2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库（含答案）

2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库（含

答案）

单选题

1.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销

售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投

资利润率为20%,则成本利润率为（）。

A、17.13%

B、18.30%

C、18.61%

D、21.47%

答案:B

解析：本题考查的是开发利海。开发利润=（土地成本+建设成本+管理费用+

销售费用）X投资利润率=（600+900+50+60）X20%=322万元。成本利润

率=开发利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32

2/（600+900+50+60+150）=18.30%。

2.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为200

。元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地

成本为。万元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：考点:土地成本。土地成本为：2000X3X10000X(1+3%)=6180(万

元)。

3.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方

面的制约。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、房地产使用管制

答案:D

解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以

及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，属于房地产使

用管制。

4.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上

升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。

A、指数修匀法

B、平均增减量法

C、平均发展速度法

D、二次抛物线趋势法

答案：C

解析:本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,

当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用

平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计

5.建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为()o

A、有效年龄等于实际年龄

B、有效年龄短于实际年龄

C、有效年龄长于实际年龄

D、有效年龄可能短于或长于实际年龄

答案:D

解析:考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。

6.某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元，根

据哈柏法则，临街深度为36代、临街宽度为60ft的土地价值为。万元。

A、600

B、738

C、900

D、960

答案:C

解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则(Harperrule)：是临街深度为100ft

的临街土地,前各部分的价值占整块土地价值的10'临街深度%临街深度为

36ftv临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的10每％=60%1500

X60%=900(万元)o

7.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产估价评估机构出具虚假或者

有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价

机构并处。的罚款。

Ax1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

答案：D

解析：考点:房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错

的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5

万元以上20万元以下的罚款。

8.运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对

象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住

宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素，则该可比

案例成交价格的房地产状况调整系数为（）°

A、100/101

B、100/100

C、100/99

D、100/98

答案：A

解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状

况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数

应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一

年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,一年前的房地产状况

得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值X1/（1+1%）=可比实例在估

价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年

前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况

调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。

9.在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为。。

A、投资法

B、收入法

C、利润法

D、利息法

答案:A

解析：考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投

资法。

10.主要用于评估房地产价值戒损额或价值增加额的方法是（）。

A、修复成本法

R、价差法

C、损失资本化法

D、长期趋势法

答案：B

解析：考点:价差法。价差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。

11.下列有关房地产估价原则，描述错误的是。。

A、抵押价值评估要遵循谨慎原则

B、抵押价值评估要遵循合法原则

C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则

D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则

答案：D

解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则

（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、

谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。

12.高层建筑物地价分摊，属于（）。

A、房地产咨询业务

B、房地产价值分配业务

C、房地产价值减损评估业务

D、相关经济损失评估业务

答案:B

解析：考点:房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属

于价值分配的业务范畴。

13.某宗地的面积为1000m2,采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比

较价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权

重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元为2。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

答案：C

解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格=2130

X0.3+2190X0.4+2220X0.3=2181（元/m2）。

14.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签

字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A、房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人

B、房屋征收部门、无利害关系的第三人

C、公证机关和无利害关系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征

收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章

确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前应有房屋征收部

门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

15.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是0。

A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C、房地产市场在过去无明显的季节变动

D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A

解析：考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现

在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推

测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成

的趋势在未来继续存在。

16.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续

上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。

A、指数修匀法

B、平均增减量法

C、平均发展速度法

D、二次抛物线趋势法

答案：C

解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当

房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平

均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近,宜选用平均增减量法计算。

17.标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升

高；由此点远离道路的方向，地价（）o

A、逐渐降低

B、逐渐升高

C、可视为基本不变

D、为零

答案：C

解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街

道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向,地价受街道的影响而逐渐升高;

由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。

18.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项

目的是（）。

A、征用期间导致房屋毁损的价值损失

B、征用造成的家具.物资等动产搬迁费用

C、征用期间租赁经营损失

D、征用期间市场上类似房地产的增值差价

答案：D

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿

（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损

失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相

当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额

应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中

不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家

具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

19.根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需

要，表述正确的是（）。

A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最

低价

B、基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时

间的制约

C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申

报成交价

D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产

答案：A

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让

土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地

价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产

权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,

不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增

的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的

房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

20.假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括

0

A、测算待开发房地产的最低价格

B、测算房地产开发项目的预期利润

C、测算房地产开发中可能的最高费用

D、测算待开发房地产的最高价格

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适

用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投

资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）

测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测

算房地产开发中可能的最高费用。

21.关于价值时点的说法，错误的是。。

A、价值时点可以是过去.现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状

况对应的时点一致。

22.（）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

A、估价对象

B、价值时点

C、最高最佳利用

D、替代

答案：B

解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目

的确定的某一特定时间的价值或价格。

23.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的

趋势是。。

A、上涨

B、下跌

C、保持相对稳定

D、先涨后跌

答案：A

解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下

降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。

24.下列关于价值类型的表述中，错误的是。。

A、现状价值是市场价值

B、投资价值属于非市场价值

C、市场价值的前提之一是继续利用

D、同一估价对象可能有不同类型的价值

答案：A

解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余

价值。选项A,在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为

最高最佳使用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能

高于市场价值。

25.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/

m2,土地重新取得单价为2100元/ni2,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房

的单价为。元为2。

A、3700

B、4040

C、4250

D、5300

答案：C

解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=2100/2=1050

（元/m2）,单价=3200+1050=4250（元/m2）。

26.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是。。

A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

答案：R

解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保

险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本

或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能

损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选

项都不是正确选项，排除选项A、Do焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才

能确定其实际损失。

27.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑

物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿

收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是。年。

A、37

B、40

C、60

D、63

答案：A

解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让

合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命臧去其

晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23（年），60

-23=37（年）o

28.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。

A、苏慕斯法则

B、“四三二一”法则

C、霍夫曼法则

D、哈柏法则

答案：B

解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减

率，是“四三二一”法则。

29.【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）o

A、估价主体资格需依法取得

B、估价对象状况需依法判定

C、估价对象收益需依法确定

D、估价方法需依法选用

答案：B

解析：本题考查的是合法原则。选项B,估价对象的状况，是需要依法确定的。

选项A,估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C,

估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D,估价方法是

根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和

法律也没太大关系。

30.在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是O。

A、现货价格

B、期货价格

C、现房价格

D、期房价格

答案:B

解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易

达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

31.某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类

似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成

本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为（）元

/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

答案：A

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。（8000X5000-5000X3000）/5000=50

00（元/平方米）。

32.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是0o

A、开征房产税

B、物价水平变化

C、调整房地产信贷规模

D、城市规划变更

答案：B

解析：考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制

度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。

判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策

因素。

33.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20

元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，

场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是。元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

答案：A

解析:本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、

电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20+供水14+排水16+供电25

+通信8+场地平整15=98元/平方米。

34.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内

进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。

A、未定事项假设

B、背离事实假设

C、不相一致假设

D、依据不足假设

答案：D

解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所

必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资

料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

35.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在。。

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一时刻

答案:B

解析：考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来

各期的净收益相对于价值时点发生在期末。

36.房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在（）的

立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

答案：D

解析：考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机

构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价

利害关系人均是公平合理的价值或价格。

37.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）

A、开征房产税

B、物价水平变化

C、调整房地产信贷规模

D、城市规划变更

答案：B

解析：本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房

地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政

策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。

38.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。

A、受供求因素的影响

B、与区位关系密切

C、价格形成的时间通常较长

D、价格实质是权益的价格

答案：A

解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价

格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表

示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣

质低价。

39.12012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）o

A、估价方法选用恰当

B、估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C、计算公式和计算过程正确无误

D、各种估价方法的测算结果一致

答案：D

解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在

差异，基本上不可能一致。

40.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人()房地产的占有。

A、不转移

B、转移

C、暂不转移

D、暂时转移

答案：A

解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地

产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。

41.【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()o

A、对估价对象范围的描述就是说明其四至

B、对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C、对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D、对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

答案：D

解析：选项A,对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房

地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、

债权债务、特许经营权等其他财产；选项入C,建筑物实物状况应说明：①建

筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦

外观；⑧新旧程度；⑨其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和

楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。

42.为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易

日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2,约定建筑面积为95m2,

合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012

年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.

3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/m2。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

答案：A

解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格

即合同交易价格4000元/m2,所以正确答案是4000X95/100X(1+0.3%)6=3

868.92(元/m2)

43.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为

100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。

A、400

B、300

G440

D、240

答案：D

解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。

抵押贷款额度二抵押价值X贷款成数，抵押价值二未设立法定优先受偿权下的价值

一法定优先受偿款，抵押贷款额度二(500-100)X0.6=240(万元)。

44.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的()o

A、经济因素

B、金融因素

C\社会因素

D、政治因素

答案：A

解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、

物价、利率、汇率。

45.某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应

遵循的原则是（）。

A、最高最佳利用原则

B、谨慎原则

C、合法原则

D、价值时点原则

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原

则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和

价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则,

如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。

46.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现

到成交日期时的价格为（）。

A、名义价格

B、实际价格

C、市场价格

D、成交价格

答案：B

解析：考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在

成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

47.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成

B、专业估价提供专业意见

C、非专业估价具有公信力

D、专业估价承担法律责任

答案：C

解析：本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业

估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力

48.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（），有时误

差范围放宽到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%,有时误

差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。

49.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是O。

A、2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更

紧密经贸关系的安排》

B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认

C、内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师

自动成为香港测量师

D、内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互

认的执业资格

答案：C

解析：考点：中国房地产估价行业发展。选项C,没有这项规定，本题可以使用

排除法进行选择。

50.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C、房地产市场在过去无明显的季节变动

D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A

解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过

去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资

料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过

去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。

51.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100

m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A、25930

B、32980

G30980

D、29980

答案：A

解析：本题考查的是建立比较基础。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再

与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%,那么首期支付的价款就是3

00X30%=90（万元），余下300X（1-30%）=210（万元），在年末支付，房

地产实际价格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（万元）；建筑面积=

套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11m2,建筑面积单价=288.11/111.1

1=25930.16（元/平方米）o

52.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披

露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价

值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。

A、再次抵押估价

B、抵押期间估价

C、抵押房地产处置估价

D、续贷抵押估价

答案：B

解析：考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价

格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场

价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。

53.下图是一块前后两面临街,总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地

块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采

前街320年/平方英.

I插I

用重叠价值估价法计算出的地块总价值为。万元。।后街240元/平方英尺

A、150.8

B、160.8

C、170.8

D、180.8

答案：B

解析：本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度=总深度X前街路线价

彳（前街路线价+后街路线价）=175X320-?（320+240）=100（英尺）。后

街影响深度=总深度X后街路线价彳（前街路线价+后街路线价）（或用：总深

度-前街影响深度）=175X2404-（320+240）=75（英尺）（=175700）。总

价=前街路线价X前街临街深度价格修正率X临街宽度X前街影响深度+后街

路线价X后街临街深度价格修正率X临街宽度X后街影响深度=320X100%X30

X100+240X120%X30X75=160.8（万元）。

54.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用

率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险

报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为。万

元。

A、5061.44

B、5546.94

C、5562.96

D、6772.85

答案：A

解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=6%+6%X25%=7.5%。

400x（1-30%）F116000x（1-6%）

V=-------------------1----------------r-+-------------r-

7.5%（1+7.5%/（1+7.5%?cnx（1*z-r--x

L''」=5061.44（万兀）

55.某宗房地产的土地价值占总价值的60%,通过可比实例计算出的土地资本化

率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（）。

A、8.0%

B、8.8%

C、9.0%

D、9.6%

答案：B

解析：本题考查的是投斐组合技术。R0=LXRL+BXRB=60%X8%+40%X10%=8.

8%o

56.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式

才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、无法确定

答案：B

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利

用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

57.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。。

A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

答案：A

解析：本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会

导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产

价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。

58.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A、估价对象适宜采用多种方法估价

B、各种估价方法都有一定的局限性

C、各种估价方法之间具有理论统一性

D、难以通过分析排除不适用的估价方法

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方

面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采

用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。

59.某类房地产2005年〜2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、

0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为()元/

平方米。

年份20052006200720082009

价格68107130746078108150

A、8460

B、8500

C、8790

D、8838

答案：B

解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340,

平均增减量=320X01+330X0.2+350X0.2+340X0.5=338,2010年价格=

6810+338X5=8500元/平方米。

60.在贷款前期需要提供的房地产估价服务是。。

A、转抵押估价

B、抵押房地产价值动态评估

C、抵押成数测算

D、处置抵押房地产估价

答案:C

解析:本题考查的是房地产抵拜的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，

还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。

61.下列房地产实物因素中，。的分类不同于其他三项。

A、土地开发程度

B、建筑规模

C、空间布局

D、建筑物完损状况

答案：A

解析：考点:房地产实物因素c选项A属于实物因素中的土地实物因素；选项BC

D属于实物因素中的建筑物实物因素。

62.关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）

A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

答案：D

解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状

况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获

取净收益时止的时间。

63.形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间

有区位优劣差别是因为房地产具有。特性。

Ax不可移动

B、独一无二

C、流动性差

D、用途多样

答案:A

解析：本题考查的是房地产的特性。由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如

市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，

均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会

经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。

64.当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高

其在建设总量中的比重，则会导致商品住房的价格。。

A、上升

B、下降

C、平稳

D、无影响

答案：B

解析：本题考查的是有关规划和计划。住房建设总量增加特别是限价商品住房、

经济适用房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住

房的价格一般会下降，反之会上涨。参见教材P142。

65.为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000

元/m2,成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至2014年9

月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,

1.5%,-1.5%,0%o则该可比实例在2014年9月末的价格为（）元/m2。

Av8813

B、8982

C、9329

D、9379

答案:A

解析：考点:市场状况调整的方法。2014年9月末的价格=9000X(1+2.5%)

X(1+0.5%)X(1-1.5%)X(1-2.5%)X(1-1.0%)X(1+1.5%)X(1

-1.5%)=8812.74(元/m2)。

66.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

A、为证券发行提供参考依据的估价

B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价

C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D、为委托人确定要价提供参考依据的估价

答案：D

解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据

性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作

用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、

人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或称为参考性估价)

是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产

确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

67.下列关于替代原则，表述错误的是()。

A、替代原则会用于比较法.收益法，成本法等估价方法中

B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的

C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场

上相同的商品有相同的价格

D、替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格

偏差在合理范围内

答案：B

解析：本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为

基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发

的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。

68.对于同一估价对象和同一价值时点,下列价值类型中评估值最大的一般是（）。

A、谨慎价值

B、市场价值

C、残余价值

D、快速变现价值

答案：B

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。选项A,谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估

的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C,残余价值是估价对象在非继续利

用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D,快速变现价值是在估价

对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中

“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。

69.某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为（）。

年份20062007200820092010

房地产价格560067508200985012000

A、0.20

B、0.21

C、1.20

D、1.21

答案：D

解析：本题考查的是长期趋势法。平均发展速度=（12000/5600）1/4=1.21o

70.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益

为1000元/套，年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2,

尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市

场价值为（）元/m2。

A、4653

B、5347

C、5352

D、5366

答案:D

解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益=1000

/100=10（元/m2）,月折现率=6%/12=0.5%,该期房目前市场价格=现房价格

一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿值,5000=现

房价格-10/0.5%X[1-1/（1+0.5%）10]—现房价格X5%；现房价格二5366（元

/m2）o

71.当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常

会。。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

答案：A

解析：考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地

产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产

的需求增加。

72.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10

000m2o共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的

市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下

的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元,

并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼

修复后，会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，

正确的是（）。

A、该损害在经济上是可修复的

B、修复所能带来的价值增加额为500万元

C、该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D、在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

答案：C

解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A,经济上是否可修复，主要

看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工

程费150万；租金损失100X1500X6=90（万元）；搬迁费1300X2X100=26（万

元）；合计266万元；修复后的价值增值：［5000X（1-5%）-45001X10000=

250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B,修复带来的

价值增值额为250万元。选项C,不修复的时候的价值减损额为（5000—4500）

X10000=500（万元）。选项D,不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500

万/100=5（万元）。

73.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A、国内生产总值

B、居民消费价格指数

C、汇率波动

D、税收减免

答案：D

解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民

收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收

制度政策因素。

74.设立地役权通常会使（）。

A、供役地的价值下降

B、需役地的价值下降

C、供役地与需役地的价值都下降

D、供役地与需役地的价值都上升

答案：A

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权

人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的

权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地,

自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。

75.报酬率的表达式为（）。

A、投资回报/所投入的资本

B、投资回收/所投入的资本

C、（投资回报+投资回收）/所投入的资本

D、（投资回收一投资回报）/所投入的资本

答案：A

解析：考点:报酬率的实质。狠酬率=投资回报/所投入资本。

76.交易情况修正的方法不包括（）。

A、总价修正

B、单价修正

C、分离修正

D、百分比修正

答案：C

解析：考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、

单价修正；（2）金额修正、百分比修正。

77【2013年真题】采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基

准确定交易情况修正系数。

A、成交价格

B、账面价格

C、正常价格

D、期望价格

答案：C

解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数

应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格

为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可

能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。

78.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120单位建筑面积的重置

成本为600元/m1年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。。

A、16%

B、42%

C、58%

D、84%

答案:D

解析：本题考查的是年限法。重置成本120X600=72000（元），折旧=1440X

8=11520元，成新率=（72000-11520）"2000=84%。

79.某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建

筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该

写字楼用地的价格为（）万元。

A、500

B、750

C、800

D、1000

答案：C

解析：考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益=1080000—540X400=864

000（元）；土地价值=86.4/0.108=800（万元）。

80.在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。

A、社会因素

B、环境因素

C、人口因素

D、行政因素

答案：A

解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安

状况、城市化、房地产投机。

81.成本法中一般不计息的项目是。。

A、土地成本

B、销售费用

C、建设成本

D、销售税费

答案:D

解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费一般不计算利息

82.【2013年真题】根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估

价机构的业务范围按照（）划分。

A、行政区域

B、估价目的

C、估价对象规模

D、价值类型

答案：B

解析：本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的

业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不

受地域范围的限制。

83.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估

价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属

于（）。

A、一般假定

B、不相一致假定

C、依据不足假定

D、未定事项假设

答案：C

解析：考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估

价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该

资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

84.某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和

基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。经评估，该住宅

楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2,平均每套住房的市场租金是300

。元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在

不修复情况下的价值减损额是()万元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：考点:房地产损害赔偿的需要。(9000—7800)X5000=600(万元)。

85.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地

产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()o

A、市场价值

B、投资价值

C、谨慎价值

D、在用价值

答案：B

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建

立在个别判断基础上的，属于投资价值。

86.某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大

较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系

统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%,则该房地产扣除该项功

能折旧后的价值为()万元。

A、1838.00

B、1843.55

C、184587

D、1850.00

答案：B

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000-150-0.8+9%X[1-14-(1

+9%)15]=1843.55(万元)。

87.在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护

()O

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

答案：B

解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有

物权又有债权的，优先保护物权。

88.下列选项中，()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场.公园.公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

答案：A

解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建

设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致

房地产价格上涨。

89.房地产的有租约限制价值等于。。

A、无租约现值价值减承租人权益价值

B、出租人权益价值加承租人权益价值

C、无租约现值价值减出租人权益价值

D、出租人权益价值减承租人权益价值

答案：A

解析：考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价

值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值二出租人权益价值+

承租人权益价值，所以有租约限制价值二无租约限制价值-承租人权益价值。

90.采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是0o

A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费

B、从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润

C、投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税

费

D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

答案：D

解析：本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资

成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算

的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等；选项B错误，从估价的角

度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得

的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润;

选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售

费用，销售税费一般不计算利息；选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时

点的房地产开发贷款的平均利率。

91.下列房地产权利中，属于用益物权的是。。

A、租赁权

B、地役权

G抵押权

D、所有权

答案：B

解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设

用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。

92.【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准油街深度宜为路线价区段

内各宗临街土地的临街深度的。。

A、简单算术平均数

B、加权算术平均数

C、众数

D、中位数

答案：C

解析：本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段

内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土

地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后

多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计

算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

93.下列情况中会导致房地产价格上升的是()o

A、上调住房抵押贷款利率

B、收紧房地产开发贷款

C、开征房地产持有环节的税收

D、增加土地供应

答案：B

解析：本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担,

减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡

沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。

94.一个估价项目中的价值类型，本质上是由。决定的。

A、估价委托人

B、估价师

C、估价目的

D、估价对象

答案：C

解析：本题考查的是房地产估价的要素。在一个估价项目中，价值类型不是随意

确定的，应根据估价目的来确定。

95.运用收益法估价的首要步骤是。。

A、测算收益期或持有期

B、测算未来收益

C、确定报酬率或斐本化率.收益