房地产金融与投资概论教学课件第九章房地产投资概述

第九章房地产投资概述华东师范大学东方房地产学院龙胜平孙斌艺Tuesday,November19,20241Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型一、房地产投资的概念（一）房地产投资的含义房地产投资是指人们为了达到预定的收益目标，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的投资活动。Tuesday,November19,20242Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型作为一项稀缺性的实物资产，房地产投资的巨大吸引力与房地产的资产特性密切相关。位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别于其他商品，每一处房地产都有其独特性。房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房地产与周边环境的相互关系上。Tuesday,November19,20243Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型（二）传统的房地产投资原则1、时机房地产投资是一项既有高收益又有高风险的经济活动。Tuesday,November19,20244Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型2、地段房地产的位置固定性决定了地段对房地产增值的重要性。地段是一个综合的空间概念，既是房地产的具体地理位置，又包括房地产周边的经济社会环境，这些环境特征影响到房地产的投资价值。Tuesday,November19,20245Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型3、质量有了良好的地段，把握好合适的投资时机，并不一定都能够带来良好的投资收益。房地产投资最终是以实物资产的出售或出租来实现收益的。Tuesday,November19,20246Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型二、房地产投资的类型（一）按照房地产投资的对象划分1、土地开发投资2、住宅房地产投资3、办公楼投资4、商业房地产投资5、工业厂房及仓储性物业投资Tuesday,November19,20247Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型（二）按照房地产投资的方式划分1、房地产直接投资房地产直接投资是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。2、房地产间接投资房地产间接投资是指投资者购买与房地产有关的各种证券的投资行为，投资者不直接参与房地产的开发经营活动。Tuesday,November19,20248Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资的概念和类型（三）按照投资者权利划分1、股权投资者和债权投资者对房地产拥有直接所有权的投资者称为股权投资者。2、主动投资者和被动投资者主动投资者对所投资的房地产享有直接产权并具有决策权。Tuesday,November19,20249Editedby龙胜平孙斌艺图9.1按权利和参与程度划分的房地产投资股权债权主动直接开发房地产直接购置房地产并经营房地产在一级市场发放房地产开发贷款发放长期的住房抵押贷款被动持有房地产公司的股份持有有限合伙人股份持有权益型REITs股份在二级市场购买抵押贷款持有房地产抵押证券持有抵押型REITs股份Tuesday,November19,202410Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产投资的特点和效应一、房地产投资的特点（一）房地产投资成本巨大，投资回收期长。（二）房地产投资的不确定因素多，投资风险很高。（三）房地产投资回报率，收益性好。（四）房地产投资需要具备专业知识。Tuesday,November19,202411Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产投资的特点和效应二、房地产投资的宏微观效应（一）房地产投资的宏观效应1、房地产投资推动了国民经济增长2、房地产投资增加了政府的财政收入3、房地产投资改善了城市建设和投资环境4、房地产投资提高了居民的居住水平，推动了居民的合理消费Tuesday,November19,202412Editedby龙胜平孙斌艺表9.1城镇居民居住消费状况年份指标198019901995200020022003城市居民人均住房建筑面积（M2）7.213.716.320.322.823.7城镇居民家庭恩格尔系数（％）56.954.250.139.437.737.1城镇居民人均消费性支出中居住支出的比重（％）6.988.0211.3110.3510.74Tuesday,November19,202413Editedby龙胜平孙斌艺第二节房地产投资的特点和效应（二）房地产投资的微观效应房地产投资的微观效应可以通过企业或个人从房地产投资活动中所得到的利益加以反映。投资活动的回报可以有三种途径：一是收益二是升值三是价值收益Tuesday,November19,202414Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题一、关于房地产的投资价值（一）投资价值的涵义投资价值（investmentvalue）指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。投资价值不仅反映了投资者对某一物业未来产生利润的能力的一种假定，而且也反映了投资者对可能的持有期、销售价格、税收结果、融资前景以及影响项目预期净利润的所有其它因素的判断。Tuesday,November19,202415Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题几个与投资价值有关的概念和术语1、交易价格（transactionprice）。交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格。在正常的市场条件下，交易价格就是买卖双方议价的结果，因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。2、最可能销售价格（mostprobablesellingprice）。最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指在现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。Tuesday,November19,202416Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题3、市场价值（marketvalue）。市场价值是评估人员常用的术语。它是指在一个竞争开放市场中，具备公平销售所需要的条件时，某一物业的最可能价格。这里假定买卖双方均是谨慎的、理智的。Tuesday,November19,202417Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题4、交易区间（transactionrange）。在房地产交易中，卖方在出售物业时将为该物业的出售价格设置一个较低的价格下限，低于这一下限，业主将拒绝出售。而买方则将为此设置一个较高的价格上限，高于这一上限，买方会拒绝成交。实际成交价格总是落在这两个极限之间。Tuesday,November19,202418Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题（二）投资价值估测的一般方法投资者如果购买了某一特定物业，实际上就是购买了该物业在持有期内的一系列现金流量的产出能力以及在持有期结束之后的预期市场价值。这两方面构成了预期收益的总量。收益总量、获得收益的时间以及获得收益的确定性决定了所有投资机会的相对价值。投资价值可以通过物业的权益现值加上债务现值来估算（适用于收益性房地产投资）。Tuesday,November19,202419Editedby龙胜平孙斌艺图9.5现金流量分布与投资价值关系净经营收入向抵押贷款人支付的年贷款本息股本投资者税前现金流量税后现金流量所得税股本投资者未来税后现金流量的现值＝Pe抵押贷款的现值＝PdPv＝Pd＋PeTuesday,November19,202420Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题二、投资者的目标和风险房地产投资者的投资目标也许各不相同，比如有的是为了获得稳定的收益，有的是为了投机以获得高额的资本增值，有的是为了避税，也有的是为了保值。尽管目的各自不同，但是所有的理性投资者都要为其所提供的资源和承担的风险去寻求相应的财务回报。Tuesday,November19,202421Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题从投资者对风险的态度来看，有些人天生喜爱风险，有冒险精神，而有些人总是规避风险，以收益的安全性为首要，甚至不惜牺牲自己的预期收益。大多数投资者介于这两者之间，他们愿意承担最小的风险而接受相对稳定的低收益，不愿意为了获得某种可能性不大的高回报而承担大的风险。Tuesday,November19,202422Editedby龙胜平孙斌艺图9.6风险规避型投资者预期的风险－回报关系回报P3

P2P1r1r2r3r4

风险Tuesday,November19,202423Editedby龙胜平孙斌艺图9.7对待风险的不同态度风险回报规避型折衷型喜好型Tuesday,November19,202424Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题三、房地产投资分析的意义和基本内容（一）房地产投资分析的意义房地产投资分析就是研究房地产投资项目的可行性、对项目的收益和风险进行评价，为投资者的决策提供全面而详实的参考依据，使投资者在既定的资源条件和预期的收益目标下选择最佳的投资方案的工作。Tuesday,November19,202425Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题1、可以为房地产投资者确定投资方向提供论证2、可以为投资者提供投资方案并预测投资收益3、可以为房地产投资者描述风险及提供规避风险的方法Tuesday,November19,202426Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题（二）常见的房地产投资分析类型1、在预先确定的地块上，研究开发类型2、预先确定了投资类型，寻找合适的地块或一组最合适的存量物业3、在资金确定的情况下寻找投资机会。4、需进行改造的现有项目Tuesday,November19,202427Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题（三）房地产投资分析的基本内容1、市场研究2、财务评价3、风险评估Tuesday,November19,202428Editedby龙胜平孙斌艺第三节房地产投资分析的几个基本问题四、房地产投资分析的方法1、宏观分析与微观分析相结合。2、定量分析与定性分析相结合。3、静态分析与动态分析相结合。Tuesday,November19,202429Editedby龙胜平孙斌艺第四节房地产投资的宏观调控房地产投资宏观调控的主要目标就是实现房地产市场总供给和总需求的平衡，提高资源配置的效率，保证房地产业的持续健康发展。由于房地产市场的信息不完全，房地产投资时滞的存在，房地产市场易产生“市场失灵”。当出现了投资过热现象或投机过度问题时，政府必须采取一定的宏观调控手段来保证房地产市场运行效率，同时又要兼顾住房的社会保障性。Tuesday,November19,202430Edite