房地产开发与经营（第四版）课件：房地产市场调研

房地产开发与经营（第四版）

房地产市场调研房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。6.1房地产市场调研概述房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。6.1.1房地产市场调研的含义6.1.2房地产市场调研的特点（1）房地产市场调研专业性强。（2）房地产市场调研针对性强。（3）房地产市场调研技术性强。6.1房地产市场调研概述6.1.3房地产市场调研的重要性房地产项目定位的需要制定正确营销策略的需要企业发现新的市场机会的需要企业健全决策机制的需要6.1房地产市场调研概述6.1.4房地产市场调研的内容市场宏观环境状况1．政治环境2．经济环境3．社会文化环境城市房地产市场概况1.市场整体情况2.土地市场情况3.商品房市场情况4.区域内房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格变化情况5.区域内主要开发商开发销售情况6.三级市场交易情况消费者行为与市场需求容量调研1．消费者行为调研2．市场需求容量调研6.1房地产市场调研概述6.1.4房地产市场调研的内容项目所在区域环境状况调研1．结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位2．进行区域的交通条件研究3．对影响区域发展的其他因素和条件进行研究4.对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析5.竞争对手调研项目基本情况调研1.对项目的用地现状及开发条件进行分析2.对项目所在地的周边环境进行分析6.1房地产市场调研概述6.1.5房地产市场调研的原则真实性原则时效性原则全面性原则计划性原则6.1房地产市场调研概述6.1.6房地产市场调研的方法调查方法1．全面调查法2．重点调查法3．抽样调查法资料收集方法1．原始资料的收集方法2.二手资料的收集方法3.商业资料获取方法明确调研目的分析初步情况设计调研方案确定资料来源确定资料收集方法设计调查表及调查问卷6.2房地产市场调研的操作流程6.2.1准备阶段试调查检验调查设计中的缺漏；为正式调查作初步准备。调研实施6.2房地产市场调研的操作流程6.2.2调查阶段调研资料的整理与甄别验证调研数据的统计与分析撰写调研报告修订并提交调研结果6.2房地产市场调研的操作流程6.2.3分析研究阶段房地产市场调研全过程结束后，应该对调研过程中形成的各种原始资料、二手资料、整理资料和调研报告等成果进行归档，为以后的调研工作总结经验，同时完善同一类型市场的资料库，方便以后的信息查找。6.2房地产市场调研的操作流程6.2.4整理归档阶段定量分析与定性分析数据类型：数值型、序号型、文字型6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.1数据分析方法概述德尔菲法(DelphiMethod)系以一系列问卷向各类专家征询意见，依据所有专家对原问卷的答复再拟订下一份问卷，再次向各类专家征询意见，直到大多数专家的意见看法趋于一致才获至结论的方法，此法预测通常较适合作长期预测。6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.2定性分析方法层次分析法的基本思路是先分解后综合的系统思想，整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层（总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.2定性分析方法1．归纳分析法2．演绎分析法3．比较分析法4．结构分析法6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.2定性分析方法线性回归分析6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.3定量分析方法确定自变量和因变量确定数学关系，建立回归方程统计检验预测判别和聚类分析判别分析 指标间差异—判别函数—未知分类聚类分析 样品聚类；变量聚类6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.3定量分析方法因子分析对应分析多维偏好分析联合分析6.3房地产市场调研数据的分析方法6.3.3定量分析方法6.4房地产市场调研报告6.4.1房地产市场调研报告的内容报告主要内容导言：标题、前言正文：报告主体部分结尾：总结和说明附件：图表和附录正文主要内容基本情况概述房地产市场环境概况房地产市场供给特征房地产市场需求特征房地产市场形势及发展趋势结论和建议6.4房地产市场调研报告6.4.2房地产市场调研报告撰写的原则以调研目的为核心的原则前后逻辑合