《物业管理问题与优化建议》4800字（论文）

物业管理问题与完善对策研究目录TOC\o"1-2"\h\u17511物业管理问题与完善对策研究 15033摘要 119311一、概念定义与理论基础 130123（一）社区物业管理 131672（二）公共治理理论 112030二、A小区物业管理的存在问题 22521（一）社区管理权责不明，机制僵化不透明 23192（二）社区管理部门与业主之间缺乏沟通 314201（三）社区管理组织专业化水平落后，队伍建设水平低 36282三、A小区物业管理的对策 37948（一）创新管理体制 324212（二）扩宽业主与社区的沟通渠道，增加联系频率 430277（三）加强社区管理队伍建设，提高管理专业化水平 432263四、结论 517712参考文献 5摘要在21世纪的社会运行系统中，社区管理的作用至关重要，和谐稳定社会的基础则是一个个和谐稳定的社区，社区的运行状况可以说是大社会的一个缩影。因此，为了维持社区的稳定，就要研究社区物业管理存在的问题。本论文将会以深圳桃源小区为例，向生活在该小区的业主采用调查问卷等方式对桃源社区物业管理现存问题进行调查，发现该社区主要问题有社区管理权责不明、与业主之间缺乏沟通、社区管理水平较低的现象。该论文最后根据现存问题，提出了创新管理体制、扩宽与业主的沟通渠道、加强社区管理队伍建设三个方面对策，为完善社区物业管理工作提供了对策和建议。关键词：物业管理；管理体制；队伍建设；一、概念定义与理论基础（一）社区物业管理该词根据不同学者的观点也有不同的定义。刘庆珍认为社区物业管理是指聘用专门的机构人员，他们按照小区与业主间的合同事项，对业主房屋和配套设施和场地进行保养的并且维持社区秩序的活动。韦祎把这次定义为：“社区物业管理就是对包括上层建筑和经济基础等社会方面所进行的综合管理活动。”本文认为社区物业管理就是在社区内部，由业主所组成的业主委员会和相关物业服务组织的领导下，团结社区各业主，为了实现社区共同目标所进行的一系列管理活动。（二）公共治理理论公共治理就是在特定的区域内运用被赋予的权威来管理这个领域并且维护秩序，使得公共需求得以满足的活动。行使这个过程和权威的主体不一定是国家政府，因此公共治理也未必需要通过法律的强制力才能够得以实现。与控制不同，治理是为了协调各个群体，各个部门之间的组织活动，以便最大化公共利益，并且各个参与主体一起承担责任的一种管理方法。西方各学者对传统公共行政管理理论和新公共管理理论的重新解构促成了公共治理的兴起。纵观西方社会发展历史可以得出；西方国家大多数都是采用指导性理论来治理社会，这种方式有力地推动了西方国家在工业化阶段的发展。在这期间，更是诞生了以简莱恩为代表的认为公共治理理论要对政府运作方式进行指导的理论，也有重点于建立开放的公共服务体系的治理六形态学说，还有着重各个参与主体之间自治的治理五点论。最后才形成对公共治理理论的普遍共识：既公共治理是一种由社会各主体共同参与公共事务的活动，它结合了政治学，经济学，管理学等多个学科所形成的新的理论体系。因此，使用该理论研究A小区时，一定要注意参与主体的多元性而不是仅仅依靠某一个单一主体，发动社区内各参与主体的力量，联合各主体以便更好推动A小区的治理。二、A小区物业管理的存在问题（一）社区管理权责不明，机制僵化不透明1.管理体制权责不明目前在全国各地各级行政机构中，向服务型政府的转变逐渐我国各管理层级的努力方向。简政放权也变成了各管理层级的大趋势，去掉繁冗的机构，下放权力到下级可以有利提高行政效率。尽管街道办，上级政府下放了权力给社区后，看似实现了“业主自治”的局面。但在实际工作中，体制不健全的社区采取这种措施往往会伴随着权责不明确、错位，管理系统僵硬不易变通的问题。又或者是采用了先进的组织机构，但是管理思想上依然是旧的那套管理办法。在这种情况下，组织机构扁平化后还有可能导致管理组织之间不同的部门包揽了不属于自身管辖范围内的事务，进一步拉低行政效率。在A小区的调查中发现，当被问到“您认为目前影响社区物业管理效果的因素”时，有74.17%的业主感到“社区的物业管理部门职责不清，机构臃肿”；37.5%的受访者觉得“社区管理人手不足”50.83%选择了“缺乏相应的管理程序”；65%的住户觉得“管理部门定位模糊”。权责划分的模糊还进一步导致了管理费用明细的不透明。2.管理体制缺乏透明由于部门之间的权限和职责缺乏明显的界限，各个管理部门在某种程度上趋于一同，业主缴纳的用于特定部门的管理费也被各个部门任意调用并且缺乏公示。因此，有81.67%的业主表示不清楚缴纳的管理费花在了什么地方，也不了解社区管理体制是怎么运行的。以上问题恰恰反映了桃源社区内部管理存在着体制僵化，管理混乱的现象。（二）社区管理部门与业主之间缺乏沟通在管理部门中，信息渠道的畅通与否和传递信息渠道是否多样往往决定了这个组织是否可以快速做出决策，也意味着行政效率的提高。根据调查问卷，在受访业主中，通过即时通讯软件获取社区通知占据了93.33%，第二大幅度占比为“消息来自其他业主的通知”占了43.33%。这说明绝大部分业主获取社区消息的方式非常单一，在回答“物业部门主动与您沟通的频率”时，有52.5%的业主选择了“从未有过”，有27.5%的受访者表示“一个月至少交流一次”。在“小区做出重大决策时，是否有征求过业主的意见”问题下，多达85%的住户表示“否”。这说明A小区除了业主获取消息的渠道非常有限外，还面临着管理部门脱离业主的问题。缺乏与业主的沟通，很有可能会导致小区建设规划，社区管理组织与业主实际需求脱节的情况。（三）社区管理组织专业化水平落后，队伍建设水平低1.管理组织人员的招聘来源比较单一在任何一个管理系统中，管理人员的素质很大程度上影响着管理水平。在与桃源社区的业主交谈中得知，大部分的管理组织构成人员都是一些退休的业主，除此之外，还有不少社区的退休人员或者是无业人员被组织录用当起了临时工，志愿者。这单一的管理人员结构给外部一种社区组织由该社区业主垄断管理的印象。从而造成许多具有管理能力的高校毕业生或者是其他优秀管理干部不愿意成为社区管理工作的一员。也就造就了该小区的管理形象都是老年无力的形象。2.社区管理组织人员的专业化水平较低根据调查问卷，有16位受访者表示自己是社区的工作人员，在这16位受访者中，有12名为50岁以上，且他们的学历构成中，有56.25%为高中及中专，有18.75%为初中及以下和本科及大专，只有6.25%为硕士及以上。由于该社区的管理者来源非常有限且学历较低的大龄管理人员居多。因此，管理组织经常缺乏新鲜血液，造成了组织内的管理方式都是一些陈旧的方式，这些因素共同造成了管理人员的素质和管理水平参差不齐。由于他们缺乏相应的专业知识和管理技能，而上级管理层级也没有对社区人员做好针对性的培训工作，导致该小区管理意识和水平较低的现象。有45%的住户觉得“社区物业人员服务态度差”。三、A小区物业管理的对策（一）创新管理体制1.划分明确的职能边界体制的先进与否也在一定程度上对最终的管理效果起着重大的影响。落后，僵硬的体制不但不能帮助社区快速适应环境，反而为官僚主义的滋生提供了温床，这不利于小区的管理。职能部门定位模糊则会导致越来越多的权力，职责错位的情况。由于权责错位，管理部门之间就会出现互相扯皮，推诿的现象，这不仅拉低了管理效率，还会在业主心中留下负面印象。针对A小区行政出现的职能错位情况，可以考虑改变现有行政体制，创新体制以便形成权责对等的行政模式。并且在此基础上删减，合并功能重合的部门。在这个过程中，要增加管理部门的透明度，建立一个使权力在阳光下行使的体制。在改革过程中，要注重梳理辖下的社区组织，界定他们的职能，避免造成“管理部门定位模糊”的现象。同时，在组织内部要建立起一套对应的管理流程来处理社区事务。2.创新管理思想，增强管理机构的透明度一切的行动是都由思想来指导的，思想的先进与否可以直接在与其相关的行动上得以证明。尤其是现在是朝着全面建设小康社会的目标前进着，作为社会的基本单位，小区在各方面的工作也应落实与小康社会相近的思想。特别是落实基层民主，为了落实基层民主，小区应该要丰富民主形式，增加社区民主范围。而这一切都要求管理组织从管理的思想上向治理的思想转变。社区组织机构也应该从各方面增加自身的透明度，这么做对于组织内部来说，有利于防止腐败的滋生ADDINCNKISM.Ref.{DE469D27B0FF4c699BFC51F4E91A2FA9}。对于社区来说，也有以下利处：第一、有利于重塑业主对组织的信任。信任也是促进社区发展的一个重要因素，缺乏信任，会导致沟通、社区工作困难。第二、有利于增强业主的安全感。没人愿意把自己安置于一个腐败的社区里面。透明化社区体制的程序，可以让业主了解社区组织的内部运行流程，也明白自己缴纳的管理费用于妥当的地方，从而增强业主生活于社区下的安全感，从而形成一个业主放心居住，愿意积极参与改善社区，社区业主满意度上升的一个良性循环。（二）扩宽业主与社区的沟通渠道，增加联系频率多样化的沟通渠道可以更加有效地传递业主的诉求。增加除即时通讯软件以外的沟通渠道如小区宣告版，小区横幅等宣传方式有利于服务多个年龄群体。使一些不擅长使用电子产品群体的业主也可以了解到小区的最新动态。当管理部门要做出决策决定时，也可以使用以上方式通知业主，征求业主的意见。激发业主的当家作主的热情，管理部门也应该定期向各大业主询问小区建设意见，增加与业主的互动频率，落实A小区业主当家作主的角色。（三）加强社区管理队伍建设，提高管理专业化水平在任何管理系统中，一支高素质，专业化的管理队伍是必不可少的。目前，A小区的管理人员专业化水平参差不齐，造成了社区需求和管理水平断层严重的情况。尚不能满足社区更高水平的建设要求。1.扩宽社区管理人员的招聘渠道，招纳专业人士为了解决这个问题，A小区可以尝试提高管理人员的入职门槛，比如采取公开招聘，竞争入职等方式。扩宽优秀管理队伍的来源，从源头上把控管理人员的素质。同时，建立详细的考核淘汰制度，对管理人员进行绩效考核，把不能很好为社区服务的管理人员给予淘汰。多引用社区外的新鲜血液，特别是那些带着丰富管理知识的高校学生以及管理经验丰富的优秀管理干部。这样可以实现管理人才资源的合理配置，提升自己的社区形象。2.要定期对社区管理人员管理技能做培训针对业主投诉的“社区组织服务态度差”的问题，社区物业管理部门可以借鉴国内外优秀的管理经验，制定出一套完整的管理人才培训方案，优化现存管理人员的年龄结构，为组织导入先进的管理理念。目前在职管理人员还应该提高物业管理服务意识和定期参与管理培训来提高自己的专业化水平。以便一改之前“服务态度差”的印象，重塑小区与业主的关系。四、结论本论文主要通过问卷调查的形式来对A小区进行调查，发现了这个社区目前存在的一些缺点，然后再结合实际情况和之前学者们的研究，讨论出了针对目前现存问题的解决方法。主要问题有：业主对于社区管理的参与度不足；社区管理权责不明，机制僵化不透明；社区管理部门与业主之间缺乏沟通和社区管理组织专业管理水平较低，队伍建设落后。与这些问题一一对应的解决方案则是：提高社区业主的参与程度；创新管理体制，划分明确的职能边界；扩宽业主与社区部门的沟通渠道，增加与业主的联系频率；加强社区管理队伍建设，提高管理专业化水平。希望可以对该社区的管理困境有所帮助。受制于自己知识水平的局限性，该论文也存在不少不足。比如，研究深度不够，研究范围不够全面，数据样本少等。使得该研究结果不具备太大的参考性。但是，没有一成不变的城市，也没有一成不变的社区，随着城市和社区的发展，新问题将会不断涌现。因此，对于社区管理的难题的探索将会不断继续。参考文献[1]张迪.农村社区物业管理及和谐社区建设[J].中国果树,2021.[2]朱登轩.社区物