仲量联行：2024年一季度中国物流地产市场概览报告

研究部睿见研究仲量聯行SEEABRIGHTERWAY向光而为22024年第一季度中国物流地产市场概览在2024年第一季度，中国物流地产市场受到多重因素的影响，整体租赁需求呈现相对偏弱态势。这些因素涵盖了传统需求淡季的周期性影响以及部分电商和第三方物流企业出于成本效益考虑而进行的仓库整合策略。尽管市场面临这些挑战，但不同城市间的租赁活跃度保持分化态势且需求主力呈现出多样化的发展。在供应方面，本季度的新增供应量仍处于较高水平。受整体租赁需求偏弱和供应端持续施压，部分城市的空置率保持高位。市场租金在短期内受业主以价换量的租赁策略影响持续受到挤压。预计2024年全年将继续面临新增供应压力不减的局面，短期内这也将进一步导致整体空置率上升并影响租金表现。市场租赁整体需求偏弱，需求主力仍呈现多元化趋势在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，2024年一季度的净吸纳量为116万平方米，虽然相比去年同期水平有所增长，但仍然低于本季度新增供应的191万平方米。整体租赁需求的相对偏弱首先归因于季节性因素影响，包括春节及去年年末消费旺季后短租需求的到期退租等因素。其次，部分第三方物流和传统电商租户受市场情绪影响而保持谨慎，导致短期内扩张势头放缓。同时，这两类需求来源也受到降本增效的影响，采取了进一步整合的措施，通过优化租赁策略来提高现有仓库的运转效率。值得关注的是，不同区域间的需求继续呈现多样化发展。受益于多家头部跨境电商的持续扩张，一季度华南地区整体租赁需求保持活跃，华南主要物流市场的净吸纳量高达79万平方米。具体来看，一季度跨境电商在惠州整租多个非保税仓库，使得全市空置面积显著下降，而华南其他城市的空置率都保持低位。另外，来自于制造业特别是先进制造业、新能源汽车及其上下游零配件企业的租赁需求在包括重庆和西安等多个城市日趋活跃。与此同时，在部分城市，我们也观察到部分制造类租户出现仓库与厂房的整合搬迁需求，选择进驻高标仓项目，这一变化也更能与政府发展包括新能源汽车、新材料等先进制造32024年第一季度中国物流地产市场概览非保税物流地产净吸纳量净吸纳量（百万平方米）空置率短期内仍明显承压在整体物流地产市场经历了2023年新增供应高峰后，2024年第一季度市场的新增供应仍维持在高位。在仲量联行追踪的主要物流市场中，本季度新增竣工入市项目的面积达191万平方米，虽然与去年同期的新增供应相比下降了21%，但保持较高水平。由于部分城市新增供应端的持续压力，叠加本季度整体租赁需求相对偏弱的影响，导致部分城市物流地产的空置率进一万平方米和29万平方米的新项目竣工入市。尽管部分城市的业主因新增供应较为集中已采取以价换量的租赁策略，但受到整体需求相对偏弱的影响，本季度部分城市的空置率保持环比攀升态势，当季上升幅度在0.2至4.8个百分点之间。42024年第一季度中国物流地产市场概览非保税物流地产供应量建筑面积（百万平方米）非保税物流地产现有存量和预测总量建筑面积（百万平方米）上海昆山嘉兴苏州太仓常熟无锡杭州南京北京天津廊坊深圳广州东莞佛山惠州重庆成都武汉西安沈阳52024年第一季度中国物流地产市场概览业主正采取更为灵活的租赁策略以应对整体需求偏弱影响分城市的平均租金同比录得负增长。随着新竣工项目和现有项目之间竞争加剧，部分业主在本季度对租金进行了较大幅度的调整。在空置率较高以及新增供应较为集中的市场，部分业主为了有效保留和吸引租户，正实施更为灵活的租赁策略，除了提供租金优惠之外，也给予租户更长时间的免租期及装修期等。短期来看，2024年全年的租赁活跃度预计将在业主以价换量的刺激下出现小幅上升。然而，新增供应在短期内预计仍将处于较高水平，这将使得部分城市的空置率在短期内保持较高水平。受此影响，租金在部分城市短期内预计将持续承压并面临下行压力。2024年一季度非保税物流地产空置率和租金同比变化空置率5% 廊坊天津常熟太仓嘉兴武汉苏州昆山沈阳重庆南京上海成都西安北京惠州廊坊天津常熟太仓嘉兴武汉苏州昆山沈阳重庆南京上海成都西安北京惠州广州东莞深圳