百灵小区开发项目可行性研究报告

2.1政策环境分析 2.2房地产市场分析 2.3建设规模 2.4营销方案 20- 3.1建设地点 22-3.2区域概况 23-3.3主要建设条件 25- 4.1规划设计主题 4.2总体规划方案 28-4.3建筑设计方案 31-4.4结构设计方案 36-4.5电气设计方案 38-4.6给排水设计方案 44-4.7采暖、通风设计方案 5.1节能原则 5.2编制依据与原则 5.3节能措施 5.4节水措施 6.1环境现状 6.2项目建设与运营对环境影响 6.3环境保护措施 6.4环境影响评价结论 7.1劳动安全 7.2卫生防护措施 7.3消防 8.1组织机构 70-8.2开发进度安排 71- 9.1编制依据 9.2招标要求 73-9.3招标方案 74-十、投资估算与资金筹措 75-10.1投资估算 十一、项目财务分析与评价 11.1评价依据与基础数据 **县百灵小区开发项目1.1.2开发建设单位概况本项目由**市**房地产开发有限责任公司开发建设。**市**房地产开发有限责任公司前身是**县**房地产开发有限责任公司，创立于2005年4月，于2007年3月更名为**市**房地产开发有限责任公司。1.1.3可行性研究报告编制原则与依据1、编制原则(1)严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。(2)本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。(3)在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。(4)坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目2、编制依据(1)建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求(2)《**市城市总体规划》(2010-2020年)(3)《**镇总体规划》(2007-2010年)(4)《**县旧城区改造实施方案》(8)《**市城市规划管理技术规定》(9)建设单位提供的基础资料和数据1.1.4项目提出的理由与过程**市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为****营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成**市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，**市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济然而，**市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业为此，**市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略将城镇化作为新形势下加快****跨越式发展的最大基础建设全力推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战略。在此背景下，**县作为**市总体规划中的15个重点城镇，根据**市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了《**镇城市总体规划(2007-2020年)》和《**镇旧城区改造实施方案》,全面在此基础上，**市**房地产开发有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一体化开发方案，并取名为“百灵小区”,委托我公司对该项目进行对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决1.2项目概况本项目建设地点为**市**县政府所在地**镇，项目场址位于**镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠**中学，总占地面积20445m²(合30.667亩)。1.2.2主要建设条件1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及**北路等进入城镇中心区，具有方4、本项目场址紧邻**中学，周边有**人民医院、政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住1.2.3建设规模与目标本项目总用地面积为20445m²,根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划总建筑面积35907m²,拟建1栋中高层住宅楼、2栋多层住宅楼和1栋多层酒店及配套商业用房，其中：(1)中高层住宅楼按9层设计，其中底层为车库，2-9层为住宅楼，规划建筑面积9124m²,其中住宅建筑面积7808m²、车库建筑面积1316m²。(2)多层住宅楼中，1栋按6层设计，底层为商业，2-6层为住宅，另1栋按5层设计，全部为住宅，规划建筑面积为7775m²(不(3)多层酒店按6层(底部2层按裙房)设计，其中1-2层为餐饮部、会议室等，3-6层全部为客房，规划建筑面积8000m²,另配套619m²地下车库和设备用房。(4)配套商业除住宅楼底层为1层外，其余全部按2层设计，并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积10173m²,另建设216m²物业用房等公共配套设施。2、建设目标本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城3、开发建设期本项目计划开发建设期为2010年7月~2011年7月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用2年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。1.2.4投资与效益情况1、总体投资与效益情况本项目估算总投资为7000万元，其中：商品房开发产品成本为4874万元、形成固定资产2051万元、经营资金75万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入资本金2875万元，占总投资的41%,其余4124万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的59%。(2)效益情况预测根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售收入9292万元，其中营业税金及附加为525万元、预提土地增值税为139万元；自营酒店每年实现942万元的营业收入，其中营业税金及附加52万元。项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为4874万元；自营部分每年运营费用为442万元，其中日常经营费用为377万元、综合折旧与摊销费为65万元。根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额3893万元，上缴企业所得税973万元，可实现税后利润2920万元；自营部分每年实现营业利润448万元，上缴企业所得税112万元，可实现税后利润336万元。从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为12.06%,资本金净利润率为19.53%;项目所得税后财务内部收益率为17.28%、财务净现值为412万元、投资回收期为4.74年。从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。1.2.5问题与建议从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。1.2.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号单位数值备注一基础指标总用地面积合30.667亩总建筑面积其中：地上建筑面积地下建筑面积建筑密度%容积率绿化率%二技术指标1建设规模高层住宅9层(1层为车库)多层住宅5层，6层(1层位商业)配套商业2层酒店6层公共配套建筑物业用房等地上车库高层住宅楼底层地下车库酒店部分可出售规模高层住宅多层住宅不含4000m²置换面积配套商业地上车库自营规模酒店其中：客房间3-6层，30m²/间餐饮1-2层，不含大堂等规划居住户数户停车位个地上停车位个其中车库18个地下停车位个开发建设与运营期限建设工期月商品房销售期月酒店经营计算期年三经济指标1总投资万元其中：开发产品成本万元商品房部分形成固定资产万元酒店部分经营资金万元酒店流动资金2资金筹措万元其中：资本金万元银行借款万元0预售收入3营业收入万元其中：销售收入万元销售期各年合计自营收入万元经营期各年合计4经营成本万元商品房销售与自营合计其中：销售经营成本万元销售期各年合计自营经营成本万元经营期各年合计5营业税金及附加万元商品房销售与自营合计6土地增值税万元商品房销售与自营合计7营业利润万元商品房销售与自营合计8所得税万元商品房销售与自营合计9税后利润万元商品房销售与自营合计四单位面积指标1单位面积开发建设投资按总建筑面积平均分摊2单位面积土地成本按总建筑面积平均分摊3单位面积利润总额按总建筑面积平均分摊4单位面积税金按总建筑面积平均分摊5单位面积税后利润按总建筑面积平均分摊五财务评价指标1总投资收益率2资本金净利润率3项目投资内部收益率所得税前4项目投资内部收益率所得税后5项目投资财务净现值万元所得税前6项目投资财务净现值万元所得税后7全部投资投资回收期年所得税前8全部投资投资回收期年所得税后2.1政策环境分析我国自1998年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。式进行。声一片。4、2005年：3月份国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(俗称“国八条”)。4月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。5、2006年：5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(37号文)出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。6、2007年：8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》,明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大7、2008年：1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》,3半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，8、2009年：2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”,多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展";"131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低谷的房地产也在2009年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上9、2010年：由于2009年下半年开始的新一轮房地产价格的快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向“重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有开发商须首付一半且一年内缴全款；2010年1月国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国11条),严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率；3月份国土资源部再次出台了19条土地调控新政，加强土地竞拍、打击囤地；4月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。同时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%等。影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发2.1.2****房地产投资环境“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展理念的**市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给****发展带来前所2、产品深加工、提高附加值是****提高资源利用效益、增加经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相3、***“金三角”,作为**的一项重要发展战略，将****建设成为**规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使**的经济实力得到空前壮大。在此背景下****发展成中等城市的目标是明确4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开5、招商引资优惠政策。**市各级政府均制定了当地招商引资优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使**市各级城镇全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助**市持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资2.2房地产市场分析2.2.1**市房地产市场运行情况在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年**市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增1、房地产开发完成投资持续增长。如**投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%,占城镇以上固定资产投资的36%。1522.47万平方米，较去年同期增长76%,其中新开工面积927.67万平方米，同比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年累计商品房预售面积达491.86万平方米。3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计2009年12月底**区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%,其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及地截止到2009年12月底，**区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房2.2.2**县房地产市场分析本项目位于**市**县**镇，该镇是**县政府所在地，也是《**市城市总体规划(2010-2020)》中的“一主两副十五镇”重点城镇展而日益增长的社会需求。为此，**县政府根据**市城市总体规划尤其进入2010年以来，为了加快城镇建设进程，**县开始实施**镇旧城区进行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区改造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新区。在**镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运作的实施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程，以充分利用社会力量促进旧城区改造工程的效率。因此，由**县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成对居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广综上所述，本项目作为以**县**镇全面实施旧城区改造为契机，实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的2.3建设规模根据项目地块规划要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。本项目建设用地面积为20445m²,根据地块规划条件和项目规划目标结合当地市场需求，本项目拟建集住宅、商业和酒店为一体的因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积35907m²,其具体建设规建设规模指标一览表序号单位规模1总用地面积2规划总建筑面积高层住宅1栋9层(底层为车库)地上车库高层住宅楼底层多层住宅1栋5层，1栋6层(底层商业)配套商业2层沿街商铺，含住宅底商公共配套建筑物业用房等酒店1栋6层(底部2层裙房)地下车库酒店地下车库及设备用房3容积率按地上建筑面积计算4建筑密度5绿化率2.4营销方案2.5.1价格定位根据**县**镇房地产市场供需和未来发展趋势，结合项目总体开发定位和当地同类型物业市场价格行情，本项目各类物业销售价格建议为：价格定位一览表序号物业项目单位当地市场行情本项目价格定位1中高层住宅2多层住宅3商业4车库5酒店客房元/间.天2.5.2营销方案建议还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，以确保项目有市场1、广告宣传策略在市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。(1)促销的阶段性策略。按以下阶段促销：①销售准备阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。以上策略应根(2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①收入较高或中、高收入的消费者；②拟更新换代商品房的消费者；③地产投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市(3)促销手段。应采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性地举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善3.1建设地点本项目场址位于**县**镇东北部，场地南邻百灵路、西靠**中学，东、北两侧为规划路。项目建设用地面积20445m²(约合30.6673.1.2土地权属情况3.1.3场地现状本项目拟建场地为南北长、东西宽的平面形状，其中场地北半部分东西较窄、南半部分较宽，场地西靠**中学、南邻**镇主干道——百灵路，东侧、北侧沿规划路。场地内现有大约10000平方米的居民住宅，全部为砖混为主的平房，无其他建构筑物和文物古树等受保护单位，场地较为平坦。本项目现有建筑拆迁和补偿安置须由建设单位按照*政府统一制定的旧城区改造实施方案和拆迁安置3.2区域概况3.2.1地理位置本项目拟建地点位于**县政府所在地——**镇，位于**县东南部，东距**区130公里。3.2.2基础设施**县区位条件优越、交通路网完善。境内六条干线公路黑色化通车里程达700公里；随着沿黄一级公路、独贵塔拉奎素黄河公路大桥和乌拉山至**镇铁路的建设，以北线沿黄一级公路、南线109横一纵”铁路网络正在形成。全*现有220千伏变电站2个，110千伏变电站4个，35千伏变电站10个，供电能力达到54万千瓦，县级调度实现自动化。全*城乡电话普及率达到92%,移动通讯网络覆3.2.3自然环境**镇属****剥蚀丘陵地貌，微地貌属于丘陵斜坡。地面高程1355.52～1358.88m,地面坡度0.5%~1.8%,拟建场地内全部为风积气候类型属典型的温带大陆性气候，年日照时数3300小时，日照百分率71—73%,年平均气温6.5℃,平均水温15.8℃,年平均降雨量200---250毫米，无霜期135—140天，冬季少雪，夏季少雨，气候干燥，昼夜温差大，适宜多种农作物生长及畜牧养殖业发展。近年来，**县始终把抓“发展第一要务”放在最重要位置，千方百计促发展，实现了经济又好又快发展。地区生产总值十年翻了两番，年平均增长16.1%。2009年，全*实现地区生产总值(GDP)41.79亿元，比1999年的9.38亿元翻了两翻，从1999年到2005年，在6年实现GDP翻番的基础上，到2009年仅用4年再次实现翻番。三次产业结构比由1999对经济增长的贡献不断提高。全*拥有1个中心城镇、7个建制镇、2个重点工矿区、3个工业园区，城镇总人口达4万人，全*城镇人均绿地面积达到5平方米，基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。中心城镇**镇镇区面积12平方公里，公共绿地7.6万平方米，道路46万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射带动能力较强。3.2.5资源条件**县资源富集，发展前景广阔。农畜产品资源：粮食年产量2亿公斤；牲畜总头数达210万头只，以**白绒山羊和****细毛羊为主，其中**白绒山羊绒质优、2、矿产资源：已探明石膏储量6500万吨、食盐储量505万吨、天然碱储量700万吨、芒硝储量5000万吨，是无机化工的主要原料；**2#土性能独特，已探明储量3.4亿吨，远景储量10亿吨，为国内外少见的非金属粘土矿，可广泛用于石油、化工行业生产的环保、催化等方面；境内有煤面积6350平方公里，煤炭总储量513亿吨，其中塔然高勒矿区已取得探矿权681平方公里，探明储量50亿吨。3、天然气资源：区块面积9800平方公里，探明的储量500亿立方米，是****大气田的组成部分，大牛地至**县天然气管输工程末站建在**工业园区，年供气能力15亿立方米。4、旅游资源：**草原以其独特的自然条件，具有纯朴、自然、博大精深的塞外风光特色，形成了黄河、草原、沙漠、七星湖、摩名扬天下；库布齐百里特大响沙带，浩瀚无边，奇险引人，游人踏处，发出浑厚深远的马达轰鸣声，堪称世界奇观；人间仙境、世外桃源的七星湖，水明如镜，万花争芳吐艳，珍禽益乌竞放哥大喉，雨后人岛者可遇到罕见的沙漠中的“海市墨楼”景观；摩仁河温泉汩汩涓流温暖心扉，万亩马莲滩，花香袭人；小南河、黄河故道马3.3主要建设条件1、本项目拟建地点位于**镇旧城区，属于由当地政府实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及**北路等进入城镇中心区，具有方4、本项目场址紧邻**中学，周边有**人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项6、工程地质条件根据建设单位提供的岩土工程地质勘查报告，本项目工程地质条件为：(1)场地地形条件简单，地基岩土体较均一稳定，适宜建设。拟建工程重要性等级三级，场地等级二级，地基等级三级，环境类(2)场地抗震设防烈度6度，设计地震基本加速度值0.05g,设计地震分组第三组。场地属建筑抗震一般地段，地基土类别属中(3)场地勘探孔深度范围内均未见地下水，可不考虑地下水腐蚀性影响。(4)场地地基土对混凝土和钢筋混凝土结构中的钢筋均为微腐蚀性，设计时可不考虑其影响。(5)场地季节性冻结深度1.5m,冻胀性中等，设计时应考虑冻胀影响。(6)拟建建(构)筑物可分类采用天然地基上的浅基础，拟选持力层承载及形变特性均可良好满足建筑需求。(7)各建筑物室内地坪标高准确确立后，应进行基础埋深校核，确保达到勘察给定的基础底标高。(8)场地地基岩土体稳定性较好，基槽(坑)开挖时一般不需进行支护处理。在深基坑开挖时，基坑开挖不受地下水的影响，无须进行止水挡土和降、排水设计。以“宁静、舒适、生态、安全”的设计理念，力求打造一处配套设施完善、居住功能齐备、生活环境优美的精品商住社区，并充分考虑各种设计要素，采用合理利用土地、综合开发原则，创造经济合在总体规划设计上以“以人为本、简约自然、端庄典雅”为规划设计主题，将现代城镇居住环境与传统生活习惯相结合，努力营造一种朴实而优雅的城乡结合式的现代居住模式，将现代城市生活与休闲自然的环境氛围充分结合，为入住居民打造更为舒适、与自4.2总体规划方案4.2.1总体规划原则1、严格遵循有关住房开发政策，以可持续发展的原则，正确处2、体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心，满足住宅的居住3、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整4、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、5、功能分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理、设施完善、空间适度，体现对人的尊重、体贴和关怀。4.2.2总平面布置及竖向布置总平面布置根据场址地形条件，本项目住宅楼平面布局根据项目地形条件和走势，沿项目东侧南北并列布置，住宅楼东侧和北侧外围沿街布根据地形条件和规划条件要求，结合当地日照气候条件和居住习惯，本项目建筑单体采用坐北朝南布置，其中由北向南依次布置为6层住宅楼(底层沿街商业)、5层住宅楼和9层住宅楼(底层为车库),住宅楼南北间距尤其高层与多层建筑间距应充分考虑采光与小区总平面布置应充分考虑消防安全，小区内道路系统以小区中心向东、南、北三个方向设置放射性道路系统，以满足内部交通组织的便捷性和消防车流的通畅，并满足紧急疏散。在各道路衔接小区绿化主要采用楼前绿化方案，充分利用宅前、路边等空地进行绿化。因本项目主要采用地面停车方案，在住宅楼入口侧和酒店门口设置地面停车位，并采用透水透气性能和承载力强的草坪地2、竖向布置竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般高出室外场地标高0.15米。竖向设计采用平坡式布置，坡度在0.3%-0.5%之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。4.2.3交通组织体系根据总平面布置和周边交通条件，主要出入口设置在场地东侧居中位置，主入口进入小区内在尽端向南北两侧延伸，并在小区北侧设置次出入口，南侧在酒店西侧底部设置过街通道，以形成紧急小区内部道路系统采用放射性路网结构，路面宽度按不低于6m设计，以满足日常机动车行驶和应急消防车辆通行。各单体建筑宅前路路面宽度按不低于4m设计，宅前路与主干路连接通畅，以形成4.2.4景观与绿化建议本项目景观绿化主要采用宅前绿化模式，在各栋楼前、路边进行绿化，并在主入口处主干道两旁设置的绿地、小品、雕塑等景观绿绿地，形成小区中心景观区。小区具体景观与绿化设计方案考虑中国传统的景观园林设计风格，在宅前绿化区种植草坪，地面停车考虑生态绿化停车位。4.2.5日照间距根据本地区的气候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，**市城市规划管理技术规定和当地最低日照间距要求，本项目多层建筑物的南北垂直间距按不低于20米设计，高层建筑布置在东西主干路南侧，以获得与北侧建筑最大的间距，以符合当地的日照4.2.6雨水排水方案场地内部道路最小纵坡按0.3%,横坡按1.5%设计，主干路采用双坡，支路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，主干道路结构采用混凝土路面做法，宅前支路4.3建筑设计方案4.3.1单体建筑设计本项目拟打造一处现代化住宅小区，设计理念秉承“以人为本”的指导思想，以客户需求为出发点，力争为业主提供安全舒适卫生的环境优良、配套设施完善、安全卫生的宜居小区。以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城市规划要求和周边建筑群之间的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念使单体建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的一道亮点，同时也使本项目成为**镇乃至**县新型城市居住社区的典范之作。2、住宅户型及单体平面设计户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，南阳台设于主卧处并封闭处理，功能空间分布合理，动静分区明确，在户型结构设计上，按照实用性、适用性的理念基本采用两室两厅一卫为基础户型，部分较大户型增加一间卧室和卫生间，其中主卧靠南客卧靠北中间卫生间，客厅与餐厅厨房南北并列形成南北通透的起居空间，主阳台向南设置在起居室(客厅)处并封闭处理，以形成动静分区、阳光充足、通风良好、实用性强的生活空间体系。为了加强住宅的实用性特点，每户设置南北两侧阳台，其中主阳台设置向南与起居室(客厅)连通，以形成明亮的日常起居生活环境；副阳台设置在北侧与厨房形成一体，以节约居住空间。3、单体建筑设计根据项目地块地形条件，为了充分有效利用建设用地，本项目住宅楼采用板式楼体方案，每单元按一梯2户设计，使每户都形成南北通透格局，以达到良好的通风和采光条件，商业按沿街设计。其中，为了充分利用地块三面沿街的优势条件，在最北侧住宅楼按底层为沿街商业上部为住宅的6层楼体设计，场地东侧沿街商铺按2层设计，以获得最大的商业价值；中间住宅楼按5层住宅楼体设计，南侧中高层住宅楼按底层车库上部为住宅的9层楼体设计。根据住宅设计规范结合当地要求，每栋住宅楼首层层高按3.6m、其余楼层层高按3m设计，商业按层高3.6米的2层沿街商铺设计。酒店建筑设计采用传统的东西走向的矩形建筑造型，以充分利用建设用地，其中1~2层按进深较大的裙房设计，使首层南侧沿街部分考虑用于商业，以充分体现商业价值，其余部分主要用于酒店配套的餐饮娱乐空间，3~6层按内廊式的客房设计。在建筑外部造型和风格定位上，住宅建筑考虑全方位的视觉效商业建筑因采用沿街连体商铺形似，因此外立面更个采用端庄淡雅的灰色系，烘托现代商业气氛。酒店建筑力求体现典雅高贵的现代化气息，立面色彩采用淡雅4.3.2建筑材料及设施1、建筑材料要求为了使建筑通过安全、经济、实用、舒适来满足居住生活和商业活动需要，在满足安全的基础上，墙体、门窗、保温、水电暖设施等方面尽量采用新型节能环保型材料和设备，尽量满足实用性、适用性和舒适性及经济性的功能要求，以体现人文关怀和环保节能2、墙体材料住宅和商业部分：外墙采用370厚砖墙，外贴50厚EPS板(模塑聚苯板)保温层，所有内墙采用240厚砖墙，砌至梁底或板底。酒店建筑：单体外墙采用300厚陶粒混凝土空心砌块，外贴50厚EPS板(模塑聚苯板)保温层，内墙采用200mm厚陶粒混凝土砌块，卫生间内墙采用100mm后陶粒混凝土砌块。3、门窗工程根据当地气候特点和建筑节能要求，本项目建筑外门窗抗风压性能应达到6级，水密性能达到4级，气密性能6级，空气隔声性能3级，传热系数应不大于2.7w/m².k。外窗台低于900mm时在窗下部设置500mm高的固定窗作为防护措施。其中：外窗：采用铝合金单框双玻(中空玻璃)平开窗，并且居中安装，型号选用92SJ712(三)中70系列。内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，居中安装。外门：各住宅楼单元门采用钢制防盗门，并配备楼宇对讲和控制系统，采用防盗、隔声、保温钢制防盗门；住宅户内门采取预埋固定门框的措施，只留门洞不安装门，具体由用户自理；卫生间门下均留25mm高扫地缝。酒店外门采用玻璃旋转门，两侧设置铝合金玻璃平开门，内门采用木质镶板门；商业外门采用铝合金玻璃平开门，外侧设置防火防盗卷帘门。4、外装修设计由于外墙受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，外装修材料要求强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性。根据当外挂石材、铝板复合材料，其中颜色、立面风格按设计要求提供样5、内装修设计根据当地住宅装饰习惯，住宅和商业交房标准为毛坯房，具体6、防水防潮工程设计本项目地下结构防水等级为二级，采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，既设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥室内卫生间、淋浴间、厨房等有水房间地面防水采用单组份环建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层，散水采用水泥散水。7、无障碍设计各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆，电梯选用无障碍电梯，在各建筑物入口台阶粘贴盲道专用地砖，并于小区内和市政道路的盲道相衔接。4.4结构设计方案4.4.1结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防地基基础设计等级防水等级二级50年丙类乙级Ⅱ自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深W。=0.50KN/m²C类抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期6度第三组竖向活荷载设计参数住宅、客房商业阳台屋面楼梯卫生间酒店餐厅厨房4.4.2地基与基础选型地各建筑地基基础设计等级均为丙级，按照《建筑地基基因此，本项目各建筑地基选持力层为单元层②一细砂岩，基础设计采用天然地基上的浅基础方案，根据地基承载力特征，基础埋深应大于3.0m。另根据项目各单体建筑功能特点，本项目住宅与商业建筑地基采用墙下条形基础，酒店建筑基础采用柱下独立基础。4.4.3结构设计方案根据各建筑总高度、抗震设防烈度、建筑使用功能等，本项目住宅和商业建筑上部结构形式采用砖混结构，酒店建筑采用钢筋混楼盖的选型对使用功能、安全要求、结构合理性、经济性影响较4.4.4主要抗震措施在基础设计上，应根据场地地质勘查报告，选择可靠的持力层，并进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性，保证建筑物的抗倾覆能力。在建筑设计上，因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，建筑规划设计应尽量采用均匀对称的型体。4.5电气设计方案4.5.1强电部分1、设计范围供电电源，用电负荷，供配电系统，防雷接地系统2、供电电源(1)电源电源由市政电网提供，接口位于场地东侧，供电电压10kV,用电设备供电电压为380/220伏，具体引入方式由当地供电部门负责。小区内各单元用电电源均由小区内变电站配出低压回路引入，小区内变电站由供电部门设计。由变配电站配出的低压线路均采用YJV22交联金属铠装电力电缆埋地敷设至各建筑物，小区内的所有电气管线均为埋地暗敷。(2)负荷等级根据建筑使用功能、经济安全性要求，本项目用电负荷等级划分二级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟3、负荷估算本项目主要由住宅、商业和酒店组成，规划总建筑面积为35907m²,其中住宅建筑面积(含车库)16899m²、商业建筑面积10389m²、酒店部分建筑面积8619m²。电力负荷采用单位指标法计算，其中住宅部分单位变压器装置指标按30V·A/m²估算，变压器容量约为507kva;商业部分单位变压器装置指标按60V·A/m²估算，变压器容量约为623kva;酒店单位变压器装置指标按50V·A/m²估算，变压器容量约为430kva;合计，本项目总电力负荷约为1560kva。供配电系统根据用地负荷估算，本项目配置2×800kva箱式变电站，变压器总装机容量为1600kva,按住宅、商业和酒店分区供配电。另外设置1台150kw柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。各栋建筑均采用单电源进线，配电箱挂墙安装，配有总配电装置及表计，住户和商铺配电箱设在户内；用电计量方式均为低压计量，每户一表按层设置(商业按户设置),计量采用10(30)A单相电度表；酒店部分设置总计量表。所有建筑户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所管或阻燃PVC管。5、照明系统本项目主要为日常生活照明，工作电压为220V,各建筑正常照明用电采用树干式方式至各层照明配电箱，本项目照度标准参照国所示设计：不同照明场所照度要求一览表照明场所照度(Ix)照明场所照度(Ix)客房汽车库办公室客房走廊办公走廊总服务台会议室宴会厅接待室包间、娱乐场所值班室厨房空调机房楼梯间、前室商场电梯厅泵房、机房卫生间或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。综合类客房照明采为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在住宅房间、公寓楼客房设小配电箱，考虑单相进线。客房内采用节能开关，不仅可以楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；客房内入口处筒灯考虑为应急照明；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于20min。6、防雷、接地及电气安全(1)防雷保护：根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程建筑属三类防雷建筑物，每个建筑物屋顶均装设均压防(2)接地保护：供电系统采用TN-C-S系统，入户处做重复接防雷接地、电气设备的保护接地共用一个接地系统，接地电阻不大于1欧姆。为保证人身安全和设备安全，同时也为了满足防雷低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆π接箱复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接，卫生间内也应做局部等电位联结。(3)电气安全：为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器(SPD);为用电人身安全，总电源7、室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用4.6.2弱电部分设计范围通信系统(含宽带网络),有线电视系统，楼宇对讲系统，消防2、通信系统小区内设置宽带通讯布线网络，宽带网与市话统一考虑，干线每户置信息配线箱一个，引入1根4对五类非屏蔽对绞电缆(用于宽带数据网络通信)和1根2对电话线引至信息配线箱。每户电话线按二对进线考虑，在起居室、双卧室分别设置双孔信息插座，采有线电视系统信号由城市有线电视网引入，每户住宅设电视系统般孔终端2~3只。为满足有线电视发展的需要，有线电视系统的放大器、分支分配器、终端插座及线路均按般向化输网络考虑。有4、楼宇对讲系统以每个单元为一组设置访客对讲子系统，每个子系统在单元入口处设门口机及电磁门锁一套，每户设置楼宇对讲话机(可采用可视型)一部。楼宇对讲统用电由公用照明计量，由本单元住户分摊。住宅单元楼宇对讲主机要有3~5分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。5、消防报警控制及紧急广播系统本项目在酒店部分设置消防报警及紧急广播系统，在酒店首层设置消防中心，采用LD128K型火灾报警控制系统，消防中心内设置火灾报警主机、消防设备中央联动控制台、双电源互投箱、消防在酒店各楼层及客房内设置火灾自动报警系统，控制器可接收感烟、感温、火焰、可燃气体、空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀、加压阀、70℃,280℃防火阀的动作信号。在消防控制室内设置柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统、火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可手动自动切断空调室外线路弱电室外线路均采用穿PVC管及手(人)孔井敷设方式。区、区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹c80孔管组块，组成弱电干、4.6给排水设计方案室外给水排水工程，室内给排水工程，消火栓给水系统，自动2、生活给水系统(1)水源由位于场地东侧的市政自来水管网接入1根DN150给水管，供小区用水，市政给水压力位0.30MP。本项目室外采用枝状供水管网形式，并按120m间距、150m保护半径设置室外消火栓。(2)给水系统(1)室外给水系统从市政管网引入室外给水管在本项目各建筑周围形成支状给水管，并每隔120m设一室外地上式消火栓，以供火灾时消防车取用。(2)室内给水系统本项目建筑室内给水系统按按竖向分为二个供水区，其中：一至四层为低区，五层以上为高区。根据市政给水压力和本项目用水需求、供水安全等因素，本项目生活给水采用加压给水方式，在水泵房内配置节能膨胀罐无负压叠压供水设备，向各区加压供水。(3)给水管网系统小区内给水管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，其中主干管管径为DN200,干管管径为DN150。(4)用水量估算根据建筑给排水设计有关规定，本项目主要计算生活用水量。根据不同功能区的用水特点和国家和地区有关用水指标计算，本项目生活用水最大时用水量为24m³、最高日用水量216m³,其计算过生活用水量估算表使用对象用水量标准使用规模时变化使用时最高日最大时生活用水150L/人.天320人5商业用水6L/m².天8酒店用水300L/人.天260人8未预见用水量按上述用水量的15%计33、消防给水系统根据建筑设计防火规范要求和建筑功能要求，本项目酒店和中(1)室外消火栓系统：用水从市政供水引入管直接供给。给水管道采用环状布置，管径为DN150mm,各消火栓间距120m。(2)室内消防用水由消防水池供水，在酒店地下一层设置消防水泵房，内设室内消火栓加压泵和自动喷淋加压泵各两台(一用一备),配备消防水池一座。(3)消防水用量：本项目室外消火栓用水量25L/S,室内消火栓用水量40L/S,火灾延续时间按2小时计算，自动喷淋系统用水量30L/S,灭火延续时间1小时，则一次灭火消防用水量为400m³,消防水池日常储水量应满足400m³容量。在中高层住宅楼公共区域和酒店除水箱间、淋浴间等区域外均设置自动喷淋灭火喷头。本项目自动喷淋系统竖向不分区，与销售系统共用消防水箱及加压系统。自动喷淋灭火系统危险等级为中危险等级，设计喷淋喷水强度为8L/min.m²,作用面积为160m²。喷头型号及温级要求：厨房选用93℃玻璃球闭式喷头；其他区域选用68℃吊顶型玻璃球闭式喷头。湿式报警阀设在地下室消防泵房内，并由其控制喷淋泵启停。每套湿式报警阀最大喷头负荷为800只。在每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，均设DN25末端试水装置。在各防火分区、各楼层的最不利点喷头处，设DN25放水阀。4、排水系统(1)污水排水系统小区内排水采用污、废分流制排放。利用小区设计地形坡度条件，形成重力自流排水，根据市政排水管网接口处高程，尽量作到(2)排水量估算本项目生活排水量按按生活用水量的90%计算，最高生活排水量为194m³/d,其中最大时生活污废水量为21m³/h。(3)地下车库、电梯井等不利于直接排水处，设潜水排污泵设备提升后排入室外排水系统，排水泵设备控制采用水位控制器。室(4)污废水排放：产生的废(污)水主要为生活污水，经化粪池设施初步净化处理后排入市政污水管网；餐饮等污废水应由隔油(5)雨水排放：本项目室外排水采用雨、污分流制。建筑屋面雨水量根据当地暴雨强度、重现期、迳流系数等参数计算确定，雨水量采用下列公式Q=q·F·中。根据****地区气象资料，当地暴雨强度公式采用q=635(1+0.84lgP)/t0.61计算。在室外道路边适当位置设置平算式雨水口，收集道路、人行道小区内输配水主管网设计为枝状，管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，主干管管径为DN150,干管管径为DN1050。室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管，室内给水管采用PE给水管；室内排水管材料采用UPVC螺旋排水管；室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，消防给水管采用钢4.7采暖、通风设计方案1、设计范围冬季采暖热源选择，供热系统及采暖系统，采暖热负荷估算，通风与空调方案3、设计参数根据**市市区部分气象资料，本工程设计参数采用一下参数标4、采暖系统(1)采暖热源小区内采暖热源引入城市市政集中供热管网，热媒为130/70℃的高温热水，本项目换热站与**中学共用，位于场地西侧**中学院内，市政一次热水经换热站交换为80℃/60℃热水通过小区内二级管(2)供热系统本项目供热管网采用二级管网制。城市集中供热管网(一级管网)热水经换热站换热通过小区二级管网直供用户。(3)热负荷估算本项目为商住小区，主要为生活建筑，规划总建筑面积为35907m²,采暖热负荷按50w/m²计算，采暖负荷约为1.8MW。(4)采暖系统各住宅楼首层采用地沟管道敷设方式，室内采暖管道采用明设管道安装，双管下供下回同程系统，单元热量表计等设施布置在各单元楼采暖管道入口处的公共管道井内。室内采暖系统按分户热计量系统设计，设置热量表、温控调节阀并设水力平衡装置，在住宅(5)采暖设备的选择采暖散热器设备选择分别按高、低压力等级确定，六层以下建筑；卫生间选用铜铝复合TLZY8-7.5/7-1.0型散热器，推拉门侧选用铜铝复合TLZY8-7.5/18-1.0型散热器，其它房间普通窗下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745)型铸铁散热器，低窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-3-10(445)型铸铁散热器，本型散热器外表美观，散热量大，使用寿命长，能满足分户计量要求。六层以上建筑考虑供水压力较大，其散热器设备按较高耐压等命长。(6)管材及保温材料径采用DN250,干管管径采用DN150。DN200以下管道，保温层厚度8+40mm。购置安装。酒店空调系统主要考虑吊挂式新风机组加风机盘管(或吊挂式空调机组)系统。本次设计空调末端将主要采用风机盘管，风机盘节省能源。6、通风与防排烟设计(1)本项目各建筑封闭房间或封闭内走廊均设机械排烟系统，的墙壁上。(2)所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板，并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。(3)通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀(常开，着火时或70℃关)。在其他必要处设有多叶加压送风口(常闭，着火时开，280℃关)、排烟口和排烟阀(常闭，着火时开，280℃关)、防烟防火调节阀阀(常开，着火时或70℃关)等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。(4)机械通风系统①各设备用房、封闭房间、厨房等均设机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。②卫生间内均设置由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也须设机械排风系统。7、燃气供应(1)因项目区已通集中燃气管网，本项目燃气气源自地块周边天然气集中供气管网引入。根据当地天然气产品标准，气质符合原石油部标准中的二类，天然气低热值约为38MJ/Nm³。(2)本项目供气输配系统采用中低压两级供气系统，来自市政的中压燃气，通过中压输气干管接入区域中低压调压站，区域调压直接接入用户。(3)管道采用聚乙烯(PE)燃气管直埋地敷设，热熔连接。燃气管过路处套刚管(外表面作加强级防腐),具体由当地燃气供应公司随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据《民用建筑节能管理规定(2005)》(建设部令第143号)的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。根据国务院颁布的《节约能源管理条例》和《***居住建筑节能设计标准》及相关的技术规范和标准，按新的节能65%的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低35%。5.2编制依据与原则1、编制依据(1)《民用建筑节能管理规定(2005)》(建设部令第143号)(2)《民用建筑节能设计标准(采暖居住部分)》(JGJ26-95)(3)《居住建筑节能设计标准》(DBJ03-35-2008)(4)《公共建筑节能设计标准》(DBJ03-27-2007)2、编制原则1、执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2、贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。5.3节能措施1、建筑节能构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。建筑总体节能率超过65%,其中围护结构分担25%,采暖系统分担20%,照明设备分担10%。本项目建筑体型系数应控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有住宅的窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。1、集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。2、对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热损失以节约能源。3、住宅尽量采用自然通风。机械通风系统中风机单位量耗功率均按规范要求小于其限值0.32。4、住宅及公寓均采用分户热计量和分室温控采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。5、管道最小保温厚度应满足《居住建筑节能设计标准》的要求。1、选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。2、在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。3、低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。4、住宅照明灯具采用高效节能光源。5、住宅公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮；坚持科学的发展观，积极落实和履行国家节约用水政策与措施，把节水放在更加突出的位置。目前生活用水已占城镇用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加；城镇生活用水与人民群众日常生活密切相关，城镇生活节水对于促进节水型城区的建设具有重要意义。1、所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合《节水型生活用水器具》(CJ164-2002)。2、各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水3、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水尽量利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。4、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录另外，结合小区的实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。本项目建设地点位于**镇中心城区，周边无较大的工业污染地下水质满足《地下水质质量标准》(GB/T14838-93),周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，满足《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)。6.2项目建设与运营对环境影响本建设项目为商住小区工程项目，对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。6.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1、原环境：本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2、噪声：施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒3、扬尘：项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4、废水：项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。5、固体废渣：项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶(或袋)收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。6.2.2运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1、噪声：主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2、污水：主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3、固体废弃物：主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾2.54、废气：主要是居民厨房排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。6.3环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工6.3.1项目实施阶段的环境保护措施1、环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2、施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：(1)选用低噪声设备和工作方式；(2)可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当(3)加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门3、扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：(1)施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽(2)施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；(3)工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，(4)建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃(5)建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施居住区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2、垃圾与固体废物控制在住宅楼各单元门口和商铺门口设置垃圾收集箱，小区物业清洁人员定时收集垃圾(垃圾袋装化)并第一时间运至垃圾转运站，3、污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水，生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网，不会对周围环境造成直接较大影响。4、噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居民楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；小区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安5、居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿。本项目绿化率按42%设计，可以形成宜于居住的城镇生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。本项目作为住宅小区工程，其开发建设符合国家有关政策和**镇功能区划，如能够对所排放的污染物按环境影响评价要求的污染控制措施，项目的建设和运营不会对当地环境质量造成较大影响。项目在规划设计和施工过程中严格遵循“三同时”原则，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足居住环境功能。因此，从环境保护的角度分析评价，本项目作为城镇居民居住7.1劳动安全本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员7.1.2施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6、建筑物顶设防雷保护装置。7.2卫生防护措施1、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2、制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。7.3消防7.3.1编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针。7.3.2编制依据7.3.3消防措施1、建筑消防设计(1)耐火等级的设定筑，耐火等级二级，地下建筑耐火等级一级。(2)防火间距高层建筑距周围高层建筑间距均大于24m,距周围其它建筑间距大于18m,满足防火规范要求。(3)消防通道式宅前路的道路系统。外环路路面宽6m,宅前路路面宽大于4m,(4)建筑内部主要建筑构件按规范规定设计，建筑物内装修材2、电气专业防火(1)强电消防对于有二级负荷的建筑，由两路电源供电，采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm,明敷或在吊顶内敷设在地下车库内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制室、地下自行车库、电梯机房、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：地下自行车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于(2)消防弱电本项目在高层住宅楼设火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置