中国房地产市场形势总结与趋势展望

37·30中央政治局会议解读：再次重申房住不炒，强调落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段分类2019.4政治局会议2019.7政治局会议房地产表述坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。相同点坚持房住不炒不同点“长效调控”改成“长效管理”，新增“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法此次表态最大不同在于，强调“不将房地产作为短

期刺激经济的手段”，充分体现中央坚持房住不炒、稳预期的政策定力中央调控基调因城施策仍是主基调。未来一段时间各地楼市调控一是会继续围绕价格波动幅度过大进行政策跟进，二是会更加审慎调整现有政策，保持连续性稳定性地方调控形势此次会议后市场预期将改变明显，市场观望情绪加重市场预期销售压力加大（此次会议后市场预期将改变明显，各线城市市场观望情绪加重）资金压力加大（销售回款、融资继续收紧）房企压力加大保持合理的杠杆水平，保障现金流安全灵活的营销策略加速项目去化审慎投资（销售及库存情况），精准布局（会议强调“提升城市群功能”）结合未来政策鼓励方向，创新融资渠道提高产品竞争力，实现高质量发展房企应对策略中央部委调控表态：对部分房价、地价波动幅度较大的城市将持续监控，房地产融资渠道保持收紧，管控风险住建部（5月）：在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。银保监会（5月）：聚焦表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查开发企业资质，违规向“四证”不全项目融资；个人消费贷、经营性贷款、信用卡透支购房；资金通过影子银行违规流入房地产；并购贷款、经营性物业贷款等管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。银保监会（7月）：针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。国家发改委（7月）：对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。央行（7月）：严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。郭树清6月13日第十一届陆家嘴论坛：必须正视一些地方房地产金融化问题。近年我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续水平……房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重……房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。45地方因城调控：由松紧互现转向收紧为主，苏州、西安双双升级限购，苏州进一步扩大限售范围，后期政策仍将针对性跟进代表城市调控方式具体举措成都公积金收紧实施认房又认贷标准海口购房政策收紧暂停向企业售房，新落户家庭限购1套住房；规范商办管理丹东限购限售限价升级市区购房限售5年，非本地户籍市区限购1套，房价月涨幅要低于0.6%苏州新增限售对苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域新房3年限售，二手房5年限售；调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置合肥、苏州、东莞收紧土拍竞价规则房企关联公司不参加同一宗地竞买、网上一次报价、近平均价者得西安限购升级要求新落户家庭应落户满1年或连续12月社保，非户籍居民家庭应满足社保或个税缴纳年限5年以上，将临潼区纳入住房限购范围苏州限购升级、扩大限售范围非户籍家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内购买第1套住房提供前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上社保；扩大限售范围至苏州市区范围内；住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，购地资金须说明来源并作出承诺；控制银行机构房地产贷款占比洛阳限价在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价大连（政治局会议后）限价7月30日后首次申请预售许可，一房一价6个月后可申请下调申报价格，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%合肥（政治局会议后）企业管控对引发3次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施代表城市调控方式具体举措北上广深、天津、合肥降低边缘税率、微调信贷降低二手房交易增值税附加税率等、异地公积金认贷或提高贷款额度菏泽、阜阳放松部分限制政策放开限售、土地限价等边缘性限制紧4-7月松1-3月金融收紧，收紧供需两端融资渠道企业端个人端全国房贷利率经历连续6个月下调后，开始止降回升月份持平上涨下降19-01479163419-0248324419-033761513819-043761212619-053942710819-064226644表：2019年1-6月房贷利率持平、上涨、下降的银行数量（个）房地产金融监管持续强化，三四线融资进一步收紧银行2019年业务管理重点建行加强房地产行业风险管理。重点支持一线城市及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务。招行2019年房地产行业风险主要集中在去库存速度较慢的三四线城市。农行、中行加强房地产贷款风险管理部门渠道表态银保监会信托、银行贷款对房地产开发贷款继续实行审慎的贷款标准，严控保险资金违规进入房地产市场；对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。发改委债券严控房企海外发债用途，明确只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。7CHINA

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ACADEMY8推地节奏较二季度放缓，住宅用地成交楼面价保持高位同比：18.8%↑同比：17.9%↑2019年1-7月楼面价各类用地楼面价：2629元/平米住宅用地楼面价：4635元/平米

2019年7月各类用地楼面价：3168元/平米住宅用地楼面价：5102元/平米同比：36.3%↑同比：31.9%↑图：2014年以来全国300个城市住宅用地成交楼面价走势

图：2014年以来全国300个城市住宅用地推出与成交同比走势2019年1-7月规划建筑面积（亿平方米）各类用地：推出12.4亿

同比：-2.0%↓

成交10.5亿

同比：-1.6%↓住宅用地：推出6.1亿

同比：5.5%↑

成交5.1亿

同比：4.9%↑2019年7月各类用地：推出2.0亿同比：-11.4%↓成交1.5亿同比：-14.7%↓住宅用地：推出1.0亿同比：1.0%↑成交0.8亿同比：-4.8%↓92019年以来一二线城市住宅用地成交量价齐升，二线城市出让金占比提升显著1-7月住宅用地各指标同比各类用地和住宅用地出让金占比一线二线三四线10表：住宅用地成交规划建筑面积(万㎡，市本级)TOP20昆明、武汉、郑州宅地成交体量突出；武汉、天津、杭州等地住宅用地成交面积、出让金均位居前二十表：住宅用地成交土地出让金(亿元，市本级)TOP20城市2019年1-7月城市2018年城市过去三年年均昆明市1641郑州市2891郑州市2454武汉市1568武汉市2579武汉市2385郑州市1308菏泽市2288重庆市1994天津市1271西安市2143西安市1800青岛市1093重庆市1558潍坊市1606太原市1054昆明市1448成都市1376西安市1051潍坊市1413菏泽市1349杭州市888阜阳市1390昆明市1295重庆市859天津市1319天津市1282成都市788成都市1283徐州市1241南京市756杭州市1258杭州市1160长春市716太原市1233南京市1126南宁市678佛山市1203太原市1092长沙市664青岛市1191佛山市1084沈阳市661乌鲁木齐市1120济南市1039佛山市624上海市1093上海市980上海市621徐州市1068青岛市931常州市568石家庄市1048石家庄市931宁波市566广州市995阜阳市896贵阳市549保定市949苏州市870城市2019年1-6月城市2018年城市过去三年年均杭州市1407杭州市2020杭州市1785北京市948北京市1467北京市1464武汉市911武汉市1218南京市1301天津市886上海市1163武汉市1170南京市781广州市1149上海市1139苏州市709天津市960天津市1117上海市675郑州市898苏州市1030宁波市596佛山市847重庆市866重庆市593苏州市820广州市858福州市546重庆市807成都市755广州市531南京市753佛山市752成都市526成都市707郑州市726昆明市491宁波市569济南市610郑州市472济南市555合肥市584青岛市434西安市529宁波市575佛山市430昆明市468厦门市410常州市425青岛市440无锡市357温州市402常州市418西安市354绍兴市395石家庄市397温州市349合肥市386温州市391昆明市325112019年1-7月

累计1.84%↑较去年同期收窄1.23个百分点2019年7月

环比0.38%↑较上月扩大0.01个百分点图：2012年至2019年7月百城住宅均价及环比变化百城价格指数环比涨幅在低位相对稳定，整体价格趋稳12二线价格环比涨幅回落，一线及三四线涨幅有所扩大2019年7月一线：累计上涨0.60%5二线：累计上涨2.60%三四线：累计上涨2.69%二线城市新一轮调控开始环比涨幅连续26个月在0.1%以内一线城市6月高端项目集中入市透支后续价格上涨空间，且部分城市调控加码，整体价格环比涨幅回落7月部分城市高价项目入市加之长珠三角部分城市价格上涨，价格环比涨幅有所提升环比涨幅保持在在0.5%以上三四线城市2019:1-72017:1-72018:1-712%9%15%累计涨幅环比涨幅2017年1月一线城市二线城市

三四线城市2.60%2.69%7月广州、上海价格环比止跌转涨13重点城市成交规模整体维持稳定重点城市商品住宅：2019年1-7月月均成交面积约2826万平方米，同比下降0.9%↓7月成交面积约3220万平方米，同比增长1.6%↑，环比下降1.4%↓全国商品房：2019年1-7月销售面积8.9亿平方米，同比下降1.3%↓，降幅收窄0.5个百分点；销售额8.3万亿元，增长6.2%↑其中7月销售面积1.3亿平方米，同比增长1.2%↑；销售额1.2万亿，同比增长9.8%↑图：2016年5月-2019年7月50个代表城市商品住宅月度成交量走势今年以来一线城市成交规模增幅较大，7月同比小幅下降，三四线城市继续调整图：2012年以来各级别代表城市商品住宅平均销售面积走势一线城市2019年1-7月月均成交面积57万平方米，同比增长30.7%；7月平均成交约60万平方米，同比下降1.7%；上海、广州同比均下降。二线代表城市2019年1-7月月均成交面积78万平方米，同比下降0.3%；7月平均成交约92万平方米，同比增长4.1%

；杭州、南京同比均增长。三线代表城市2019年1-7月月均成交面积31万平方米，同比下降10.1%；7月平均成交约33万平方米，同比下降5.1%；肇庆、扬州降幅超五成。1415CHINA

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ACADEMY从销售额来看，房企销售额前100均值达636.7亿元，规模破千亿的房企增加至15家。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿，前10销售额均值超过2500亿元，占前100的比例近40%，房企销售额TOP100门槛提升至155.6亿元。7月，房企销售额与面积的环比下跌，受城市调控政策以及金融政策影响，房企投资更加谨慎，个别企业下半年投资力度急剧下降。销售情况：15家企业超千亿，强者恒强格局持续17从拿地金额来看，TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%，碧桂园、万科、融创占据榜单前三位，碧桂园1086亿元，万科1030亿元，融创685亿元。；

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