房地产金融（第三版）绪论

房地产金融

（第三版）

房地产金融（第三版）

绪论

内容提要

在简单介绍房地产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产业发展和国民经济良性运行的作用。概括地回顾房地产金融近一个世纪的发展历程，并展望我国未来房地产金融的发展趋势。界定房地产金融的概念和内容。房地产金融（第三版）

第一节房地产金融的作用和重要性一、房地产业的特点

房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看做第三产业。

广义上讲，它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。房地产金融（第三版）

第一节房地产金融的作用和重要性

房地产业的综合性，使其具有以下特点：

（一）房地产业投资大、借款多、周期长（二）房地产市场受区域因素影响较大（三）房地产具有投资和消费的双重性（四）受国家政策和城市规划的影响房地产金融（第三版）

第一节房地产金融的作用和重要性二、房地产业的重要性

（一）城市房地产是城市存在和发展的物质基础（二）房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源

（三）房地产业具有带动性房地产金融（第三版）

第一节房地产金融的作用和重要性三、房地产金融的作用房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。（一）房地产金融是房地产业发展的保障（二）利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控（三）引导住房消费（四）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系房地产金融（第三版）

第一节房地产金融的作用和重要性四、房地产业与金融业的关系

（一）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。（二）房地产业同银行业相互促进。（三）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行。房地产金融（第三版）

第二节房地产金融的发展

在国际上，房地产金融的发展可以追溯到久远的时代。从其形式来看，有建筑业协会、土地开发银行和公积金制度三个方面。在国内，房地产金融的历史较短，目前还有很多问题有待完善。房地产金融（第三版）

第二节房地产金融的发展

一、国外房地产金融的发展（一）建筑业协会建筑业协会发源于英国。

1775年，理查德·凯特雷在英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑业协会。

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第二节房地产金融的发展

☆早期建筑业协会的运作过程：区域购房者社团房屋分配给成员☆建筑业协会的运作过程（20世纪80年代）：全国储蓄户社团购地建房购房人房地产金融（第三版）

存钱购地建房社员投票支付费用储蓄高利息（银行）存款抵押贷款

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英国建筑业协会的发展过程房地产金融（第三版）

年份1775190019701987协会数量（个）12286481138分支机构（个）1—20166962持股人（万）—5810274195在138个协会中，有三个全国性的大型协会。所有协会房地产抵押贷款额占全国同类贷款总额的50%～70％。而协会也由原来的互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，特别是

20世纪80年代以后这种变化趋势更加明显。

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建筑业协会在英国购房贷款市场上的作用是重要的，20世纪80年代其贷款额占购房贷款总额的75％，90年代则上升为90％。见下表：房地产金融（第三版）

机构名称未偿总额（亿英镑）占总额的百分比（%）建筑业协会682.2775.2银行金融机构142.3815.7地方政府41.844.6保险公司、养老基金23.642.6其他公共部门17.171.9总计907.30100

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据1988-1992年的统计，建筑业协会主要是通过储蓄吸引资金，通过居民抵押贷款获得收益。它的资产构成为：居民抵押贷款80％，流动资产18％，固定和其他资产2％。负债为：股本投资、储蓄95％，税收减免2％，储备3％。房地产金融（第三版）

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建筑业协会在一些国家也称为住宅合作社，但英国的建筑业协会逐渐发展成为一种非银行金融机构，互助性职能趋小。这种类型的社团自1831年以来在美国得到迅速发展，1890年已遍布各州，1929年达122342家。房地产金融（第三版）

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第二次世界大战后，住宅合作社在世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式之一。国际建房与储蓄组织联盟将其定义为：“（它）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。”房地产金融（第三版）

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（二）土地开发银行

德国第一个土地开发银行于1769年成立于普鲁士邦的西里西亚省。房地产金融（第三版）

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1.早期阶段（1769-1849年）

政府规定凡是地主都有义务参加土地开发银行，政府对地主采取强制的方式使其加入，同时政府出资，并对银行进行管理、监督。这种合作社性质的银行仅服务于一定的区域。地主利用自己的土地做抵押取得贷款，用于土地开发和房屋建设。房地产金融（第三版）

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2.中期阶段（1850-1873年）自1849年以后，土地银行取消了原来仅有地主参加的限制，凡是土地价值在1500德国马克以上的土地所有者都可以自愿参加。这时的最大特征是抵押土地证券化。地主或农民如愿用自己的土地做抵押取得长期贷款，可将各自的土地交给合作社作为抵押物，合作社以这些土地为担保发行债券，取得资金，供社员使用。但这时各合作社都是单独运行的，仅在一定的范围内流通，地主、合作社和投资人都处在同一区域，投资人同地主的关系较直接。房地产金融（第三版）

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3.后期阶段（1873年以后）

1873年以前，各土地开发银行在各自区域独立运作局限性很大，主要是融资区域的局限性。

1873年组成了普鲁士中央银行，各地区的股票以各地区的土地做担保，股票的流通范围扩大。这样，债权人同债务人间的直接关系变成债权人（购股人）与土地开发银行，土地开发银行同社员（借款人）之间的间接关系。利用中央土地银行，一个区域银行可以到另一个区域去融资，利用一个地区的资金开发另一个地区。房地产金融（第三版）

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1817年美国初创联邦土地银行，当时各行平均80％以上股金是由联邦政府拨款。以后，随着农民在土地银行合作社股金的增加，政府才将股金逐渐退出，至1947年全部退出。社会借款不得超过抵押土地价格的65％，年息一般是5％，期限为1～5年或30～40年不等。

1916年美国国会通过了《联邦农地抵押贷款法》，设立联邦农业贷款局，主办全国农地抵押贷款事宜。美国农业土地金融系统是由上至下组成的，在全国划分12个农业信用区，每区设一联邦土地银行，并发动各村农民组织农地抵押贷款合作社。土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的工作为房地产金融的发展奠定了基础。房地产金融（第三版）

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早期土地开发银行的运作过程：地主合作社社团中期土地开发银行的运作过程：地主合作社投资人后期土地开发银行的运作过程：地主区域土地银行中央土地银行投资者房地产金融（第三版）

入社贷款拨款土地抵押抵押贷款证券发行证券发行收入土地抵押抵押贷款土地抵押贷款资金股票投资

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（三）公积金制度新加坡的公积金制度始建于1955年，当时人民生活水平低，社会保障条件差，公积金主要用于雇员的社会保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必须与其雇主按法定的同等比例将其月薪的一部分缴存于中央公积金局。雇员可以用公积金买房，在本人55岁退休后或丧失劳动能力时，可以依靠公积金生活。本人去世后，其全部存款金额可以由其指定的受益人领取。房地产金融（第三版）

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二、国内房地产金融发展及存在的问题（一）国内房地产金融发展的几个阶段

1.住房建设资金管理阶段。

1949-1978年我国实行计划经济，对国有企业实行低工资、高福利的政策，国家将住房问题同企业建设一同考虑，并由银行统一负责管理，银行好像国家的会计，已经失去了金融机构的作用。这个阶段可称为住房建设资金管理阶段，不能称为严格意义上的房地产金融。房地产金融（第三版）

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2.房改金融阶段。我国住房制度改革自1978年开始，这期间经历了探索阶段（1978-1987年）、租金改革阶段（1988-1990年）、筹资模式阶段（1991-1997年）。银行主要为房改房和商品房的开发、销售提供贷款服务。房地产金融（第三版）

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3.房地产金融阶段

90年代以后，房地产金融市场得到发展，很多银行推出了“按揭”业务，中国人民银行上海分行于1992年3月颁布的《房地产抵押贷款暂行办法》以及建设银行总行于1992年9月颁布的《职工住房抵押贷款暂行办法》是房地产金融的萌芽。房地产金融（第三版）

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（二）成熟的房地产金融市场的标志房地产金融市场走向成熟需要满足以下条件：

1.住房贷款以抵押贷款为主

2.筹资方式多样，贷款种类丰富

3.完善的法律体系

4.完善的房地产金融市场结构

5.金融机构建立适应市场的新机制、新方法

(1)房地产开发的预先介入机制(2)全程管理机制

(3)科学决策机制(4)呆坏账预警处理机制

（5）建立科学决策的方法和指标房地产金融（第三版）

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（三）目前我国房地产金融市场存在的问题

1.房地产金融市场资金来源单一

2.房地产贷款具有过渡性

3.房地产金融市场不完善

4.房地产金融市场法律体系有待完善

5.商业银行经营机制有待转变

6.商业银行违规放贷现象时有发生房地产金融（第三版）

第三节房地产金融的概念和内容

一、房地产金融的概念

广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。本课程讲的房地产金