别墅物业产品专题

共一百一十六页别墅价值衡量标准别墅建筑风格浅析别墅物业规划认知别墅涵义别墅户型功能解析近代(jìndài)别墅发展趋势共一百一十六页别墅(biéshù)涵义引入共一百一十六页何谓(héwèi)别墅？（简要(jiǎnyào)互动提问）别墅涵义共一百一十六页别墅(biéshù)涵义这与当今(dāngjīn)市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。中国人古时的涵义

“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-----汉语词典中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二古时，别墅是供游玩休养的山水美宅共一百一十六页国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立(dúlì)的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。国外原始(yuánshǐ)涵义

“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”

-----美国大辞典

别墅涵义共一百一十六页现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业(wùyè)类型：一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种(sānzhǒnɡ)，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。从国外引入的涵义别墅涵义共一百一十六页目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含纯独立别墅（Detachedhouse）双拼别墅（Semi-detachedhouse）联排别墅（Townhouse）叠加别墅洋房产品(chǎnpǐn)也有趋向类别墅的产品(chǎnpǐn)目前(mùqián)国内行业标准涵义统称为“类别墅”介于别墅与公寓产品之间别墅涵义共一百一十六页别墅(biéshù)涵义——纯独栋容积率：0.2-0.3层数:2-3F建筑面积(jiànzhùmiànjī)：800㎡以上占地面积：2亩以上纯独栋别墅参考案例：杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积：770-910㎡地上建筑面积：450－500㎡地下建筑面积：300－400㎡庭院面积：1400－2500㎡独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。共一百一十六页别墅(biéshù)涵义——纯独栋纯独栋别墅(biéshù)

英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384㎡容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800㎡占地面积2500㎡（4亩）富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积共一百一十六页物业类型体现形式区分容积率常规建筑面积层数类别墅双拼有一道共有墙0.4-0.5300㎡二—三层联排两道以上共有墙（四联、五联）0.5-0.7200~300㎡二—三层叠加垂直方向有两、三户）叠加0.7-1.0200~300㎡四层—六层类别墅(biéshù)别墅(biéshù)涵义——类别墅在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化共一百一十六页类别墅(biéshù)别墅(biéshù)涵义——类别墅双拼别墅由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下A户B户共一百一十六页别墅(biéshù)涵义——类别墅类别墅(biéshù)联排别墅由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）共一百一十六页通过类独栋方式建造联排别墅，提高(tígāo)该类产品价值打造手法：首层局部连接参考案例：保利林语溪手法相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点有效(yǒuxiào)降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。

拼接处俯视拼接处后部拼接处正面别墅涵义——类别墅类别墅联排别墅共一百一十六页别墅(biéshù)涵义——类别墅类别墅(biéshù)叠加别墅一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”共一百一十六页16叠墅的价值(jiàzhí)实现途径：1、独立(dúlì)入户方式，确保私密性1：二、三层位于一层的独立入户；2：一层住户入口；3：四、五层位于一层的入户口；入户示意1232、每户均有一层庭院配置，享受花园生活庭院空间示意参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅B1/1F2F/3F4F/5F分别独立入户别墅涵义——类别墅类别墅叠加别墅共一百一十六页入户方式(fāngshì)模拟2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套产品上套产品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构二层三层二层一层花园(huāyuán)一层花园下沉式花园下沉式花园入户楼梯下方空间很难利用别墅涵义——类别墅类别墅叠加别墅参考案例：上海龙湖滟澜山创新三层二叠户型共一百一十六页花园(huāyuán)洋房产品特征：院：首/底层(dǐcénɡ)入户阳光花园庭院；错：相互错层布局，镂空采光强；退：层层退台，每户花台私享采光；露：顶层大面积露台，展现生活高品质。院

错

退

露别墅涵义——类别墅共一百一十六页退——退台设计(shèjì)，有效利用光照错——错落(cuòluò)布局，立面灵活院——入户花园，下沉花园露——顶层露台花园院——下沉花园共一百一十六页生活方式——别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。身份标志——它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国(zhōnɡɡuó)别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源。资源占有——别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。别墅(biéshù)价值衡量体系——客户心理共一百一十六页用地属性(shǔxìng)城市(chéngshì)区位资源占有价值衡量体系别墅价值衡量体系产品属性功能属性景观属性别墅功能属性如何区分？别墅的资源占有有哪些？容积率如何确定产品？共一百一十六页别墅价值衡量体系——城市(chéngshì)区位城市(chéngshì)型别墅度假型别墅功能属性共一百一十六页第一居所定义：指客户购置的纯粹为家庭长期居住而非过度(guòdù)性投资或休闲的居所别墅价值衡量体系——城市(chéngshì)区位第一居所——城市别墅地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷（交通），配套完善（配套）产品形态：以联排、双拼别墅居多，面积较为舒适

独栋别墅较为稀缺，城市独栋别墅则价值高昂共一百一十六页第二居所定义：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末（5+2生活模式(móshì)）或者假期作休闲度假的居所别墅(biéshù)价值衡量体系——城市区位第二居所——度假别墅地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美

相对交通及配套要求较低产品形态：以联排、双拼别墅，面积较紧凑

独栋别墅则以周边景观资源及社区密度为重点考量对象共一百一十六页别墅价值衡量体系(tǐxì)——资源占有资源(zīyuán)占有自然景观历史人文山体水系高尔夫历史人文人类与生俱来向往自然的精神归宿共一百一十六页别墅价值衡量(héngliáng)体系——资源占有——山地(shāndì)别墅自然景观资源在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词共一百一十六页别墅价值衡量(héngliáng)体系——资源占有——山林(shānlín)别墅自然景观资源参考案例：上海佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别墅的总价都在2000万元以上.目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。共一百一十六页别墅(biéshù)价值衡量体系——资源占有——海景别墅(biéshù)、江景别墅(biéshù)、湖景别墅(biéshù)自然景观资源据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值共一百一十六页别墅价值衡量(héngliáng)体系——资源占有——海景别墅(biéshù)自然景观资源参考案例：深圳万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/㎡持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台----整个海滩。共一百一十六页别墅价值衡量体系(tǐxì)——资源占有——高尔夫别墅(biéshù)自然景观资源高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所共一百一十六页别墅价值衡量(héngliáng)体系——资源占有——高尔夫别墅(biéshù)自然景观资源参考案例：上海汤臣高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。项目指标占地面积：140公顷高尔夫球场：90公顷别墅用地：40公顷其它配套：10公顷开业时间：1997年物业开发：8期（已经交房）售价：3－4万元/平方米其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。会所别墅区（1-6期）别墅区（7-8期）共一百一十六页别墅(biéshù)价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅(biéshù)自然景观资源参考案例：佘山高尔夫别墅佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。别墅区佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。共一百一十六页别墅价值衡量体系(tǐxì)——资源占有参考案例：北京颐和(yíhé)原著龙湖·颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。——艺术品/收藏品别墅人文历史资源颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。共一百一十六页各种容积率情况下，纯别墅物业(wùyè)的建筑形态：容积率高低(gāodī)最终限定产品属性，目前市场产品研究为针对容积率在0.6-0.8的产品创新研究别墅价值衡量体系——用地性质容积率常规产品形态备注说明<0.32F独栋别墅高端低密度纯独栋别墅社区0.3-0.53F独栋别墅一般独栋别墅社区，可增加部分双拼与联排降低密度0.6-0.83F双拼别墅、3F联排别墅常规类别墅社区，以3层产品为主社区密度较高，可增加少量4层叠加产品降低密度0.9-1.06F叠加别墅、少量3F联排别墅目前纯别墅社区以1.0为极限，以6层产品为主共一百一十六页工业化紧密(jǐnmì)伴随哲学与技术的发展而演变最具代表性和宏观(hóngguān)叙述的风格特征鲜明的时代特征，传统意义上的建筑血统对传统的批判，现代建筑大革命对未来的思考…表现或暗示的原型（符号），民族的、地域的具有本地独特的文化品格和个性建筑中的民间与民族风格，地方文化的微观叙述别墅建筑风格浅析古典风格现代风格地方风格共一百一十六页古典(gǔdiǎn)风格现代(xiàndài)风格工业化埃及风格古希腊风格古罗马风格拜占庭风格（东罗马）哥特风格巴洛克风格洛可可风格新古典主义风格罗曼风格（西罗马）文艺复兴时期古典风格折衷主义风格新艺术运动工艺美术学派德意志制造联盟维也纳学派芝加哥学派风格派、表现派、未来派现代派有机建筑赖特High-Tech整体规划密斯风格典雅主义粗野主义后现代隐喻主义、文脉主义、装饰主义ARTDECO别墅建筑风格浅析共一百一十六页民间与民族风格地方文化(wénhuà)微观叙述地中海风格(fēnggé)法式风格英式风格北美风格中式风格东南亚风格现代主义风格古典风格现代风格工业化地方风格别墅建筑风格浅析共一百一十六页地方风格起源——退隐(tuìyǐn)而包容“地方(dìfāng)风格”最早的起源也许可以追溯到英国的埃德温·鲁琴斯爵士（SirEdwinLutyens，1869－1944）。他1900年左右在伦敦郊区建造的乡村住宅以和周围的环境相协调而著称。他的设计照顾到了当时的现代派风潮，但也仅止于装饰很简单而已；虽然也有折衷主义的迹象，似乎也只是为了应一下景。关键是这些建筑没有丝毫要成为别人仿效的模板的意思，只是静静地在英国的乡村中存在而已。芬兰的珊纳特赛罗镇中心:小镇3000人口，镇中心坐落在一座小山上。整个镇中心用红砖和木结构建造，和当地自然风光和传统建筑十分协调。人们在去镇中心的路上始终能感觉到主楼的存在，但直到进入主楼，其大门也没有引起大家的注意。镇中心的整体布局完全有传统中国画的“移步换景”的妙处。建筑的完全融入到了当地的自然环境和社会背景之中去，而非突出自己。。别墅建筑风格浅析共一百一十六页地方风格(fēnggé)——希腊别墅(biéshù)建筑风格浅析共一百一十六页地方(dìfāng)风格——某西班牙小镇别墅(biéshù)建筑风格浅析共一百一十六页地方(dìfāng)风格——威尼斯别墅(biéshù)建筑风格浅析共一百一十六页地方风格(fēnggé)——英国都铎风格(fēnggé)与维多利亚风格(fēnggé)的混血别墅建筑风格浅析共一百一十六页风格(fēnggé)鉴赏——别墅(biéshù)建筑风格浅析共一百一十六页别墅(biéshù)建筑风格浅析说起地中海风格，就让人想起阳光、沙滩、凭海临风的写意感觉。地中海风格进入加州后，原本淳仆的基调被加入南欧地区如托斯卡纳、普洛旺斯等地的特点，风格也更趋奢华，最终开始成为(chéngwéi)一种豪宅的符号。时至今日，地中海风格的定义也更为广泛，表现形式也更多样。西班牙风格——隶属于地中海风格，因此无论其历史、文化、建筑、景观等都成为地中海文明的缩影。地中海风格，原指沿欧洲地中海北岸一线的西班牙、葡萄牙、法国、希腊、意大利、北非等国的建筑风格及景观文化。这些国家皆有其独特的民风与特征，但是地中海风格仍呈现出一致的特征，基调为“蔚蓝色的浪漫情怀，艳阳高照的纯美自然”，而白灰泥墙、连续的拱廊与拱门，陶砖、海蓝色的屋瓦和门窗等成为地中海民居的共有特征，共一百一十六页建筑形态：使用(shǐyòng)不对称设计，建筑中常加入回廊、构架或观景平台等结构；设计上常采用建筑圆角，增加外立面的丰富度；廊道：长长的廊道，延伸至尽头后垂直拐弯；半圆型结构：半圆型拱门，数个连接或垂直交接；甚至墙体、护栏、门窗框架及屋顶的瓦都使用圆弧结构，露台上常使用圆型护栏；墙体处理：镂空处理，通过穿凿或穿凿形成镂空效果；材料：使用浅色涂料，外墙经年累月，层层涂刷，色彩醇厚，有很强的手工艺质感；也有在外墙局部使用文化石或特殊涂料；细节：西班牙建筑中经常使用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多使用铸铁螺旋花饰；别墅(biéshù)建筑风格浅析——地中海共一百一十六页3、沙砾、贝壳、鹅卵石等铺就的小道(xiǎodào)，带着海边小城风情基调：“蔚蓝色的浪漫情怀，艳阳高照的纯美(chúnměi)自然”2、独特的地理位置赋予地中海风格起伏的线条美感，满目尽是错落有致的天际线1、岛屿、海岸的景观优势让地中海风格充满蓝与白的清爽线条，海天一色别墅建筑风格浅析——地中海共一百一十六页47色调多以白色或轻淡暖色调为主，大量(dàliàng)使用纯色涂料别墅(biéshù)建筑风格浅析——地中海共一百一十六页沙砾(shālì)鹅卵石金属(jīnshǔ)贝壳沙砾陶制手工抹灰石头瓦片铸铁别墅建筑风格浅析——地中海木头共一百一十六页别墅(biéshù)建筑风格浅析——地中海南加州风格(fēnggé)共一百一十六页法国风格受新古典主义与巴洛克风格的影响，建筑往往不求与环境的协调，崇尚冲突之美；同时整体方面有严格的把握(bǎwò)，善于在细节雕凿上下功夫；三段式立面，构图简洁端庄，几何性很强，轴线明确，主次有序：底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐别墅建筑风格浅析——法式(fǎshì)风格法式住宅，大多沿袭古典宫廷建筑立面的三段式处理。尊重比例，突出轴线构图简洁端庄，几何性很强轴线明

确、柱式的运用，营造出丰富的立

面层次，给人以沉稳、庄重的美感底层结实沉重，中层是虚实相映的

柱廊，顶部是水平向厚檐。基座两层高的巨柱式柱子檐部和女儿墙共一百一十六页51法式风格(fēnggé)关键词：庄重、严谨、高贵、华美屋顶多采用(cǎiyòng)孟莎式和法式四坡屋顶老虎窗起到增加室内采光、通风、装饰作用法式住宅的柱式常以壁柱的形式出现宽檐和山花丰富了立面的美感，起到点缀作用，整体给人干净利落之感廊柱是美化建筑立面的重要装饰元素法式风格建筑语言和符号元素1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。2、贵族风格，高贵典雅。3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。4、建筑多采用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗沿袭古典宫廷建筑立面的三段式处理别墅建筑风格浅析——地中海共一百一十六页别墅(biéshù)建筑风格浅析——法式风格平面布局：采用对称造型，力求恢宏的气势；屋顶：多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直，屋顶多有精致老虎窗，或圆或尖；外墙：处多用石材或仿石材进行装饰，细节处理使用廊柱、雕花、线条，制作工艺考究(kǎojiu)；建筑形体：建筑造型严谨，普遍应用古典柱式（古罗马）；共一百一十六页别墅建筑风格浅析——法式(fǎshì)风格老虎(lǎohǔ)窗共一百一十六页别墅建筑风格浅析——法式(fǎshì)风格共一百一十六页英式建筑(jiànzhù)的贵族气质表现在繁复的建筑细节勾勒：

如窗套、檐口、柱廊的细节处理英式建筑其崇尚自然的精神表现为外立面材料尽量选择自然建材：如砖、石、人工抹灰墙面等中世纪后与文艺复兴装饰风格的混合则凸显其自由意识，特别呈现为建筑的随意和不对称性如尖塔形斜屋顶，一层或多层横断山墙，装饰性的而不是结构性的抹灰木架，长排窗户的外部特征别墅(biéshù)建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页意向(yìxiàng)展示共一百一十六页

英式Tudor建筑，典型的西方建筑，来自英国民间，存在久远，逐步发展成为贵族建筑包含了英国的传统文化——重视交流、强调尊重及对精致生活的追求红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一步阳台是其典型特征，充分(chōngfèn)诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴屋顶为深灰色，墙面涂成白色的，或者灰色参考(cānkǎo)案例：万科红郡别墅建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页外挑的门廊设计，结合拾级而上的台阶，增强入户的仪式(yíshì)感和尊贵感。选择尺寸较为适宜的四柱式或双柱式，款式简单的罗马柱，可以体现贵族豪宅的繁复气息以及都铎风格所蕴含的文艺复兴(wényìfùxīng)时期的建筑精神。入口处顶面简单造型的石膏浮雕，入户门的门套处理，古朴的壁灯装饰，都能体现建筑简而不凡的低调奢华。别墅建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页丰富的檐口设计，可以丰富墙面的变化(biànhuà)，使都铎风格演绎得更为纯粹。而上海的一些英伦别墅，往往对檐口的设计(shèjì)很“忽视”。别墅建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页单立面的窗体设计，采用(cǎiyòng)了3种不同的处理方式，又一次体现了“简而不凡”的精神。选用同立面材质进行造型演绎。局部窗体可跳出(tiàochū)长窄的窗体造型，丰富墙体立面刻画。凸窗处理，三边以上的多面处理，上檐口往往表现出多棱形，下檐口可处理成饱满的弧形。别墅建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页阳台的栏杆处理：仿木的刷白处理，栏杆造型简单，配合花卉的效果，赋予的更多自然的乡村气息，表现出“都铎风格”由贵族建筑向平民建筑转换得深刻寓意。铁艺雕花处理，显示(xiǎnshì)了贵族建筑惯有的繁复工艺，不过建议应选择造型较为简单的栏杆。别墅(biéshù)建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页烟囱(yāncōng)独立别墅，不同于联排，在烟囱设置上也应有所不同，建议做主副烟囱，加强顶部层次感。别墅(biéshù)建筑风格浅析——英式风格共一百一十六页中式别墅----北京(běijīnɡ)的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常有影响的新中式建筑，新北京四合院“易郡”、通州“运河岸上的院子”、“观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。别墅(biéshù)建筑风格浅析——中式风格共一百一十六页参考(cānkǎo)案例：观唐别墅建筑风格浅析——中式(zhōngshì)风格共一百一十六页参考(cānkǎo)案例：芙蓉古城别墅(biéshù)建筑风格浅析——中式风格共一百一十六页参考案例(ànlì)：清华坊别墅建筑风格浅析——中式(zhōngshì)风格共一百一十六页参考(cānkǎo)案例：第五园别墅(biéshù)建筑风格浅析——中式风格共一百一十六页北美风格：大气(dàqì)、舒适特征：以木、砖、石等自然元素为主建筑材料。由于气候(qìhòu)寒冷，屋檐坡度一般较大。一般有壁炉。极具个性，却同样充满着无限异域风情。代表楼盘：温哥华森林、纳帕溪谷、万万树别墅建筑风格浅析——北美风格共一百一十六页现代风格(fēnggé)：现代、简洁、体块感强特征：主张“形式追随功能”。反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素(yuánsù)，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。代表楼盘：万科17英里别墅建筑风格浅析——北美风格共一百一十六页别墅物业规划(guīhuà)认知共一百一十六页别墅(biéshù)物业规划认知独栋别墅(biéshù)与类别墅(biéshù)（联排、叠加）规划示意独栋别墅规划——尽端路设计R=0.2-0.3类别墅规划——行列式规划R=0.7-0.8共一百一十六页别墅物业(wùyè)规划认知独栋别墅尽端(jìnduān)路规划设计——形象理解别墅尽端路规划设计形象——类似于花朵枝状发散的形态主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路参考案例：容积率在0.2-0.3之间低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强共一百一十六页别墅物业规划(guīhuà)认知探讨环节：独栋别墅尽端(jìnduān)式规划与类别墅行列式规划有何区别呢？共一百一十六页N别墅物业规划(guīhuà)认知别墅尽端(jìnduān)路规划设计——组团路演绎共一百一十六页别墅(biéshù)物业规划认知类别墅(biéshù)规划——行列式到合院式类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现共一百一十六页容积率0.7

3F联排别墅(biéshù)以合院形式参考案例(ànlì)：北京纳帕尔湾别墅物业规划认知实质：独栋别墅合院化共一百一十六页合院类高容积率别墅参考案例(ànlì)：上海龙湖蓝湖郡十二合院容积率达0.8别墅下沉式庭院及地下室示意中央下沉式合院室内外过渡灰空间——廊在销售过程中客户反馈F户型采光差，整体模块院落(yuànluò)间尺度较小别墅物业规划认知其善于利用地形塑造（全地下车行）规划，别墅产品创新层出不穷，为打造高容积率别墅产品专家共一百一十六页别墅(biéshù)户型功能解析共一百一十六页生活(shēnghuó)起居区正式(zhèngshì)礼仪区接待起居区家庭室起居室、餐厅门 廊公共卫生间客卧室、卫生间洗衣房佣人房、卫生间家庭室主卧套房儿童房次卧室共用卫生间睡眠休息区非正式生活区家庭起居区动 公共静 私密厨房、早餐厅别墅空间基本功能及空间序列共一百一十六页一层平面功能规划(guīhuà)示意主入口(rùkǒu)(主人及外宾进入)大客厅宴会厅(12人桌)男女卫生间厨房豪宅别墅户型功能示意一共一百一十六页B2-2层平面(píngmiàn)新规划女主人衣帽间女主人卧室(wòshì)男主人卧室男主人衣帽间二层平面功能规划示意豪宅别墅户型功能示意一共一百一十六页地下平面(píngmiàn)功能规划示意酒窖(jiǔjiào)吧台雪茄柜商务\休闲活动区定位：男主人商务休闲活动的私人会客空间豪宅别墅户型功能示意一共一百一十六页次入口(老人\孩子\保姆(bǎomǔ)\女宾客)家庭(jiātíng)厅卧室小客厅早餐区一层平面功能规划示意豪宅别墅户型功能示意二共一百一十六页女孩(nǚhái)卧室女孩(nǚhái)衣帽间男孩卧室保姆/家庭教师房孩子游戏娱乐区(封闭此空间)二层平面功能规划示意豪宅别墅户型功能示意二共一百一十六页定位：女主人及朋友休闲活动的私人会客(huìkè)空间汤池(tāngchí)影音室地下平面功能规划示意茶室/瑜珈室桑拿豪宅别墅户型功能示意二共一百一十六页联排别墅(biéshù)趋向独栋附加值升级(shēngjí)公寓面积别墅形态“侧花园”拉远联排距离，层数降低——北京龙湖香醍漫步

“L”形院墅联排——上海新浦江城“凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城

兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界

外部景观引入室内——上海万科燕南园内庭院升级——重庆协信TOWN城“双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城

公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑——石家庄卓达太阳城

户型功能解析——联排别墅共一百一十六页侧花园拉远联排距离，类独栋联排面积：建筑面积(jiànzhùmiànjī)290平方米，与独栋类似；形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；一层

二层

花园层

侧花园侧花园北京龙湖(lónɡhú)香醍漫步

联排别墅趋向独栋户型功能解析——联排别墅共一百一十六页”L“形院墅，围和更大的庭院空间

两层，建筑面积(jiànzhùmiànjī)204平方米；

”L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。一层

在传统(chuántǒng)带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。二层卧室

卧室

主卧

客厅

餐厅

联排别墅趋向独栋上海新浦江城户型功能解析——联排别墅共一百一十六页“凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离

两层，总建筑面积(jiànzhùmiànjī)约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。改变(gǎibiàn)建筑形态组织组团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅趋向独栋南京仙林翠谷户型功能解析——联排别墅共一百一十六页纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动(huódòng)场地；顶层仅露台，活动空间。地下室一层二层三层联排别墅(biéshù)趋向独栋上海大华圣地维拉联户型功能解析——联排别墅共一百一十六页总体布局类似(lèisì)独栋别墅形态：面积大，建筑面积(jiànzhùmiànjī)464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足；双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。地下层一层二层下沉花园下沉花园采光井下上采光天棚联排别墅趋向独栋成都置信芙蓉青城户型功能解析——联排别墅共一百一十六页经济型别墅，日益增大的附加值建筑面积205平方米，经济型联排别墅；赠送：半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能(gōngnéng)俱全；一层前后私家花园、二层三层观景露台。大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；舒适：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。一层

一层夹层

二层

三层

附加值升级(shēngjí)户型功能解析——联排别墅共一百一十六页

内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造(yíngzào)人与自然交流的过渡空间。室外景观引入室内，内庭院布置餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅(kètīng)餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。一层

二层

三层

内庭院

内庭院

餐厅采光井

附加值升级联户型功能解析——联排别墅共一百一十六页内庭院布局的演变，顶层活动空间建筑面积250平方米左右；主要(zhǔyào)居住功能布置于二层，三层仅为露台和活动室；传统的内庭院后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。地下室一层二层三层半开放内庭内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院附加值升级(shēngjí)户型功能解析——联排别墅共一百一十六页双主卧，舒适度更高建筑面积226平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离(fēnlí)，工人流线和主人流线分离(fēnlí)。一层二层三层半地下层次主卧主卧起居室家庭室附加值升级(shēngjí)户型功能解析——联排别墅共一百一十六页面积更小，由“经济”变“精简”建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米；布局(bùjú)紧凑，功能合理，110平方米两室两厅；二层，采用户外停车；保证客厅和主卧南向；采用”L”形布局。一层

二层建筑面积110平方米一层

二层建筑面积165平方米公寓面积别墅(biéshù)形态户型功能解析——联排别墅共一百一十六页别墅(biéshù)附加值研究共一百一十六页附加值方式赠送范围适用范围地下室赠送全部面积城市别墅架空层赠送全部面积度假别墅庭院赠送全部面积城市别墅/度假别墅大露台赠送全部面积城市别墅/度假别墅大悬挑赠送一半面积度假别墅附加值是目前经济型别墅(biéshù)后期营销的一大卖点别墅(biéshù)附加值研究共一百一十六页地下室操作(cāozuò)手法：半地下室地上部分不能超过1.5m；多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；备注：地下室计算情况应根据具体规定；设备(shèbèi)间储物间多功能间生活空间功能空间一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送地下室空间划分半地下室是目前常用的手法别墅附加值研究——半地下室共一百一十六页别墅类产品的地下室采光形式(xíngshì)：高窗式采光：一般室内外高差1～1.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。别墅(biéshù)附加值研究——半地下室共一百一十六页窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水(fánɡshuǐ)效果要求较高。采光地下室别墅(biéshù)附加值研究——半地下室共一百一十六页下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是(dànshì)占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。别墅(biéshù)附加值研究——半地下室共一百一十六页庭院——前庭后院打造(dǎzào)业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动(huódòng)设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动(huódòng)空间；别墅附加值研究——私家庭院（占地面积）共一百一十六页利用架空层实现(shíxiàn)地下室功能，减少平地土方工作量架空层操作手法：架空层减少土方工作量，相对降低成本；在增加一层空间(kōngjiān)使用舒适度的同时，增加了进入的难度可以考虑将局部架空层于园林结合；室外地坪花园地坪一层空间二层空间架空层2.2m架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送架空层示意图别墅附加值研究——架空层共一百一十六页大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现全部(quánbù)赠送大露台可以增加情趣的观景活动空间(kōngjiān)；度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间别墅附加值研究——露台共一百一十六页室外地坪花园地坪一层空间二层空间大悬挑示意图大露台灰空间节点俯视图3m室内空间室外空间通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成(xíngchéng)了一层灰空间一层灰空间超过3m按照一半计入(jìrù)建筑面积或按具体规定操作手法：1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉；形成的灰空间部分无外墙；二层可以直接增大露台尺度；一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积；大悬挑——可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间别墅附加值研究——悬挑空间共一百一十六页大悬挑的另类思路——仅挑出(tiāochū)1.5m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送操作手法：由于1.5m以内(yǐnèi)不用计入建筑面积，验收时不存在问题，同时保证大面宽，实现完全赠送；验收通过后，业主可以选择自行将1.5m范围用墙体隔断，增加实用面积；悬挑结构末端可以预留钢铰节点，同时用柱承重，用轻钢构件实现悬挑雨棚；二层露台的尺度相对前方案缩小一层灰空间实现全赠送别墅附加值研究——悬挑空间共一百一十六页别墅发展(fāzhǎn)与演变共一百一十六页109造