案例分析（土建与安装）-第一章建设项目投资估算与财务评价

案例分析（土建与安装）-第一章建设项目投资估算与财务评价1.【案例分析】背景资料  某建设项目的工程费用与工程建设其他费的估算额为52180万元，预备费为5000万元，建设期3年。3年的投资比例是：第1年（江南博哥）20％，第2年55％，第3年25％，第4年投产。  该项目建设投资来源为自有资金和贷款。贷款的总额为40000万元，其中外汇贷款为2300万美元，贷款按年度投资比例发放。外汇牌价为1美元兑换8.3元人民币。贷款的人民币部分从中国建设银行获得，年利率为12.48％(按季计息)。贷款的外汇部分从中国银行获得，年利率为8％(按年计息)。建设期内自有资金和借款均为均衡投入。  建设项目达到设计生产能力后，全厂定员为1100人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年其他费用为860万元(其中：其他制造费用为660万元，其他营业费用为0)。年外购原材料、燃料费估算为19200万元。年经营成本为21000万元，年销售收入33000万元，年修理费占年经营成本10％。年预付账款为800万元；年预收账款为1200万元。各项流动资金最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款为30天，存货为40天，预付账款为30天，预收账款为30天。【问题】1.估算建设期贷款利息。2.用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金。3.估算拟建项目的总投资。（计算过程与结果均保留2位小数）参考解析：第一问：人民币贷款年实际利率：(1+12.48％÷4)4-1=13.08％第1年人民币贷款金额：（40000-2300×8.3）×20%=4182万元第1年外汇贷款金额：2300×20%=460万美元第1年人民币贷款利息：4182÷2×13.08％=273.50万元第1年外汇贷款利息：460÷2×8％=18.4万美元第2年人民币贷款金额：（40000-2300×8.3）×55%=11500.5万元第2年外汇贷款金额：2300×55%=1265万美元第2年人民币贷款利息：（4182+273.5+11500.5÷2）×13.08％=1334.91万元第2年外汇贷款利息：（460+18.4+1265÷2）×8％=88.87万美元第3年人民币贷款金额：（40000-2300×8.3）×25%=5227.5万元第3年外汇贷款金额：2300×25%=575万美元第3年人民币贷款利息：（4182+273.5+11500.5+1334.91+5227.5÷2）×13.08％=2603.53万元第3年外汇贷款利息：(460+18.40+1265+88.87+575÷2）×8％=169.58万美元建设期贷款利息（人民币）：273.5+1334.91+2603.53+（18.4+88.87+169.58）×8.3=6509.80万元)第二问：流动资产计算：(1)现金=(年工资及福利费+年其他费)÷年周转次数=(1100×0.72+860)÷(360÷40)=183.56万元(2)预付账款=年预付账款÷年周转次数=800÷（360÷30）=66.67万元(3)存货：①外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费÷年周转次数=19200÷(360÷40)=2133.33万元②在产品=(年工资福利费+年其他制造费+年外购原料、燃料费+年修理费)÷年周转次数=(1100×0.72+660+19200+21000×10％)÷(360÷40)=2528.00万元③产成品=年经营成本÷年周转次数=21000÷(360÷40)=2333.33万元存货=2133.33+2528.00+2333.33=6994.66万元(4)应收账款=年经营成本÷年周转次数=21000÷(360÷30)=1750万元流动资产=应收账款+预付账款+库存现金+存货=183.56+66.67+6994.66+1750=8994.89万元流动负债计算：(1)应付账款=年外购原材料、燃料、动力费÷年周转次数=19200÷(360÷30)=1600.00万元(2)预收账款=1200÷（360÷30）=100万元流动负债=应付账款+预收账款=1600+100=1700万元流动资金=流动资产-流动负债=8994.89-1700=7294.89(万元)第三问：拟建项目的总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=工程费用+工程建设其他费+基本预备费+价差预备费+建设期利息+流动资金=52180+5000+6509.8+7294.89=63689.80+7294.89=70984.69万元2.【案例分析】背景资料  某拟建砖混结构住宅工程，建筑面积3420.00m2，结构形式与已建成的某工程相同，只有外墙保温贴面不同，其他部分均较为接近。类似工程外墙为珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.044m3、0.842m2，现行价格分别为珍珠岩板153.1元／m3、水泥砂浆8.95元／m2；拟建工程外墙为加气混凝土保温、外贴釉面砖，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.08m3、0.82m2，加气混凝土现行价格185.48元／m3，贴釉面砖现行价格49.75元／m2。类似工程单方造价588元／m2，其中，人工费、材料费、机械费、措施费、间接费及其他费用占单方造价比例，分别为：11％、62％、6％、9％和12％，拟建工程与类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为：2.01、1.06、1.92、1.02和0.87，拟建工程除直接工程费以外费用的综合取费为20％。【问题】1.应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价。2.若类似工程预算中，每平方米建筑面积主要资源消耗为：人工消耗5.08工日，钢材23.8kg，水泥205kg，原木0.05m3，铝合金门窗0.24m2，其他材料费为主材费45％，机械费占直接工程费8％，拟建工程主要资源的现行市场价分别为：人工20.31元／工日，钢材3.1元／kg，水泥0.35元／kg，原木1400元／m3，铝合金门窗平均350元／m2。试应用概算指标法，确定拟建工程的单位工程概算造价。（计算结果保留两位小数。）参考解析：第一问：建筑结构差异的调整：(0.08×185.48+0.82×49.75)-(0.044×153.1+0.842×8.95)=41.36元／m2单方造价综合调整系数：11％×2.01+62％×1.06+6％×1.92+9％×1.02+12％×0.87=1.19拟建工程概算指标：588×1.19=699.72元／m2修正后拟建工程概算指标：699.72+41.36×(1+20％)=749.35元／m2拟建工程的单位工程概算造价：3420×749.35/10000=256.28万元第二问：拟建工程单位平方米建筑面积的人工费、材料费和机械费：人工费：5.08×20.31=103.17元／m2材料费：(23.8×3.1+205×0.35+0.05×1400+0.24×350)×(1+45％)=434.32元／m2机械费：概算直接工程费×8％概算直接工程费=103.17+434.32+概算直接工程费×8％概算直接工程费：（103.17+434.32）÷（1-8%）=584.23元／m2拟建工程概算指标：584.23×(1+20％)=701.08元／m2修正拟建工程概算指标：701.08+41.36×(1+20％)=750.71元／m2拟建工程概算造价：3420×750.71/10000=256.74万元3.【案例分析】背景资料  某工业引进项目，基础数据如下：  (1)项目建设前期为1年，建设期为2年，该项目的实施计划为：第一年完成项目的全部投资40％，第二年完成60％，第三年项目投产并且达到100％设计生产能力，预计年产量为3000万吨。  (2)全套设备拟从国外进口，重量1850吨，装运港船上交货价为460万美元，国际运费标准为330美元／吨，海上运输保险费率为0.267％，中国银行费率为0.45％，外贸手续费率为1.7％，关税税率为22％，增值税税率为13％，美元对人民币的银行牌价为1：6.83，设备的国内运杂费率为2.3％。  (3)根据已建同类项目统计情况，一般建筑工程占设备购置投资的27.6％，安装工程占设备购置投资的10％，工程建设其他费用占设备购置投资的7.7％，以上三项的综合调整系数分别为：1.23，1.15，1.08。  (4)本项目固定资产投资中有2000万元来自银行贷款，其余为自有资金，且不论借款还是自有资金均按计划比例投入。根据借款协议，贷款年利率按10％计算，按季计息。基本预备费费率10％，预计建设期物价年平均上涨率为6％。  (5)根据已建成同类项目资料，每万吨产品占用流动资金为1.3万元。【问题】1.计算项目设备购置投资。2.估算项目固定资产投资额。3.估算该项目的总投资。(计算单位万元，计算过程与结果保留两位小数)参考解析：第一问：进口设备货价：460×6.83=3141.8万元国际运费：1850×330×6.83=416.97万元国外运输保险费：（3141.8+416.97）÷（1-0.267%）×0.267%=9.53万元银行财务费：3141.8×0.45％=14.14万元外贸手续费：(3141.8+416.97+9.53)×1.7％=60.66万元进口关税：(3141.8+416.97+9.53)×22％=785.03万元增值税：(3141.8+416.97+9.53+785.03)×13％=565.93万元进口设备原价：3141.8+416.97+9.53+14.14+60.66+785.03+565.93=4994.06万元设备购置投资：4994.06×(1+2.3％)=5108.92万元第二问：工程费用及工程建设其他费：5108.92×(1+27.6％×1.23+10%×1.15+7.7％×1.08)=7855.68万元基本预备费：7855.68×10％=785.57万元价差预备费：(7855.68+785.57)×40％×[(1+6％)1.5-1]+(7855.68+785.57)×60％×[(1+6％)2.5-1]=1128.76万元贷款实际利率：（1+10%÷4）4-1=10.38%建设期第1年贷款利息：2000×0.5×40%×10.38%=41.52万元建设期第2年贷款利息：（2000×40%+41.52+2000×0.5×60%）×10.38%=149.63万元建设期贷款利息：41.52+149.63=191.15万元固定资产投资：7855.68+785.57+1128.76+191.15=9961.16万元第三问：流动资金：3000×1.3=3900万元项目总投资：9961.16+3900=13861.16万元4.【案例分析】背景资料  某公司拟投资新建一个工业项目，投资估算到开工的时间按一年考虑，预计从项目建设开始计算期10年，项目建设期3年。其他基础数据如下：(1)主要生产项目5200万元。其中：建筑工程费2850万元，设备购置费1670万元，安装工程费680万元。(2)辅助生产项目2900万元。其中：建筑工程费1250万元，设备购置费900万元，安装工程费750万元。(3)公用工程1700万元。其中：建筑工程费1040万元，设备购置费550万元，安装工程费110万元。(4)环保工程930万元。其中：建筑工程费450万元，设备购置费390万元，安装工程费90万元。(5)工程建设其他费用210万元。(6)基本预备费为工程费用与工程建设其他费用合计的15％，预计建设期物价年平均上涨率为6％。(7)项目建设资金来源为自有资金和贷款。建设期内贷款总额为5000万元，贷款年利率为6％(按月计息)，还款方式为运营期前4年等额还本、利息照付。贷款在建设期内按项目的建设进度投入，即第一年投入30％，第二年投入50％，第三年投入20％。预计项目建设投资将全部形成固定资产（无可抵扣进项税），使用年限10年，残值率为3％，按直线法计提折旧。运营期第1年投入自有资金2000万元作为流动资金。(8)项目运营期正常年份的含税营业收入为5650万元，含税经营成本为2200万元（进项税200万元）。运营期第1年的含税营业收入和含税经营成本均为正常年份的70%，自运营期第2年起进入正常年份。(9)所得税税率为25%，增值税为13%，增值税附加为10%【问题】1．列式计算建设期贷款利息、基本预备费、价差预备费，完成表1建设项目固定资产投资估算表。2.计算项目各年还本付息额，填入表2还本付息计划表。3.根据表1和表2计算结果，列式计算项目运营期第1年的不含税总成本费用。4.列式计算项目资本金现金流量分析中运营期第1年的净现金流量。(表1内数字一律取整数，其他计算过程与结果保留2位小数)参考解析：第一问：1-1.建设期贷款利息计算：贷款实际年利率：(1+6％÷12)12-1=6.17％第1年应计利息：(0+5000×30％÷2)×6.17％=46.28万元第2年应计利息：(5000×30％+46.28+5000×50%÷2)×6.17％=172.53万元第3年应计利息：(5000×30％+46.28+5000×50％+172.53+5000×20％÷2)×6.17％=291.15万元建设期贷款利息：46.28+172.53+291.15=509.96万元1-2.基本预备费：(5200+2900+1700+930+210)×15％=1641万元1-3.价差预备费：静态投资费用：5200+2900+1700+930+210+1641=12581万元价差预备费：12581×30％×[(1+6％)1.5-1]+12581×50％×[(1+6％)2.5-1]+12581×20%×[(1+6％)3.5-1]=1900.42万元1-4.第二问：第三问：年折旧费：14991×(1-3％)÷10=1454.13万元运营期第1年的不含税总成本费用：（2200-200）×70%+1454.13+339.96=3194.09万元第四问：现金流入：5650×70%=3955万元现金流出包括：流动资金2000万元，还本1377.49万元，付息339.96万元，经营成本（含税）：2200×70%=1540万元，增值税：（5650/1.13×13%-200）×0.7=315万元附加税：315×10%=31.5万元企业所得税：（5650/1.13×0.7-3194.09-31.5）×25%=68.60万元现金流出合计：2000+1377.49+339.96+1540+315+31.5+68.60=5672.55万元运营期第1年资本金的净现金流量：3955-5672.55=-1717.55万元5.【案例分析】背景资料  (1)某项目建设期为3年，生产期为9年。项目建设投资(含工程费、其他费用、预备费用)4300万元。预计形成其他资产450万元，其余全部形成固定资产（无可抵扣进项税）。  (2)建设期第1年投入建设资金的50％，第2年投入30％，第3年投入20％，其中每年投资的40％为自有资金，60％由银行贷款，贷款年利率为7％，建设期只计息不还款。建设单位与银行约定：建设期借款从生产期开始的6年间，按照每年等额本金偿还法进行偿还。  (3)生产期第1年投入流动资金270万元，为自有资金；第2年投入流动资金230万元，为银行借款，借款利率为3％。流动资金在计算期末全部回收。  (4)固定资产折旧年限为10年，按平均年限法计算折旧，残值率为5％，在生产期末回收固定资产余值；其他资产在生产期内平均摊销，不计残值。  (5)投产第2年，当地政府拨付220万元扶持企业进行技术开发。预计生产期各年的经营成本均为2600万元，其中可抵扣的进项税额为245万元，不含税营业收入在计算期第4年为3200万元，第5～12年正常年份均为3720万元。假定增值税税率为13％，增值税附加综合税率为增值税的10％，所得税税率为25％，行业平均总投资收益率为7.8％，行业净利润率参考值为10％。  (6)按照董事会事先约定，生产期按照每年15％的比例提取应付各投资方股利，亏损年份不计取。【问题】1.列式计算项目计算期第4年初的累计借款、固定资产年折旧费、其他资产年摊销费。2.编制项目借款还本付息计划表1。3.编制项目总成本费用估算表2、利润与利润分配表3。4.列式计算项目总投资收益率、资本金净利润率，并评价本项目是否可行。(计算结果保留2位小数)参考解析：第一问：1-1.计算期第4年初的累计借款计算：第1年应计利息：(4300×50％×60％÷2)×7％=45.15万元第2年应计利息：[(4300×50％×60％+45.15)+4300×30％×60％÷2]×7％=120.55万元第3年应计利息：[(4300×80%×60％+45.15+120.55)+4300×20％×60％÷2]×7％=174.14万元建设期贷款利息：45.15+120.55+174.14=339.84万元第4年初的累计借款：4300×60％+339.84=2919.84万元1-2.其他资产年摊销费：450÷9=50万元1-3.固定资产年折旧费：（4300+339.84-450)×(1-5％)÷10=398.03万元第二问：第三问：第四问：正常年份的息税前利润为：893.11万元总投资收益率：893.11/（4300+339.84+270+230）×100%=17.38%运营期年均净利润：（131.61+701.92+562.46+588.02+613.56+639.11+664.66+664.66+664.66）/9=581.18万元资本金净利润率：581.18/（4300×40%+270）×100%=29.21%该项目总投资收益率17.38％高于行业投资收益率7.8％；项目资本金净利润率29.21％高于行业净利润率10％。表明项目盈利能力均大于行业平均水平，因此该项目是可行的。6.【案例分析】背景资料  某企业投资建设一个工业项目，该项目可行性研究报告中的相关资料和基础数据如下：  (1)项目工程费用为2000万元，工程建设其他费用为500万元（其中无形资产费用为200万元），基本预备费费率为8％，预计未来3年的年均投资价格上涨率为5％。  (2)项目建设前期年限为1年，建设期为2年，生产运营期为8年。  (3)项目建设期第1年完成项目静态投资的40％，第2年完成静态投资的60％，项目生产运营期第1年投入流动资金240万元。  (4)项目的建设投资、流动资金均由资本金投入。  (5)除了无形资产费用之外，项目建设投资全部形成固定资产，无形资产按生产运营期平均摊销，固定资产使用年限为8年，残值率为5％，采用直线法折旧。  (6)形成的各类资产中均不考虑进项税的影响。  (7)项目正常年份的产品设计生产能力为10000件/年，正常年份含税年总成本费用为950万元，其中项目单位产品含税可变成本为550元（其中进项税为50元），其余为固定成本（不含进项税）。项目产品预计含税售价为1400元/件，企业适用所得税税率为25%，增值税为13%，增值税附加为10%。  (8)项目生产运营期第1年的生产能力为正常年份设计生产能力的70％，第2年及以后各年的生产能力达到设计生产能力的100％。【问题】1.分别列式计算项目建设期第1年、第2年价差预备费和项目建设投资。2.分别列式计算项目生产运营期的年固定资产折旧和正常年份的年可变成本、固定成本、经营成本。3.分别列式计算项目生产运营期正常年份的所得税。4.分别列式计算项目正常年份的产量盈亏平衡点。（前3个问题计算结果以万元为单位，产量盈亏平衡点计算结果取整，其他计算结果保留2位小数）参考解析：第一问：1-1.价差预备费计算：

基本预备费：（2000+500）×8％=200万元

静态投资额：2000+500+200=2700万元

第1年价差预备费：2700×40％×[(1+5%)1.5-1]=82.00万元

第2年价差预备费：2700×60％×[(1+5%)2.5-1]=210.16万元1-2.项目建设投资：2700+82.00+210.16=2992.16万元

第二问：

2-1.年固定资产折旧：（2992.16-200）×（1-5％）÷8=331.57万元2-2.正常年份的可变成本(不含税)：500×1=500万元2-3.正常年份的固定成本(不含税)：950-500-50×1=400万元2-4.正常年份的经营成本(不含税)：950-50-331.57-（200÷8）=543.43万元第三问：营业收入：1400÷1.13×1=1238.94万元附加税：（1238.94×13%-50×1）×10%=11.11万元总成本：900万元利润总额：1238.94-11.11-900=327.83万元所得税：327.83×25%=81.96万元第四问：设产量盈亏平衡点为Y件1400×Y÷1.13-500×Y-400×10000-（1400×Y÷1.13×13%-50×Y）×10%=0Y=5496件7.【案例分析】背景资料  某建设项目计算期10年，其中建设期2年，第3年投产，第4年开始达到实际生产能力。  建设投资2800万元，第1年投入1000万元，第2年投入1800万元。投资方自有资金2500万元，根据筹资情况，建设期分两年各投入1000万元，余下的500万元在投产年初作为流动资金投入。  建设投资不足部分向银行贷款，贷款年利率为6％，从第3年起，以年初的本息和为基准开始还贷，每年付清利息，并分5年等额还本。  该项目固定资产投资总额（不考虑可抵扣进项税）中的85％形成固定资产，15％形成无形资产。固定资产综合折旧年限为10年，采用直线法折旧，预计净残值率为5％，无形资产按5年平均摊销。  该项目设计生产能力为50万件，含税销售价格为56.5元件。计算期第3年的经营成本为1500万元（含进项税）、第4年至第10年的经营成本为1800万元（含进项税）。  增值税税率为13%，增值税附加综合税率为10%。【问题】1.编制项目借款还本付息计划表，计算相关数据填入下表。2.列式计算固定资产年折旧额、无形资产摊销额及期末固定资产余值。3.列式计算运营期第1年、第2年和最后1年的含税总成本费用。4.假设运营期第2年的产品固定成本占含税年总成本的40%（固定成本不包含可抵扣进项税，可变成本中包含的进项税占不含税可变成本的10%），列式计算运营期第2年的产量盈亏平衡点。5.项目的建设投资、产品价格和年经营成本在初始值的基础上分别变动±5％、±10％、±15％时对应的财务净现值的计算结果见下表。根据该表的数据列式计算各因素的敏感度系数，并对3个因素的敏感性进行排序。（计算结果保留三位小数）参考解析：第一问：第二问：2-1.固定资产年折旧额：[(2000+824)×85％×(1-5％)]÷10=228.038万元2-2.无形资产摊销额：(2000+824)×15％÷5=84.72万元2-3.期末固定资产余值：228.038×(10-8)+2824×85％×5％=576.096万元第三问：运营期第1年的总成本费用：1500+228.038+84.72+49.44=1862.198万元运营期第2年的总成本费用：1800+228.038+84.72+39.552=2152.310万元运营期最后1年的总成本费用：1800+228.038=2028.038万元第四问：设运营期第2年的产量盈亏平衡点为Y万件年固定成本：2152.31×40%=860.924万元年可变成本：2152.31×60%=1291.386万元单件产品含税可变成本：1291.386÷50=25.828元/件56.5×Y-（56.5×Y÷1.13×13%-25.828×Y÷1.1×10%）×1.1-860.924-25.828×Y=0Y=32.98万件第五问：建设投资敏感度系数：（9894-11394）÷11394÷10%=-1.316产品价格敏感度系数：（22453-11394）÷11394÷10%=9.706年经营成本敏感度系数：（2904-11394）÷11394÷10%=-7.451敏感性排序依次为：产品价格＞年经营成本＞建设投资8.【案例分析】背景资料  某生产建设项目有关基础数据如下：(1)按当地现行价格计算，项目的设备购置费为2800万元，已建类似项目的建筑工程费、安装工程费占设备购置费的比例分别为45％、25％，由于时间、地点因素引起的上述两项费用变化的综合调整系数为1.1，项目的工程建设其他费用按800万元估算。(2)项目建设期为1年，运营期为10年。(3)项目建设投资来源为资本金和贷款。贷款总额为2000万元，贷款年利率为6％(按年计息)，贷款合同约定的还款方式为运营期前5年等额还本、利息照付。(4)项目建设投资全部形成固定资产（无可抵扣进项税），固定资产使用年限10年，残值率5％，直线法折旧。(5)项目流动资金500万元为自有资金，在运营