美国房地产市场研究及其对我国的借鉴意义 2024 -联合资信

研究报告3503002502005001946195319601967197真实房屋价格指数2016202320121988199520022009名义房屋价格指数为后续房地产发展提供了良好的人口基础，1946－1950年成为美国房地产繁荣的开研究报告1945194919451949195319571961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021增长期，1950年美国城市化率已达到64.1研究报告195019531956195919621965196819501953195619591962196519681971197419771980198319861989199219951998200120042007201020132016201920222025付比例，1950年早期政府保险覆盖的住宅占到新开工住宅一半以上，政府福利提供房价上涨动力。1949年起政府同步开启廉价的公共住房建设，其随后进入市场有助研究报告元贬值推升购入房屋保值的市场情绪，1973－1974年第一次石油危机爆发，原油价2,500.0040200-20-40-602,000.00500.000.0020012004200720102013201620192022美国:已开工的新建私人住宅美国:已开工的新建私人住宅:同比中得以普及，推动了美国新一轮计算机产业革命；90年代，在电脑硬件发展的基础研究报告业城市兴起。60年代中后期婴儿潮尾部出生的人口逐步进入工作，人口红利持续释7.006.005.004.003.002.001.000.00-1.00-2.00-3.001980-031981-051982-071983-091984-1980-031981-051982-071983-091984-111986-011987-031988-051989-071990-091991-111993-011994-031995-051996-071997-091998-112000-012001-032002-052003-072004-092005-112007-012008-03美国:部门生产率和成本指数(每小时产量):非农企业:同比 线性(美国:部门生产率和成本指数(每小时产量):非农企业:同比)25.0020.0015.0010.005.000.0019801982198419861988199019921980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022美国:增加值占GDP比重:信息通信技术生产行业美国:增加值占GDP比重:制造业 美国:增加值占GDP比重:金融、保险、房地产租赁美国:增加值占GDP比重:专业和商业服务收入家庭购房，1993－2007年，住房与城市发展部对两房下达的收购中低收入家庭金融行业在监管松绑下迎来自由化浪潮，80年代以来各大银行和金融机构投身80年代中后期，在美联储连续加息、国际石油暴跌及政府对储贷行业放松管制个人提供长期固定利率住房抵押贷款，1982－1983年，储贷协会资产规模房地产复1988－1991年间大量储贷机构倒闭破产，美国经济和房地产随之进入衰退周期，房研究报告25.0020.0015.0010.005.000.001973-051975-061977-071979-081990-011992-021994-031996-041998-052000-062002-072004-082006-092008-102015-012017-022019-032021-042023-05美国:30年期抵押贷款固定利率:月:平均值美国:有效联邦基金利率(EFFR)缓。1995年美国走出储贷危机，经济增速、真实房屋价格及开工量重新进入上行通200020022004200620082010201220142016200.00150.00100.0050.000.00金融市场价格:股票:一级市场工具:纳斯达克:指数:美国研究报告1980-031981-121983-091985-061987-031988-121990-091992-061994-031995-121997-091999-062001-032002-122004-092006-062008-032009-1980-031981-121983-091985-061987-031988-121990-091992-061994-031995-121997-091999-062001-032002-122004-092006-062008-032009-122011-092013-062015-032016-122018-092020-062022-032023-121980-031982-021984-011985-1980-031982-021984-011985-121987-111989-101991-091993-081995-071997-061999-052001-042003-032005-022007-012008-122010-112012-102014-092016-082018-072020-062022-058,000.006,000.004,000.002,000.00“911”事件和互联网泡沫破灭后科技投资热情消退，企业生产效率增速减慢，性上涨掩盖。2006年美联储面对市场过热开始收紧货币政策，过度上涨的房屋价格研究报告68.0067.0066.0065.0064.0063.0062.0061.0060.0059.0058.00200020022004200620082010201220142016201820202022美国:劳动参与率:15岁以上:国际劳工组织估算（左轴）美国:占总人口比重:65岁及以上（右轴）20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.003.503.303.102.902.702.5019603.503.303.102.902.702.501960196319661969197219751978198119841987199019931996199920022005200820112014201720201.50%1.00%0.50%2.302.101.901.700.50%0.00%1.50美国人口增长率美国:人均生育数城市化及产业发展方面，美国的城市化离不开工业化发展和产业变迁，1870-研究报告25.0020.005.000.002001200420072010201320162019美国:财富不平等:前0.1%人群的财富份额美国:财富不平等:后50%人群的财富份额），货币市场债券1.90%联邦机构债券2.69%资产支持证券货币市场债券1.90%联邦机构债券2.69%2.98%市政债券7.67%美国国债公司债券42.41%19.44%抵押贷款证券22.91%研究报告政府和地方政府在公共住房领域的责任，标志着美国保障性住房制度的建立。20世 从土地所有权制度看，美国的土地以私有为主，据美国国会研究服务部在2020研究报告90%80%70%60%50%40%30%20%10%2000-012000-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012020-012022-012023-012024-01美国:新建住房销量:季调:折年数美国:成屋销量:季调:折年数研究报告25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%198119861991199620012006201120222023住宅固定资产投资住宅服务研究报告升，2000年随着互联网泡沫破灭叠加货币宽松，美国房地产在资产中的占比持续走研究报告20.0010.00-15.0025,000.00 0.00 人提升至2023年的近9000万人，其中20世纪70年研究报告2000200320062009201220152000200320062009201220152018202125.0020.005.000.00美国:年中人口数:25-44岁:预测值（万人）美国:粗出生率(⅐)主导地位。在全球外汇储备中，美元储备最高时超过70%，此后呈下降趋势，截至研究报告研究报告8,000,000.007,000,000.006,000,000.005,000,000.004,000,000.003,000,000.002,000,000.001,000,000.000.0012.0010.008.006.004.002.000.001999-011999-012000-022001-032002-042003-052004-062005-072006-082007-092008-102009-112012-012013-022014-032015-042016-052017-062018-072019-082020-092022-112023-12美国:成屋销量:季调:折年数:个美国:新建住房销量:季调:折年数:个 美国:新建住房待售量:可供销售月数(以当前销售速率):季调美国:成屋库存量:可供销售月数500,000.00450,000.00400,000.00350,000.00300,000.00250,000.00200,000.00150,000.00100,000.00 50,000.000.002001-032002-042001-032002-042003-052004-062005-072006-082007-092008-102009-112020-092021-102022-112023-12美国:新建住房售价:中位数:季:平均值美国:成屋售价:中位数:季:平均值美国:新建住房售价:中位数:同比:季:平均值美国:成屋售价:中位数:同比:季:平均值30.0025.0020.0015.0010.005.000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.00-01-12-11-10-09-08-07-06-05-01-12-11-10-09-08-07-06-05-04-03-02-01-12-11-10-09-08-07-06-05-04-03-02-01-12-11200020002001200220032004200520062007200820092010201120112012201320142015201620172018201920202021202220222023研究报告业集中度较高，根据公开数据统计，2022年美国前十大建商在都会区市场份额接近10%和7%，前三大建商均为纽交所上市以三大建商为例梳理美国头部建商的经营特人创立的上市公司，股权结构分散，大型资产管理公司持股较多；2、头部建商注重算服务等以简化客户购房流程；5、头部建商多以土地期权形式控制土地资源，且其研究报告业债务杠杆率并提升资本周转效率；6、注重成本管理，通过标准化设计、模块化组MortimerJ.“Mickey”26个州46个市场研究报告金融危机后三大建商均形成较强的债务风险意识，持续推进降杠杆进程，2023财年三大建商全部债务资本化比率均处于20%以下，而土地期权在三大建商降杠杆过程30.0025.0020.005.002019财年2020财年2021财年2022财年2023财年霍顿住宅建造毛利率莱纳住宅建造毛利率普尔特住宅建造毛利率霍顿净利润率莱纳净利润率普尔特净利润率0.900.802019财年2020财年2021财年2022财年2023财年霍顿莱纳普尔特研究报告40.0035.0030.0025.0020.002019财年2020财年2021财年2022财年2023财年霍顿莱纳普尔特40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.002019