房地产金融（第三版）课件：收益性房地产贷款

房地产金融

（第三版）

房地产金融（第三版）

收益性房地产贷款

内容提要（一）

本章讲述收益性房地产的贷款分析和决策。主要讲述收益性房地产的投资特性和放款决策程序，放款人评审的内容、指标和标准（这部分内容是保证贷款安全性的关键），借款人对项目可行性的评价。重点介绍贷款各方的决策程序、相互关系和营业收益的具体计算，项目收益性的评价指标、标准和风险的分析。房地产金融（第三版）

收益性房地产贷款

内容提要（二）

收益性房地产（也可称为营业或商业房地产）同其他房地产有明显不同，还款的来源及投资风险很不一样，在计算房地产的收入时存在很多独特的方法。房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策一、收益性房地产的投资

在进行收益性房地产投资时，首先要分析收益及风险，然后分析收益性房地产同其他投资的组合是否适宜。（一）投资过程

1.初步计算

2.经营收入、运转费用预测

3.风险分析

4.税收状况及投资组合分析房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策

（二）可行性分析可行性是说明一投资项目能获取足够的收益，偿还债务和取得利润的可能性，它是借贷双方决策的关键因素。可行性可以通过对未来市场的预测而获取。（三）预测

预测就是充分利用现有资料、信息求取未来期望收益。借款人在做出投资决定前都应清楚房地产在未来能否满足社会需求，当时的收入能否弥补支出以及盈利水平。房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策二、盈利可能性（一）现金流量（二）融资状况和税收

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第一节收益性房地产投资及放款决策三、风险及个人作用

（一）风险（二）个人因素

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收入预测清单

营业净营业收入税前收入税后收入第一节收益性房地产投资及放款决策

终结净售价还债后剩余税后剩余

收入与支出融资形式和股权机构

资金建筑物和土地放款人评价

申请文件

估价

金融指标借款人评价

房地产和市场营利指标

组合投资及风险指标放款人借款人Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.收益性房地产投资决策框图（图6-1）

第一节收益性房地产投资及放款决策

四、决策过程

（一）融资结构（二）收入清单（三）借款人和贷款人评价（四）借款人和贷款人之间的关系房地产金融（第三版）

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五、房地产收益状况（一）预测财务清单现存房地产的预测财务清单主要利用过去数据预测未来，而对新开发房地产的预测财务清单主要取决于开发商对现有房地产状况、市场分析技术以及对租金和租赁时间预测的准确性。开发商、投资者、放款人和估价人利用参比房地产的资料来验证其预测假设的正确性。房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策

1.一年收入分析

税前税后收入清单（表6-1）房地产金融（第三版）

项目

税前

税后净营业收入毛租金收入加上非租金收入最大毛收入减去空房及信用损失有效毛收入减去营业费用净营业收入（NOI）30000030000330000330002970001000001970003000003000033000033000297000100000197000

后接

第一节收益性房地产投资及放款决策续前表房地产金融（第三版）

项目

税前

税后税前收入

净营业收入减去利息减去贷款分摊（本金）减去储备金减去折旧税前收入应税收入少纳税19700016200080001000001700019700016200080001000080000-4500014850税后收入

税前收入少纳税税后收入170001485031850

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（1）净营业收入（NOI）：

净营业收入也被称为还债前收入，由前表的前七行进行计算。前五行为实际收入，也可称为有效毛收入。从有效毛收入中减去营业费用得到净营业收入（NOI）。

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第一节收益性房地产投资及放款决策（2）税前收入（BTCF）：纳税前的收入为税前收入，它等于净营业收入减去债务（还款额）和储备金。计算公式为：税前收入=净营业收入-债务-储备金=净营业收入-［利息+月（年）还本额］-储备金房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策（3）应税收入同税前收入：

两者有很大区别，利息支付同时降低税前收入和应税收入；而贷款分摊（年还本）和储备金降低税前收入，但不影响应税收入；另一方面，折旧应从税收中减去，而包含在税前收入中。上表中税前收入为17000元，而应税收入为-45000元。房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策（4）税后收入（ATCF）：

纳税量为应税收入乘以税率（这里为33％），税前收入减去纳税量就为税后收入。计算公式为：税后收入＝税前收入-（应税收入×税率）房地产金融（第三版）

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2.多年收入分析

某一房地产投资的基本资料：这一房产以15154000元的价格购入，其中80％为30年期的贷款融资，年利息率为10.5％，月偿还额为110896元，抵押贷款常数（K）为0.009147。这里仅计算前5年收入，剩余资金在抵押期满5年时一次还清。房地产金融（第三版）

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2.多年收入分析

某一经营性房地产融资状况表（表6-2）房地产金融（第三版）

购置价格（包括各种手续费）(元)不同年间空房和漏收率(%)抵押贷款储备金(元)折旧（31.5年直线折旧）(%)折旧初始值（建筑物价格）(元)经营时间(年)预测售价（净营业收入/0.097）(元)销售费用经营者税率（%）收入营业费用1515400013，9，5，5，5价格的80%，利率10.5%，抵押期限为30年，5年后还清购买时2000003.04，3.17，3.17，3.17，3.1713144000520678335售价的6%33每年增加5%每年增加6%

第一节收益性房地产投资及放款决策

（1）收入：最大毛收入等于出租面积以及由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。（2）营业费用：营业费用是为客户提供服务和维护房地产的费用之和，它因房地产类型、服务种类以及当地税收等的不同而不同。（3）税前收入：影响税前收入的因素较多，在房地产一定的情况下它取决于净营业收入、贷款利息、月还本额和储备金的高低。（4）税后收入：税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，纳税的多少取决于收入的档次以及对应的税率。房地产金融（第三版）

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（二）预测抵押终结收益

1.终结清单（1）销售价格减去销售费用，也可称为净售价。（2）销售过程中的税负。（3）税前税后收入。

2.假设条件

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六、估价

（一）估价的基本模式对收益性房地产最常用的估价模式为贴现模式。计算公式为：V=I/R

其中：V为预测价格；I为预测收入；R为资本化率。它是房地产收入同房地产价格的比值

房地产现值计算公式为：V0=I1/（1+r）+I2/（1+r）2+I3/（1+r）3+...+In/（1+r）n

其中：I为不同年份的收入；r为房地产基准贴现率；V0为房地产现值；n为房地产寿命房地产金融（第三版）

第一节收益性房地产投资及放款决策

如果房地产价值等于购入价，则r为内部收益率。如果每年的租金相同，贴现率不变，则上述公式可以写成：V＝I/R

其中：V为房地产现值；R为房地产基准贴现率；I为年租金（或收入）根据现代投资组合理论，R为银行利率加上房地产风险溢价。在一般情况下，房地产风险溢价被视为零，则R为银行利率，而V成为年租金（或年收益）的资本化值。房地产金融（第三版）

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（二）其他方法估价方法可以分为两种，一种为静态收入模型，另一种为多年（或多时期）动态模型。房地产金融（第三版）

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收入还原法中收入求算模型（表6-7）房地产金融（第三版）

收入模型

资金流动模型一时期资金流通一时期资金流通和价格变动多时期资金流通模型净营业收入税前收入税后收入资本化价值资本化率毛收入乘数自有资金收益率自有资金收益率资本化率回收期抵押自有资金自有资金收益率资金流通贴现内部收益率回收期净现值内部收益率调整后内部收益率

第二节贷款人对贷款的评价

一、申请文件内容在申请时应包括以下文件：（1）贷款申请书（2）房地产或建设项目地点（3）房地产自身状况（5）借款人经济状况及信誉（6）预测的财务清单和可行性分析（7）评估书（8）房地产未来前景综述（9）抵押物的产权证明房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价

（一）贷款及其安全性（二）区位、不动产和市场行情（三）借款申请人情况（四）预测财务清单和估价（五）结论房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价二、房地产评估收入还原法估价包括四个过程：（1）选择收益种类。（2）收益的现值和未来价值的估算。由于评估的收益种类、时段的不同而应采用不同的方法。（3）资本化率或贴现率的选择。资本化率是资产收入同其价值的比值，其数值随时间、资产类型和区位的不同而不同。（4）将期望收入变为现值。房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价（一）直接收入还原法

直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直接转化为资产价格。计算公式为：资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R

整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率和价格的求算。房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价

1.净营业收入的求算

2.资本化率的求算（1）市场比较法（2）毛收入乘数法（GIM）计算公式为：V=I×GIM

其中，GIM=售价毛收入房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价（3）投资权重法资本化率的计算公式为：

R=KL/V＋（1-L/V）ROE

其中：R为资本化率；K为抵押贷款常数；L/V为贷价比；ROE为自有资金收益。房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价

3.价格计算

4.资本化率求算中存在的问题（1）资料收集误差（2）房地产折旧（3）收益及售价的变化（4）收入的多种形式房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价（二）收益资本化法

这种方法将估算的多年现金流（包括终结收入）转化为收入现值，资本化率为未来收益同资产现值的比值，在选择一定的贴现率后，按照下式求算房地产现值：

V=CF1/（1+i）+CF2/

（1+i）2

+CF3/（1+i）3+...+CFn/(1+i)n

其中，V为现值；CF为一定期段的现金流；i为贴现率；n为期限。房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价

1.预测现金流贴现法

2.贴现率的计算房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价

三、贷款标准通常金融机构通过相应指标来评价：房地产金融（第三版）

申请人经营历史区位及建筑物市场状况最高贷价比最低保本点单位面积最高贷款额可能的空房损失营业费用比率估价结果准确性盈利潜力可接受的贷款期限金融机构审批贷款申请的指标（表6-10）

第二节贷款人对贷款的评价（一）借款人和房地产主要从以下几个方面评价：借款人经营历史是否符合放款人要求；预抵押房地产是否可接受，主要从区位、设计、建筑物质量及维护几个方面来评价，不良的维护管理常使房地产价值降低。房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价（二）最高放款额

1.贷价比

2.还债率

3.保本点计算公式为：保本点=（营业费用+债务）/可能毛收入

4.单位面积贷款额房地产金融（第三版）

第二节贷款人对贷款的评价（三）其他指标的合理性

1.空房和收租损失

2.营业费用比率

3.放款人经济预测房地产金融（第三版）

第三节借款人评价和决策

一、决策过程及主要决策因素

借款人评价主要是衡量投资的收益及风险，投资的收益受很多因素的影响，而风险的影响因素则更多。房地产金融（第三版）

第三节借款人评价和决策

借款人投资评价过程图（图6-2）房地产金融（第三版）

根据投资意向确定收益和风险选择融资结构及贷款自有资金比率预测营业和终结现金流计算收益率及盈利率

衡量风险贷款评价结果、购买、谈判和拒绝

第三节借款人评价和决策

二、收益衡量指标（一）传统方法

最简单的盈利性分析就是一个时期的收入分析，一般仅估计第一年的收入或稳定收入，有时估算多年的平均收入。房地产金融（第三版）

第三节借款人评价和决策

1.毛租金乘数和收益率

见表6-11、表6-12。表6-11是各种收益状况，而表6-12则说明各种指标的计算公式及其结果。

表6-11某一经营性房地产各种收益状况（单位：元）房地产金融（第三版）

收益1990年1991年1992年1993年1994年终结收入

毛租金净营业收入税前收入税后收入24150001470000139000139000251100016350003050003050002609000181400048300048300027110001907000577000536000281800020060006750005610001943800078710005965000

第三节借款人评价和决策

表6-12集中盈利指标求算结果房地产金融（第三版）

指标公式第1年5年平均毛收入乘数（GIM）资产收益率（ROR）税前自有资金收益率（BTCF）税后自有资金收益率（ATCF）GIM=售价/毛租金ROR=NOI/售价ROE（1）=BTCF/E*ROE（2）=ATCF/E*6.27=15154000/24150009.70%=1470000/151540004.30%=139000/32310004.30%=139000/32310005.80=15154000/261300011.65%=1766000/1515400013.49%=436000/323100012.53%=405000/3231000*E为自有资金。

第三节借款人评价和决策

2.回收期

回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。在计算时，是否考虑税收对回收期长短的影响很大。房地产金融（第三版）

第三节借款人评价和决策（二）现金流贴现法

1.净现值和投资决策

2.现值盈利指数

其计算公式：盈利指数=收益现值/投入现值

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第三节借款人评价和决策

3.内部收益率内部收益率是收益净现值等于投入净现值时的收益率，可以按照下述公式计算：自有资金=ATCF1/（1+IRR）+ATCF2/

（1+IRR）2+ATCF3/（1+IRR）3+…+ATCFn/（1+IRR）n+终结售价/（1+IRR）n

其中：ATCF为税后收益；IRR为内部收益率；n为投资年限。

4.现值和收益率的比较

5.内部收益率的调整房地产金融（第三版）

第三节借款人评价和决策

三、风险评价

（一）风险种类

1.商业风险

2.金融风险

3.购买力风险

4.流转风险房地产金融（第三版）

第三节借款人评价和决策

（二）风险评价

1.方差

2.失败风险房地产金融（第三版）