北京奥林匹克花园2期营销推广策划书

营销机会分析2※危旧房改造——危房改造快速发展带动了城郊区房地产的开发和大量※相关房产政策—取消外批单——在北京市场外地人购房比例已占30~40%的情况下，简化了外地人在京购房的手续，西部地区的相关机构人3络的逐渐完善，住宅郊区化已逐步被市场接受，郊区城市化趋势进一步明朗。※城市化进程的加快——随着城市化进程的加快和城市建设重点的战略1-1-2、不利因素争加剧。政府加大经济适用房开发建设，对商品房的购买需求地产及购买高档房产的首付门槛等，将对房地产开发企业及整个行业增加，市场的竞争更加激烈。在总需求量不能同步放大的情况下，整51-2-1-1、1999～2001房地产开发数据对比分析61-2-1-2、2002年度房地产供应情况分析1-2-2、2002年度北京市商品住宅供给状况分析63442112002年郊区新盘数量比例示意图5882002年不同方位新盘比例示意图北部21%34%2002年不同方位新盘比例示意图北部21%34%西部17%南部28%2002年按平均售价划分的新盘数量比例示意图10000以上13%2002年按平均售价划分的新盘数量比例示意图10000以上13% 4000元以下/23%8000-1000015%6000-800021%4000-600028%7110-50万平米100万平米以上5万平米以下50-100万平米5万平米以下5-10万平米1-2-3、北京市民对购房的需求状况决定，即价格、面积、朝向、户型、环境、交通、的占54其次是交通占20环境占9面积占6户型占5只有2%北京市市民购房重点考虑因素分布图60%50%40%30%20%10%0%◆54%20%20%5%9%5%9%6%价格因素交通因素环境因素面积因素户型因素朝向因素其中21.6%的购房者处于事业的起步阶段，62.7%购房者各事业发展状态比例发展阶段没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的开发商品牌的总体认知程度不高。购房者知道房地产开发知道4个不知道知道3个9.8%知道3个知道2个知道1个知道2个在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体均有所增加。调查表明，购房者的意向居所与目前居所相有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升50平米以下35%30%25%20%15%10% 50平米以下意向居所33.2%29.2%27.3%22.0%21.1%22.0%8.0%4.9%4.9%51—65平米66—80平米81—95平米96—110平米110—130平米131平米以上51—65平米66—80平米81—95平米96—110平米110—130平米131平米以上购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格查结果表明，购房者的意向居所与目前居所，8040意向居所46.4一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅借助于家庭私车和公交车辆（含地铁）两种交通工具，从以房者对车程的要求所发生的变化。意向居所与目前居所相比伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域四与五环目前居所间（不含0内的比例的下降与位于四环外（不含郊区县）的其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰购房。从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据满足基本的住房需求，回答包含以上目的的购房者下面从居所的建筑面积的加大方面进一步说明。筑面积相比，绝大多数购房者的意向居所的建筑房或租用外人房，他们希望有属于自己的居所，而还有一得不为自己和家人购买居所。但是同时他们的购买力水平点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对也有相当比例的购房者认为交通配套是居住区域比较通配套的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项在很大程度上影响着购房者的选择。因此于开发商而但是，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐度并不很高，选择以上设施是居住区域重要配套设25%以下。然而，40%以上的购房者在购房时作出的有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明还园林设计与优美的自然环境的倾向，但是在众多出条件下，他只能将自己的为配套设施付出的成入，也就是说，购房者会对自己最重要的配套设交通配套教育、文化配套自然景观娱乐配套其它87.0%51.1%47.3%37.0%0.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%下，选择距离市城区很远的居所。属于前一种情况的购房者代的、热闹的、开放的生活，购物和休闲娱乐是他们重要生够迎合自己喜欢自己的生活方式，房价、住房面积和自然环方式并不是他们所向往的，但工作是他们最主要的生活内们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近。者，他们大多数喜欢宁静的、隐秘的、自然的生活，所以好的离城区很远的区域。同时，也有相当一部分购房者经有相当一部分购房者喜欢拥有美丽的园林设计环境。但是这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限，只有设计和自然景观，选择房价较低的居所。但是可以预计，随着购增强，会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外房者对优美园林设计和自然景观并不关注，而对房价更加在乎，倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购消费者的住房观念更加科学化，同时也对房地购房者的投资意识已经有所提升。从调查中发当一部分人群有投资房地产的倾向，但经济条件的限域，但是可以预见今后随着个人经济实力的加强，一从调查结果来看，投资型购房者对居所的交通配套度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程程度上来讲，也就是投资型购房者对房屋所处地理位投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观较近的地段。调查结果表明，目前的投资型购房者比段、价格外，恐怕考虑最多的就是户型。从意向的投1-2-4、对北京市商品房空置状况的分析另一方面，中低价房的地段大都位于四环路以外或远2北京市统计局固定资产投资处2002-0以上，达52.8%。这一特点同销售市场反映出来的自建住房的家庭户占31.2%，主要集中在远郊括已购买和自建住房的居民住房自有率达65.2全市90.3%的家庭拥有比较稳定居所。但也应看到，目前总量中的比重较低，部分已购公房的居民由于户型、功能善居住条件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求达四分之一强；人均住宅建筑面积低于全市人均住房水平的家区有23.6%的家庭户居住在解放前的老房子里。因此，不为北京市的商品房供给绝对过剩，这种空置是适合居民需提出在几年内愿意换购住房，已购公房户中有67%希望通过换购环境，居民潜在的住房需求无疑会对未来的房地产市场以强有力1-2-5、北京市商品住宅价格分析价格（元/平米）4800470046004500440043002000-2002年商品住宅售价对照价格2000年2001年2002年年度四环以内一直是开发投资的热点，目前已经形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其价格将呈现平稳态势。随着轻轨和市政交通改造力度的加大，郊区高档房选择余地加大，部分区域房价存在理性上涨空间，如通州、朝阳路沿线、太阳宫地区、五环沿线、来广营地区、城市1-2-6、商品住宅开发的季节变动分析及预测许多单位与投资机构希望在一个财政年度尚未结束时，确定底，混凝土工程施工受影响比较大，需要采取冬施措施，一在进入冬季施工前封顶，进行室内工程。这样以来，新开工工面积、竣工面积、销售面积的四年数据进行1998年-2002年北京商品住宅供应与销售面积月度变化万平方米900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00△△△△△△△△△△△△施工面积月度均值新开工面积月度均值△竣工面积月度均值销售面积月度均值△△△△△△△△△1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2003年北京商品住宅各月度指标预测趋势图单位:万平方米18001600140012001000800600400200—.——.—考虑季节影响的新开工增量考虑季节影响的竣工增量 X考虑季节影响的销售增量考虑季节影响的施工增量1月2月3月4月5月6月7月8月根据预测，2003年全年商品住宅竣工面积仍将高但总量仍然远远超过竣工与销售面积，由于新开工面积形成的供给将在明年以后1-3-1、整体房价下降各种统计资料和数据走势表明，北京楼市的市场其次，在三天两个新盘上市的今天，市场竞争上升到空前的用出最无奈也最有效的方法———降价。因此，预计今年相会低价入市。一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，还会盘的出现也在所难免。例如，通州、大兴等区域的套等设施的不断完善，预计今年这些区域房价仍会制约和近几年高档公寓高租金的支撑，城区三四环投资的热点项目，已经出现了供大于求的局面。另的设计、配套和用材都越来越好，建设成本越来越1-3-2、传统板块领风骚度的旋风；而伴随八通线、朝阳北路和两广路延长至进入规划实质性操作阶段，第三代生活圈有望初步成型。轻物业的提升作用将更为明显，预计包括回龙观大社区、立水在上述热点区域，项目的开发规模有逐渐增大的1-3-3、产品瞄准“炫一族”数的一半左右。他们拥有高学历、时尚、创造力强人处于走出校门后，初始创业的阶段，工作和居所近几年，北京每年大约在上千万平方米的新建住宅上市供应，但户型在80平方米以下的住宅仅占供应量的20%左右。由于北京低总价款，真正适于相对高收入、低储蓄积累的住房集于此，这一人群现在又是市场最具规模、最主要的住群体中的数量约占到60%上下。他们迫切需要自立阶段在房地产市场竞争已进入白热化的今天，将会有1-3-4、紧凑户型受追捧从市场的整体发展来看，户型设计正向着实用和人标准间，人们还是要向更加实用和适用的套房迈进。具体费心态逐渐成熟，在购房上会有更长远的考虑，预计以下。商品房供应量大增，使供应与需求之间的差距逐渐加大。专家预测：供应与需求之间的比例约为4：1。但据世纪九鼎策划部预测，2003年新开工的面积约在5,000万㎡，商品房总供应量应在8,000万㎡以上，供应与需求的比例为5：1甚至更高。。商品房价格将呈现微降格局。。纠纷持续不断，高品质、现房、准现房将成为市场宠儿。。经济型住宅将成为市场主流。。经济适用户型100～150㎡成为市场需求主流。。总体竞争加剧，销售率将普遍下滑。2-1-1、直接竞争项目/月）鹿收费站）ee号e“东坝边缘集/月）43直接竞争项目价格比较图均价（元/平米）70006000500040003000200010006000515052450080524500804150450047002680450047002680◆3310万科青青家园是北京万科继万科城市花园、万科星园之后，在北京开发的第三有私家花园，并通过层层退台的方式，令几乎楼上每一家都拥有私家露台；分①品牌优势：万科是公认的国内房地产第一品牌，在消费者心中占据着一定的排别墅等多种住宅形式，配备国际会所及商业主街等现代生活设施；一期300通州区缺乏高档项目，国际城较大的社区规模、欧洲风格的设计加上珠江的品牌，使其在通洲区有鹤立鸡群的感觉，能给业主营造一定的心理优势，吸引二在周边普遍是中低价位楼盘的形势下，高档楼盘的营销推广具有一定的难度和金地格林小镇是亦庄地区的代表楼盘，也是亦庄地区销售状况最好的楼盘；由①品牌优势：金地格林小镇是金地集团在北京投资开发的第一个项目，凭借金模，市政配套较全，中小学、医院、大超市、体育场馆都具备，有多条公交车②从位置上看，虽然格林小镇与奥园都在五环外，但南五环远不如东五环距离朝阳新城是距离奥园最近的一个楼盘，位于东坝边缘集团的南部，总占地面积上水、天然气、供热等市政基础设施条件。该小区采用欧陆风格的设计方案，㎡超大型的青鸟会所，方便业主运动健身，对青年人非常有吸引力。此项目与奥园距离较近，但目标客户群不同，产品类型也不同，因此对奥园的销售状况①区位优势：位于朝阳公园东侧东四环外的石佛营边交通主干道有东四环、朝阳路、姚家园路等，四通八达，主要公交线路611②价格优势：房款单价不低，但总价低，首付和月还款压力小，对首次置业的起点通惠河，与昆玉河等水系相连，毗邻北京中国唯一一所专业传媒大学——①京通快速路沿线可供开发的区域还较多，未来会世外桃园把“挑战经济适用房”作为其广告语，该项目位于朝阳路东端（杨闸或运动或艺术或阳光或繁华，每个分区拥有独立的生活空间，全部用精雕细琢随着朝阳北路建设速度的加快，交通状况将大有改善，能吸引更多的高收入阶2-1-2、间接竞争项目分析本研究报告将朝阳路沿线的部分中档住宅以及亦庄示着将有大批高知高资的人士需要解决居住问题。商不宜住，而且目前开盘的三个项目价位都在每平月精装修园6月园5月园4月路层2001年10路8楼2003年4月庄层以小面积三居和选配）专为东区工作的青年购房者精心打造，20万㎡总体建筑面积和紧邻朝阳路的优越位置，低层板楼；第三类为小高层板楼。低密度、纯居住区、25栋3至6层的多层楼和6栋板式小高层5以节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保（元南1墅4楼5楼46幢6楼（元5~6塔楼717~塔楼层面海淀区西四环四季青海淀区苏州桥西5008海淀区万柳苏州桥西8海淀区四季青乡远大路，西四环与板井路公寓)B(客房)C(写字海淀区西三旗环岛向海淀区紫竹院路四季海淀区香山南路88号3海淀区西北三环昆4栋塔楼,8栋板式小朝阳区太阳宫西坝河朝阳区东三环华威桥2塔(25、23层)，2朝阳区华威桥东南朝阳区东三环华威桥朝阳区南磨房乡，京沈高速与东四环交界朝阳区京通路高碑店丰台区玉泉营环岛东2丰台区丰堡路(世界7丰台区南四环公益西层带电梯或多层不带丰台区世界公园北侧2大兴区旧宫镇东北5在北京市加快绿化隔离地区建设的政策推动下，迅速形成。据不完全统计，北京市新近推出的绿化隔离地个，都是居住类项目，包括少量的别墅和公寓，多数为％，绿隔项目价格分布图均价（元/平米）12000100008000600040002000幻星家园富锦嘉园森林大第城南嘉园蓝T公寓紫南家园(一期)裕瑞轩丽景苑珠江绿洲美景东方恋日家园博雅西园加来小镇逸成东苑郦城诚品建筑世纪金源公寓太阳国际公馆幻星家园富锦嘉园森林大第城南嘉园蓝T公寓紫南家园(一期)裕瑞轩丽景苑珠江绿洲美景东方恋日家园博雅西园加来小镇逸成东苑郦城诚品建筑世纪金源公寓太阳国际公馆锦绣大地新新国际公寓香山艺墅锋尚国际公寓项目名称绿化隔离地区处在城市中心区和边缘集团之间，离地区房地产项目身处在大片的绿地当中，环境好，适合产品；同时，绿化隔离地区的政策也限制开发高密度产品型设计方面，以多层和板式小高层为主，包含多层和板式绿化隔离地区房地产市场处在城市中心的外围地吸引老人和小孩的重要因素，环境比较适合二次置业改善很多项目以开发适合三口之家、三代同堂的大面积户型为目中，除幻星家园、裕瑞轩以及万泉新新家园新推的小户 /4%精品购物指南青家园将北京青年报做为硬广投放的主要媒体，采用始接受认购②“五证”正在办理之中，具体签约时间不确金地格林小镇在各报广告投放金额比例图北京晚报24%京华时报2%北京晨报京华时报2%10%北京青年报64%炫特区广告投放金额比例图北京晚报32%京华时报5%\北京青年报63%精品购物指南北京青年报70%北京青年报70%珠江罗马嘉园广告投放金额比例图北京晚报9%北京晨报北京晚报9%北京晨报2%19%世外桃园在各报广告投放金额比例图 京华时报北京青年报 京华时报/40%北京晚报20%精品购物指南29%2-3-1、市场潜在供应情况概览近建筑形式为板楼，产品多样化全套精装修，王正大东风绿色黄杉木店附广州宏宇集团（后现代城居～3居，面积在45.6～116.8香格里拉房项目具有直接的竞争力和影响力。及时跟踪潜在项目2-3-2、潜在供应项目情况概述2-3-2-1、和黄项目产品类型：4～5层、6层、8～9层电梯板楼。产品特色：以低价入市，争取市场份额。将国美电器的2-3-2-3、正大东风绿色生态社区社区特色：引进国际顶级环保型建材辅以绿色设计概2-3-2-4、北京星河湾2-3-2-5、香格里拉花园3-2-1、一期概况5418888323-2-2、项目分析品牌延续至北京，北京奥园的推出，在市场中已晓度和接受度。加之，北京奥园异于其他项目的牌迅速确立了其市场的偏好度。但是，如何使客北京奥园一期的热销更多是借助奥园的品牌效应,而验证品牌的优劣还有待一期现房品质、社区的品位及社区只有开发商的承诺与客户心中理想的奥园现实吻待进一步提升，作为一个百万㎡持续开发的中高更为重要，提升这种知名度的最好办法就是利用续的物业服务来加强对项目自身的说服力，并在面就应保持相对的领先地位，应随着时间的推奥园绝对领先的品牌形象。并确立奥园客户广应进一步加强售后服务和物业服务管理，维护融洽关系，维护好奥园在市场和客户心目中建奥园项目开创了东坝地区房地产项目成功开发的先河。健康住宅是奥园的一大亮点，同时也提高了项和其它竞争楼盘拉开距离。所以在二期，更应着传力度，使健康生态的主题更加深入人心，让奥分配合理；A户型各功能分区较为适中，但户数又相对较多，所以仍有余存；E户型别致万元以上，它的客户群体层次较高，从而对刻，虽然电梯户型的面积分配及功能实用性遍不被目标客户群认可，给销售造成了一定困置本身就处于劣势，例如，位置大多靠路，西可中间位置的户型，所以建议二期改进边单元客户的期望值与实际形成一定落差，从而影响的美誉度。造成其问题的原因其实就是复式户有在二期的复式户型设计中取长补短，增强户型3-3-1、二期概况二期户型指标99474843631北奥二期分区户型统计表一 331186286.5~F834156622F4448628471331186北奥二期分区户型统计表二6284.5~47133118822833118351331186总之，调整后的户型布局更加合理，总之，调整后的户型布局更加合理，功能更加完整。由于购买该户型的人士多为事业有成，追求高品质生活的人群，二期将该户型布置在景观环境最佳的湖边、集中绿地一带，相信一、二期户型比例对照表.16%14%0.16%14%0.A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型3-3-4、公建配套），※沿东坝中路、东坝中街设有底层商业，弥补超市以外的配套生活用其低洼地势因地制宜，建造环境优美的人工水景，使住宅的景※沿单店东路西侧分别布置沿街商业，与一期遥相呼应，提供便利的生活服务；沿东坝中街也布置底层商业服务设施，设置部分餐4-1-1、消费者特征分析：根据北京2002年房地产消费与媒介研档次。收入水平偏低，说明北京住宅市场经过近费已逐渐由金字塔塔尖消费向塔身过渡，特别是7居、以旧换新改善居住条件等主要要素，与旧城观原因的作用下，住房消费市场门槛变低，今明多数；大部分消费者现居住在朝阳区、海淀区、4-1-2、北京房地产消费市场细分及指标：五大房地产消费群被动需求群（5%）低高小大子女需求群体主体购买群体被动需求群体强力购买群体多种需求群体高低4.84.64.44.243子女需求群体主体购买群体被动需求群体强力购买群体多种需求群体1000080006000400020000个人月收入家庭月收入单元：元子女需求群主体购买群被动需求群强力购买群多种需求群 购房的主要目的是改善居住条件、 购房的主要目的是改善居住条件、拆迁、为父母、子女和投资等机关事业单位行政官员秘书和家庭平均月收入6673元4-1-4、购房考虑要素征单位：元/平方米4-1-6、可接受的房屋总价格多种需求群体强力购买群体被动需求群体主体购买群体子女需求群体单位：万元：（3750350032503000275025002250200017501500子女需求群体主体购买群体被动需求群体强力购买群众多种需求群体每月支付：（单位：年子女需求群体主体购买群体被动需求群体强力购买群体多种需求群体几年付清需求群体因每月支付的水平较高，因而选择年限最低，其中在144-1-9、可以接受的房屋总价与个人平均月收入的关系图样本数61（9.87%）预期均值样本数61（9.87%）预期均值29.54万元样本数167（27.02%）预期均值58.60万元样本数108（17.48%）预期均值48.25万元总样本数618（100%）预期均值43.14万元个人平均月收入（包括工资、奖金、补贴等所有收入）P-value=0.0000、F=20.9428、df=2.615样本楼390（63.11%）预期均值38.64万元第几次置业P-value=0.0007、F=12.9824、df=1.388第一次第二次;第三次第一次样本数282（45.63%）预期均值34.96万元个人平均月收入（包括工资、奖金、补贴等所有收入）P-value=0.0000、F=20.7292、df=1.280）（样本数50（8.09%）样本数232（37.54%）预期均值26.34万元预期均值36.82万元之间由于置业次数不同，可以接受的房屋总价也有同时在第一次置业的消费者中，不同收入的消费者可以接受的4-1-10、购房面积分析单位：%050平米以下51-90平米91-120平米121-150平米150以上消费者打算购买的房屋面积主要集中在51～90㎡和91～120㎡。45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%41.1%37.2%8.1%3.8%3.8%3.6%1.8%0.6%东北部东部北部东南部西北部南部西部西南部根据调查结果显示一期成交业主区域选择中主要以东北部为主,占 年龄SPSS分析显示：我们奥园业主的年龄均值为34岁，标准差为0.222，说明均值年龄分布较为密集。业主年龄跨度为20岁—69岁，分布峰值为30岁，比例最高，为10.2%。奥园购房人群以20～40岁为主，事业有成，属强力购买群，希望接受高品质、高舒适度项目。72.9%4.7%4.1%3.9%3.5%4.5%4.7%4.1%3.9%3.5%0.6%0.6%0.4%0.2%电视广告朋友介绍和网络广告朋友和户外广告文艺台广播国际台广播搜房网焦点网北京0.6%0.6%0.4%0.2%电视广告朋友介绍和网络广告朋友和户外广告文艺台广播国际台广播搜房网焦点网北京奥园网站精品购物指南京华时报北京青年报北京晚报户外广告朋友介绍..未婚已婚54.3%大专以下大专本科硕士50%45%40%25%20%15%10%43.86%14.49%14.08%8.25%9.26%6.24%1.41%1.20%0.20%1.01%和谐的社区文和谐的社区文化氛围装修标准物业管理教育医疗会所等配套设施小区景观环境与绿化建筑质量位置交通品牌与开发商实力价小高层多层带电梯多小高层多层带电梯多层错层设计高层别墅复式结构27.0%22.3%18.1%11.5%12.1%8.7%0.3%85.5%精成厨精毛清装修房品房卫精装装修装房装厨卫精坯房水房91.3%46.5%21.5%29.6%25.2%0.3%B型D型E型G型A型C型都喜欢 24.34%23.12%●19.88%10.14%●10.14%10.14%7.10%2.64%●2.64%30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90万以上至少有一次置业无置业经历100%40%20%1.5--2元2--2.5元2.5--3元3.5--4元4元80%70%90%1根据调查结果显示：对北京奥林匹克花园现状的满35%30%25%20%修户型配套修户型修规划景观修配套观配套交通划配修户型配套修户型修规划景观修配套观配套交通划配套交通修配套交通划景观配套业和规划观和交通划和交通修和交通套和交通修交通景观修户型景观通套观划型修业25%20%26.1%23.3%16.6%12.3%7.7%6.9%6.7%6.9%0.4%80平米以下80-100平米100-120平米120-140平米140-160平米160-180平米180-200平米200平米以上9.6%全选运动活力时尚运动健康运动活力健全选运动活力时尚运动健康运动活力健康清新运动健康活力健康清新现代健康健康活力现代健康和运动健康时尚现代健康时尚经典现代清新年轻活力经典运动清新时尚健康现代已购客户调查统计表————由此可见，奥园二期的目标受众特点为：根据摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠估计，取消“五一”长店、公路客运、水路客运、出租、餐饮和娱乐业等行业及其相关行业从业人员的人均可支配收入下降，他特别是购买房产这种巨额耐用消费品的能力将受到当然，我国经济自身的庞大规模和多样性特征（特别是制造业比重餐饮、运输、酒店、娱乐等行业的同时，电脑、手机和纺织等行业的强劲增长弥补了有些行业的损失，中导，如预测价格下降、供需矛盾突出等，会造成消费短期内得到控制，社会情绪将逐步恢复平静，前一示造成的集体恐惧将逐步消除。人们通过学习信息数不断减少、越来越多的患者治愈，社会经济活动却可能造成消费者的自我防卫逆反，反而使消费者预l高密度与低密度l高层与多层住宅高层住宅与多层住宅相比较，带来的主要是垂直交通的问题和通l板楼和塔楼现不了空气的对流，卫生间和个别房间也实现不了l城市复兴与郊区化l大社区与小社区购买新房而不是二手房。同时由于这部分购房者的经求偏好也不会有太大的变化，因为住宅郊区化带来的会有一个大的反弹。同时这部分需求的需求偏好会有加关注居住的健康性，关注低密度和郊区化住宅。即投资的需求将在较长的一段时间内受到抑制。但本次分析主要针对的为住宅市场，在这个细分市场不是很大，因此对需求总量不会产生决定性的影响，对这类需求的影响是短暂的，很快可以恢复到以前的水平生明显变化，从北京市一季度的统计数据看，施工面积但由于需求偏好的变化，一些敏感的发展商会去会产生深远的影响。这也表明对于不同的细分市场，同变化。更多的发展商会去开发郊区化、低密度的产的规划和设计方面（具体如通风、采光、日照间距、加注重。即使在城区内的项目，也会通过尽量控制建措施，但总体看，北京住宅市场的价格是比较平稳的，这进行相应调整，更多以社会中产阶层为目标客户，满足其解户型好、物业管理好的楼盘将受到市场追捧，价格有望缓一些密度过大，楼层过高、户型较差的楼盘将逐渐被市场不得不采用打折、赠送等方式进行促销。但消费者是理性总体来看，SARS对于需求和供给总量的影响是短期的和局部政府的指导、行业的规范和开发建设的实际工作提供了一在这个时候，我们应更加关注健康住宅。西①尽可能不使用有毒的建筑装饰材料装修房屋，如含高挥发性有机③室内气温保持在17℃~27℃,湿度全年保持在40%~70%；在我们国家，建设部和科技部共同组建的国家住北京体育大学、国家体育总局等所属单位编制的《健康住社会及业界极大反响。为此，国家住宅与居住环境工程中成立了健康住宅建设专家委员会及健康住宅建设项目管理重点放在建设的过程，协助开发项目落实各阶段的技术关高健康住宅程度，实现健康住宅目标。健康住宅评估因素居住环境健康性，对自然亲和性，住区环境保护和健康环方面。不同于一般小区规划和住宅设计，健康住宅的实施优秀的住宅规划设计平台上，紧扣与“人”健康相关联提高和引导健康住宅开发建设的目标。健康住宅的评估因建设中和竣工验收过程中，分阶段开展技术咨询、现场测倘若在住宅小区中有这样的配套设施及服务主要指低密度住宅需要大量土地，而在我国城市中一是土地资例如空调增加新风量，与节能措施有矛盾。不利用中水，与节开始关注这些问题，唤起了人们的责任感，这在二期的装修选材中为客户提供了多元化的选择空间的设计理念，多种多样的优质环保装饰建材的选择方价格是产品竞争强度的重要因素之一，而一期价格升幅过快，二营销战略与定位的特点，我们发现北京市场的一个需求的补缺空间，那根据北京奥林匹克花园目标市场的选择和一期业主活力之城北京东区中产阶级的健康型、舒适型居住区FunctionalPsychologicalFunctionalPsychologicalEconomic产品与品牌的双售振梁出任文化大使，而且在产品差异化方面倾注了大在北京奥林匹克花园二期中，将继续突出形象方在产品差异化方面，通过进一步降低容积率、在二期装修标准等手段，实现产品全面升级，在服务差异化的方面，我们将在二期将重点推出主提供增值服务并形成一种健康向上的亚文化。另外通过与国家体育总局、北京体育大学等权威单位的合观念就贯穿始终。因此，北京奥林匹克花园在奥林匹克意度和对奥林匹克花园品牌的忠诚度，因此为了使客 13天本本正式开盘市场客户认购排号客户认购南地块开盘 区域1·稍逊色之地块（214户）区域2·较优越之地块（194户）区域3·最优越之地块（244户）区域优势比：1<2<3区域优势比：1<2<3），认购期内充分消化一期排号客户及前期等候客户群，在开盘期前完成214户的第一阶段销售目标，于广告强销2、价格策略及付款方式），），4.5层楼宇30215.5层楼宇4030216.5层带电梯楼宇54030216540321位于二期最边侧单元或紧临市政道路、车库出入口，周边无景高了100元，但从实际销售状况看，一期带电梯二期北区各阶段价格一览表————二期南区各阶段价格一览表————二期北区各阶段价格一览表————二期南区各阶段价格一览表————n●买方于签订（房屋认购书）7个工作日内到卖方指定地点签●买方签订（房屋认购书）7个工作日内到卖方指定地点签订渠道多种多样，功能和特点各有不同。但是不论什的是相同的，就是要更好的完成销售产品这一目标两侧的围栏应重粉刷一新或更换新的内容，给人以耳目一新的感使客户产生“移步换景”的感觉，赢得对本案的好感，以加强其二者应本着由广阔到具体，由外及内的思路，精心的设计安排，将有C、工地围档图案应有别于一期，但不同中北京房展会每年十几次，以国贸中心举办展会最为成功，人气最为旺盛。房展会是本案面向市场的一个窗口，它拉近了与众多参展商、参展项目的接触距离，因此它更是展示项目品牌与公司实力的一个平台。从另一个角度说明房展会又是整个北京房地产市场的一个缩影，如此近距离的与众多房产项目同台竞技，将更能突显奥园的卓越品质，其最佳●吸引篇——展位应在明显位置，其装修风格应体现奥林匹克精神和活力之城的内涵。展板、模型、音像、印刷品的展示主题应围绕展开，充分展示奥园的特点，使每一位进入房展会大厅的人●说明篇——本案所有参加房展会的销售人员应进行严格的项目培训，针对买家可能提出的疑问要做有针对性的演练。通过严格认真的前期准备工作，使房展会的实际工作真正起到培养买家过在房展会上的完美表现，以及聚集的旺盛人气，造成轰动效应，进一步确立在房展会中的霸主地位，再创销售业绩新客户关系渠道是本案最重要的销售渠道，该渠道在一期的销售工作中起到至关重要的作用。其由客户的朋友、邻居和家庭成员组成。他们有一个共同点，就是已经有朋友或新人购买了本案，因此，此类客户已对本案有认可度，成交起来不难。要想抓住这些客户，就要先抓住他的上线，也●可以通过组织一些有奥园特色的文体活动来给业主们创造一个相互沟●可以通过给介绍朋友购买奥园的业主们适当的回报，比如免费使用运●可以通过健康会的先期介入，故达到组织好老客户、培养好新客户的渠道。从一期的销售中就可看出，它占据的比重相当大，也是不可忽视的一条重要渠道。公司关系客户有三种类型：①投资型，或是炒号，或是做长期投资②自住型③受托型，帮助朋友购买。因其对公司状况以及产品情况相当熟悉，所以他们又都有一个共同特点就是成交速度较快，而且这些客户将成为销售过程中最坚实的一组客户群。但应协调好同其它销售广告量不大的情况下，网络更成了广大客户了解奥园的一条重要途径（据4-1-1、项目总精神“活力之城”为北京奥林匹克花园（第一期至第五期）一贯之精神主轴了因应各阶段不同的规划重点，在行销层面作不4-1-2、广告行销推广目标广告行销之推广,可从消费者之购买决策着手,概分为四个过程及D.A.U.I.D.T.A.七个阶段;经由对此七阶段的掌握,将广告行销之推广目标,分知晓Awareness运用奥园一期之领4-1-3、奥园二期五大行销重点），4-1-4、广告策略源~健康理念的完美实现，从每天的生活开始。~2002年中国十大名盘中，唯一的健康住宅。~健康住宅、中国十大名盘、奥委会特许、金牌户型，~~2．呈现一期的现场实景，设计参观动线,引导与会者~更高质感、更多绿地、更低密度，北京奥园，全面~千呼万唤，北京奥园二期终于面世；在众人期待中，~北京奥林匹克花园第二期即将公开，健康生活不必~~住户形象，在“质”的层面将奥园品牌持续提~从奥林匹克运动城到社区健康大道，健康生活永~百分之百的健康家园，北京奥林匹克花园~北京奥林匹克花园健康户型，完美实现建筑优生学作为一个大型的低密度社区,除了以健康、运动为诉求的主题社区之在建立了高水平的建筑硬件之后,如何让居住者产生对社区的认同感的深度服务与健全流程,更透过对奥林匹克核心理念的实践,创造社区住4-1-5、公关策略2、现场实景开放及运用：奥园一期南地块之3、健康会之动态运作与社区基金之推动，积极4-2-1、媒体选择原则：4-2-2、媒体使用形态~~~~~~~杂志月刊属于长效型媒体，建议广告内容除“告知”外，应持续加~~建议于东北三环设置单立柱；并于北京市东区范围之地铁站、公~~~~~~~~~~~~~~更新现有之北京奥园网站，并视其他广告执行之进度，搭配增加~~~~~4-2-3、媒体分配建议《媒体分配建议表》媒体类型运用时机诉求重点※为庆祝奥林匹克大道投入使用举行的消夏晚会业主联谊活动面积（㎡）金额（元）均价（元）北地块6