河北张家口市纬三路地块企划报告2007

中广信房地产服务机构2007年7月PART1：市场篇PART2：本体篇PART3：团队篇三张家口市房地产发展预测张家口市面积36829平方千米，人口449万。其中市区人口约50万，桥西区人口23万；桥东区人口25万；目前全市发现矿产地和矿化点1200多处，矿种近60种,其中有10多种矿产储京包铁路通过市区、大秦铁路从城市南部横贯东西；公路四通八达，110、112、207国道穿过市区楼驰名中外；塞外明珠官厅湖、坝上草原渡假村、翠云 GDPGDP增幅高于全国水平增长速度较快且平稳城市经济处于高速发展阶段老工业城市工业额度高老工业城市工业额度高轻重工业均有基础就业人数能源工业占有一定的比重从上表可以看出城市固定资产投资中：城市建设投资占主导地位，城市步入快速发展从上表可以看出城市固定资产投资中：城市建设投资占主导地位，城市步入快速发展、扩张阶段。房地产投资总额不大，证明城市处于初级发展阶段，房地产增长空间巨大塞北滑雪场、蔚县飞狐峪、张家口绿野天都、察北白塔旅游庄园3张家口市房地产市场发展预测房地产市场运行状况—政策环境国八条到国六条及备受争议的70、90执行细则地产依旧保持着健康的增长水平。但是大户型毫无疑问成为未来市场国家宏观政策的出台旨在调控热点地区房价水平，对张家口影响较国家宏观政策的出台旨在调控热点地区房价水平，对张家口影响较要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房，同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可房地产市场运行状况—宏观市场环境1、张家口市宏观房地产市场环境分析（偏住宅类）张家口市房地产市场自2004年起步，至今已初具规模。大量外地开总体供给量不足，导致今年房地产市场价格增长幅度较大，从均价1900元/平米飙升到2200元/平米，高层产品的均价达到2600元/平米求。全市商品房供给总量约为70万平方米。需求：主力户型均集中在90-110平米二居、100-150平米的三居。产品形价格：房地产价格水平较2005年涨幅较大，但是随着城市中心的南移，新住宅在售项目一览表在售住宅项目约11个，项目规模在7-25万平米之间，在区域上较为分散，多以高层及多层产品出现，产品形态较为单一。u目前市场上在售的项目基本上属06年已经开始销售的项目，新项目今年入世较少，多集中在高新区内，市场的总体供应量估测在70万平方米左右；u多数为多层普通住宅产品，高层产品大约占到整个市场供应量的30%左右；u整体需求较为旺盛，多数为自住性改善需求。购买人群集中在30-50岁之间，购实用两居紧凑三居舒适三居实用四居舒适四居舒适五居容辰庄园12020%17050%20530%27510%金凤91-10240%12316%13616%13716%前屯新天地11625%12025%14025%18025%天秀花园67-10860%97-11020%140-16020%18010%瑞麟轩80-11040%120-15030%16020%18010%盛世华庭13318%136-14374%金鼎世纪城50-8030%120-13020%铂金时代广场11050%13010%新东亚8010%110-12020%130-14030%清河湾76-10260%11010%14030%岸上清城70-8030%90-10030%120-13020%住宅类房地产的主力户型及面积主要集中在90-100平米的两居及100-150平米的三居，产品形态较为单一；高端产品缺乏。2、张家口市宏观房地产市场环境分析（偏商业类）特色餐饮业较为滞后，整个城市日常百货类的面积在90－300平米左右，价格差异较大，集中在5000－12000元/平业的营业时间较短，多在10：00-20：00主要以蓝鲸大厦、康美娱乐城为主的商务休闲商圈，随着铂金时代广场高新区现有商业较为落后，但是从整体城市规划上可以看出23445678商业的定位、规划设计从城市的老商业核心区武城街商圈至帝广商圈至红旗楼后起之秀以更清晰的定位、更完善的规划、更完善的交通配套冲击着城市老的设施比较齐全，极大地方便了居民的生活。底商务、娱乐等综合性需求的功能。业态多样化投资前景看好，催生了新的商机。底商的开发建设城市整体经济发展较快且平稳，城市对固定资产的投资尤其是对房地产的投资在增强，整体区域市场环境较好。同时，城市处于市场发展的初级阶段，市场活跃。供需两旺，价量同升。同时产品差异化较小，行业内同质竞争严重，中低端产品供给较大，高端客户备受冷落。房地产市场运行状况—区域市场环境1、高新区房地产市场发展现状分析2、高新区及张家口市房地产市场发展动态对比房地产市场运行状况—潜在供应分析张家口市2006年土地交易情况房地产市场运行状况—重点个案分析欧式建筑设计风格，项目11万平米，产品形态较为丰富。欧式建筑设计风格，项目11万平米，产品形态较为丰富。商业约4万平米，体量较大，最大限度的利用商业约4万平米，体量较大，最大限度的利用了项目的地段价值2、销售价格较低，且一期30000多平米被团购，使项目的利润额度有所降低。3、产品：占地:12.14公顷，建筑面积:24.5万平方米，其中商业4万平方米写字楼4.5万平方米。2、引进主力店超市发较为地址：桥东区胜利南路18号电话：2131888/2130888产品：1、户型面积很大，突出了相当的核心区域配套好；3、商业对住宅的围合营销：1、高位宣传，贵族化包装，不仅体现在楼书、宣传单页上而且案场布置也很好；2、价值主要以地段为依托，营销3、商业体量供应较大，约3万平米，单套面积集中在200-300平米，销售时电话：6061168产品：1、容积率高；2、整体小区规模较大；3、产品设计较为丰富；4、整体商业体量较大，并且面积较大，营销：1、售楼处布局成功；2、销售产品：1、地处高新区，规划总建筑面积119900平方米，小区规模较大；2、小区布局错落有致、环境典雅，户型设计合理、适其它：1、后期交房后维护不善，缺少口碑；2、作为区域的领头羊、需要对客户进行观念商铺面积区间：100—250平米商铺面积区间：100—250平米商铺价格区间：8000—12000底商全部沿韦三路南侧，加之住宅为小高层价值高，销售速度较快，价格增长快，由起初的6000元左右到现在的10000元左右电话：5913888产品：1、地处高新区，经三路与韦三路交叉口，较规划总建筑面积119900平方米，小区规模较大；2、小区布局错落有致、环境典雅，户型设计合理、适用，各种基础设其它：1、后期交房后维护不善，缺少口碑；2、作为区域的领头羊、需要对客户进行观念的改变，销售周期1、大规模综合性商业社区，约23.8万平1、大规模综合性商业社区，约23.8万平2、业态规划涉及的范围面较广，包括百货、超市、珠宝、餐饮、服装等多个业态组3、商业、住宅分区较为合理，最大限度的发挥了地段的商业价值。4、景观设计较5、多条道路经过，商业底商面积较大。6、6米层高的首层商业，显示大气豪华。2、证件不齐，缺少销售许可证件电话：2160888/2166888产品：1、容积率较高密度大、私密度低；2、传统产品设计规划；3、本身亮点较少；4、规划上简单排营销：1、售楼处布局成功；2、沿路灯箱布局很实；3、宣传上对卖点的2张家口房地产市场运行状况分析政府正在加强高新区建设，基础设施配套不断完善，省政地区供应的多层产品主要以周边辐射范围内的居民为主，升场的主力需求，依据市场发展情况及2006年土地交易情况，未来随着旧城改造以及新区的加速建设，市场改善型需求将不断增加，这部分从对2006年土地市场的监控来看，未来房地产的供应体量较大，特别是高新区沿城市重心的南移、区域人口的不断增加，交通配套的房地产的发展。产品将是未来房地产市场的核心竞争排列，多层产品为主，面积主要集中在100-150平米左右。同类产品供应体量较房地产经历了近几年的高速发展，市场日趋成熟和稳,对产品和服务质量有了更高的要求。2项目总体定位思路 3 32项目总体定位思路 3 3主要经济技术指标总用地面积15351.7平方米可用面积10552.7平方米容积率2.6建筑密度35%建筑控高小于50米绿化率30%从表面上看，整个地块的建筑规模不会超过27437平米，通过与贵司张总沟通，可以适当扩大容积率，总建筑面积达到30000平米。项目态势(项目态势(SWOT)分析OpportunitieOpportunitieStrengthsWeaknessesThreats优势：Strengths优势1：项目处于高速发展的高新区区域中，未来高新区将是投资、置业的优势2：周边社会人文条件较好，市政府新址、北方学院新优势2：周边社会人文条件较好，市政府新址、北方学院新校区、重点中学优势3：交通条件较好，周边有城市主要交通干道纬二路、优势3：交通条件较好，周边有城市主要交通干道纬二路、经三路、市府西劣势：Weaknesses机会：Opportunities机会3：世纪豪园的建成，增加了人流。行政中心的南迁、教育核心区的雏机会4：周边市场供给多为中低档物业，中高档物业需求旺盛，但区域市场威胁：Threats地块的用地性质为商业金融用地，本区域商业金融2、地价高，成本高，对预期售价要求较高3、市政府何时南迁，周边道路何时动工修建，均属未知因素2、整体房地产市场发展还不成熟，新政府领导班子对房地产的态度还打造城市核心区，最有景观价值和文化内涵的标杆项目打造城市核心区，最有景观价值和文化内涵的标杆项目住宅－类型多样化、差异性住宅－类型多样化、差异性商业－主题商业街商业－主题商业街合理的开发与销售策略，实现稳定现金流合理的开发与销售策略，实现稳定现金流 3 3商业供给、商业氛围、政府态度规避风险商业供给、商业氛围、政府态度把握机会宏观经济、区域热点、中高档物业需求把握机会地块小、市场同质化竞争、道路、人气、配套扭转劣势地块小、市场同质化竞争、道路、人气、配套市场形势好、人文条件好、区域热点、宜居利用优势2项目总体策略的，综合性的，③具备城市代表名片效应的④城市产品定位（偏商业类）业业SOHO商住楼业人均消费水平的增长速度反映了居民生活方式的变化，市场需求偏好的转变，从而影响到房地产市场业态的供应人均消费水平的增长速度反映了居民生活方式的变化，市场需求偏好的转变，从而影响到房地产市场业态的供应处于第二阶段，应当在发展适合第二阶段物业业态的基础业适合做适合做区域型商业特点区域型商业特点项目特点集集大格酒店：市场条件不允许，区域内规划中的酒店较多，如宝龙大酒写字楼：受经济发展水平的限制，商务需求还以自建自用为主，市场还不成熟。同时调查中了解到现有写字楼销商业业态背景分析商业业态选择本项目及周边社区 本项目及周边，区域兼顾周边高校及居民百货超市+餐饮本项目及周边社区 本项目及周边，区域兼顾周边高校及居民百货超市+餐饮+专卖店、折社区及周边社区配套商业特色餐饮、娱专卖店及折扣 专卖店及折扣店项目本身规模较小，但周边已形成项目本身规模较小，但周边已形成和即将形成大的规档次较高，同时有联通、辽海国际大厦等周边有北方学院新校区等高校，同时周边居民对市右商业体量右2000平米专卖2000平米专卖2000特色餐饮商业总体体量1500平米百货总体规模约5500平米，可售部分约4000平米1百货超市（示特色餐饮（示特色餐饮（示专卖店、折扣店（示产品定位（偏住宅类）偏商类物业SOHO商住楼偏住类物业酒店式公寓Loft产品偏商类物业SOHO商住楼偏住类物业酒店式公寓Loft产品写字楼商业物业项目物业类型在考虑本项目地块的前提下，可选择的物业类型1、现有产品类型分析SOHO意为居家办公。类似于商住楼，区别于商住楼SOHO族多是从事文字性、咨询、设计、艺术、计算机等工作，独立性和创造性强，家里办公比传统的集中办公效率更高在SOHO住宅中，办公的就是业主本人，而不是公司全体，住宅里不应当出现大量客户来来往往，对网络的依赖性非常强。商住楼内公司的工作模式与写字楼公司完全相同，是集中办公，酒店式公寓酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主自住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又兼具了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，是住宅，酒店和会所等多种功能的集大成者。在物业形态和用地性质上，它属于住宅的范畴。Loft产品。一层由于层高较低，客厅挑空，可适用于产品展示、创作及日常办公等，二层层高尚可，则适合居住。意向客户以20~30岁及40~50岁两个年龄段居多。前者主要是从事IT业、设计、贸易的单身贵族，而后者主要是投资客。而在30~40岁年龄段的人里，比较受即将结婚或已经结婚尚无孩子的家庭欢迎，主要以过渡住房为目的。根据这几种产品的特性及所面对的客户群体，我们可以看出，从当地的实际经济发展及商务需求上看，酒店式公寓是我们可选的产品类型，同时为了充足的利用项目的优势，扩大目标客户群体，我们建议的产品类型是：墅产品u走产品“差异化”路线充分挖掘区域价值并坚持走差异化路线，与周边直接竞争项目错开正面交锋时段；u产品多元化组合设计中高密度住宅产品多元化组合设计，兼顾“实用”与“舒适”户型，使项目面对的客户群更加有针对性；u保证本案产品品质与价格成良性的正比关系，保持对区域市场客户的吸引力20000平米酒店式公寓+2000平米（跃层）20000平米酒店式公寓+2000平米（跃层）Loft产品产品类型户型面积比例建筑面积总建面约住宅部分跃层（loft)2500㎡酒店公寓三居三居20%110-130㎡4320㎡3240㎡25%140-160㎡5400㎡建筑面积约22000㎡3、价格定位：承接市场最高点以成本加成定价法为主，以市场比较法为辅Loft产品4000元/平米，酒店式公寓3600元/平米650元/平米650元/平米1500元/平米1300元/平米200元/平米200元/平米300元/平米300元/平米30元/平米30元/平米80元/平米80元/平米50元/平米50元/平米2810元/平米2610元/平米4、目标客户群体定位政府官员，或情况好一点部门的政府公务员，部分厂或企业里的普通干部等人群；家庭平均月收入达到了2000元或更高对于居住的综合品质也有了一定认识，总价35万左右，追求性价比，高档需求地位身份体现，不止一套房，周遍县市业主有为教育n高档需求的张家口市及周边区县高级政府官员、私企业主将是主要目标群体，其对5、产品单体设计建议户型设计原则下原则u保证宜居性的前提下，减小面宽，扩大进深u户外景观利用最大化u扩大南向采光面u丰富户型的居住功能u强调其空间的丰富和灵活性u确保居住空间的合理性提高居住舒适度u追求亮点与附加值u明卫设计的应用采光要求采光要求景观要求产品单体设计建议-----强化功能性设计产品单体设计建议-----户型内部空间变化错层设计通过错层布局改变室内局部层高，使空间产生多维变化，增加室内空间的趣味性。户型内部空间灵活性－－多功能半居空间的合理性————动静分区起居与主卧均在南向，采光通风条件优越追求亮点与附加值————储物空间设置储藏空间顶层跃层五居顶层跃层五居u建筑面积约200平米；u南向采光豪华主卫；u储藏空间；顶层跃层五居顶层跃层五居实用3居u南北通透；实用3居u建筑面积约120平方米；舒适3居u建筑面积约150平方米；实用4居u建筑面积约