《洛阳顺驰城项目操作手册》第一版 (一)

《洛阳顺驰城项目操作手册》第一版

（第一版）

企业品牌篇

区域篇

项目篇

规划建筑篇

景观园林篇

工程篇

销售必备的三大基础口径

销管篇

配套篇

物业篇

其他篇

用扁口口

牌iLrfa篇Tfifir

1、顺驰中国

顺驰中国控股简介:

顺驰中国控股始于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业治理于一

体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。

起步于天津的顺驰中国，目前已是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年顺她中

国开始坚决地推进全国化战略。2004年，完成天津、北京、长三角和中南的全国总体战略

布局，除天津外已进入北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉、济南、郑州、洛阳、

荆州、榆次、青岛等在内的十三个都市；在建在售项目达四十余个。同时，顺驰中国的联营

企业一一顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏

州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春、青岛、深圳等都市中介市场,连锁店而超过800家.

顺驰中国具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的

愿景和战略，并通过聚焦战略的治理体系保证战略得到强势执行。以后，顺驰中国将为成为

中国房地产开发行业的绝对第一而努力。

2003年，顺驰坚决地推进全国化战略，向全国多个都市派驻团队，并成立分公司，到

2004年底，集团在北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、山东、山西榆次、武汉、郑

l/ri1/*AA-plA,r-1#4-U、系—X4.TT/—UX-H-gtzf

2004年顺驰集团在房地产开发领域的全国布局：

长春

领海北京三路居

石家庄蓝郡‘曲弋奥城

山西榆次国际城山东高唐胶州

郑东新区苏州凤鼠城

洛阳苏丹天城

南京奥城奉贤

金银湖无锡青浦

德阳荆州

2004年顺驰集团在房地产三级市场的全国布局:

«»上海

武汉《＞

集团组织架构

北京柒团中南集团

天津区域新区域

河

发

建

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物

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设

海

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东

业

区

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域

司

司

域

司

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司

中

中

心

心

集团大事记

1994年

1994年4月天津顺驰房地产销售代理公司成立。

1994年12月公司增资更名为〃天津顺驰置业〃。

1994年12月成立"北京顺驰房地产咨询〃。

1995年

1995年1月与中科集团、联想集团合作成立“天津中科联想房地产进展”，向房

地产开发迈进。

1995年7月公司签约第一个开发项目〃香榭里”小区。

1996年

1996年9月公司代理销售“华苑居华里”，确立在天津房地产代理市场的领先位置。

1997年

1997年12月成立天津顺驰物业治理，并运作公司第一个物业治理小区”香榭里〃,

公司事业领域扩展至物业治理。

1998年

1998年1月与天津华夏经济房建设公司合资成立“天津华夏住宅建设”。

1998年11月”天津中科联想房地产进展“改组为“天津顺驰投资”。

1999年

1999年8月集团作为天津市唯独成员成为〃中国都市房地产开发商协作网络"创始

企业之一。

1999年9月“顺驰集团”正式注册成立，注册名称为〃天津顺驰投资集团

1999年11月集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资合资组建〃天津

顺驰建设〃。

1999年12月集团成立“天津顺驰网际应用服务〃和“天津顺驰网络系统〃，涉足电子

商务事业。

2000年

2000年5月顺驰天津置业网tjhouse开通。

2000年10月顺驰物业公司加盟中国物业治理协会。

2000年11月集团加入“中国住宅产业联盟〃。

2000年12月〃天津华厦住宅建设〃改制更名为〃天津顺驰进展股份”

2001年

2001年7月与天津日报社合作成立假日传媒，夫同主办时尚生活类周刊一一《假日

100》，

2001年12月加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单

位。

2002年

2002年1月顺驰置业股份成立

2002年6月集团与工商银行天津分行签订战略合作协议

2002年12月与联想集团共同组建天津顺驰融科置地。

2003年

2003年2月与天津市政投资公司合作成立天津顺驰融创置地。

2003年2月与天津信托投资、天津口报集团合作成立天津顺驰融创奥城。

2003年6月天津顺驰投资集团更名为“天津顺驰地产。

2003年8月天津奥林匹克中心配套区招标成功。

2003年9月集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地猎取项目，全国化战略迈出坚实

一步，

2003年10月顺驰第一个异地项目一一顺驰-林溪乡村别鸵在北京正式亮相。

2004年

2004年2月顺驰集团与香港上海汇丰银行签订协议，聘请香港上海汇丰银行担任海

外融资顾问。

2004年3月与天滓日报合作主办《都市快报》发行，这是即《假FI100》之后顺驰

进入传媒业的又一力作。

2004年4月与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地

产开发投资。

获奖情形

2001年

在“天津市房地产开发企业二十强”评比中荣获第三。

世纪城、名都、新园、久华里获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”。

物业公司荣膺“天津市物业治理十强企业”。

久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号。

置业公司荣获“中介拓展运营模式典范”。

2002年

久华里获全国优秀社区环境推介一等奖。

蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”称号。

顺驰太阳城获得“2002度中国房地产名盘”称号。

顺驰集团荣膺“2002年度中国房地产名企”称号。

集团董事长孙宏斌被评选为“2002年度中国房地产十大风云人物”。

顺驰集团获“纳税先进单位”称号。

顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。

2003年

半岛蓝湾、蓝水假期II项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖。

半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖。

莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。

顺驰集团再次一举囊括“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖。

置业公司获得“中国房地产中介代理品牌企业20强”称号。

顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。

2004年

顺驰地产荣获首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”称号。

博鳌21世纪房地产论坛2004届年会上，荣获“2004年度引领中国住宅十大风尚企.业”大

奖。

蓝水假期荣获第四届詹天佑土木工程大奖

顺驰中国董事局主席张桂宗荣登“2004年C11INAF天津区地产风云人物”榜

首(中国住交会)。

顺驰集团在上海召开的第六届住交会上获得2004年优秀品牌企业奖

顺驰林溪项目获得第六届住交会2004年优秀别里奖

顺驰领海、顺驰天鹅湖、顺驰蓝郡获得第六届住交会2004年房地产名盘称号

在由新周刊、新浪网、东方卫视等传媒主办的“2004大盘点•中国年度新锐榜”评选中顺驰

中国”荣膺年度新锐企业，

2005年

在《天津日报》和《瞭望东方周刊》主办的“首届天津最具阻碍力品牌推选活动”中天津顺

驰荣获“最具阻碍力品牌”的殊荣。

地产集团介绍

天津顺驰地产成立于1995年，是顺驰(中国)控股所辖五大区域集团公司之一。公司

总部设于天津市，通过十年的进展和积淀，现已进展成为拥有职员3000多名，市场区域囊

括天津、河北、山东、山西等三省一市的集房地产开发、物业治理于一体的大型企业集团。

公司在天津市已相继开发了三十多个项目，仅2004年销色面积就超过17()万平方米，

拥有近2万户的客户群体，从规模、销售额等多方面，已成为天津市房地产开发行业的绝对

第一并一举跨入全国同行前五名行列。自集团实施全国化战略以来，公司已相继进入河北、

山西、山东等区域市场实施项目操作，并将努力成为当地房地产开发领域的NO.1和区域市

场领导者。

在公司十年的进展过程中，优秀的企业文化、高价值价格比的产品以及高品质的服务得

到了各级政府和宽敞消费者的认可。2001年，世纪城、名都、新园、久华里荣获天津市“百

姓最喜爱的明星楼盘”；物业公司荣膺“天津市物业治理十强企业"；2(X)2年蓝水假期项目

获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”；顺驰太阳城获得“2002年度中国房地产

名盘”称号；2003年莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖；2004年河北蓝郡项目摘得2004

年全国“名盘”桂冠，公司荣获首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”称号。

立足于顺驰集团发源地一一天津，公司一直秉承顺驰优秀企业文化的精髓，连续推动企

业差不多问题，加强企业文化的宣传和交流，并把企业核心价值观作为核心竞争力，强调信

任授权的文化、激情挑战的文化、合作共嬴的文化、共同进展的文化，着力营造支持战略的

企业风气和团队氛围。优秀的企业文化、明晰的战略愿景、聚焦战略的治理体系保证了公司

战略得到强势执行。

以后三年内，公司在稳固天津市场地位基础上，坚决进入山东、河北、山西各省核心

都市及二、三线都市实施项目开发，成为2007年销售额300亿元、市场占有率15%以上的

区域性规模和赢利能力绝对第一房地产企业。

一、顺驰（中南）集团简介

1、简介

顺驰（中南）集团成立于2004年12月20日，由原中原、华中集

团合并而成是顺驰中国全国化布局的重要组成部分，要紧负责湖北、河南、

江西、安徽、陕西、湖南区域的房地产开发业务。

目前集团成立了武汉、郑州、洛阳、荆州四个项目公司及河南顺驰

物业治理和湖北顺驰物业，其中，郑州、洛阳和荆州项目在短短的四、

五个月内差不多顺利开盘，并取得了良好的铛售业绩，集团现有职员800

余人。

2、中南集团噌___________

顺驰（中南）赢1

|集团职能部6

-

武

荆

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司

业

业

司

司

3、中南集团大事记

2004年1月25日取得荆州植物园项目

2月26日猎取金银湖项目

4月22日猎取郑东新区项目

4月25日猎取洛阳新区项目

7月25日荆州太阳城盛大开盘

8月28日顺驰广场项目开工

9月12日顺驰洛阳第一大街盛大开盘

10月16日“顺驰•郑东第一大街”炫耀开盘，开盘当天成交303

套，协议额突破1.26亿

12月猎取七里河项目

1日中南集团继4月获得洛南新区项目后梅开二度，猎取洛阳南昌路

土地项目；

20日中南集团成立

4、集团职能部门设置

研发部：要紧负责土地价值判定、项目定位与时期跟踪、地产研究、方案

与施工图设计、施工配合。

运营中心：集团运营状况的全面统筹治理、项目成本操纵以及为项目操作搭建

交流平台、信息平台。

财务治理部：负责集团资金的筹措以及融资渠道的开发，财务制度和财务工

作流程的制定、整合集团各种数据资料并进行相关分析♦，同时兼有内审

职能。

行政中心：负责集团整体人力资源、行政规划、网络信息化及新闻工作。

5、项目介绍

洛阳第一大街位于洛阳市洛南新区，12、13号地东至洛龙大道，南

至体育大道；西至规划路；北至古城路。北临遗址公园，规划渠风景带

纵向穿过。该地块-顺驰洛阳第一大街项目总占地面积12.9万平方米，

建筑面积13.2万平方米，容积率为1.02,绿地覆盖率为40%,建筑密

度为24.5%,是国内较高标准的高尚居住区。15号地位于12、13号地

以西。项目将于2004年6月10日开工，8月15日一期开盘，2005年6

月30日入住。

郑东新区项目

住宅部分顺驰•郑东第一大街项目位于郑州市郑东新区起步区，西至

第一都市中心轴线道路，东至第四都市中心轴线道路，南至农业东路，

北至东风东路。北临东风渠绿化带，西临南北运河。住宅项目将通过“院

落围合一步行街巷体系一微公园”三个空间层次，使传统文化底蕴与现

代都市生活融于一体。容积率为1.05,绿地率为43%.2004年7月3

日开工，10月16日项目一期开盘，2005年8月31日入住。

顺驰广场位于郑州市郑东新区整个CBI）的西北部，紧邻CBD外环路

和由黄河东路进入CBD的主干道。总建筑用地面积为4394平方米。项

目定位于郑州市最高档的写字楼，邀请香港兴业建筑师（国际）公司等

三家设计事务所做设计。总建筑面积5.836万平方米，容积率11.18,

建筑物高度119.2米，将成为郑东CBD的地标建筑。2004年9月28日

开工，2005年9月10日项目开盘（暂定），2006年10月1日入住，

荆州太阳城项目2004年1月1.6亿的天价拍得荆州植物园383

亩土地，把一份对改造荆州居住的期望融合到建筑当中，聘请了在国际

上享有声誉的新加坡筑土国际、香港境易景观承担太阳城的整体规划和

园体景观设计。目前，荆州太阳城一期柏林公园已于2004年7月25日

开盘，首批住户已于2005年3月18日入住，二期法兰克福庄园也正式

亮相，已于3月26日开盘。

顺驰•泊林位于武汉东西湖区金银湖生态区，占地面积307亩，

建筑面积达21.65万平方米，坐拥开阔的都市罕有原生自然景观，面临

碧波渺渺的金银湖。2004年8月22日，顺驰•泊林在武汉最繁华的商业

街区——世贸广场一楼中厅亮相，现在顺驰•泊林也在为盛大开盘做着

紧锣密鼓的预备。

5、中南集团三年战略

2005年，调整自身进展节奏，连续扩大在郑州和武汉的市场份额，

成为湖北、河南市场的主流开发商，形成郑州和武汉两个资源输出平台，

同时选择合适规模项目进入西安、合肥，实现17亿的销售回款，利润

率达到15%；

2006年，完成河南、湖北两省二线重点都市的布局，巩固并扩大在

河南、湖北的领先地位，成为两省市场的NO.1,连续巩固在合肥和西安

的市场份额，进入两省重点都市，选取合适项目进入长沙和南昌，实现

40亿的销售回款，利润率达到18%；

2007年，完成在六省的重点都市布局，成为中南区域市场的

NO.1,进展成为所进入区域销售额、利润额、操作水平第一的房地产

企业集团实现100亿的销售回款，利润率达到20%；

各省销售额（亿元）

年份回款利润率

1F河南安徽陕西湖北湖南江西

例

200511%1715%112.77.3——

200620%4018%2513102085

200725%10020%503530403520

区域篇

♦洛阳区域位置价值

洛水之阳，都市中央。

洛阳市规划以洛河为+«轴线，南北对称进展,洛北是老城区，基础成熟，人居密度大，

人气旺，再加上洛阳房地产市场近两年进展较快,不管从开发的数量、规模及整体定位都有

专门大的提高，涧西区是洛阳工业进展重点区域,产业基础深厚,房地产进展有其自身的优

势。

♦南昌路开发带：南昌路是贯穿洛阳市老城区和洛南新区的重要枢纽干道，是洛阳市政

府耗费巨资精心打造的i条景观大道，也是涧西区最现代化的i条主干道：从道路的修建、

绿化带的规划设计及整体形象的定位在洛阳来说差不多上一流的，其沿线地块被洛阳市定位

为南昌路开发带。南昌路的成功改造也带来了其沿线地价的快速升温。洛阳较高知名度的房

地产公司在此地段都有开发项目，此地段有专门高的商业价值和居住基础。以港兴房地产公

司和中泰房地产公司为首的项目抢先一步推向市场并快速进展，它们的成功操作在市场的阻

碍较大，使此地段在较短的时刻内一跃成为洛阳市居住的最佳位置，更提高了居住的整体品

位。消费者对该区域房地产的认知程度较高，但开发大多为低档的多层住宅，中、高档开发

项目较少。

♦洛浦开发带：是洛阳市政府2004年定立的都市规划开发项目，要紧以房地产开发为主。

从老城区一直到涧西区洛河及洛浦公园沿线2公里以内（洛北在200米以外2公里以内）的

区域，洛河以北的老城区在此沿线已有多个开发项目，尚未开发的综合因素优越的大面积地

块专门有限。

地段，地段，地段永恒的真理

顺驰城地地处洛河、洛浦公园以北，处在洛南、涧西、高新区交汇处，是传统意义上的

富人区，是洛河北岸（山南水北为阳）最后一块有条件开发为大型国际品质社区的大面积地

块，地理位置唯独，人文价值突出，具备专门高的（开发潜力和）开发价值。

优美的自然环境顺驰城南临洛浦公园、洛河，牡丹广场、华阳广场国际大饭店（五星级）、

西苑公园环布周边，临河观景，绿树环抱，空气清新。公园一一都市的奢侈品，在顺驰城你

却奢侈的享受着。

便利的交通环境顺驰城临近都市景观主干道一一南昌路，地处新老城区的正中心，交通便

利，通达洛阳全市。假如交通是都市的脚，在顺驰城你会跑得最快。

专门的人文环境

顺驰城位于涧西区，是洛阳市建国以来以工业生产、科研开发为主的产业区域，汇聚了

大量全国各地在洛阳工作、生活的“三高人群”（高技术、高素养、高收入），文化底蕴深厚,

在洛阳市是人文素养最高的区域，而南昌路更是涧西区的核心地段，沿线育多家科研所（耐

研院、有色院、七二五所等）、设计院（十院、四院）及行政企事.'也单位、区域内高等学府

（河科大、洛阳高专、医学院）、学校（河洛中学、轴二中、洛中、南昌路小学）密布，人

文素养较高，层面较齐。

每个人都情愿生活在都市中心区，因为生活极其便利,然而由于种种缘故，（房型'景观、

环境'经济等）不可能每个条件都能满足,然而那个项目的地理位置不管在现在依旧在今后

差不多上洛阳市的中心区,因此生活的便利性无可比拟,其景观优势也是其他项目不可复制

的

项目篇

——法国

地中海风情•国际花园社区

项目情形：

顺驰城位于洛阳市涧西区南昌路洛河沿岸，2004年12月1日以挂牌出让的方式猎取，占

地面积165亩，规模之大，在洛阳首屈一指（价值1.6个亿，地王之称当值无愧，可见公

司的实力和此地块的开发力度与价值。）

项目地理位置

在洛阳新老城区交汇处，是传统意义上的富人区。地理位置优势突出，具备专门高的开

发价值

顺驰城项目位于涧西区南昌路南段

西边：紧临都市景观大道--南昌路；

东面、北面.：与已入住的兴隆花园为邻；

南边：为一条规划路，距洛浦公园和洛河不足白米。

♦项目定位在对洛阳房地产市场分析研究的基础上，我们发觉洛阳的房地产市场处于进

展时期，是一个不成熟的市场，人居水平明显低于发达都市，随着都市的进展，洛阳需要一

种现代化、国际品质的生活方式，顺驰城确实是颠覆传统、落后的生活方式，打破封闭的生

活观念，领军洛阳房地产市场，造就洛阳人居品牌，打造洛阳首屈一指的名盘。

都市名盘的全面突破：洛阳都市缺乏代表性的楼盘，顺驰城全面突破洛阳都市现有的房地产

格局，打造都市名片，要做代言洛阳都市进展方向的指标性楼盘，都市人居时代的代表者。

产品创新的全面突破：洛阳住宅市场缺乏产品创新，产品同质化较严峻，而且大量复制发达

都市的产品形式，使本土的产品创新停滞不前，顺驰城的产品要做精，做细，从细节上取胜。

O生活方式的全新突破：洛阳人的生活方式比发达都市还有一定的差距，由于信

息的封闭，他们未真正品尝国际现代生活的味道，顺驰城确实是要突破这一生活的界

限，倡导国际高品质的生活方式。

♦产品定位：28万平方米，法国地中海风情-国际花园社区

◊核心产品：国际风情商业街/纯河景高尚住宅/国际化水景园林住宅/一流物业/豪华业主

会所/国际双语幼儿园

O客户定位：洛阳较高收入的富有阶层

（本项目的目标消费群体以高端消费群体和都市中坚消费群为主体，其中高端消费群占较大

比例。）

规划及建筑篇

规划

一建立洛阳地产新坐标

规划理念：顺驰城乘承国际化开发理念，吸取国内外先进的开发体会，以“国际建筑视野”

的建筑理念，住宅布局形成大社区小组团的科学布局，符合国际居住潮流。

◊总占地面积11.1万平方米，165亩，

◊总建筑面积为25.5万平方米（对外宣28万平米）

◊住宅23.348万平方米，商业1.42万平方米（其中含5（）00平方米的会所部分），建筑密度

20.65%。

◊容积率:2.31

绿化率:41.89%

水景与绿化面枳与占地面积比：72%

二异国风情的组团定位

♦项目规划

项目分为三个组团，结合项H的异国风情定位，分别为

一期：巴黎印象2005年4月亮相，2005年9月开盘,2006年10月入住

二期：希腊风情2005年10月亮相,2006年5月开2007年5月入住

盘，

三期：维也纳花园2006年10月开工，2007年5月开2018年12月入住

盘，

规划风格：顺驰城汇聚三大欧陆风情形区。位于西欧的巴黎，中欧的维也纳和南欧的

希腊，各自演示不同的欧洲故事，尽管形式多样，变化丰富，但风格完整统一。一个接一个

的园林、万种风格、各领风骚，是追求生活品味和情调的必定选择。社区规划依照原始基地

东南面朝向洛河的特点，在小区的东侧布置点式高层区，充分利用沿河的景观优势。在把

地基抬高的过程中，形成了•定的坡度，营造南低北高的人造坡地，隔河远望确实是层次感

极强的国际艺术建筑。在整体的规划设计中，以清新、现代、和谐的建筑风格，典雅、柔和

色调的建筑外立面，展现尊崇的品位特色。

建筑

一建筑无限生活

建筑你的生活，从明白得你的生活开始。顺驰城注重进行消费者的调查和研究，注重

对都市文脉和地理环境的明白得和尊重，顺驰相信，每个人都有不同的追求、品味、喜好、

生活方式等，从生活细节动身在家居生活的建筑上满足他们的需要和追求.

建筑一个更有深度的住宅，是顺驰追究的目标，目前房地产开发商对住宅功能方面的关

注，还停留在比较表面时期，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等，而决定一个

住宅是否好用（舒服），有更好更细致、更深入的方面，例如窗.户，除了关注它应该是塑钢

的依旧铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列的硬性

指标。

◊住宅建筑：整体住宅建筑外檐采纳“现代主义风格”，强调装饰细节，展现格调、尊

贵的地位，整个风格都显露出大伙儿风范的气度。外立面设计以简约、现代的色调为主体，

以纯色调为差不多色调，引入欧陆现代建筑艺术，形成典雅、格调的外立面。为了符合项目

的高端产品定位，地理位置的最大观景成效而吊身定制的，社区户型也是因地制宜，最大限

度的表达其舒服度及合理的功能分区。

烘托出了一种精巧的欧式文化的居住理念，并能兼收并蓄。形成窗窗有景，移步换景的

国际级社区三度空间，表达园林、建筑、室内的三度层次空间，每户的朝向、通风采光优越，

而且都面向景观，空间显得极为舒展和开阔。

社区一共有18栋小高层，6栋高层，其中，在前期中2、3、4为九层，5#为11层，其他

的4栋为11+1的，2..6有入户花园，2、8为错层，7#有一个半圆形的全明观景窗，4、5为一

梯三户，且1、4、5没有小院，小院面积为20-30平方米之间北面阳台为全封，南面阳台为半

封。

面积从94至吃08平米，有错层、平层、复式等，一样的电梯入II都设有坡道，那样的话，

我们在购物推车式也是专门方便的，这也是我们一个人性话设计的一方面表达。

我们的楼间距最小的为2、3号楼，其间距为30米，最大的为七八号楼将近70米（实际67

米）。一样为三四十米的间距。正是如此的宽度，因此我们的景观面积才会达到72%以上。

◊商业建筑：建筑采纳半围合式建筑，组团院落封闭式治理，既保证了商业街开放式的

商业气氛，又保证了住户为安全，同时建筑风格引用法国小镇风情，融建筑和居住为一体的

整合景观，无限接近自然、以人为本，表达人文关怀。闲逛其中，视野得到无限延伸，身心得

到尽情放松，精神得到不断熏陶，更能表达项目的国际风情。

商业建筑的具体数据：商业上有一层的，也有一二层联体的，面积在63多到58（）多平米，

我们的三层差不多上是连起来卖的，能够作大型的营业场所。

第五篇景观园林篇

一组团景观规划

一）、水景：

1、水系、水道、湖、喷泉、瀑布、水岸

）植物

1、绿篱、绿雕、地被植物、攀援植物、花景、花器、水生植物

♦首期巴黎印象：整体风格为法式园林的古典，雄壮和端庄。

园林风格：注重主从关系，强调中轴和秩序，更注重其园艺的人工特点，期间把花坛，小林

园或丛林，树篱，花格墙，喷泉，雕塑等有机结合在内，另外水池，密林，高大的乔木和笔

直的道路也给人形成宽宏的园林视觉。楼间距较宽，绿地面积较大，从而显示出恢弘和端庄

的感受。

园林风格：木项目的景观规划即营造异国园林特色，乂不失法式园林中本身含有的

东方园林乐趣。在小区楼间距较宽，绿化面积大，内部制造了两条景观轴线，即东西向的主

景观轴和南北向的次釉线，两轴线呈十字型布置，轴线相交处形成小区中心景观核及各个组

团的衔接。主中心景观区为2000平方米的天鹅湖，内设高八米的喷泉，次景观区为高3米的

喷泉。

具体景观描叙：

顺驰城整个社区占地165亩，蓝色的为水系。整个社区41.89%的为绿化面积，30%以

上的水景，因此事实上际用来作建筑的面积只有28%左右，绿化面积达到8.5万平方米，这

么大的生态绿化面积在洛阳在如此的地带是罕见的。第•来看看顺驰城的水系，悠悠蓝色的

水系是社区一个纵向舞动的蓝色绸带，我们的水系是靠自来水内部循环的一个水系，在那个

水系中你能够看到有叠幕，大小不等的喷泉体系，其中中心部位的中央水景区的面积有2000

平方米左右，在那个圆形为中心湖面中央有一个高8米的喷泉，也确实是将近3层楼高度。

同时由于我们的水多，因此桥多，在那个社区中你能够看到桥是比较多的，而这些桥的材质

一样是木质的，在如此一个现代化高档的社区里面让我们感受一种小桥流水人家的另一类感

受，外加上我们还设计了一些亲水平台，因此在仲夏之夜，我们能够想象到，把酒赏月，清

风徐来的自然的韵味。同时象某些地点的亲水平台一直延伸到水面中央，外加水中的月影，

如此象置身于其中的赏水赏月赏景的真正生活享受在洛阳市内也是唯独！此外，也正是由于

这些桥使我们的生活从繁华的社区连接到悠悠洛河河畔，连接到一种宁静的生活方式，连接

都市中另一种生活感受。

在来看看我们的绿色景观：我们的在绿化方面也是有讲究的，我们的社区要紧是以欧式

园林为标准来设计的。社区内除了一样的绿化景观以外还有一些假山、小亭、盆景以及仿照

欧式建筑的雕塑以及法国巴黎街头的雕塑中的小水系，我们在社区里面还布置了一些椅子，

我们再这些椅子上也是有所挑剔的，我一样选用的是法国铁艺雕花的靠椅。社区的小路我们

尽量把他们布置成一些曲线型的小道，同时在各个地点的路面材质也是不相同的，我们的路

面要紧以鹅卯石、大理石、木栈道、带有浮雕的石材等等为主，因此，当我们在社区内部散

步的时候，会随着自己的脚步不停改变沿路的景观，真正做到移步换景。

从我们的水系和景观上来看，我们讲究的不仅仅市一种单单的绿化，我们讲究的是一种

生态环境的整体感，这种生态环境的整体要紧表达在外部的洛河和内部水系（外河内湖）的

遥相呼应以及内部景观和洛浦公园的整体和谐上，正是内外景观使得我们的社区互相融合在

整个生态环境之中！

我们的社区是一个曲线流淌型的社区，这种流淌性要紧表达在横向和纵向空间的曲线以

及空间上的流淌上，您能够看看我们的房子的布置在横向上是•个曲线型的布置，如此更有

利于采光、通风、观景等等，其次我们的水系在纵向上形成一个自然的曲线美，外加上空间

上有八米高的喷泉，如此在整体的曲线中央造就了整体上平面和空间的流淌性，因此这种流

淌性的设计在洛阳也是专门少见的，

我们做房子，不仅仅买的是一个几何形状的壳体，更重要得是得到家的温馨和舒服，我

们顺驰给洛阳人民出现的是一种崭新的生活模式，更是一种生活上的新的享受。

社区一共有三个出入口，土大门在南昌路上，门口半圆形的图案在法国表示美满的意思，

也象征这走入社区及是你美满的开始，旁边为行车道，人车分流，尽可能充分爱护业主的人

身安全。

商业风格：商业步行街就像巴黎的香榭大道一样时尚尖端，高档的商铺，古典的石板路、精

巧的花盆、欧陆式的围栏，入口处有一个标志性的雕塑，道路旁边蓝色的全差不多上水系，

且水系中间还有小的喷涌类的小品建筑，另外在路的两边还有一些防法式的绿色小品，因此,

整个商业步行街看起来看起来是飘在水面上，你能够想想，在一条小桥流水的街上购物和在

一个铺满水泥或者沥青的接到上购物的感受是专门不一样的。在那个地点购物就像身在香榭

大道一样，表达了身份和地位的尊崇。

♦二期希腊风情：那个位于南欧的爱琴海国家，从古希腊的文明留下来到今天随处可

见的破落古代遗迹，令人留下深刻印象，也追思那个文明古国的历史。古希腊风情区表达了

古希腊的生活美学，把破落的柱廊化成特色的景观，成为要紧的古典背景。加上古希腊故事

的雕塑，如维纳斯女神和太阳神，诉说着令人向往的古代深化。

占希腊区把爱琴海小岛的简单美学引过来。雪白的墙身跟地面，让人忘却世俗烦忧，在区内

闲逛，不知怎的，眼光总落在墙脚的花盆跟耀眼的花朵上；想了好办天，那种度假的心情，

能够让人好好的思想，像极了古希腊的哲学家。希腊风情区确实是您与众不同、喜爱清静、

与世无争的高尚情操的新选择

三期维也纳花园：位于东欧的维也纳花园，是欧洲新时尚的景观模式。和传统古

典的景观不同之处是，维也纳花园区其幽幽的表现了货族的豪华，诉说着充满美与舒服的

休闲生活欢乐。从前巴洛克的装饰现在都变成了丰富华丽的景观小品；高大的树木形成了

花园的背景，强化了空间的深远感。莫扎特花园有着锦绣的花坛与华丽的喷泉，跟绵软如

茵的草地；树木散步在草坡上，投下道道阴影，人在树荫下休憩、野餐，在铺满绿荫的草

地上打球、享受阳光，在凉亭乘凉，充份表达了隐居、休闲的乐趣，是都市离新兴贵族的

首选居住的。

工程篇（问答112问）

•交工标准

A住宅：

I、外墙：为面砖和涂料结合，局部为石材。

2、内墙：抹灰墙面，腻子膏罩面交活，厨房及卫生间为砂浆打底，

毛面交活，顶部抹白。

3、顶棚：抹灰顶棚，腻子膏罩面交活。

4、地面：各厅、室、厨、厕、阳台地面均为毛面交活。

5、门：入户门为外开防盗门；不封闭阳台为落地彩色塑钢玻

璃门，封闭的阳台只预留门洞，室内预留门洞口。

6、窗：采纳彩色塑钢窗，东、西、北侧外檐窗为中空玻璃（不含

阳台）；其余均为单玻，配纱扇。

7、阳台：封闭阳台为彩色塑钢，单玻，配纱扇。

8、楼梯间：墙面刷乳胶漆、铁栏杆、木扶手，设声控开关。

9、其他：电视、、宽带预留口；水、电、燃气一户一表，暖

气为集中供热，单户循环；循环热水，一户一表；每户设可视对讲及紧急报

警按钮，小区周界红外对射，电视监控，智能巡更。

B商铺：

>外墙：为瓷砖、石材，部分铝塑板、涂料相结合。

>内墙：抹灰墙面，腻子音罩面。

>顶棚：抹灰顶棚，腻子膏罩面交活。

>地面：均为毛面交活。

>门：全玻璃弹簧门。

>外檐窗：玻璃窗，局部为玻璃幕墙。

>楼梯：钢楼梯。

>其它：、电视、宽带设预留接口；水、电、一户一表；

燃气预留接口，暖气为集中供热，单户循环。

•工程口径汇总

1）电梯噪音会可不能专门大？

顺驰在做前期规划时，差不多将电梯的噪声考虑在内，从以卜几方面来降低电梯噪音：

★顺驰城选择的电梯均为国际名牌电梯（奥的斯电梯），名牌电梯在出厂时都会进

行严格的检测，其中•项指标是噪声是否达到标准，顺驰在这•方面会进行严

格的把关。

★电梯内部均为比较厚的钢筋混凝土，而且在每个电梯间内，均做有隔音板，最

大程度上降低电梯的噪声。

★一期均为9—12层的小高层，除去一层不用电梯之外，乘座电梯的人员（因为

每家每户可不能有太多的人）会相对比较少，电梯使用率会比较少，这也从另

一侧面相对降低了电梯的噪声。

★电梯位置2#、6#楼的电梯位置处在楼栋外，对业主来说差不多上不存在噪声；

I#、4#、5#楼电梯位置与厨房相连，做为厨房只是一个操作的空间，差不多上

对家庭可不能造成阻碍。

2）电梯停电了如何办？

第一-电梯做为社区的高档耐用品，显现停电的机率会专门小的，一旦停电，我们会启用各

用电源，物业人员会在第一时刻快速到达现场处理情形，差不多上可不能阻碍业主上下乘座

电梯。

•各个楼与楼之间的准确米数？

1#——2#最大32米，最小26米2#——3#27米3#——4#31米

4#——5#14米5#——6#36米6#——7#最大46

米,最小37米

7#——8#最大63米，最小57米

•2#楼、3#楼与临街商业的距离是多少？其中3门栋会可不能因距离商业近而比较吵？

可不能吵的，因为

★商业是独立门面，人从别处走动，商铺的进深一样在11至13米，距离远在一

定程度上降低了吵声

★住宅与商业之间的间距一样在12米以上，而且在住宅与商业之间还会种植大量

绿植，12米距离与绿植在最大程度上降低了噪音

★我们在商业业态上会有一定的限制。声音大的业态绝对可不能进驻本社区，

关于每个楼由谁承建?质检是哪一方？监理是谁？（不问不提）

承建：

1#楼、7#楼A1商铺由郑州市第•建筑工程有限责任公司承建（一级资质）

2#楼、3#楼、A2商铺由安阳城乡建设有限责任公司承建（一级资质）

4#楼由福建地矿承建（一级资质）

5#楼由河南永阳建筑安装公司承建（一级资质）

6#楼由洛阳誉信承建（三级资质）（不问不提）

8#楼、综合楼由洛阳四建承建（二级资质）（不宣不提）

监理：

1#楼、7#楼、A1商铺、6#楼、8#楼、综合楼由郑州恒基建设监理（乙级资）监理

3#、4#、5#楼由河南宏业建设治理（甲级）监理

2#楼A2商铺由洛阳市敬业工程建设监理咨询（丙级）监理

6、顶层复式住宅的露台会可不能漏水？（指6#、7#、《#楼）

第一能够说是可不能漏水的，因为：

介绍露台的做法：

从上至下：

8-10厚地砖铺平拍实一一缝宽5-8厚一一1：1水泥砂浆填缝一一25厚1:4干硬性水泥

砂浆，面上撒素水泥一一满铺0.15厚聚乙烯薄膜一层一一1.2厚氯化聚乙烯橡胶共混防水卷

材一一2厚聚氨酯防水涂料一一刷基层处理剂一遍一一20厚1：2.5水泥砂浆找平层一一20

厚最薄处1；8水泥珍宝岩找2%坡一一干铺12()厚水泥珍宝岩板一一钢筋碎屋面板，表面清

扫洁净。顺驰工程人员会与监理、质检人员一同把好工程的每一道关。

顺驰做了7()余下项目，有些差不多入住了8年到现在还一点也不漏水，一方面施T方在

施工完之后，会有一个保修期，国家规定屋顶保修期在？？？年，我们顺驰一样与施工方签

定合同时，都会将保修期延长，退一万步说，即使漏水，物业的修理人员会在第一时刻到达

现场，进行修理。

7、厨卫防水如何保证？

答：为保证厨卫不漏水，从做防水层、做闭水实验以及表面找泛水三方面来把关，而且在最

后还要进行验收，所有厨卫是可不能漏水的。

8、室内的墙体能够拆改吗？

不能。因为我们采纳的是框剪结构，户型本身差不多相当合理了。(若客户执意要拆，则

告知在装修时能够到物业进行备案)

9、错层有多高？

答：错层为两个台阶，每个台阶15cM,据科学运算，2步台阶在室内是最好的。

10、厨房，阳台，客厅相通，油烟污染如何办？

在厨房专门设置的有排烟道

11、暖气管是明管依旧暗管？

室内屋面部分暗敷

12、外飘窗的尺寸、离地面的高度？

尺寸1#—8#不同,离地面450mm

13、首层会可不能专门潮？首层距地面有多高？从一楼到小院的台阶有多高？首层别处的

护栏如何样装，会可不能阻碍美观？

确信不潮，第一我们做的有防潮层，而且一层离地都比较高，从施工角度施工工艺方面

我们会进行严格把关。距地面详见立面成效图，可不能

14、能够随便打空调孔吗？

不能，因为在交付房屋前，我们差不多为您想好了，提早将空调孔打好了。

15、下水道容易堵吗？假如堵了谁来负责？

不易堵。假如万一显现堵塞现象，一个，物业人员会在第一时刻进行修理。

16、屋顶排水会可不能使得露台积水？

可不能。露台除了按工艺做好防水层、隔热层之外，露台表面铺设面砖，同时找2%的

泛水，只要有水，赶忙即可排走。

17、以后房子显现质量问题谁来管？假如过了修理期显现质量问题如何办？

房子是件阻碍大事，专门是房量质量，顺驰对房屋质量一直差不多上严格治理，严格

要求，专门少显现质量问题。假如质量问题在保修期内，由顺驰公司牵头，交由施工单

位进行修理，假如保修期过后，则由物业公司统一进行治理。

18、项目所在地的排污问题如何解决？

污水自北向南排入地块东南侧的市政1200mm污水干管，雨水经地块南侧规划路聚拢

后排入南昌路雨水干管。在项目立项初期，公司就针