房地产开发与经营（第四版）课件：物业管理

房地产开发与经营（第四版）

物业管理物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的重要手段。本章主要对物业管理的基本概念、物业管理的内容与程序、物业管理机构与人员等内容进行分析和讨论。12.1物业管理概述物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。12.1.1物业与物业管理的基本概念物业的特征：

固定性

耐久性

多样性12.1物业管理概述物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。12.1.1物业与物业管理的基本概念物业的特征：

社会化专业化

市场化

企业化12.1物业管理概述物业管理起源于19世纪60年代的英国现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国1908年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治·A·霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织”

召开了第一次全国性的工作会议,宣告了世界上第一个专业的物业管理行业组织的诞生。12.1.2物业管理的产生和发展12.1物业管理概述物业管理在我国的现状及前景政府对物业管理日益重视。1994年3月，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，这是新中国成立以来我国有关物业管理的第一个主要法规，也是我国房地产管理经营体制上的重大变革，是一次历史性的突破。物业管理公司发展迅速，各类物业管理公司如雨后春笋遍布全国各大、中、小城市。物业管理协会成立。12.1.2物业管理的产生和发展12.1物业管理概述按照服务需求划分1.公共服务2.私人服务3.增值服务4.情感服务12.1.3物业服务企业服务类型按照企业经营方式划分1.专业型服务2.经营管理型服务3.咨询型服务4.综合型服务12.1物业管理概述现阶段物业服务企业的行业环境:1.物业管理市场日趋成熟，物业服务企业间的竞争加剧2.业主对物业服务水平的需求逐渐提高3.房地产开发商对物业服务的持续影响4.新技术革命和物业智能化快速发展5.物业管理行业的管理规范有待继续完善12.1.3物业服务企业服务类型12.2物业管理的内容和程序物业管理的委托12.2.1物业管理的委托与招投标物业管理委托方房地产开发企业公房出售单位业主委员会12.2物业管理的内容和程序12.2.1物业管理的委托与招投标物业管理的招标是指建设单位或业主大会在为物业选择管理服务者时，通过制定招标文件，组织投标和评标，从投标人中选择最合适的对象，并与之订立物业服务合同的过程。物业管理的投标是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件规定的内容和国家有关法律、法规，结合本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。物业管理招投标的程序12.2物业管理的内容和程序12.2.2物业服务合同物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利与承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。12.2物业管理的内容和程序12.2.3前期物业管理前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。前期物业管理的特殊性:1.前期物业管理在时间上的过渡性2.前期物业管理涉及当事人的多重性3.物业管理企业签约期限的较长性12.2物业管理的内容和程序12.2.3前期物业管理前期物业管理的内容1.早期介入管理2.制定前期物业管理方案3.物业的接管验收4.业主进户管理5.物业装修管理6.物业档案资料的建立12.2物业管理的内容和程序12.2.4房屋修缮管理房屋修缮管理则是指物业管理企业依法履行行政的服务管理职能，定期对所服务的物业进行检查、监督，评定完损等级，拟订维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，查验修缮工程质量的活动。1.充分利用，以人为本2.经济合理，安全实用3.认真细致，保持耐心12.2物业管理的内容和程序12.2.4房屋修缮管理对所管房屋的查勘鉴定工作房屋维修计划管理房屋维修质量管理维修工程预算维修施工队伍选择房屋维修成本管理房屋维修要素管理房屋维修施工项目管理房屋日常养护管理房屋修缮管理的内容12.2物业管理的内容和程序12.2.5经费与财务管理1.物业管理经费的来源2.物业服务收费原则3.物业服务费的定价形式和计费方式4.专项维修基金的使用与管理物业经费管理12.2物业管理的内容和程序12.2.5经费与财务管理物业管理企业的财务管理就是物业管理企业资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，管理对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。(1)资金管理。(2)成本管理。(3)财务监督。物业管理企业的财务管理12.3不同类型房地产的物业管理12.3.1居住物业的物业管理居住物业管理是对居住物业小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护与修缮，公共卫生、交通、治安、市场以及环境容貌的维护与整治，是通过实施管理法规和制度，对社区居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务，协调各种社会关系，从而使居民的居住行为规范化、有序化。12.3不同类型房地产的物业管理12.3.1居住物业的物业管理统一规划，整体配套规模庞大，功能齐全产权多元，管理复杂居住物业管理的特点12.3不同类型房地产的物业管理12.3.1居住物业的物业管理建筑物及其设备设施的维护与修缮管理小区环境维护管理开展多种形式的便民有偿服务住宅小区的社会主义精神文明建设居住物业管理的内容12.3不同类型房地产的物业管理12.3.2非居住物业的物业管理非居住物业是相对于居住物业而言的，主要包括写字楼物业、商业物业、工业物业和其他物业等。写字楼物业的管理营销推广前台服务安全保卫商业物业的管理打造整体商业形象建立完善应急措施保证车辆畅通安全工业物业的管理基础服务延伸服务园区文化建设12.4物业管理标准与管理常见问题12.4.1物业管理与ISO质量管理有利于企业绩效的提高更容易得到市场和顾客的认同卫生类物业有助于提高企业在市场经济中的竞争能力和生存能力其他物业有助于企业与国际惯例接轨，参与国际竞争并开展国际性委托服务有效保证获证企业质量管理水平的维持质量认证的意义12.4物业管理标准与管