我国房地产企业融资问题研究

我国房地产企业融资问题研究以A公司为例摘要房地产行业是典型的资金密集型产业，在土地的取得和开发以及商品房的销售环节中需要大量的资金投入，资金是房地产企业的生命线，而获取资金的融资能力则更是关乎到企业能否在激烈的市场竞争中存活。虽然近年来我国房地产企业发展迅速，房地产企业项目开发的资金不断增加，但是总体来说，房地产企业融资渠道比较单一且有限，且主要依赖于银行贷款，这使得房地产企业的融资风险和压力不断加大。不断拓展融资渠道，创新融资模式是房地产企业健康发展的必然要求。由于A房产在区域以及行业中具有典型性和代表性，具有很高的研究价值，为此，本文以A房地产开发有限公司的融资模式为核心和研究对象，探寻A房产公司在融资中存在的问题和形成的原因，并提出相关建议和措施。并且对A房地产公司的融资模式存在的问题和原因进行了分析，得出了A房地产公司目前存在的融资问题主要有:银行贷款仍然是A房地产的主要融资渠道，自有资金不足，外部融资所占融资构成过低，内部融资所占比例过大。导致此类问题的原因是:融资品种相对单一，融资成本高，直接融资难，核心竞争优势缺乏，内部融资主导等。通过对A房地产融资现状和融资渠道的分析，为创新A房产融资渠道指明了方向且奠定了基础。本文通过对房地产市场中具有代表性的A房地产开发有限公司的融资问题进行剖析，在改进A房产公司融资能力，为其提供更多更广的融资渠道和有益的借鉴的同时，也为具有类似问题的房产企业融资模式的改进和创新提供有益借鉴。关键词：房地产融资；融资结构.；融资渠道

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、绪论 4（一）研究背景 4（二）研究意义 5二、房地产融资理论概述 5（一）房地产融资的相关概念 5（二）房地产融资的基本特征 5（三）房地产融资的基本原则 6三、A房地产开发有限公司简介 6（一）公司简介 6（二）A公司财务状况分析 7四、A房地产公司融资存在的问题 8（一）融资品种相对单一 8（二）融资成本相对较高 8（三）直接融资难 8（四）核心竞争优势缺乏 8（五）内部融资主导式 9五、A房地产公司融资问题的改进措施和建议 9（一）发展多元化融资模式 9（二）降低融资成本 9（三）提高A房产公司直接融资的比例 10（四）树立企业核心优势 10（五）重视企业融资途径 11结论 11参考文献 13

我国房地产企业融资问题研究以A公司为例一、绪论（一）研究背景由于历史等的原因，我国的房地产企业自50年代开始的之后三十年一直处于沉寂状态，直到进入80年代以来，住房制度改革和土地使用制度逐步确立并发展完善，房地产企业也如雨后春笋般的建立起来，带动了整个房地产行业的蓬勃发展。在邓小平同志的南巡、社会主义市场经济体制的提出等多种原因的共同作用下，房地产行业随之飞速发展。并且房地产行业在改善投资环境，提高居民居住水平，优化土地资源的配置和合理利用，调整消费结构和产业结构，加快发展第三产业等方面都起到了不可替代的作用。房地产业以其高度的产业关联度带动了建筑业、冶金业、家电业、家具业等行业的发展。可以说，房地产业的发展直接关系到国民经济的健康稳定发展。房地产业作为典型的资金密集型产业，在发展和运作过程中需投入巨大的资金量，并且呈现出投资周期长的特点。仅凭房地产企业的自有资金，很难完成房地产项目的开发和运作。因此融资对房地产企业来说，是最为关心和重要的问题。尤其是在当前国家宏观调控的大形势下，充足的资金成为房地产企业发展和生存的前提和关键。然而近几年房地产业的过热发展，使得房价迅猛上升，远超过了人民群众的承受能力，带来了很多社会问题。为了遏制房价的暴涨，促使其向合理化方向发展，政府出台一系列宏观调控政策，从金融、土地和税收等方面对房地产业进行调控和规范。例如，强化借款人资格审查、实行住房限购措施、增加土地购买首付占全款的比例、提高企业信贷门槛等。随着国家政策的收紧，房地产业受到强烈的冲击，房屋销售量下降，资金回收缓慢，许多房地产商面临着资金供应链断裂的危机。竞争的加剧，使得越来越多的企业在市场的重新洗牌中淘汰出局。虽然近期以来，房地产政策利好频频出台，但从大的经济环境来看，在“加快转变经济发展方式，大力推动经济进入创新驱动、内生增长的发展轨道，优化结构、扩大内需、产业升级、关注民生、自主创新和低碳发展”的主旋律之下，房地产调控的目标不会轻易放松，中央经济工作会议明确强调，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。房地产业应抓住目前的机遇，在不同的经济、政策环境下，找准其在国民经济发展中的合适位置，加紧金融创新，突破传统融资模式造成的局限，拓宽企业的融资渠道，发展多元化的融资模式。（二）研究意义房地产业是我国的支柱产业，其健康持续发展关乎我国国民经济的健康发展。但我国房地产业的发展还不尽成熟，一些发达房地产市场上的成熟经验在我国实践中的应用不多，资金短缺一直是房地产业发展的巨大瓶颈。仅凭房地产企业的自有资金，很难完成房地产项目的开发和运作。另一方面，我国房地产企业的融资模式和渠道较为单一，企业融资能力弱，对银行贷款融资的依赖度过高。据统计,银行为房地产项目提供了70%的资金来源，甚至有的项目高达90%。对银行信贷的高度依赖使得银行系统承担着房地产业绝大部分的风险，而房地产企业也面临着巨大的资金链断裂的危机。我国房地产业的这一特殊性使得对这一问题的研究具有重要的现实意义。本文对我国房地产企业的融资模式进行研究，以我国房地产企业的标杆企业A公司为样本，探讨建立多元化的融资模式的重要性和方法，能够引起房地产企业对拓宽融资渠道的重视，加深对金融体系潜在风险的认识，对其他企业有效降低发展风险、突破发展瓶颈、实现健康发展具有较大参考价值。通过对A公司案例的研究，分析我国房地产融资的现状及其局限性,为优化房地产企业融资模式提出对策,对完善我国房地产融资体系提供一定的理论支撑。二、房地产融资理论概述（一）房地产融资的相关概念房地产融资就是指为支持房地产开发建设，推动房地产的消费和流通，采用多种途径来为房地产的生产、再生产和销售而进行的资金筹措、结算和融通等一系列的金融活动。房地产行业是个典型的资金密集型行业，其生产、消费、流通等各个流程都需要大量资金的支撑，若是企业的自有资金已经无法满足当前的需求，就必然要进行大规模的融资。房地产融资是一门应用性十分强的学科，既涉及到开发和流通领域为房地产企业提供金融服务的银行等金融机构相关方面的知识，又涉及到对企业自身财务状况的研究。（二）房地产融资的基本特征1.资金占用量大，对外源性融资依赖较强房地产的特征之一就是需要巨额的资金储备和筹集，并且资金的占有和投入利用时间长”。从资金的注入到项目开盘预售再到首付的获得，通常需要三年甚至更久。只凭企业的力量或者自有资金，根本做不到维护日常的经营和运转。所以从外部筹集资金是房地产企业生存发展的必要条件。2.贷款多以土地和房产作为抵押土地作为不可再生资源，自带有限性的特点。而土地是房地产企业进行开发建设的基础”。但是土地作为一种特殊的存在，增值性高且受供给关系的影响小，价格连年攀升”。而经济的提速和房地产行业的扩张，都加大了土地的需求量。也增加了房地产行业的开发成本。所需的资金自然也就增加了许多。一方面，房地产企业虽说可以利用项目贷款得到巨额的融资，但是从银行的角度讲，此种抵押方式在一定程度上增大了它们的金融风险。3.经济风险和财务风险较大，规模经济效应明显宏观调控对我国的房地产行业有着直接的作用和影响，对房产行业的干预效果显而易见。针对房产行业所出台的宏观政策，要么是遏制其过快的发展势头，要么是稳定并进一步促进其发展，二者必居其一。由此可见，房地产行业所面临的政策环境和市场是存在波动的，有波动就有风险。除此之外，鉴于我国目前的经济结构并不是十分优化，金融制度和市场有待改进，宏观调控的阶段性出台也会使经济走向和形势随之改变，影响到房地产行业房产的畅销与否”。（三）房地产融资的基本原则房地产企业要解决资金紧缺的困难可以采用多种形式的融资方式，为了使资金得到更加有效的利用，企业要依据自身的实际财务状况及融资条件来制定科学合理的融资决策，从而使企业的融资风险和融资成本达到最佳水平。因此，房地产企业在选择不同的融资方式时应当注意如下基本原则：1.适度规模原则房地产企业应当根据企业自身所需合理的资金量来选择不同的融资渠道和融资方式来筹集资金。企业在制定融资决策时要在适度的界限内来拓宽融资渠道，如果企业融资过多，则会造成融资成本的上升，并使企业筹集资金使用效率的降低;如果企业融资过少，则又会影响使用资金的规模,从而造成企业经营规模和项目进度的下降。因此企业在制定融资决策时，一方面要依据企业自身的经营规模来合理估算资金的总需求量，另一方面也应充分考虑企业对资金的使用要求，根据企业不同的生产经营阶段来合理安排各个阶段的资金需求量，并结合资金的回收预测，合理适度的制定融资计划。2.成本效益原则房地产企业无论采取何种融资渠道和方式进行资金融通时都必须承担一定的融资成本。企业所采取融资渠道和融资方式的不同会产生不同的融资成本和融资难易度，因此房企在制定融资策略时,应力求降低融资成本。房地产企业进行融资是为了投资，所以房地产企业进行融资时必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，统筹考虑融资和投资两个环节，力求达到融资成本低而投资效益高的效果，从而实现最优的成本效益。三、A房地产开发有限公司简介（一）公司简介日照兴业房地产开发有限公司是一家具有一级资质的大型房地产开发企业，是日照市房地产龙头企业和最受老百姓喜爱的房地产品牌之一。公司成立于2001年1月，注册资本2亿元，下设行政、财务、运营、技术、成本、工程、营销七大中心，拥有500多人的专业开发团队和300万平方米的成熟开发经验。公司自创建以来，始终秉承“建消费者满意的房子，做投资者信赖的企业”的开发理念，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理的经营思路，与数十家国内外一流规划设计机构和品牌供应商建立了战略合作关系，逐步形成了规划、设计、建筑、绿化、销售及物业服务“一条龙”的经营模式，先后成功开发兴业世纪城、兴业银河华府、兴业新营华府、兴业四季春城、兴业玫瑰山庄等20多个精品项目，并通过商业房产项目的开发先后引进了银座、利群、喜来登等国内知名商业品牌和国际著名酒店品牌落户日照，为日照城市建设和商业旅游业的发展做出了卓越的贡献。公司先后荣获“中国房地产诚信企业”“中国房地产AAA级信用企业”“齐鲁房地产品牌企业50强”“山东省房地产开发综合实力50强企业”等荣誉称号。（二）A公司财务状况分析2020年末，该公司资产总额415431万元，较年初增加63791万元，增长18.15%，其中流动资产311837万元，较年初增加42248万元，增长15.67%。货币资金24325元，较年初增加4061万元,增长20.04%。负债分析:2020年末，该公司负债总额229363万元，较上年增加37707万元，增长19.68%。流动负债101542万元，较上年增加53345万元，增长47.15%，从内部结构看，应付账款5170万元，较上年增长405万元，账龄全部在一年以内，增加8.49%，其他应付款23898万元，较上年增加3751万元，增加18.62%，账龄全部在一年以内，长期负债62882万元，较上年减少15618万元，减少19.90%，全部为项目贷款融资。盈利能力分析:该公司2020年度累计实现主营业务收入156383万元，较上年增加4207万元，增长2.76%，实现利润总额34992万元，较上年减少1314万元，减少3.6%，实现净利润26244万元，较上年增加5738减少985万元，减少3.62%。主营业务收入增长率与利润增长率不匹配原因为企业在购置土地时成本较低所致。虽较去年同期有所下降，但是盈利能力仍然较好,可持续发展能力较强。表3-1近三年及即期销售情况如下：年度商品名称销售收入(万元)利润总额(万元)2018年度房地产129898325182019年度房地产152176363062020年度房地金流量分析:2020年度，该公司实现现金净流量4061万元，经营活动产生的现金净流量为38196万元，说明该企业2020年度创造现金流能力充足，其中经营活动产生的现金流入量200849万元，经营活动产生的现金流出量162653万元，主要为销售商品、提供劳务收到的现金和购买商品、接受劳务支付的现金经营实现的收入和支出。投资活动产生的现金净流量为-22384万元，主要为流出部分购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金26200万元，投资所支付的现金5200万元所致。筹资活动产生的现金净流量为-11751万元,流入部分为借款所收到的现金37500万元;流出部分为偿还债务所支付的现金48118万元、偿付利息所支付的现金1133万元所致。四、A房地产公司融资存在的问题（一）融资品种相对单一A房产虽然是日照市当地房地产业的龙头企业，但是说国家政策和自身实力的影响，相较于万科、恒大等知名地产商多元化的渠道还是有一定的差距。但是由于其自身沿海三线城市独特的地理区位优势，以及其自身的经营模式导致其对于资金的需求还是比较迫切的。企业的发展壮大离不开资金的支持，房地产业作为其中先驱必须不断拓展其融资渠道。目前，A房产的融资途径多数还是依赖于银行。除上市外，其实外源融资的途径还有很多，类似于信托以及房地产开发基金等，但是受当地信贷市场以及自身软实力的局限性影响，在融资品种方面仍需要继续拓宽渠道。虽然A公司在不断发展壮大，但外部金融环境的影响也不可小觑，多元化的融资渠道仍有待进一步拓宽。（二）融资成本相对较高确切的说，在当地由于市政府的支持银行信贷政策的倾斜，虽然相较于其他房产企业来说A公司的融资费率较低，但是相对于许多大型的房产企业来说，A房产公司综合成本超过7的费率还是比较高。从开源节流的角度来说，虽然房地产行业属于高回报行业，但是任何企业都希望从财务费用上降低企业成本。融资成本首当其冲。过分依赖于银行贷款以及融资难的现实导致A公司的融资成本居高不下。（三）直接融资难这个问题的产生源自于国家的信贷政策与自身企业发展模式的限制。其实这对中小型与非上市房地产公司来说是个普遍存在的问题。A房产的银行贷款除项目贷款外多数是通过间接融资的途径实现的。而项目贷款的实现也面对着银行许多苛刻的条件。大环境的原因与自身企业较为单一的发展模式共同造成了这一现状。（四）核心竞争优势缺乏近年来日照市的房地产市场不断的吸引着众多的投资者，房地产企业如雨后春笋般不断的涌出，企业数量的增多在使房地产市场趋于饱和的同时，也使得企业之间的竞争愈发激烈。A房产作为区域性的优秀房产企业，虽然掌握了一定数量的资源和优势，但核心竞争优势并不是十分突出。当前日照市房地产业大量积压与大量开工现象并存，加之房地产行业的准入门槛低，有资金和地皮就比较容易进入，且A房产的开发资金来源目前仍然以银行贷款为主，同行业竞争者的增多加大了对本就不充裕的资金资源的争夺，且市场中各类企业良莠不齐，有些企业的素质比较低，对银行来说属于高风险贷款对象，进一步使银行在放贷方面变得更加严格和谨慎，使本就呈收紧态势的融资渠道雪上加霜，加大了A房产的融资难度。（五）内部融资主导式与顶级的房产企业相比，A房产虽然在区域内颇具盛名，但是实力仍然不如他们雄厚，且A房产从实质上来说，属于家族式的企业，而家族企业追求的是家族和企业整体利益的最大化，在融资的过程中，一方面要追求企业利益，另一方面要追求家族控制。而这也就决定了家族企业在融资过程中所不可避免的局限性。首先，融资的出发点是为了家族利益，A房产在融资过程中，出发点是家族的利益，在此基础上进行企业利益和家族利益的整合，当企业利益与家族利益发生冲突时，更多的是选择家族利益。在这种情况下，外部融资受阻，内部融资占据主要地位，从长远来说，这是不利于A房产融资渠道健康发展的。再者，家族领导层的融资决定也会影响融资模式的制定和实施发展。家族领导层对债务的态度会影响公司的融资结构风险偏好。并且公司所有人的信用资信状况也会影响投资者对其的投资态度，并且金融机构也无法像对待一般企业那样仅仅从企业的经营状况进行考量，而是更加谨慎的从多方面进行考虑。五、A房地产公司融资问题的改进措施和建议（一）发展多元化融资模式A房产公司当前的融资模式依旧与大部分房地产企业一样，资金来源以银行贷款为主，虽然兼具信托等新型融资模式，但所占比重不大，且受限于诸多因素。要做到拓展多元化的融资渠道，在注意防控风险的同时，对政策的变化时刻保持敏锐。并且重视企业自身的自有资金的累积，防止资金链的断裂，提高内部融资在融资资金总额中的比例。为开拓多元化融资渠道提供稳定的基础。提升企业的信用等级，增强负债融资能力。房产资信等级的高低对融资数额和资金占有时间跨度有着决定性的作用。本地的金融机构也会以A房产公司信用等级高低来决定其是否能享受并保持低息的长期贷款。此举决定着A公司能否有相对稳定并充足的开发资金。高的信誉度还能为A公司带来良好的品牌社会认可度，从而吸引更多的投资者增加债券融资的可能和机会。同时还可以像优秀的大型房地产企业学习，实行境外融资的“曲线融资”策略，通过中外合资的形式，为境外融资打开方便之门,在合作项目的股权转让之后，看似是对方取得了合作项目的控股权，实际则是在项目回款之后，我方会以同业拆借利率再加几个点的利息形式赎回股权，此举的本质是一笔商业贷款，鉴于商业贷款属于资本项目直接的境外信贷与外汇管制不符，才迫不得已实施“曲线融资”。以国外直接投资之名，行商业贷款之实，巧妙的满足了有关管制要求，既能享受中外合资企业所得税待遇，又能分散风险，降低融资成本。通过以上举措，在降低对银行贷款过度依赖的同时，也为A公司提供了更加丰富多元化的融资渠道和手段。（二）降低融资成本就目前的情况来看，A公司的财务制度并不是十分的完善，财务人员的素质和水平良莠不齐，在一定程度上影响了融资的顺利进行。随着企业的不断成熟和发展壮大，完备的财务体系也是合理化融资所必备的。A公司应加大引入高级财务专业人才的力度，健全财务管理和会计制度，使会计信息更加真实可靠，经营管理更加透明。如此一来，公司的财务数据质量可以大幅度提升，有助于A公司进行外部融资时向金融机构提供更加符合要求的财务报表和分析。同时也能提高企业的信誉，树立良好的形象，减少因信息不对称导致的各种交易成本的增加。（三）提高A房产公司直接融资的比例信贷融资一直是关系到企业资金筹集风险指数高低的重要因素。如何降低对它的过度依赖，是A房产公司良好可持续发展的急需解决的问题。目前我国的房地产市场并购的浪潮此起彼伏，这种方式在起到对资源进行合理有效的重组和规划利用的同时，也对会对整个市场参与者进行适当的洗牌。当前房地产行业的利润率相比以往已经有所下降，不止中小型房产，好多大型房产也在承受着一定的压力。危机意识也越来越强。当资金链在短时间内或者一定程度上无以为继的情况下，许多房产企业会考虑重组。也就是大鱼吃小鱼，强者吞并弱者，此举适应了行业发展的需要。除此之外，不少实力强大的房地产企业也开始选择强强联盟，或者以大城市为据地，向二三线中小城市发展，或者由区域性的强者联合，在稳固本地市场的同时，共同向其他的大型市场发展。达到双赢的目的。这类举措为A房产公司提高直接融资比例提供了借鉴。私募基金的异军突起，也为我国房地产行业的发展做出了重要的贡献。在中小型城市所表现出来的作用尤甚。虽然在融资比例中所占的份额并不是特别大，当企业处于飞速发展的阶段时，会产生大量的资金需求，依靠基金可以使问题得到有效缓解，并且为提高直接融资比例也做出了示范。而信托融资则是中小型规模房地产企业的福星。与社会发展的根源动力一样，我国的房地产企业也需要找到自身的民间力量和基础，才能使发展速度更进一步。与欧美国家相比，我国的房地产基金依然处于未成熟阶段，有许多经验和模式需要从欧美发达国家的同行业中去汲取，欧美国家的融资通常大部分来源于民间和房地产基金的供给。但是近年来我国的房地产基金的发展速度和规模还是令人瞩目的。经过16年的洗礼，房地产行业受到多种因素的综合冲击。使得市场整体情况更加的风云变幻，虚实莫测，而资金的筹集虽然在一定程度上有所拓宽，但整体仍然处于偏窄的状态。A房产通过私募基金、并购以及信托融资来提高直接融资的比例是很有必要的，也是改善融资结构的必由之路。（四）树立企业核心优势一家优秀的房地产企业要不断适应市场环境的改变，从单一的商品住房开发到着重打造商业地产再到多元化多核心的经营模式，A房产公司要向万达、恒大、华润这些高端的房地产企业学习。当然这需要过程，而在这个过程中除了要学习对方的经营模式外，融资模式也是需要学习的重要一环，而面对残酷的金融市场环境，往往这两者也是相辅相成的。如何把握住市场动机，从自身角度出发，求新求变，大胆革新，这也是企业需要思考的地方。转变A房产公司原有的融资思维，改变企业融资决策者传统的观念也是至关重要的。融资观念和思维的突破不是一种简单的表面的变化，而是从本质上的变革。这点单单依靠A的几个主要领导人是很难办到的，还要大力引进相关专业和具有高素质的人才，提高企业整体的人才队伍层次和水平。与此同时，A的领导者也需不断学习现代融资理念，提升知识结构，了解政策发展的趋势。树立新型的符合时代和市场发展的融资观念，提升管理素养，加强对融资知识的更新。在新理念和新思维的指导下，创新并健全企业的各种制度，使之更加规范化、系统化、先进化，为XF房产公司融资模式的改进创造一个良好的氛围。（五）重视企业融资途径面对残酷的市场环境，企业如果想尽快做大做强，稳定的资金链便是最重要的--环。面对这一问题，A房产应该积极拓展融资渠道，除银行融资途径外，债权、基金等多种途径也应该随着企业的发展逐步转变为重要的融资品种。资金是企业发展的血液，只有重视这一问题，才能够不断开阔眼界，努力寻求合作与渠道。随着金融市场的不断完善与当地融资环境的不断改善，这将是下一步A公司着重改善的环节。结论房地产行业在我国国民经济中始终占据着不可动摇的支柱性地位，是稳定并拉动经济增长的最快的一匹马车。而融资则是房地产企业经营发展重中之重的一环。高效率的融资可以为房地产行业带来更为广阔的发展前景。本文通过对我国房地产行业的融资境况的分析，并结合A房地产有限公司为案例。所得结论如下:(1)从我国的房地产行业的整体情况来看，其融资模式仍是以