简论土地储备风险管理措施的探讨

摘要：我国土地储备存在制度风险、市场风险及运作风险，风险来自于外部及内部。要通过完善土地储备中心运作机制、防范土地储备运营风险、规范政府职能科学核定土地储备规模来防范土地储备风险。关键词：土地储备、风险、管理、措施1土地储备风险的类别和控制过程1.1土地储备风险的类别风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。当前我国土地储备实施面临的风险主要有：1.土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。2.土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。3.土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。1.2土地储备的风险识别1.2.1内部风险按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。1.2.2外部风险土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。房地产市场存在固有的周期性，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅;同时，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取;当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由于我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府干预。政府对房地产市场干预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持;通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为;大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地資源配置不合理。2土地储备的风险管理策略2.1完善制度风险响应机制为了更好地促进土地储备的风险管理，就必须要采取科学合理的解决措施，提高土地储备管理的基本效率。风险响应制度是开展一切商业活动的前提和基础，通过建立完善的制度风险响应机制，更好地降低土地储备的风险，提高管理效率。首先，要针对土地储备过程中可能遇到的风险进行一个科学的评估，这样可以为风险响应机制的建立和完善，提供必要的实际依据，使得机制的建立更加的科学合理，促进土地储备管理的科学化;其次，风险响应机制的建立和完善，必须要根据土地储备的实际状况为基础，建立专门的小组成员，去进行土地储备风险的实际调查，这样可以使风险响应机制更好地发挥作用;最后，针对风险响应机制还需要进行及时的更新和完善，毕竟土地储备管理需要根据市场的发展变化来进行调整。通过这样的发展与研究思路，可以更好地促进土地储备风险管理效率的提升。2.2完善经营风险分担机制在市场化的发展背景下，完善经营风险分担机制，是降低土地储备风险的重要措施。对于土地储备管理过程中的经营风险来说，同样需要建立科学的风险分担机制，这样既可以加强土地储备的良好管理，还可以减少土地储备管理的风险，提高管理效率。首先，对于经营风险分担机制的建立和完善来说，必须要对具体的土地储备资源有一个明确的把握和了解，这样可以更科学的对土地的经营进行合理的分配，提高经营效益;其次，经营风险分担机制还应该包括对市场发展趋势进行调查的内容规定。通过对土地资源市场的调查，可以结合实际情况对土地进行合理化的储备，这样就可以降低一定的经营风险;最后，当出现营销风险的时候，经营风险分担机制可以提供一些解决的方案与思路，这样可以更好地减少土地储备风险。2.3构架多渠道的融资机制在土地储备风险管理过程中，还需要构架多渠道的融资机制，拓展融资渠道，实现融资的多元化，降低土地融资的风险。首先，构架多渠道的融资机制，要进一步保证国家财政投资的支持，这样就可以为土地储备管理提供一个资金的基础保证;其次，制定土地基金制度。按照一定比例在土地出让价款中提取土地基金，保证土地储备管理的科学开展;最后，在土地储备制度相对完善的城市开展土地资产证券化试点，这样一来就可以更好地保证土地储备的融资，吸引更多的人来进行土地储备的投资管理。由此可见，构架多渠道的融资机制，提高了融资的效率，拓展了渠道，可以更好地处理土地储备过程中的风险问题，促进土地储备管理的科学化。结束语：由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国现行的土地市场机制还不够完善，土地市场的发展还处于初级阶段，许多土地市场管理制度和工具