上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告

((2024-00142(总评报)法定评估业务资产评估报告万隆评报字(2024)第10481号上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告783,514,179.25元2024年10月22日万隆(上海)资产评估有限公司李发秀(资产评估师)会员编号：31220035会员编号：31220046(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为本报告依据中国资产评估准则编制万隆评报字(2024)第10481号上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告 1资产评估报告摘要 2资产评估报告 3一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 4 9三、评估对象和评估范围 五、评估基准日 26六、评估依据 26 八、评估程序实施过程和情况 47十二、资产评估报告使用限制说明 十三、资产评估报告日 上海北方城市发展投资有限公句拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告声明1 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值摘要评估基准日：2024年7月31日评估基准日：2024年7月31日金额单位：人民币万元固定资产长期待摊费用2 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告项目净资产(所有者权益)34( 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告(二)被评估单位简介名称：上海国投置业有限公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)2、企业历史沿革(1)1999年公司设立5 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告上海国投置业有限公司于1999年08月25日成立，法定代表人为朱贤麟，成立时公司地址为天目西路街道秣陵路100号1503室，上海市闸北区城市发展投资总公司以货币方式分别以50%出资设立。认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)2本次出资经上海华信会计师事务所出具的华会验字(99)205号验资报告验证。(2)2001年第一次股权转让2001年4月，依据公司股东会决议，同意股东上海市闸北区国认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)上海国有资产经营有限公司2上海市闸北区国有资产投资公司3上海市闸北区城市发展投资总公司(3)2001年第二次股权转让2001年12月，根据公司股东会决议，同意股东上海国有资产经营有限公司将其持有的公司95%股权转让给上海北方企业(集团)有6 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)1上海北方企业(集团)有限公司2上海北方投资经营有限公司(4)2009年第三次及第四次股权转让认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)1上海北方城市发展投资有限公司(5)2009年第一次增资2009年10月27日，根据公司股东决定，同意公司注册资金增认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)7 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告认缴出资额(万元)持股比例(%)实缴出资额(万元)2022年12月31日2023年12月31日2024年7月31日资产总额(元)负债总额(元)股东权益(元)(2)公司近二年又一期经营业绩状况：2024年1-7月营业收入(元)营业成本(元)营业利润(元)利润总额(元)普通合伙)出具的众会字(2024)第06244号标准无保留意见审计报告，2024年1-7月财务数据摘自于众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的众会字(2024)第10482号标准无保留意见审计报告。8 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东企部权直价值资产评估报告教育费附加、地方教育附加路380号2301-2室，系企业自有办公楼。为满足委托人拟公开挂牌转让的需要，提供上海国投置业有根据《西藏城市发展投资股份有限公司第十届董事会第三次 (临时)会议决议》(藏投董发[2024]7号)、上海北方城市发展投资有限公司股东决定，同意上海北方城市发展投资有限公司公9 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告开挂牌转让所持有的上海国投置业有限公司100%股权。时)会议决议》(藏投董发[2024]7号);(一)评估对象与评估范围评估范围为上海国投置业有限公司于评估基准日经审计后的账面价值(元)123456789固定资产净额长期待摊费用 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告本次纳入评估范围的全部资产与负债与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日的财务报表经众华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的众会字(2024)第10482号标准无保留(二)评估范围内主要资产概况(1)货币资金账面值为91,214,628.24元，其中现金账面值为(2)应收账款账面原值7,706,035.91元，计提坏账准备(3)其他应收款账面原值45,187,765.05元，计提坏账准备 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报否建筑面积(m²)账面金额(元)1育婴堂路38弄020地下车位23456789//// 上海北方城市发展投资有服公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告自持自持自持自持自持自持 上海北方城方发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告自持自持自持自持自持按名义成本预留，18-20项为徐家宅路133号商铺235.58m²,徐家宅路133号机动车位30个，徐家宅路133号非机动车位110个，该3号、5号、6号。和源馨苑小区、永兴商务中心等，装修情况一般。总建筑面积为 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部叔益价值资产评估报告住宅，使用期限为2009年9月3日至2079年9月2日，该产证为整用期限为2009年9月3日至2079年9月2日，该产证为整体大产宅，使用期限为1997年12月6日至2067年12月5日；土地使用年限为商业40年、办公50年、住宅70年；IV、房地产权证《沪(2021)静字不动产权第025034号》显示房地坐落虬江路1355弄1号、2号、3号、5号、6号，建筑面积为办公50年，起始日期均为2009年9月3日起；V、房地产权证《沪(2021)静字不动产权第025033号》显示 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告办公、公共基础设施，土地出让年限为商业40年、办公50年，起始日期均为2009年9月3日起。③他项权利情况被评估单位与中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行、上海银行股份有限公司闸北支行于2023年3月30日签订《银团贷款合同》(合同编号09232000001201),贷款金额为人民币12亿元，贷款期限为2023年3月30日至2033年3月29日，并签订了抵押合同与质押合同，约定以《沪(2021)静字不动产权第025033号》和《沪(2021)静字不动产权第025034号》房地产作为抵押物，并出质被评估单位合法拥有的应收账款。中商业物业，持有办公物业比例不低于40%;持有年限最低不少于10业。其中《沪(2021)静字不动产权第025034号》房地产被评估单位需要自持，持有年限最低不少于10年，《沪(2021)静字不动产权第025033号》房地产被评估单位可以出售。 上海北方城市发展投资有限公司拟公开捷牌转让涉及的上海国投置业有服公司股东全部权益价值资产评估报告投资性房地产的账面原值为477,442,127.44元，账面净值为号204室办公室、永兴商务中心A1、A2、A3号楼，采用成本模-计号序号结构建成年月账面价值(元)1沪房地闸字(2009)结构2沪房地闸字(2006)1286号204室结构3结构4结构5结构6结构7结构8结构9结构结构结构结构结构结构 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投量业有限公司股东全部权益价值资产评估报告建成年月账面价值(元)A3号楼5层(1)北方大厦不动产概况④权属情况：根据沪房地闸字(2009)第000857号显示，委估2001年12月10日至2051年12月9日止。被评估单位与宁波银行股份有限公司上海分行于2017年10 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告月24日签订《最高额抵押合同》(合同编号07000DY2017B616)担保债权金额人民币200,790,000.00元，2021年12月15日与宁波07000DY21BF21M5),最高债权万元整，抵押日期为2021年12月14日至2036年12月1日。借建筑面积(m²)月租金(元)客户名起租日到期日上海琛旻管理咨询有限公司上海政采项目管理有限公司上海政采项目管理有限公司中大华远认证中心(上海)有限公司(2)北方佳苑房产概况①地理位置：北方佳苑办公室位于中兴路1286号204室，建成委估对象所在建筑物位于中兴路1286号，共6层，房屋类型室，建筑面积为154.44平方米，装修情况一般。④权属情况：根据沪房地闸字(2006)第014809号显示，委估 上海北方城市发展投资有服公司拟公开捷牌转让涉及的上海国投置业有限公司段东全部权益价值资产评估报和新路452号、456-458号、462号、466号、478号、480号、486-用年限2002年6月20日至2072年6月19日止。该产证系整体产日期为2024年1月1日至2024年12月31日。(3)永兴商务中心概况②建筑物概况：永兴商务中心A1号楼地上24层，A2号楼地1层为自持商业店铺，2层-9层为自持办公楼，10层-24层为可售 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司模东全部权益价值资产评估报告号》显示房地坐落虬江路1355弄1号、2号、6号，建筑面积为土地用途为商业、办公、公共基础设施，土地出让年限为商业40年、办公50年，起始日期均为2009年9月3日起；房地产权证《沪(2021)静字不动产权第025034号》显示房地坐落虬江路1355弄1号、2号、3号、5号、6号，建筑面积为27,886.56m²,土地办公、公共基础设施，土地出让年限为商业40年、办公50年，起始日期均为2009年9月3日起。被评估单位与中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行、上海银行股份有限公司闸北支行于2023年3月30日签订《银团贷款合同》(合同编号09232000001201),贷款金额为人民币12亿元，贷款期限为2023年3月30日至2033年3月29日，并签订号》和《沪(2021)静字不动产权第025034号》房地产作为抵押 租赁层数建筑面积(m²)月租金客户名起租日到期日 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告1-3层(A1)上海市静安区机关事务管理局1层大堂(A1)徐元元(全家便利店)1层大堂(A1)上海爱仁餐饮发展有限公司上海市静安区机关事务管理局1层部分(A3)上海市静安区机关事务管理局2-4层(A3)上海市静安区机关事务管理局上海市静安区机关事务管理局建成年月账面价值(元)1沪房地闸字(2009)2沪房地闸字(2009)3沪房地闸字(2009)4沪房地闸字(2009)5桥东商办楼A1号楼4楼(1)北方大厦20-23层不动产概况构为钢混。其中1-23层及7个车位属于被评估单位，总面积为 上海北方城方发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公句股东全部权益价值资产评估报告④权属情况：根据沪房地闸字(2009)第000857号显示，委估2001年12月10日至2051年12月9日止。被评估单位与宁波银行股份有限公司上海分行于2017年10月24日签订《最高额抵押合同》(合同编号07000DY2017B616)担第000857号》房地产，债权发生期间为2017年10月24日至2032年10月17日。2021年12月15日与宁波银行股份有限公司上海万元整，抵押日期为2021年12月14日至2036年12月1日。(2)桥东商办楼A1号楼4楼①地理位置：委估房产位于虬江路1355弄1号、2号、6号， 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告号》显示房地坐落虬江路1355弄1号、2号、3号、5号、6号，为商业40年、办公50年，起始日期均为2009年9月3日起。海市闸北支行、上海银行股份有限公司闸北支行于2023年3月30人民币12亿元，贷款期限为2023年3月30日至2033年3月29日，并签订了抵押合同与质押合同，约定以《沪(2021)静字不动产权第025033号》和《沪(2021)静字不动产权第025034号》房购置于2016年至2023年之间。 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让沙及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告(三)引用其他机构评估结论的资产概况 上海北方城方发展投资有限公司拟公开捷牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东企部权益价值资产评估报评估基准曰：2024年7月31日。本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。(一)经济行为依据1、《西藏城市发展投资股份有限公司第十届董事会第三次(临时)会议决议》(藏投董发[2024]7号);(二)法律、法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016年中华人民共和国主席令第46号公布);2.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日中华人民共和国十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告3.《中华人民共和国公司法》(1993年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过；2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订);4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订通过);6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号);7.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2008年中华人民共和国主席令第5号公布);8.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197次常务会议通过，2007年中华人民共和国国务院令第512号公布；根据2019年4月23日中华人民共和国国务院令第714号《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订);海关总署公告2019年第39号);国财政部令第86号发布，2019年中华人民共和国财政部令第97号《财政部关于修改<会计师事务所执业许可和监督管理办法>等2部 上海北方城市发展投资有限公司拟公开技牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告部门规章的决定》修改);12.《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会令第12号公布);13.《企业国有资产监督管理暂行条例》(2003年5月13日国务院第8次常务会议通过，国务院令第378号公布；2019年国务院令第709号《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订);资产权[2009]941号);15.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64号);资委产权[2006]274号);总局公告第14号);务院国有资产家督管理委员会、国资产权[2009]941号);令第32号); 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产浮估报告院令第732号修订);评估[2020]100号);(三)准则依据号);6、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号); 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全都权益价值资产评估报告号);(四)权属依据(五)取价依据 上海北方城市发展投资有限公司报公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告9.委托人及被评估单位共同撰写的《企业关于进行资产评估(一)评估方法的选用企业价值评估方法一般可分为市场法、收益法和资产基础法市场法是指是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案的基本前提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告本次评估为企业整体价值评估，由于我国目前房地产开发行化；同时在资本市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结被评估单位为房地产开发企业，其开发的房地产主要包括写等。企业近三年财务报表显示，2022年度营业总收入为7,991,350.84元，营业总成本为11,417月实现收入14,286,905.18元，营业总成本为18,532,866.13元，的基本原理是通过预测企业未来的自由现金流，并将其折现到现外出租获取稳定的租金收入及对外销售房产获得销售收入，被评 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全鄙权益价值资产评估报告在资产基础法中对上述核心资产已采用收益法进行了评估，且投资性房地产与企业其他资产间不存在显著协同效应，故本次评估企业价值是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所各项资产和负债都可以被识别。委估资产不仅可根据财务资料和结合本次评估目的和评估对象的特点，本次评估采用资产基(二)资产基础法各单项资产、负债具体评估方法介绍由于本次评估目的拟股权转让，重置成本法计算房地产不能适用于各类有持续租赁收入的经营性物业的评估，委估房地产现 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告(1)市场法或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益(2)收益法收益法：收集与委估对象房地产各方面相类似房地产的市场上海北方城方发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全权益价值资产评估报告考虑并估算其运营成本费用，然后分别计算有效毛收入、净收益等测算数据；同时根据委估对象房地产的类型，选用适当的房地产资本化率，以及适宜的计算公式加上土地到期后房屋的残值求得房地产价值。其中：V——假设评估对象房地产评评估格。A——评估对象房地产年净收益。R——评估对象房地产折现率。N——折现期。V₁——土地到期后房屋的残值存货中包含桥东二期动拆迁成本28,390,669.26元，该部分动拆迁成本将在钉子户强迁化解后审价结算。另外，徐家宅路133号商铺235.58m²,徐家宅路133号机动车位30个，徐家宅路133号非机动车位110个，该部分为未使用的安置房源，未来动迁安置后再与上海市静安区建设和交通管理委员会进行结算。另有育婴堂路不可售机械车位114个，企业账面金额按1元/个名义成本预留。上述存货本次评估按照账面值列示。4、其他流动资产：按核实后的账面值确认估值。5、投资性房地产：根据评估目的、评估对象、价值类型资料搜集等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用市场法、收益法对 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告在有条件的情况下应当首选比较法进行评估。针对房屋用途为办收益法：收益法一般适用于各类有持续租赁收入的经营性物期持有且有出租的投资性房地产，采用收益法评估并取收益法结 (1)市场法或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情评估对象比准价格=交易案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益本次对于非长期持有出租的投资性房地产，视同开发产品评(2)收益法收益法：收集与委估对象房地产各方面相类似房地产的市场本化率，以及适宜的计算公式加上土地到期后房屋的残值求得房 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告(1)设备重置全价的确定：重置全价=重置现价+运杂、安装调试费+其它合理费用=重置现价×(1+运杂安装费费率)+其它合理费用(2)成新率的确定： 上海北方城方发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告综合成新率=理论成新率×调整系数K理论成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)各类调整因素主要系设备的原始制造质量、设备的运行状态及故障频率、维护保养(包括大修理等)情况、设备的利用率、设②电子设备可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%8、长期待摊费用对于尚存权利的长期待摊费用，按该项权利的受益期和剩余资产评估人员了解递延所得税资产的内容及相关计算过程，并根据对应科目的评估值处理情况，重新计算确认递延所得税资 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产浮估报告期消防站和变电站，被评估单位于2021年将桥东二期消防站及变电站分别移交给上海市静安区消防救援支队和上海市电力公司市11、负债根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的(一)前期准备、接受委托本公司首先了解项目的委托人、被评估单位和委托人以外的资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确风险进行综合分析和评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东企部权益价值资产评估报告(二)现场调查、收集资料资产评估项目组于2024年9月23日进驻现场，结合被评估场调查。根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资调查及收集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。项目组于2024年9月27日结束现场工作。2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对6、被评估单位最近几年存贷款规模、存贷款利息率、管理费用、占用设备及场所(折旧摊销)、人员工资福利费用等情况；7、被评估单位未来几年的经营规划以及经营策略，包 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告8、被评估单位主要竞争者的简况、行业发展及地位；9、被评估单位主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风10、近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收入明细表和成本费用明细表。(三)整理资料、评定估算(四)形成结论、提交报告 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权直价值资产评估报告(一)基础性假设(二)宏观经济环境假设 上海北方城市发展投资有限公司拟公开技牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东金部权益价值资产评估报告 上海北方城市发展投资有限公司拟公开技牌转让沙及的上海四投置业有限公司展东全部权益价值资产评估报告固定资产长期待摊费用 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告项目净资产(所有者权益)建安成本已不能较准确、客观地反映现实的房地产市场价格，造 上海北方城市发展投资有限公司拟公开挂牌转让涉及的上海国投置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告(五)被评估单