开发企业会计课件(冯浩)第五章

通过对本章的学习

，

应该能够：1、

了解固定资产的性质和分类·

2、掌握固定资产计价方式及其计提折旧的原则、范围·

3、掌握固定资产取得的核算·

4、熟悉掌握固定资产折旧的核算·

5、理解固定资产后续支出以及租赁业务的核算

·

6、理解固定资产清理和固定资产减值的核算·

7、掌握无形资产取得、摊销、转让的核算

·

8、

了解长期待摊费用的核算第一节固定资产概述·一、固定资产的概念及特征·固定资产，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。·作为房地产开发企业主要劳动资料的固定资产应具有如下三个基本特征:·一是使用寿命有较长。·二是能多次参加开发经营过程，保持原来的实物形态。·三是取得目的是用于开发经营活动，而不是为了出售。固定资产概述·二、固定资产的分类·结合固定资产的经济用途和使用状况综合进行分类，固定资产可分为以下七大类:·1．开发经营用固定资产:是指直接服务于企业开发经营过程的各种固定资产，如开发经营用房屋、建筑物、机械设备、运输设备、试验设备及仪器以及办公管理设备等。·2．非开发经营用固定资产:是指不直接服务于开发经营过程的各种固定资产，如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、托儿所等使用的房屋、设备和其他固定资产。·3．租出固定资产:是指经营租赁下出租给外单位使用的固定资产，但不包括作为投资性房地产的以经营租赁方式租出的建筑物。固定资产概述·4．不需用固定资产:是指企业因生产经营条件变化等原因而导致的多余或不适用、需要处置的固定资产。及时处理不需用的固定资产，有利于挖掘企业固定资产的潜力，加快资金周转，提高资金利用率。·5．未使用的固定资产:是指已完工或已购置的尚未交付使用的新增固定资产，以及因进行改建扩建等原因暂停使用的固定资产，但不包括因修理停用或季节性停用的固定资产。·6．融资租入固定资产:是指企业以融资租赁方式租入的固定资产。根据实质重于形式的原则，尽管租入企业不拥有该项固定资产的所有权，但在租赁期内租入企业可视同自有固定资产使用和管理。·7．土地:指已经估价单独入账的土地。因征用土地而支付的土地补偿费等应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值，不再单独计算土地的价值。企业取得的土地使用权作为无形资产核算。固定资产概述·三、固定资产的确认与初始计价·1．固定资产的确认与账户设置·根据会计准则的规定，只有符合固定资产特征和确认条件的有形资产，才能确认为固定资产。即某项资产，要作为固定资产加以确认，在符合其定义要求外，同时仍要满足以下条件:一是与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；二是该固定资产的成本能够可靠地计量。·2．固定资产的初始计价·按《企业会计准则第4号—固定资产》的规定，固定资产一般应按照成本进行初始计量。固定资产取得时的成本应根据12种具体情况有进行分别确认（准则）。固定资产取得的核算·一、固定资产取得的会计处理·企业取得固定资产的来源不同,它们的会计处理方法也不相同。·（一）购入固定资产的会计处理·1、购入不需要安装固定资产的会计处理·2、购入需要安装的固定资产的会计处理·3、延期付款购买固定资产的会计处理第二节固定资产取得的核算·（二）自行建造固定资产的核算·企业自行建造（包括新建、扩建、改造）固定资产所发生的支出,应通过“在建工程”科目进行核算,并应当按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。企业为在建工程准备的各种物资的价值,包括工程用材料、尚未安装的设备以及为生产准备的工器具等,应设置“工程物资”科目,并应当按照“专用材料”、“专用设备”、“工器具”等进行明细核算。[[例55--11]]固定资产取得的核算·2.企业自营的在建工程，领用工程物资、本企业原材料或库存商品的，借记“在建工程”科目，贷记“工程物资”、“原材料”、“库存商品”等科目。采用计划成本核算的，应同时结转应分摊的成本差异。上述事项涉及增值税的，应结转相应的增值税额。在建工程应负担的职工薪酬，借记“在建工程”科目，贷记“应付职工薪酬”科目。辅助生产部门为工程提供的水、电、设备安装、修理、运输等劳务，借记“在建工程”科目，贷记“生产成本——辅助生产成本”等科目。[[例55--22]]固定资产取得的核算·（三）投资人投入固定资产的核算·投资者投入的固定资产,按照投资合同或者协议约定的价值,借记“固定资产”科目,按注册资本中的份额贷记“实收资本”或“股本”科目,溢价部分记入“资本公积”科目。[[例55--33]]固定资产取得的核算·（四）政府无偿调入固定资产的会计处理·企业从政府无偿取得的非货币性资产，不包括政府作为企业所有者投入的资本，根据企业会计准则和国家相关法律、法规等规定，应当在确认补助资产的同时，计入资本公积。·会计分如下:·借:固定资产╳╳╳·贷:资本公积╳╳╳·银行存款╳╳╳固定资产取得的核算·二、固定资产的明细分类核算·房地产开发企业为了反映各项固定资产的增减变动情况,应当按照固定资产类别或项目进行明细核算。企业对于取得的固定资产,要开设“固定资产卡片”,并在按固定资产类别登记的“固定资产登记簿”中进行登记。·“固定资产登记簿”的格式见表5-1。第三节固定资产折旧的核算·一、固定资产折旧的概述·1.折旧的概念·固定资产的物理性能和生产效率会随着使用和自然力的侵蚀等因素而逐渐降低，同时，现代先进生产技术的开发应用，加快了机器设备技术更新换代的速度，引起工艺、设备和技术提前报废。因此，固定资产在其寿命期间内逐渐地损耗其使用价值和价值。这部分损耗价值，应算作固定资产使用期间的费用，将它计入当期的成本和费用。会计上，把这种由于固定资产的使用损耗和自然损耗而逐渐转移到成本和费用中去的价值，叫做“折旧”。固定资产折旧的核算·2．影响折旧的因素·影响固定资产折旧的主要因素有以下三个:·（1）固定资产的原价固定资产的原价是固定资产的账面价值，一般为固定资产取得的成本。·（2）固定资产的预计净残值预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。·（3）固定资产的使用寿命固定资产折旧的核算·3.折旧范围·企业会计准则规定，企业应当对除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外的所有固定资产计提折旧。·处于修理、更新改造过程而停止使用的固定资产，符合固定资产确认条件的，应当转入在建工程，停止计提折旧；不符合确认条件的，不应转入在建工程，照提折旧。·固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。·固定资产应当按月计提折旧，但是为了简化会计核算，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。即计提折旧按固定资产的月初余额计算。固定资产折旧的核算·二、固定资产折旧的方法·房地产开发企业应根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。一般，我国可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。·1.平均年限法·平均年限法又称直线法，是将固定资产的应计提折旧额平均分摊到各期的一种折旧方法。·应计提折旧额=固定资产原价-预计净残值固定资产折旧的核算固定资产折旧的核算·2．工作量法（行驶里程折旧法和台班折旧法）·与年限平均法只重使用价值、不考虑使用强度相反，工作量法强调固定资产的有形损耗是其价值减损的主要因素，是根据固定资产的实际工作量计提折旧额的一种方法。其计算公式为:·企业如有专业运输车辆和不经常使用的大型机械设备，可采用行驶里程折旧法和台班折旧法来应用工作量法计提折旧。固定资产折旧的核算·行驶里程折旧法是根据车辆原值、预计净残值率和预计折旧年限内行驶里程来计算单位里程(每公里)折旧额，然后根据各月实际行驶里程和单位里程折旧额来计算折旧的方法。它的计算公式如下:固定资产折旧的核算·3．加速折旧法·加速折旧法也称为快速折旧法或余额递减法，是指在固定资产使用的前期多提折旧，后期少提折旧，从而使折旧额呈现递减趋势，加快折旧速度的折旧方法。最常采用的加速折旧法包括双倍余额递减折旧法和年数总和折旧法。·双倍余额递减折旧法是在不考虑固定资产残值的情况下，根据固定资产每期期初固定资产账面余额和双倍的年限平均法折旧率计算固定资产的一种方法。随着固定资产账面价值的逐年减少，各年计提的折旧额也逐年递减。计算公式如下:固定资产折旧的核算·三、固定资产折旧的会计处理·固定资产的损耗价值即计提的折旧,不直接记入“固定资产”科目的贷方,冲减固定资产原值,而是单独登记在“累计折旧”科目的贷方。企业设置“累计折旧”科目核算对固定资产计提的累计折旧,并按固定资产的类别或项目进行明细核算。企业按月计提固定资产折旧,借记“制造费用”、“销售费用”、“管理费用”、“其他业务支出”、“研发支出”等科目,贷记本科目。“累计折旧”科目期末有贷方余额,反映企业固定资产已提取的累计折旧额。“累计折旧”科目实质上是“固定资产”科目的调整科目。“固定资产”科目借方余额减去“累计折旧”科目贷方余额的差额,即为固定资产净值。固定资产折旧的核算·企业月末可以根据固定资产的使用对象编制固定资产折旧分配表,如下表5-2所示。固定资产折旧的核算·根据上表固定资产折旧分配表，即可将该月计提折旧作如下分录入账:·借:制造费用·开发间接费用·管理费用·销售费用·其他业务支出·贷:累计折旧第四节固定资产后续支出和租赁的核算·第四节固定资产后续支出和租赁的核算·一、固定资产后续支出的会计处理·房地产开发企业与固定资产有关的后续支出,通常包括固定资产在使用过程中发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房屋的装修费用等。企业与固定资产有关的后续支出,满足固定资产准则规定的固定资产确认条件的,先通过“在建工程”科目按单项工程进行明细核算,待在建工程达到预定可使用状态时,应结转在建工程成本时,借记“固定资产”等科目,贷记“在建工程——××工程”；不满足固定资产确认条件的,应在“管理费用”科目核算,不在本科目核算。固定资产后续支出和租赁的核算·需要注意的是,以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出,如满足固定资产确认条件的装修费用等应直接在“固定资产——经营租入固定资产改良”科目中核算。·[[例55--88]]·[[例55--99]]·[[例55--1100]]固定资产后续支出和租赁的核算·二、固定资产租赁的会计处理·房地产开发企业所需的固定资产,除了自行购建外,在自有资金不足的情况下,通常采用经营租赁和融资租赁的方式,向租赁公司等单位租用。企业暂时闲置的资产也可以通过租赁,盘活企业资金,提高资金的使用效率。租赁业务按照租赁的目的可分为经营租赁和融资租赁两类。·按照《企业会计准则》的规定,出租人以经营租赁方式租出的建筑物,属于投资性房地产,不在固定资产中核算。由于经营租赁和融资租赁的性质和特征不同,在会计核算上也有所区别。·（一）融资租赁固定资产的核算固定资产后续支出和租赁的核算·1．融资租赁的性质·融资租赁，是指由出租方根据承租方的要求和选择，与供货方订立购买合同支付货款；与承租方订立租赁合同，将购买的设备出租给承租方使用，收取租金的租赁业务。它主要涉及出租方、承租方和供货方三方当事人，并由两个或两个以上合同所构成。融资租赁，名为租赁，但实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬，是一项将“融资”和“融物”相结合的经济业务。·通常，如具有下列情况之一的，应认定为融资租赁:固定资产后续支出和租赁的核算·（1）在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人。·（2）承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计将低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。·（3）即使资产的所有权不转让,但是,租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。·（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。·（5）租赁资产性质特殊,如果不作较大改造,只有承租人才能使用。固定资产后续支出和租赁的核算·2．融资租赁固定资产的租赁款与租赁利率·在融资租赁的条件下，租赁设备的修理费、保险费等均由承租入负担，因此，融资租赁设备的租赁款，只包括租赁设备的购置成本、利息、手续费和一定的利润。因此，承租人在租赁期内支付的最低租赁付款额由两部分组成:一是由于使用租赁资产并且享有与租赁资产有关的报酬而支付的代价（即租赁开始日租赁资产的公允价值或最低租赁款付款额的现值），类似于购买资产时支付的价款，属于租赁开始日的资本性支出；另一部分是由于占有出租人的资金而支付的利息费用，属于各期间的收益性支出。固定资产后续支出和租赁的核算·3.承租人的会计处理·对于承租人而言，通过融资租赁，一方面获得了一项资产，另一方面又承担了一笔债务。因此，承租人应按照租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者孰低原则，将租入的资产确认为资产，同时将未来的付款义务确认为负债。另外，承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，也应确认为租赁资产金额的一部分。固定资产后续支出和租赁的核算·在租赁开始日,按其入账价值,借记“固定资产——融资租入固定资产”科目或“在建工程”科目（需安装的固定资产）,按最低租赁付款额,贷记“长期应付款”科目,按发生的初始直接费用,贷记“银行存款”等科目,按其差额,借记“未确认融资费用”科目。租赁期届满,企业取得该项固定资产所有权的,应将该项固定资产从“固定资产——融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。融资租入固定资产应采用与企业自有应折旧资产一致的折旧政策,在租赁期与使用寿命两者孰短的期限内计提完折旧。·[[例55--1111]]·4.出租人的会计处理·对于出租人（出租企业）而言，由于租出资产获得了一项对承租人的债权，在租赁开始日应在资产负债表中确认已用于融资租入的固定资产，并采用“总额法”确认租赁权。出租人应设置“融资租赁资产”科目来核算企业为开展融资租赁业务取得资产的实际成本，并应当按照承租人、租赁资产类别和项目进行明细核算。本科目期末有借方余额，反映企业已作为融资租赁资产但尚未租出资产的实际成本。固定资产后续支出和租赁的核算固定资产后续支出和租赁的核算·当企业购入和以其他方式取得的融资租赁资产时,借记“融资租赁资产”科目,贷记“银行存款”等科目。在租赁期开始日,按租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值,借记“长期应收款——应收融资租赁款”科目,同时按未担保余值,借记“未担保余值”科目,按发生的初始直接费用,贷记“银行存款”等科目,按融资租赁资产的账面余额,贷记“融资租赁资产”科目,按最低租赁收款额、未担保余值之和与现值的差额确认为未实现融资收益,贷记“未实现融资收益”科目。这种会计处理方法,体现了融资租赁转移了与租赁资产相关的风险和收益的经济实质,由此,出租人的应收融资租赁款应被看作是对其投资及服务的补偿与回报,作为本金收回和财务收益处理。·[[例55--1111（（22））]固定资产后续支出和租赁的核算·（二）经营租赁固定资产的核算·1.经营租赁的性质·经营租赁是指融资租赁以外的其他租赁，通常是由出租方通过订立租赁合同，将资产的使用权在合同期内有偿让渡给承租方的一种租赁业务。经营租赁的租期一般较短，在租赁期满后，将租赁资产退还给出租方。在租赁期内，租赁资产所发生的修理费、保险费以及其他有关费用，均由出租方承担。·2.承租人的会计处理·在会计核算上，由于租赁资产的所有权并没有转移，仍属于出租方，因此在承租人租入后，不必将它记入企业的固定资产科目，只要将租入机械设备等的名称、型号、规格、数量、租赁款及其支付时间等记入“租入固定资产备查簿”。但对经营租赁方式下租入的固定资产发生的改良支出，如前所述，应在“固定资产——经营租入固定资产改良”科目进行明细核算。固定资产后续支出和租赁的核算·3.出租人的会计处理·由于经营租出的固定资产并未实质性转移其所有权，出租人应将其包括在资产负债表中，并继续计提折旧。出租人对在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入“其他业务支出”科目。同时，企业取得出租固定资产的收入时，出租人应借记“银行存款”等科目，并按照直线法将经营租赁的租金确认为租赁期内各个期间的“其他业务收入”。按收入计算的营业税等税费也计入“其他业务支出”科目。需要注意的是，企业自用的土地使用权和建筑物改为经营租出时，在用途上发生改变，应改作为“投资性房地产”进行会计处理。·[[例55--1122]]第五节固定资产减值和固定资产清理的核算·一、固定资产减值的会计处理·固定资产在使用过程中由于存在无形损耗和有形损耗等原因，会导致其可收回金额低于账面价值，即发生固定资产减值。为了较真实地反映固定资产未来的盈利能力，避免虚夸资产价值，企业应当在资产负债表日对固定资产是否存在可能发生减值的迹象进行逐项检查和判断。·1.某项固定资产的市价在当期大幅下跌，其跌幅明显膏腴因时间推移或者正常使用而预计的下跌；·2.企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及该项固定资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；固定资产减值和固定资产清理的核算·3.市场利率或其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而提高了企业计算资产预计未来现金流量现值计算的折现率，导致资产可回收金额大幅度降低；·4.有证据表明该固定资产已经陈旧过时或实体已经损坏；·5.资产已经或将被闲置、终止使用或者计划提前处置；·6.其他表明某项固定资产可能已经发生减值的迹象。·如发现存在以上情况时，应当计算固定资产的可回收金额，以确定固定资产是否已经发生减值。固定资产减值和固定资产清理的核算·二、固定资产清理的会计处理·固定资产由于使用磨损、遭受非常事故而降低或丧失生产能力,以及过时陈旧、继续使用在经济上不合算等原因,不能或不宜继续使用时,要办理报废手续,进行清理,通过“固定资产清理”科目加以核算。·本科目核算企业因出售、报废和毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转入清理的固定资产价值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等,并按照被清理的固定资产项目进行明细核算。本科目的期末余额,反映企业尚未清理完毕固定资产的价值以及清理净损益（清理收入减去清理费用）。固定资产减值和固定资产清理的核算·固定资产清理的主要账务处理如下:·（一）企业因出售、转让、报废和毁损、对外投资、融资租赁、非货币性资产交换、债务重组等处置固定资产，按该项固定资产账面净额，借记本科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”，按其账面余额，贷记“固定资产”科目。·（二）清理过程中发生的清理费用，如支付拆除清理人员的工资等费用以及应支付的相关税费，借记本科目，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“应交税费——应交营业税”等科目。收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，借记“银行存款”、“原材料”等科目，贷记本科目。应由保险公司或过失人赔偿的损失，借记“其他应收款”等科目，贷记本科目。固定资产减值和固定资产清理的核算·（三）固定资产清理完成后,本科目的借方余额,即发生的净损失（出售清理收入小于清理费用和固定资产可变现价值的损失额）,属于筹建期间的,借记“管理费用”科目,贷记本科目；属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失,借记“营业外支出——非常损失”科目,贷记本科目；属于生产经营期间正常的处理损失,借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目,贷记本科目。固定资产清理完成后,本科目的贷方余额,即发生的净收益（出售、清理收入大于清理费用和固定资产可变现价值的余额）,属于筹建期间的,借记本科目,贷记“管理费用”科目；属于生产经营期间的,借记本科目,贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目。·[[例55--1144]]固定资产减值和固定资产清理的核算·三、固定资产盘点盈亏的会计处理·为了保证固定资产的完整无缺,做到账实相符,必须健全固定资产清查盘点制度,定期对固定资产进行清查盘点。固定资产的清查盘点,应每年至少一次,并应将实物清点与调查固定资产使用状况、完好状况结合起来进行,以保证固定资产会计核算的准确性。·在清查开始前,会计部门要做好盘点的准备工作,其中最主要的就是将固定资产的总分类核算和明细分类核算的资料核对相符,然后通过盘点,逐一核对固定资产卡片,查清固定资产的实际存在情况。固定资产减值和固定资产清理的核算·企业应单独设置“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目,核算企业在清查财产过程中查明的未按规定程序批准转销前的各种固定资产盘盈、盘亏和毁损的价值。该科目的期末借方余额表示尚未处理的各种财产物资的净损失；贷方余额表示尚未处理的各种财产物资的净溢余。·盘盈固定资产,应按重置完全价值记入“固定资产”科目的借方,按估计已提折旧记入“累计折旧”科目的贷方,按净值(重置完全价值减估计已提折旧)记入“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目的贷方。固定资产减值和固定资产清理的核算·对于清查盘点中查明短缺的固定资产,应将短缺固定资产的账面原值、已提折旧、减值准备和余值分别借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目,贷记“固定资产”科目。·企业的财产损溢,应查明原因,在期末结账前处理完毕,处理后“待处理财产损溢一一待处理固定资产损溢”科目应无余额。·[[例55--1155]][[例55--1166]]第六节无形资产的核算·一、无形资产的概念和特征·无形资产，是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性长期资产，通常以某种特殊权利、技术、知识、素质等价值形态存在于企业，并对企业长期发挥作用。我国《企业会计准则第6号——无形资产》界定的无形资产主要包括:专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。·要理解无形资产的定义，需要把握以下主要特征:·1.无实物形态。·2.可辨认性。·3.非货币性和长期性。无形资产的核算·二、房地产开发企业无形资产的主要内容·房地产开发企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权和租赁权等。·1、专利权:是国家专利机关授予专利发明人于一定期限内制造或转让其发明创造成果的一种独占权和专有权。·2．非专利技术:是指企业或持有者所特有的，不为外界所知的技术知识，如独立的设计、造型、配方、生产工艺等工艺诀窍、技术秘密以及经营管理知识经验等能为企业带来收益的资源。·3．商标权:是指按照有关法规企业使用各种文字、图案或标识标记在某种商品上的权利。无形资产的核算·4．土地使用权:是指国家准许企业在一定期限内对国有土地享有开发、利用、经营和收益的权利。·5.租赁权:是指出租人在收取一定报酬的条件下，将资产出租给承租人使用，承租人占有和使用租赁财产的权利。··三、无形资产的确认和计价·无形资产的确认标准，表现三方面:一是符合无形资产的定义；二是与该资产相关的预计未来经济利益很可能留入企业；三是该资产的成本能够可靠计量。在这三条件同时满足的情况下，才能确认为无形资产。无形资产的核算·1.外购的无形资产·企业外购的无形资产应根据购买过程中所发生的全部支出作为无形资产的取得成本入账。外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费、法律费用以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。·2.自行开发的无形资产·对于企业自行进行的研究开发项目,区分为研究阶段与开发阶段。研究阶段,是指为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查,其特点在于研究阶段是探索性的,具有较大的不确定性。开发阶段是完成了研究阶段的工作,在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。无形资产的核算·3.企业合并中取得的无形资产·企业合并取得的无形资产,在购买日其公允价值能够可靠计量的,应当按公允价值确认为无形资产。·4.投资者投入的无形资产·投资者投入的无形资产的入账成本,一般应以按照投资合同或协议约定的价值确定,但合同或协议约定价值不公允的除外。·5.接受捐赠的无形资产·企业接受捐赠的无形资产,对捐赠方提供了有关凭据的,按凭据上标明的金额加上应支付相关税费入账。无形资产的核算·四、无形资产的会计处理·（一）无形资产取得的会计处理·无形资产的核算,应在“无形资产”科目进行,并按照无形资产项目进行明细核算。·企业对于外部购入的无形资产,按实际支付的价款,借记“无形资产”科目,贷记“银行存款”等科目。·[[例55--1177]][[例55--1188]][[例55--1199]]无形资产的核算·（二）无形资产摊销的会计处理·企业的无形资产大都有一定的有效年限,因为无形资产价值所代表的权利或特权,大都会最终消失。使用寿命有限的无形资产应自其可供使用时起至不再作为无形资产确认时止,系统、合理摊销其价值。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。·无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额,已计提减值准备的无形资产,还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产,其残值应当视为零,除有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产或根据活跃市场可以得到无形资产的残值信息之外。无形资产的核算·无形资产摊销的方法,应反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式,一般采用直线法·企业设置“累计摊销”科目核算企业对使用寿命有限的无形资产计提的累计摊销额。作为投资性房地产的采用成本模式计量的土地使用权的累计摊销,也通过本科目核算。该科目应按无形资产项目进行明细核算。企业按月计提无形资产摊销,借记“管理费用”等科目,贷记本科目。本科目期末贷方余额,反映企业无形资产的累计摊销额。·[[例55--2200]]无形资产的核算·（三）无形资产减值准备的会计处理·资产减值是指资产的可回收金额低于其账面价值。随着全球经济一体化和科学技术的飞速发展,企业面对日趋复杂的经营环境,无形资产等长期资产发生减值的风险越来越大。·当某项无形资产已被其他新技术等所替代,使其为企业创造经济效益的能力受到重大不利影响；或某项无形资产的市价在当期大幅下跌、在剩余摊销年限内不会恢复；某项无形资产已超过法律保护期限,但仍具有部分使用价值以及其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的迹象时,均应对预计可收回金额低于其账面余值的部分,计提无形资产减值准备。无形资产的核算·（四）无形资产出售、出租及转销的会计处理·1.无形资产出售的会计处理·企业出售无形资产时，应按实际取得的转让收入，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”科目，按应支付的相关税费，贷记“应交税费”等科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目或借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目。·[[例55--2211]]无形资产的核算·2．无形资产出租的会计处理·企业的无形资产，可用以转让，也可用以出租。企业出租无形资产时，其租金收入应在租赁期间内按照直线法确认为营业收入，记入“其他业务收入—出租无形资产收入”的贷方。由于企业仍拥有其所有权，应继续作为无形资产进行核算，只将履行合同所发生的费用（如派出技术服务人员的工资等）及按有效使用年限摊销的无形资产价值，作为出租无形资产的成本，记入“其他业务支出—出租无形资产支出”科目的借方。作以下会计分录:·借:银行存款·贷:其他业务收入——出租无形资产收入·借:其他业务支出——出租无形资产支出·贷:应付职工薪酬·累计摊销·企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面净值转为投资性房地产。作以下会计分录:·借:投资性房地产·累计摊销（已累计摊销的无形资产价值）贷:无形资产无形资产的核算·3.无形资产转销的会计处理·当无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应将该无形资产的账面价值予以转销。企业应按已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目。·当房地产开发企业因利用土地建造自用某项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；借记“在建工程”，贷记“无形资产——土地使用权”。无形资产的核算第七节长期待摊费用的核算·一、长期待摊费用的会计处理·长期待摊费用,与待摊费用类似,都是指能为企业未来收益,应在受益期内分摊的费用。二者都以受益期作为摊销期,且实行平均摊销,计入损益。受益期的长短和待摊销费用的总额决定了费用摊销的额度。·我国把这些待摊费用按受益期的长短不同,分别列于流动资产和非流动资产（长期资产）管理,即一年以内列入流动资产,称待摊费用,超过一年列入非流动资产,称长期待摊费用。显然,待摊费用和长期待摊费用两者性质不同,核算的内容也不尽相同。·本章第一节介绍了房地产开发企业固定资产的概念及特征、固定资产的分类,固定资产的确认与初始计价。·第二节介绍了房地产开发企业不同来源的固定资产的会计处理和明细分类核算。·第三节介绍了房地产开发企业固定资产折旧的概念、影响折旧的因素及折旧的计提范围。介绍了常用的4种固定资产折旧的方法和折旧的会计处理。·第四节介绍了房地产开发企业固定资产后续支出的会计处理、融资租赁的固定资产会计处理和经营租赁的固定资产会计处理。·第五节介绍了房地产开发企业固定资产减值的核算、固定资产清理的核算和固定资产盘点盈亏的核算。·第六节介绍了房地产开发企业无形资产的概念、特征及主要内容,无形资产的确认和计价,介绍了无形资产的核算。·第七节介绍了房地产开发企业长期待摊费用的核算本

章

小

结第五章完[例5-1]·2006年3月2日，甲公司将一幢新建厂房工程出包给乙公司承建，按规定先向承包单位预付工程付款400000元，以银行存款转账支付；2006年7月3日，工程达到预定可使用状态补付工程款172000元，以银行存款转账支付；2006年7月3日，工程达到以预定可使用状态经验收后交付使用。·甲公司的账务处理如下:·（1）2006年3月2日，甲公司预付工程款400000元·借:在建工程400000·贷:银行存款400000·（2）2006年7月2日，甲公司补付工程款172000元·借:在建工程172000·贷:银行存款172000·（3）2006年7月3日，工程达到预定可使用状态经验收交付使用·借:固定资产572000·贷:在建工程572000返返回回[例5-2]·2006年1月，而股份有限公司准备自行建造一座厂房，为此发生以下业务:·(1)购入工程物资一批，价款为250000元，支付的增值税进项税额为42500元，款项以用银行存款支付;·(2)1月至6月，工程先后领用工程物资272500元(含增值税进项税额),剩余工程物资转为该公司的存货，其所含的增值税进项税额可以抵扣；·（3）领用生产用原材料一批，价值为32000元，购进该批原材料进支付的增值税进项税额为5440元；·（4）辅助生产车间为工程提供有关的劳务支出为35000元；·（5）支付工程人员工资为65800元；·（6）6月底，工程达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算手续，工程按暂估价值结转固定资产成本；·（7）7月中旬，该项工程决算实际成本为425000元，经查与暂估成本的差额为应付职工工资；·（8）假定不考虑其他相关税费。·丙股份有限公司的账务处理如下:·（1）购入为工程准备的物资·借:工程物资292500·贷:银行存款292500·（2）工程领用物资·借:在建工程——厂房272500·贷:工程物资272500·（3）工程领用原材料·借:在建工程——厂房37440·贷:原材料32000·应交税费——应交增值税（进项税额转出）5440·（4）辅助生产车间为工程提供劳务支出·借:在建工程-----厂房35000·贷:开发成本------辅助生产成本35000·(5)支付工程人员工资·借:在建工程——厂房65800·贷:应付职工薪酬65800·(6)6月底,工程达到预定可使用状态,尚未办理结算手续,固定资产成本暂估价入账·借:固定资产------厂房410740·贷:在建工程------厂房410740·(7)剩余工程物资转作存货·借:原材料17094.02·应交税费---应交增值税(进项税额)2905.98·贷:工程物资20000·（8）7月中旬，按竣工决算实际成本调整固定资产成本·借:固定资产——厂房14260·贷:应付职工薪酬14260返返回回·某房地产开发公司注册资本为2000000元，接受A公司一台施工机械进行的投资。该设备原价为1120000元，已记提折旧350000元，双方经协商确认的价值为850000元，占开发企业注册资本的35%。应作如下分录入账:·借:固定资产8500·贷:股本——A公司700000·资本公积——股本溢价150000[例5-

3

]返返回回表5-1。返返回回[例5-8]·2006年6月1日，某房地产开发企业对现有的一辆管理部门的小客车进行修理，根据汽车修理厂提出账单，共支付修理费银行存款15000元，领有材料一批，价值25000元（实际成本），使用的增值税税率为17%，应付维修人员工资为15000元。应作如下分录入账:·借:管理费用·贷:银行存款15·原材料25000·应交税费——应交增值税（进项税额转出）4250·应付职工薪酬15000返返回回·某房地产开发企业将原办公大楼进行装修改造，更换陈旧设施，该大楼原价350万元，预计使用年限为20年，预计净残值为15万元，已使用5年，一直采用年限平均法计算折旧。装修改造中发生支出100万元，发生变价收入5万元。所有款项都以银行存款支付完毕。装修改造后新大楼预计残值为20万元，预计延长可使用寿命5年，仍采用年限平均法计算折旧。有关会计处理如下:·第一步:将原大楼投入改造·借:在建工程——办公大楼改造工程3500000·贷:固定资产——开发经营用3500000·第二步:发生改造支出·借:在建工程——办公大楼改造工程1000000·贷:银行存款1000000[例5-9]·借:银行存款50000·贷:在建工程——办公大楼改造工程50000·第四步:改造完毕交付使用·借:固定资产——开发经营用4450000·贷:在建工程——办公大楼改造工程4450000·第五步:调整折旧额·改造前的累计折旧额==837500（元）·改造前固定资产净值=3500000-837500=2662500（元）·改造后固定资产价值=2662500+1000000-50000=3612500（元）·改造后固定资产的年折旧额=（3612500-200000）÷20=170625（元）返返回回[例5-10]·某开发企业对租入办公楼进行改良，发生支出9万元，改良完毕并交付使用，预计受益年限为2年，所有款项已通过银行结算。应作如下分录入账:·借:固定资产——经营租入固定资产改良90000·贷:银行存款90000返返回回·南方房地产开发企业（简称“南方公司”）与中华租赁公司签署合约租赁塑钢机一台，该机器在2006年1月1日取得的公允价值为700000元，起租日为2006年1月1日，租期三年，每隔6个月月末支付租金150000元，该机器的保险、维护等费用均由南方公司负担，每年约10000元。租赁合同规定的年利率为14%。租赁期满时，南方公司有优惠购买该机器的选择权，购买优惠价为100元，估计该租赁资产的公允价值为80000元。南方房地产公司如何进行会计处理呢？·分析：·判断租赁的类型·由于存在优惠购买选择权，优惠价100元远低于行使选择权日租赁资产的公允价值80000元，因此在2006年1月1日就可以合理确定南方公司会行使这项选择权，因此这项租赁应认定为融资租赁。[例5-

11]·（2）计算租赁开始日最低租赁付款额的现值与公允价值较低者·最低租赁付款额=各期租金之和+行使优惠购买选择权支付的金额·=150000×6+100·=900100（元）·最低租赁付款额的现值=每期租金150000元的年金现值+优惠购买选择权行使价100元的复利现值=150000×PA（6，7%）+100×PV（6，7%）·查表得PA（6，7%）=4.767PV（6，7%）=0.666·现值=150000×4.767+100×0.666=715116.6（元）＞公允价值700000元·根据融资租入固定资产入账价值的孰低原则，公允价值700000元为入账价值。·（3）计算为未确认融资费用·为确认融资费用=最低租赁付款额-租赁开始日租赁资产的公允价值·=900100-700000=200100（元）·（4）编制会计分录·借:固定资产——融资租入固定资产700000·未确认融资费用200100·贷:长期应付款——应付融资租赁款900100返返回回·同上例，出租人，即中华租赁公司应作会计处理如下:·（1）最低租赁收款额=租金×期数+优惠购买价·=150000×6+100·=900100（元）·由于150000×PA（6，r）+100×PV（6，r）=700000·在多次测试基础上，用插值法可得租赁内含利率r=7.07%·（2）计算未实现融资收益=（最低租赁收款额+未担保余额）-（最低租赁收款额的现值+未担保余额的现值）=（最低租赁收款额+未担保余额）-租赁开始日租赁资产公允价值=900100-700000=200100（元）·（3）编制会计分录·借:融资租赁资产700000·贷:银行存款700000·借:长期应收款——应收融资租赁款900100·贷:融资租赁资产700000·未实现融资收益200100[例5-

11（

2）

]返返回回·某房地产开发企业向伟宏机械设备租赁公司签署租赁合同，租入推土机一台，合同规定租赁期为8个月，每月租赁款为15000元，租赁款在租入月份一次支付。由于一次性支付吊车租赁款120000元，应按受益原则在租赁期内均匀分摊，作以下会计分录:·借:待摊费用120000·贷:银行存款120000·将支付租赁款按月摊入采购保管费时，应作:·借:采购保管费15000·贷:待摊费用15000·在租赁期满，将吊车退还给机械设备租赁公司时，应在“租入固定资产备查簿”中加以注销。[例5-

12]·以例5-12为例，伟宏机械设备租赁公司应作出会计分录如下:·借:银行存款120000·贷:预收账款120000·将租金按月计入当期收益时，应作:·借:预收账款15000·贷:其他业务收入15000返返回回[例5-14]·某房地产开发企业出售大型施工机械一台，原价2000000元，已使用6年，计提折旧300000元，已计提减值准备10000元，清理中以银行存款支付相关费用20000元，出售所得收入为1500000元，适用营业税税率为5%。编制会计分录如下:·（1）固定资产转入清理·借:固定资产清理1690000·累计折旧300000·固定资产减值准备10000·贷:固定资产2000000·（2）支付清理费用·借:固定资产清理20000·贷:银行存款20000·贷:固定资产清理·（4）计算并交纳营业税·1500000×5%=75000（元）·借:固定资产清理·贷:应交税费——应交营业税·借:应交税费——应交营业税·贷:银行存款·（5）结转固定资产清理的净收益·借:营业外支出·贷:固定资产清理75

00075

00075

00075

000285

000285

000·（3）收到价款·借:银行存款15000001

500

000返返回回[例5-15][例5-16]·[例5-15]某开发企业盘盈七成新的电脑两台，估计重置完全价值16000元，估计已提折旧4000元。·（1）根据电脑的重置完全价值和估计已提折旧额入账。·借:固定资产16000·