期满，甲企业收回该写字楼，于6月以550000000元出售。26（1）2007年4月15日借：投资性房地产——写字楼（成本）470000000

贷：开发产品450000000

资本公积——其他资本公积20000000（2）2007年12月31日，公允价值发生变动借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）10000000

贷：公允价值变动损益10000000（3）2008年6月出售时借：银行存款550000000

贷：其他业务收入55000000027（3）2008年6月出售时借：其他业务成本480000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）470000000——写字楼（公允价值变动）10000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益10000000

贷：其他业务收入10000000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入借：资本公积——其他资本公积20000000

贷：其他业务收入2000000028（3）自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产按该项自用土地使用权或建筑物的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”。按已提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”；按已提的减值准备，借记“无形资产价值准备”或“固定资产价值准备”；①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益，处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。29[例]2007年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，并出租原办公楼。2007年10月，甲企业完成搬迁工作，原办公楼停止自用。12月，甲乙企业签订租赁协议，原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，期限3年。2008年1月1日，该报公楼的公允价值为350000000元，其原价为500000000元，已提折旧122400000元。借：投资性房地产——办公楼（成本）350000000

公允价值变动损益27600000

累计折旧122400000

贷：固定资产500000000