物业公司基本情况及内部管理、服务方案

物业公司基本情况及内部管理、服务方案公司基本情况公司简介XXXXXX物业管理有限公司成立于2004年12月，注册资金50万元。公司成立以来，在XXXXXXXX等管理服务中得到了业主的一致好评。曾经在XXXX年荣获XXXXX，并得到了县政府嘉奖！公司通过不断发展，目前已经拥有了一支知识结构合理、管理经验丰富、服务水平较高的物业管理队伍。现有安保、保洁、绿化养护、房屋维修维护、机电保养、水电安装等各类专业人员。公司现承接南陵交通大楼、蓝领公寓的物业管理、卫生服务工作。我们将有信心有决心加倍努力，牢记“没有最好，只有更好”，不断增强员工素质，练好内功，完善考核，把业主的不满意作为检验工作的标准，认真贯彻执行国家物业管理条例，走规范之路，不断改革创新与市场竞争来打造王牌物业。公司口号：团结、拼搏、敬业、发展；

公司宗旨：以诚信求发展，以质量求生存；

我们将以“灵活”的经营方式与优质的服务使您满意！我们坚信：公司的成功源自于优质服务，更源自于客户的信赖和支持!2、行政管理框架图运作部运作部采购部市场部人事部总经理副总经理办公室主任财务部项目经理培训部质检部

二、管理及服务方案一、总体管理目标1、农村清洁、保养作业应做到文明、安全、卫生和高效，最大限度减少环境污染和对公众生活及交通的影响。2、相关政府职能部门应负责监督检查本标准的实施，并对从事辖区道路清扫保洁的企业进行指导。3、鼓励使用本标准的各方根据具体情况，进行道路清扫保洁的研究，必要时制定严于本标准的企业标准，报相关政府职能部门备案。4、乡村道路清扫保洁质量除应符合本标准外，亦应符合国家和市有关法规、规章和标准的规定。二、管理构架组织机构图及各部门职责（一）各部门职能公司总部（总经理）：负责公司发展战略、制度安排、资本运作、投资分析、品牌策划、组织流程再造、管理机构与体系策划，负责公司决策、管理、经济等方面；负责公司总体激励机制、约束机制及其方法的策划等。项目经理：负责本项目对外协调和人、财、物的调动和现场培训，组织实施各项保洁预案、安全生产预案。财务部：负责公司财务预算、核算及目标实施；负责公司资金管理、财务管理：负责对公司、各项目资金正常运行秩序的管理、监控及登账核账汇账等会计核算工作；负责对外联系与沟通。办公室主任：负责人事相关事宜的审核，市场开拓和市场投标，物品采购和各项目的分配。及处理各项目的投诉。人事部：负责本项目人力资源总体规划，做好选人、用人、育人、考核、留人等工作：维持公司各项目人员的正常供给，后备管理、技术人员等的选拔、培养。加强与员工的沟通和激励管理；负责劳资纠纷、劳动保护及劳动统计：负责员工的考核与评价实施的策划及跟踪;采购部：配合各项目管理办公室采购保洁工具、办公用品、车辆维修等，保障项目的各种物质及时补充。市场部：负责市场的开拓和招投标事宜。质检部：拟定本项目质量管理制度，并严格付诸与实施；定期工作进行质量检查与报告；拟定服务质量信息，严格执行服务质量信息的抽样检查，监督协调工作。对检查不合格的，应开出处罚单。培训部：负责各岗位的现场培训和专业技术培训。运作部：负责组织日常的保洁作业和作业质量检查。及保洁人员的管理（二）管理制度激励、监督、自我约束、信息反馈及处理机制我司将在现行的管理机制基础上按照《安徽省城市环境卫生作业服务质量标准》和招标方在招标文件中关于《项目乡村道路清扫保洁作业标准及要求》等细则。针对项目所含城镇城乡的道路、乡村、绿化清扫保洁的特殊性、重要性、单独制定和完善内部的规章制度、岗位职责、考核办法、奖惩措施等，以此规范保洁人员的保洁方法，是保洁人员在保洁作业中有章可循。1、激励机制为充分发挥全体员工在服务工作中的积极作用，公司将建立完善的激励机制（1）

奖励制度激励机制以物质奖励和精神奖励相结合的方法充分调动员工积极性，发挥员工的聪明才智和主观能动性，促进管理。①

物质奖励以物质奖励的激励作用达到调动员工积极性，降低劳动成本，提高劳动生产率，改善服务质量，提供管理水平。②

精神奖励以精神奖励的激励作用，增加员工的荣誉感和对企业的归属感，从而引导员工的行为，主要表现在对于工作积极主动、工作优秀的员工通报表扬，在班组会议中把他的工作作为规范进行学习，从而对一线作业员工进行肯定，让其能最大限度的发挥积极性和主观能动性，也能带动其他员工的工作热情。（2）

企业文化激励机制良好的企业文化能调动企业员工的积极性、主动性和创造性，追求和建立良好的企业文化将是杭州清洁服务有限公司工作重点之一。2、监督机制（1）

外部监督机制主要在保洁行为和质量方面主动接受社会舆论、业务主管部门和安全生产管理部门的监督，比如聘请社会监督员、设立专线投诉电话等，在内部管理的公正性、可行性有效性方面接受管理人员和保洁人员的监督，比如设立意见箱等。（2）

内部监督机制公司总部不定期的抽样检查，对员工的工作质量进行评估。项目经理定期、不定期对保洁区域保洁工作质量进行检查，加强与一线作业组及员工的沟通，及时了解一线工作情况及员工情况。两个班的巡查人员每天负责本区域的工作检查，确保保洁工作正常有序、保质保量完成，加强与公司总部的沟通，及时将本区域的工作情况反馈给项目经理，由项目经理报与公司。3、自我约束机制我公司将严格遵照《安徽省城市环境卫生作业服务质量标准》和招标方在招标文件中关于《项目乡村道路清扫保洁作业标准及要求》等细则。来加强内部管理，保洁员的保洁行为必须按照规定的作业方式和要求来进行，保洁员的保洁行为及结果与其收入挂钩，以此约束和规范保洁员的保洁行为。4、信息反馈和处理机制根据保洁作业量的动态变化或主管部门安排的紧急任务来及时调整作业方式；根据群众意见或建议来调整作业方式、方法；考核过程中发现质量问题及时整改；通过《保洁质量征询表》来主动征询意见等几个方面。我公司通过上述管理机制贯彻实施，在职工中形成一种自愿接受监督、自觉处理问题、自我约束行为的工作心态，从而在管理机制上保障保洁作业的质量。（三）人力资源管理人力资源管理办法第一章总则第一条为使人力资源管理工作制度化、规范化、根据《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律、法规及公司章程，特制定本办法。第二条本办法适用于XXXXXX物业管理有限公司各项目。第三条办公室设人力资源管理员，各项目均应设人力资源管理员或专(兼)职的管理人员。第四条人力资源管理的基本任务是：根据企业发展战略的要求，有计划地对人力资源进行合理配置，通过对员工的招聘、培训、使用、考核、评价、激励、调整等一系列过程，调动员工的积极性，发挥其潜能，为企业创造价值，确保企业战略发展目标的实现。第二章职能分工第五条公司董事长作为XXXXXX物业管理有限公司人力资源工作的最高决策机构和决策人，行使决定权。主要职责是：（一）决定办公室提交的各项人力资源政策、制度和规范。（二）决定其它重大的人力资源管理事项。第六条办公室负责公司人力资源基本政策的拟订，为公司发展提供决策支持和服务。主要职能是：（一）研究国家、地区的劳动人事相关政策，拟订并执行公司人力资源基本政策和管理制度。（二）研究人力资源管理新思路、新方法，形成实用可操作的管理工具，并组织推行。（三）建立人才资源库，负责人才的引进、调剂和储备。为公司培养合格的人力资源管理人员。（四）建立、完善员工评价体系并组织实施。（五）建立、完善员工分配、激励机制和福利保障体系并组织实施。第七条各项目人力资源管理专(兼)职人员业务上接受办公室的指导，负责执行公司制定的人力资源政策、制度和规范，推行人力资源管理新方法，新工具，向公司提供信息。主要职责是：（一）按照公司规定，结合各项目的实际，提出各项人力资源政策、制度和管理规范，经办公室同意后执行。（二）按照公司规定，结合各项目实际，上报各项目范围内主管级(含)以上干部任免建议及工资体系方案及定编定岗的方案。（三）按照办公室要求，及时通报各项人力资源工作进展情况及信息。第三章人力控制第八条人力资源管理工作必须贯彻精简效能的原则，实行定岗定编。第九条工作分析是进行人力资源管理的一项基础工作。工作分析结果是进行人力资源规划、定岗定编定酬、人员招聘、培训、考核的客观依据和标准。第十条各项目)专(兼)职人力资源管理员负责组织本单位各部门完成工作分析，形成每个岗位的《职务说明书》，并予以贯彻。第十一条各项目在完成工作分析的基础上，制订《定岗定编计划》，上报办公室批准后执行，并视情况每年定期检查修订。第十二条公司有权向下一级单位分配或落实新招收或下派锻炼的储备性人力资源，各单位必须正常接收。第十三条各项目每月最后一天向公司上报当月《XXXXXX物业管理有限公司各项目人员结构汇总表》。第四章人员聘用第十四条公司（各项目）必须增加人员时，需拟定招聘计划，填写《用人申请表》，报办公室审批。招聘计划内容包括下列项目：（一）招聘目的、招聘岗位及人数、招聘时间等。（二）岗位对年龄、性别、学历、工作经验、工作能力和个性品格、专业技术知识水平、特殊岗位资格证书等要求。第十五条各项目必须增加人员时，参照聘用方法，在当地进行招聘，主管级(不含)以上人员报办公室审批，主管级人员报公司办公室备案。第十六条办公室应首先考虑内部人员调配，不能满足要求时再按批准的要求组织对外招聘。第十七条办公室进行基本条件审查，如要增加编制需报总经理审批。第十八条各项目通过员工推荐、人才市场、职介中心，有关媒体等途径选聘，应聘人员应填写《应聘人员登记表》。第十九条各项目审核应聘人员的身份证、学历证、个人简介等资料，进行初审，并根据应聘者的求职岗位，将资料整理，分类送至各有关用人部门。第二十条该岗位所在部门负责人对其进行业务考核（面、笔试）。第二十一条主管及主管以上管理人员经再次筛选后，报主管总经理（或总经理、董事长）面试、审批，最终确定是否聘用。第二十二条人员招聘基本标准：（一）品行优良，认同XXXXXX物业管理有限公司企业文化，有良好的敬业精神。（二）有应聘岗位相应的专业知识和技能。（三）仪表端庄，身体健康。第二十三条决定录用该人员后，由各项目通知录用人员去指定医院进行体检。第二十四条用工实行合同化管理，用人单位必须与员工签订书面劳动合同。用人单位与员工签订有期限的劳动合同。有期限劳动合同的期限一般为普通员工1年，主管级(含)以上人员3-5年。第五章员工录用第二十五条经批准录用人员，由公司办公室发给《录用通知单》，并通知其报到时携带下列资料(视情况可增减)：（一）一寸大头照片3张；（二）身份证原件及复印件(复印件存档)；（三）学历证书及职称资格证书原件(管理人员)；（四）与原工作单位有关的调动或辞职、解除劳动合同等证明；（五）其他相关证书。第二十六条各项目在新进人员报到，收齐应缴资料后，需组织填写《员工登记表》，签订劳动合同，建立员工个人资料档案，编号列管。第六章员工试用第二十七条新进人员试用期为1-3个月(在劳动合同中载明)，期满前一周内由综管部组织对新进人员进行考核。新进人员在试用期满前一周可提出转正申请，填写《新聘人员转正表》，用人单位需做出综合评价并提出是否任用的意见后报办公室。第二十八条特别优异的员工申请提前转正，应写明提前转正的具体原因(程序同上)。第二十九条办公室依据各项目意见及考核情况，决定是否继续任用。对试用不合格者，可与之解除劳动合同。第三十条新进人员在试用期中表现不合要求，用人部门认为有必要停止试用时，可随时通知办公室，办公室经核实后决定是否延长试用。第七章人事档案第三十一条员工人事档案材料包括下列内容：（一）员工登记表(含照片)。（二）考核材料(如试用期满考核鉴定、见习期满考核鉴定及近三年的年度考核记录、素质测评记录等)。（三）各类证书原件或复印件(包括：学历证书、各类资格证书、身份证、职务任免文件、体检表及其它等)。（四）奖惩材料。（五）劳动合同。（六）各类审批材料(包括应聘材料、面试材料、录用审批材料、职务任免审批材料、调整工资审批表、因公出国审批材料、用工性质、晋升审批表、离职审批表、辞职审批表、辞职批复、调令单、分配单等)。（七）其他可供参考材料(如近三年内的员工个人年度工作总结或述职报告、各类培训总结、培训成绩等)。第八章入职培训第三十二条岗前培训。新进人员报到后，办公室应办理以下岗前培训：（一）企业简介及人事管理制度的讲解。（二）企业文化、职业道德及礼仪常识等的教育。（三）简介各部门组织、职责等情况。第三十三条入职前培训。由各项目经理进行业务特性、工作要求讲解与指导。第九章人事任免与调动第三十四条公司主管级（含）以下岗位人员的任免或调动由部门提出书面申请，送办公室审核，报主管副总、总经理批准后，按相应岗位，调整各类待遇。第三十五条各项目主管级（含）以下岗位人员的任免或调动由各项目按实际情况任免，主管级及以下管理人员的任免报公司办公室备案。第三十六条主管级以上岗位人员由总经理或董事长任免。第三十七条公司内部人员调动，经调入、调出单位(部门)负责人同意，办公室负责填写《XXXXXX物业管理有限公司内部人员调动审批表》，经总经理批准后，按工作移交(报到)日期正式调动。第十章工资体系第三十八条工资体系由办公室拟定，报总经理批准决定。第三十九条各项目工资体系按各自的实际情况由各项目组织拟定，报办公室审核，经总经理决定。月工资发放需经总经理审批。第十一章员工离职第四十条员工辞职，应于一个月前提出辞职申请书，由用人部门及办公室签具意见，呈总经理核准(任职人员原则上应该按员工管理权限报有关领导核准)后，再办理相关离职手续。第四十一条凡有下列情形之一者，员工可提出辞职申请：（一）境定居，考上各类学校学习或在职期间服兵役等。（二）不适应现岗位工作(如个人能力、工作环境、人际关系、个人需求等)，而企业又不能予以调换岗位的。（三）正在接受审计检查或正在接受立案审查的。（四）签订用工合同时有其它约定，在约定范围内的。第四十二条凡有下列情形之一者，单位可对员工予以辞退处理：（一）员工患病或非因工致伤(残)，在规定的医疗期满后，不能从事单位安排的工作。（二）员工不胜任或不适应现岗位，经培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作的。（三）无正当理由，连续三个月完不成本职工作任务的。（四）故意违抗或消极对抗公司的安排的。（五）全年累计事假超过15日的。（六）员工因屡次违反企业规定，经教育仍无悔改表现的。（七）员工的错误行为已严重地损害了企业的利益或声誉的，但尚未达到开除条件的。（八）其它严重违反企业各项规章制度，但尚未达到开除、除名条件的。（九）录用合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原录用合同无法履行，经双方协商不能变更合同达成协议者。第四十三条辞职(退)的审批程序：（一）员工所在部门(辞职员工本人向所在部门负责人提出辞职申请)，填写《员工辞职、辞退申请表》。（二）主管级以下员工辞职、辞退:所在部门将《员工辞职、辞退申请表》送办公室审核，报主管副总、总经理批准后，予以办理辞退手续。办公室开具《XXXXXX物业管理有限公司员工辞(退)职手续表》，辞职、辞退员工持此表，在相关部门办理交付手续。（三）各项目主管级以上员工辞职、辞退,需报办公室,由总经理批准。（四）经审批权限主管签注意见后，离职人员应在规定时间内办理移交手续。（五）办公室依据审批意见及移交清单为离职人员办理离职手续。第四十四条对员工提出的辞职申请，相关部门应及时答复，也可以先进行劝说与挽留，挽留无效的，办公室应在规定时间内为离职人员办理离职手续。员工在合同期内因辞职造成所在部门工作受阻，或其它经济损失，单位有权要求其在经济上做出一定赔偿。第四十五条员工辞职应严格按照审批程序执行，不得擅自离职，未经单位批准擅自离职的员工，所造成的后果由员工本人承担；员工提出辞职申请后，在等待审批期间(一般不超过30日)应遵守劳动纪律，做好本职工作。第四十六条与单位签有用工合同，合同期限未满的；签订用工合同时有单独约定的，离职情况在约定情况范围内；企业出资培训的，在培训合同规定的服务期限之内的员工要求辞职，单位可暂不允许辞职，也可按规定要求辞职员工支付相应赔偿费用。第四十七条除名是企业对无正当理由旷工达到一定期限的员工予以解除劳动关系的行为。员工无正当理由经常旷工，经批评教育无效，连续旷工时间超过7天，或一年以内累计旷工超过15天，企业有权对员工予以除名。第四十八条员工除名审批程序同辞退程序。第四十九条员工应在做出批准辞职、辞退决定之日起15日内，办理离职手续，对在15日内拒绝办理有关离职手续的，给予除名处理；因特殊情况，经所在企业同意可延期，但最长不得超过30日。第五十条员工辞职、辞退、除名，企业原则上不给予任何经济补偿。第十二章保险福利第五十一条员工的劳保和福利待遇遵照国家法律、法规的有关规定，结合公司的实际情况执行。第五十二条员工的福利表现除带有纪念意义的实物发放之外，一般以现金发放为主。第五十三条公司按《劳动法》等有关法规规定，并结合公司的行业特点，科学、合理地调配工作，以保证员工享受国家法定假期。第十三章附则第五十四条本办法由XXXXXX物业管理有限公司办公室负责解释。第五十五条本办法自2014年1月1日起施行。附：1.《用人申请表》2.《应聘人员登记表》3.《新聘人员转正表》4.《XXXXXX物业管理有限公司内部人员调动审批表》5.《员工辞职、辞退申请表》6.《XXXXXX物业管理有限公司保洁员工辞(退)职手续表》7.《XXXXXX物业管理有限公司保洁各项目人员结构汇总表》针对此项目需加强的特殊培训内容：1、岗前培训具体内容包括：A职业道德规范B保洁质量标准C