建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试题及答案指导

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例：城市“海港新城”正在进行城市更新工程，改造旧城区，兴建高品质住宅小区、文化设施、商业中心等，吸引更多人才和产业集聚。为了保证工程顺利进行，地方政府设立了专项资金支持项目，并根据建设规模、性质、便捷度等因素，对项目设定了不同的资金援助比例。数据显示，新城建设项目自启动以来总共融入了50亿元资金，其中，政府专项资金占20%。根据政府规定，部分大型住宅小区可以获得最高80%的资金援助比例，其他项目则为50%左右。目前，新城已经建成部分高层住宅小区，但针对其他商业中心建设和文体设施改造，进展相对缓慢。分析问题：1、海港新城建设项目资金构成中，政府专项资金占比为20%，以及政府对不同项目资金援助比例的设计，从经济层面分析其合理性？（简析自身观点及支持理由）2、从城市经济发展角度出发，海港新城应当如何优化项目资金配置，以最大程度地促进城市可持续发展？3、对于海港新城建设项目来说，如何从项目运营角度着手，提高项目资金回收效率，实现资金的可持续利用？第二题【案例背景】某市政府为促进旅游消费与经济发展，决定在市中心绵延2公里的区域内，开发建设集旅游景观优化、综合商业配套、休闲娱乐设施及高档住宅于一体的“都市旅游休闲商业综合体”，该项目由654公顷用地组成，其中规划拟出让土地总面积365公顷用于商业开发，包括写字楼、酒店、娱乐设施、零售业、餐饮、交通和导视系统集成、景观规划设计等。在前期可行性报告阶段，项目投资企业某房地产集团公司基于对市场的分析，认为现有规划可能不能有效促进地产和企业盈利能力的提升，因此项目规划方案进行了调整，增加了甲诺商业区规划和精度。同时在方案设计阶段，探索采用“混合功能屈叠层停车高层建筑”模式，倡议建设层数不大于15层的混合功能高层建筑，掌握其技术特点，为以后类似项目操作积累经验。【回答您的问题】1.由于项目设计类型特殊应从何方面探讨能否对周边环境带来不良影响，并采取何种方法减轻或消除影响？(8分)2.从营造区域合作氛围的角度看，项目建设单位应该如何与政府协同沟通，并考虑利用哪些不同手段达到沟通企业发展目标和政府发展目标目的？(6分)第三题案例材料：近年来，随着城市化进程的加快，某市房地产市场蓬勃发展。张先生是一家房地产公司的高级经济师，需要对以下情境进行分析和决策。该公司近期计划投资一块新地块，并涉及几个关键问题，如项目的可行性评估、建筑成本和经济效益等。张先生需要对整个项目的流程进行全面的考量与决策。具体情境如下：该地块位于市中心商务区附近，交通便利，周边配套设施齐全。土地价格相对较高，但预测未来市场潜力巨大。公司计划建设一个集住宅、商业和公共设施为一体的大型综合体项目。项目的初步预算包括土地购置费用、建筑成本、营销费用等。此外，公司还需考虑政府政策、市场需求变化、融资策略等因素对项目的影响。问题：1.张先生应如何评估该项目的可行性？请列举至少三个关键的评估标准。（答案要简短）2.在建筑成本方面，张先生应如何确保项目的成本控制并避免预算超支？请给出至少三项措施。3.张先生如何分析该项目的经济效益与社会效益？并说明在决策过程中如何平衡两者关系？二、论述题（30分）论题内容：随着城市化进程的加快，房地产市场在国民经济和社会发展中扮演着越来越重要的角色。请论述城市化进程中房地产市场的发展趋势，并分析政府在房地产市场调控中的作用。答案及解析：经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题及答案指导一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例：城市“海港新城”正在进行城市更新工程，改造旧城区，兴建高品质住宅小区、文化设施、商业中心等，吸引更多人才和产业集聚。为了保证工程顺利进行，地方政府设立了专项资金支持项目，并根据建设规模、性质、便捷度等因素，对项目设定了不同的资金援助比例。数据显示，新城建设项目自启动以来总共融入了50亿元资金，其中，政府专项资金占20%。根据政府规定，部分大型住宅小区可以获得最高80%的资金援助比例，其他项目则为50%左右。目前，新城已经建成部分高层住宅小区，但针对其他商业中心建设和文体设施改造，进展相对缓慢。分析问题：1、海港新城建设项目资金构成中，政府专项资金占比为20%，以及政府对不同项目资金援助比例的设计，从经济层面分析其合理性？（简析自身观点及支持理由）答案：政府专项资金占比20%在一定程度上可以有效推动海港新城的建设，但需要进一步评估政府预算的可持续性以及资金投入的回报率。政府对不同项目资金援助比例的设计合理性取决于项目的社会效益和经济效益。大型住宅小区能带动就业、增加税收、改善住房条件，其高额资金援助可以促进产业发展和居住环境改善。然而，商业中心建设和文体设施改造的经济效益相对降低，政府的资金投入需要谨慎评估，并考虑可行性方案，例如吸引更多社会资本参与投资，或善用PPP模式，以最大化资金效益。2、从城市经济发展角度出发，海港新城应当如何优化项目资金配置，以最大程度地促进城市可持续发展？答案：海港新城在优化项目资金配置时，应遵循以下原则：平衡多元发展:既要关注住宅建设，也要重视商业中心、文体设施等其他项目的建设，形成多元化的经济发展格局。市场导向:综合考虑市场供求、经济效益等因素，合理分配资金，避免盲目投入和浪费。注重科技创新:加大对科技创新、产业升级项目的资金支持，促进海港新城经济的转型升级。加强公共服务配套:确保资金投入能够满足居民的基本公共服务需求，提升居民生活品质，促进社会和谐发展。3、对于海港新城建设项目来说，如何从项目运营角度着手，提高项目资金回收效率，实现资金的可持续利用？答案：海港新城建设项目想要提高资金回收效率并实现可持续利用，可以从以下几个方面着手：市场化运营:建立健全项目运营机制，引入社会资本参与运营，发挥市场机制的积极作用，提升项目管理效率和经济效益。租金管理：根据市场供求状况和项目性质，合理制定租金方案，确保可持续运营。资源共享:加强项目间资源共享，避免重复建设，提高资源利用效率。服务创新:针对不同客户群体，提供多元化服务，增加项目附加值，提高客户满意度和续租率，从而提升资金回收效率。第二题【案例背景】某市政府为促进旅游消费与经济发展，决定在市中心绵延2公里的区域内，开发建设集旅游景观优化、综合商业配套、休闲娱乐设施及高档住宅于一体的“都市旅游休闲商业综合体”，该项目由654公顷用地组成，其中规划拟出让土地总面积365公顷用于商业开发，包括写字楼、酒店、娱乐设施、零售业、餐饮、交通和导视系统集成、景观规划设计等。在前期可行性报告阶段，项目投资企业某房地产集团公司基于对市场的分析，认为现有规划可能不能有效促进地产和企业盈利能力的提升，因此项目规划方案进行了调整，增加了甲诺商业区规划和精度。同时在方案设计阶段，探索采用“混合功能屈叠层停车高层建筑”模式，倡议建设层数不大于15层的混合功能高层建筑，掌握其技术特点，为以后类似项目操作积累经验。【回答您的问题】1.由于项目设计类型特殊应从何方面探讨能否对周边环境带来不良影响，并采取何种方法减轻或消除影响？(8分)2.从营造区域合作氛围的角度看，项目建设单位应该如何与政府协同沟通，并考虑利用哪些不同手段达到沟通企业发展目标和政府发展目标目的？(6分)【答案】1.主要从噪声、光、震动、固体废弃物等污染方面探讨影响，减轻或消除影响的方法包括条件满足的情况下尽可能远离影响区域，采用降噪、隔音、减震等墙体方式，以及在施工过程中产生的废弃物必须进行分类收集、集中处理等。2.沟通手段至少要包括信函、电话和现场会议等，同时可以配合调查研究、跟踪检查、专题汇报和专家评审等复合型沟通手段，以详细了解政府对于整个项目实施的关切点和关注点，并有效进行沟通和回应，总理政府关切。3.施工阶段利润是项目的最终控制目的，管理的主要目标是通过控制成本的成本、进度和质量，以此获得相应的利润。第三题案例材料：近年来，随着城市化进程的加快，某市房地产市场蓬勃发展。张先生是一家房地产公司的高级经济师，需要对以下情境进行分析和决策。该公司近期计划投资一块新地块，并涉及几个关键问题，如项目的可行性评估、建筑成本和经济效益等。张先生需要对整个项目的流程进行全面的考量与决策。具体情境如下：该地块位于市中心商务区附近，交通便利，周边配套设施齐全。土地价格相对较高，但预测未来市场潜力巨大。公司计划建设一个集住宅、商业和公共设施为一体的大型综合体项目。项目的初步预算包括土地购置费用、建筑成本、营销费用等。此外，公司还需考虑政府政策、市场需求变化、融资策略等因素对项目的影响。问题：1.张先生应如何评估该项目的可行性？请列举至少三个关键的评估标准。（答案要简短）答案：项目可行性评估的三个关键标准包括：市场需求评估（包括目标市场的定位及需求量预测），财务分析（投资成本、预期收益及回报周期），以及风险评估（政策变化、市场波动等潜在风险）。2.在建筑成本方面，张先生应如何确保项目的成本控制并避免预算超支？请给出至少三项措施。答案：为确保项目成本控制并避免预算超支，张先生应采取以下三项措施：对建筑成本进行详细预算和估算；引入成本控制管理体系，实施实时监控和调整；采用高效供应链管理，确保材料采购的成本效益。3.张先生如何分析该项目的经济效益与社会效益？并说明在决策过程中如何平衡两者关系？答案：分析该项目的经济效益时，张先生应考虑项目对公司利润的贡献、市场占有率的提升以及资金的回流等方面。社会效益方面则重点分析项目对周边社区生活质量提升、就业创造和公共设施完善等方面的积极影响。在决策过程中，张先生需要平衡经济效益与社会效益的关系，确保项目的盈利性同时兼顾社会公共利益，如通过合理的定价策略、社区参与和合作等方式来平衡两者关系。二、论述题（30分）论题内容：随着城市化进程的加快，房地产市场在国民经济和社会发展中扮演着越来越重要的角色。请论述城市化进程中房地产市场的发展趋势，并分析政府在房地产市场调控中的作用。答案及解析：答案：一、城市化进程中房地产市场的发展趋势1.市场需求持续增长：随着城市人口的不断增加，对住房、商业设施、交通基础设施等房地产的需求也在持续增长。2.住房供应多元化：为满足不同收入层次、不同文化背景和不同居住需求的人群，住房供应将从单一的产权模式向多元化转变，包括商品房、共有产权房、长租公寓、保障性住房等。3.智能化与绿色化发展：未来的房地产市场将更加注重智能化和绿色化，通过引入智能技术提高居住便利性和能源利用效率，同时推动绿色建筑和可持续发展。4.区域一体化与城乡融合：随着区域一体化的推进，如京津冀协同发展、长三角一体化等，房地产市场将在区域协调发展中发挥更大作用。同时，城乡融合也将促进房地产市场的发展，特别是在乡村振兴战略的推动下。5.政策调控的常态化：为了保持房地产市场的稳定健康发展，政府将继续加强对房地产市场的调控，包括土地供应、金融支持、税收优惠、市场监管等方面。二、政府在房地产市场调控中的作用1.制定合理的土地利用规划：政府应通过科学合理的土地利用规划，确保土地资源的有效供给，避免房地产市场供需失衡。2.加强金融监管与支持：政府应加强对房地产市场的金融监管，防范金融风险，同时提供必要的金融支持，如降低房贷利率、增加住房抵押贷款额度等，以支持居民合理购房需求。3.实施差别化的税收政策：政府可以通过差别化的税收政策，如对购买首套房和多套房的税收优惠，对出售房屋的税收调节等，来引导市场理性消费，抑制投机行为。4.加强市场监管与执法：政府应加强对房地产市场的日常监管，严厉打击违法违规行为，如虚假宣传