房地产金融实务（第3版）课件：国家房地产金融调控

国家房地产金融调控《房地产金融实务》（第3版）第一节

房地产金融调控的基本手段

第二节

我国房地产金融调控的实践《房地产金融实务》（第3版）学习目标《房地产金融实务》（第3版）1．了解我国房地产金融调控的实践。2．理解房地产金融调控的含义及作用。3．掌握房地产金融调控的主要工具及影响机制。房地产金融调控，就是政府通过各种金融手段对房地产业的经济运行进行宏观调节和控制的经济行为。政府调控房地产行业，可以采用经济、法律、行政等各种手段，利用金融手段进行宏观调控实际上是将房地产市场的实物供求调控转化为资金的需求供给调控。对于金融手段有两种理解，一种是广义上的理解，它主要是国家调控宏观经济的一种方式，是所有货币体系的总称，由金融工具、操作目标、中介目标和终极目标等几个要素构成。另一种是狭义的理解，主要是指金融工具。本章正是在此基础上展开进一步的分析。《房地产金融实务》（第3版）第一节房地产金融调控的基本手段利率和信贷控制是房地产金融调控的主要工具。在国际化的市场环境下，汇率政策对于房地产市场的运行情况也有着极大的影响。其中，利率和汇率属于一般性的金融工具，对整个金融系统的货币信用产生扩张或收缩的作用，通过调控资金的价格从而间接调节货币的供求量。信贷控制可以作为特殊性金融工具，直接用以调节房地产资金数量。《房地产金融实务》（第3版）一、利率调控对房地产价格的影响机制分析1．利率变动对房地产供给的影响房地产业具有第二金融的“美称”，在强有力的金融支持下才能健康发展，尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显。就我国目前的现状来看，开发商自有资金一般只占房地产价值量的15%左右，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。由于我国房地产业发展所需资金大部分是从银行取得的，利率的波动对其影响非常大。

《房地产金融实务》（第3版）2．利率变动对房地产需求的影响由于房地产属于大件消费，价格较高，占人们支出比例较大，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买。贷款利率的下调，使消费者通过房地产按揭来满足自己用房需求的成本降低，从而使一部分贷款进入房地产市场，进而导致房地产市场需求的购买力增加。贷款利率的增加意味着购房贷款成本的增加，这将挤出部分购房需求。《房地产金融实务》（第3版）二、信贷控制对房地产价格的影响机制分析如果中央银行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，银行会放松贷款条件，增加房地产信贷额度，住房贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。房价的上升同时提升了银行信贷的质量，促使银行减少储备，进一步增加信贷数量，从而出现货币供应量增加→银行贷款增加→住房贷款增加→房地产需求增加→房地产价格上升→银行信贷增加，这样一种螺旋式上升结果。《房地产金融实务》（第3版）反之，如果中央银行采取紧缩性货币政策，如卖出有价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备率，以减少货币供应量，从而减少了银行可以发放的贷款，住房贷款被削减直接减少了房地产的有效需求，导致房价下跌。当房地产行业步入下降通道时，用于发放房地产信贷的抵押品价格大幅下降，而信贷的需求者会由于经济条件的改变而产生违约的可能，致使银行资产质量下降。为了应对不利局面，监管者可能执行更为严格的监管措施以缩减房地产信贷的投放，致使房价进一步下降，即出现货币供应量减少→银行贷款减少→住房贷款减少→房地产需求减少→房地产价格下跌→银行信贷减少→房地产价格下跌。《房地产金融实务》（第3版）三、汇率调控对房地产价格的影响机制分析外资进入中国房地产市场，不仅可以分享到人民币资产的升值利润，也能够从房地产价格上涨中获得资本利得的投资收益。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动，导致房地产价格迅速上升。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。甚至可以说，国内不断上涨的房地产市场成了外资的“提款机”。《房地产金融实务》（第3版）如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。汇率影响房地产价格的途径可以表述为：如果汇率提高，即汇率提高→人民币币值上升→房地产需求增加→房地产价格上涨；反之，如果汇率降低，即汇率降低→人民币币值下降→房地产需求减少→房地产价格下跌。当前，在我国不完善金融制度下汇率与房地产价格呈正向关系，人民币小幅升值将有利于房地产价格的稳定。但从长期来看，随着我国汇率制度的完善，保持汇率稳定将有利于房地产价格的稳定。《房地产金融实务》（第3版）第二节我国房地产金融调控的实践一、建国以来我国房地产金融调控政策简要回顾我国房地产业的发展只有三十多年的历程。建国以来，中国的城市住房一直以公有制为主，在1980年以前，私有或公有住房交易几乎不存在。公有住房建设资金基本上由国家财政拨款，将这些款项分配给地方政府和企业，用于建造城市出租住房单元，然后由企业和政府机构以低租金（每平方米月租金0.1元左右）分配给职工居住。这一阶段没有房地产市场，更谈不上房地产金融的存在，政府也无法利用金融手段调控房地产市场。《房地产金融实务》（第3版）改革开放以来，随我国经济建设的发展，房地产业才逐步发展起来。80年代是房地产业经济的起步期，各种相关法律、行政法规相继出台，为房地产市场开拓提供了法律政策的依据。1984年，根据国务院的有关规定，建设银行从建筑业流动资金贷款中单独列出一块支持城市综合开发和商品房专项贷款。1984年，建设银行累计发放商品房贷款17.6亿元。但当时信贷规模很小，且只限于开发贷款。《房地产金融实务》（第3版）第一次高速发展期发生在20世纪90年代初。1991年，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推行。1992年以后，房地产开始成为我国经济发展的一大热点。整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势。房地产金融在为房地产投资开发提供资金支持的同时，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，规范房地产市场行业。国务院于1993年8月16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控，即我国第一次真正意义上的房地产金融宏观调控。《房地产金融实务》（第3版）2003年6月13日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。由于央行政策过于激烈，力度过大，2003年8月国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，更为客观的评价了房地产市场的地位和发展状况。18号文件内容涵盖了整个房地产金融业务，主要有：（1）提高开发企业入市门槛，对开发商的实力和资信提出了更高的要求。（2）提高高档房、别墅、商用房和买多套住房的购房成本，这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率执行，同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例；（3）支持向中低住宅开发项目提供贷款；（4）对土地储备机构的抵押贷款进行限制，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。（5）将公积金委托贷款用途严格限制于发放个人住房贷款；等等。《房地产金融实务》（第3版）2004年，各政府机构又陆续出台了一些政策，比如：3月30日，银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》；央行规定自4月25日起，将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点（由7%提高到7.5%），收缩信贷资金1100亿元；4月27日，国务院发出通知，将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；同是4月27日，国务院办公厅发出了38号文件，要求按“条块”系统对所有在建、拟建项目进行一次全面的清理、审核，建设部据此对2004年以来新开工的所有房地产项目的合规性进行清理。《房地产金融实务》（第3版）2005年政策进一步深入。3月12日，中国人民银行通过其官方网站宣布调整商业银行住房贷款政策：个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中5年（含）以下贷款由现行利率3.78%调整为3.96%，5年以上贷款由现行利率4.23%调整为4.41%。央行试图通过加息的方法抑制房地产价格增长过快的势头。2005年3月17日，人民银行宣布商业银行自营性个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍，这实质是个人住房贷款利率的再次上调。同时，人民银行对房地产价格上涨过快城市或地区的个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。《房地产金融实务》（第3版）至2006年上半年，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些问题尚未根本解决，少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾愈发突出。针对以上情况，2006年5月29日，建设部等九部委进一步出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，此后以国六条和国十五条为基本框架，并以压制需求为主旋律，政府又在金融、税收等方面出台了相对应的调控政策。2006年4月28日，中国人民全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对当前存在的问题，从调整住房供应结构、加快城镇廉租住房制度建设、整顿和规范房地产市场秩序等六个方面进行了房地产宏观调控。《房地产金融实务》（第3版）2007年可谓房地产金融调控政策年，一年之内国家出台数项金融调控政策，加大了对房地产业的宏观调控。在不到一年的时间里，人民银行连续6次加息，十次上调存款准备金率，金融机构一年期存款基准利率从2.52%提高到4.14%，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%。从2007年12月25日起，存款准备金率上调至14.5%。2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务主管部分严格控制外商投资高档房地产，并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。2007年9月27日，中国人民银行规定第二套住房贷款首付比例不得低于40%。《房地产金融实务》（第3版）2008年房地产调控政策出现了转折。到6月25日，央行继续6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，由14.5%上调至17.5%。但由于金融危机的爆发，政府没有坚持原有的调控方向和调控力度，转而采取刺激政策。2008年9月16日，央行通过人民银行网站宣布，即日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率也相应下调。这标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，紧缩性政策开始放松。10月9日，央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从10月15日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提高贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点，最低首付款比例调整为20%。《房地产金融实务》（第3版）2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求。2013年2月20日，国务院常务会议出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的房地产调控信号。“新国五条”中规定，二手房交易中个税按个人所得的20%征收。2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，再加上先前国家对房地产行业发展的抑制，房地产市场持续走弱，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓。《房地产金融实务》（第3版）2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出。央行年内五次降息，五年以上长贷利率降至4.9%，五年以上公积金贷款利率降至3.25%，均处于历史低点。四次普遍降准，流动性大幅释放，房地产开发企业资金压力将进一步缓解。房贷首付持续下调，明显降低了首次置业和部分改善需求的购房门槛。多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻。2016年2月2日，央行下调首套房首付比。在不“限购”的城市中，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。2016年2月21日，央行上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。2016年3月1日，央行宣布普遍下调存款准备金率0.5个百分点。《房地产金融实务》（第3版）二、对近年来中国房地产金融调控政策的评价及反思房地产金融调控的效果差强人意，主要是实际调控过程中存在以下不足：1．某些房地产金融调控工具的影响面过大而力度不足，调控手段不完善，缺乏整体性。2．调控过程中对房地产市场区域性差异重视不够。3．政策的具体实施效果欠佳。《房地产金融实务》（第3版）三、对中国房地产金融调控政策的建议1．明确金融调控的基本方向2．实施房地产业金融调控政策手段组合搭配3．完善房地产业金融调控政策机制《房地产金融实务》（第3版）课堂讨论

如何评价中国近年来实施的一系列房地产金融调控政策？《房地产金融实务》（第3版）思考与练习一、填空题1、宏观调控是随着

经济学的兴起而逐步为世界各经济体的管理者所采用的。2、货币政策分为

货币政策和

货币政策。3、2015年，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出：央行年内

次降息，

次普遍降准，房贷首付持续

，流动性大幅释放。4、政府利用金融手段进行宏观调控实际上是将房地产市场的

需求调控转化为

需求调控。5、汇率通过影响一国货币的价格从而作用于房地产的需求，二者呈

变化。《房地产金融实务》（第3版）二、选择题1、狭义上的金融手段主要是指（

）。A、金融工具B、操作目标C、中介目标D、终极目标2、货币政策的核心是通过（

）来调节社会总供给与总需求。A、调节利率水平B、信贷平衡C、变动货币供应量D、保持货币总需求量3、政府调控房地产行业的主要方法有（

）。A、经济方法B、法律方法C、行政方法D、文化方法4、下列属于紧缩性货币政策的是（

）。A、降低法定存款准备金率B、提高再贴现率

C、公开市场卖出业务D、直接提高利率5、房地产金融调控的主要工具有（

）。A、利率B、贴现政策C、信贷控制D、公开市场业务《房地产金融实务》（第3版）三、简答题1、房地产金融调控的主要手段是什么？2、利率手段对房地产价格的影响机理是什么？3、信贷手段对房地产价格的影响机理是什么？4、汇率手段对房地产价格的影响机理是什么？四、论述题你对中国房地产金融调控政策有何建议？《房地产金融实务》（第3版）实践与训练

实训项目：了解近十年来美国房地产金融调控的具体措施。实训目的：熟悉美国房地产金融调控的具体措施。实训步骤：（1）同学分组：3～5人一组，通过网上搜索等渠道收集相关资料。（2）小组整理分析资料，撰写并提交调查报告。《房地产金融实务》（第3版）案例分析

日本在上世纪90年代初爆发的危机乃至后来十几年的经济衰退，是从楼市、股市泡沫的破灭开始的。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值，日元大幅升值。升值造成出口下降，经济下滑。日本央行大幅降低利率，通过宽松货币政策刺激经济恢复增长。20世纪80年代后期，日本银行先后五次降低了贴现率。到1987年2月终于降到了世界最低水平2.5%。低利率刺激了信贷大规模流向楼市和股市，致使房地产价格暴涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。《房地产金融实务》（第3版）他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是