怡安翰威特-中投发展业务战略解读与核心问题探讨（完整版P103）-2012

拓展视野，前置思维

中投发展业务战略解读与核心问题探讨（沟通稿）2012年4月项目整体方案框架战略厘清组织能力承载总部HR体系抓手动

态管理持

续

沟

通模式/创新定位/市场优势/资源沟通确认原则/策略能力定义对标项目公司管理重点关键组织能力组织/职能架构/职能岗位/职级流程对接职能岗位绩效指标体系/流程应用赋能考核建议薪酬对标/竞争力结构/水平成本套算激励建议按项目类型/典型、阶段、业态：适时，适地，适用123453.13.23.33.44.14.24.34.45.15.25.35.42.12.22.32.4本报告核心内容怡安翰威特从“是什么”“做什么”“怎么做”对中投发展的战略进行理解与澄清，并建立与组织能力和组织模式之间的关系使命愿景与战略定位

城市运营商关键成功要素做什么怎么做组织如何支撑需思考、理解、澄清的关键问题城市运营商的定位是什么？城市运营商在城镇化进程及政府城市运营进程中处于何种定位，外部关键利益相关者有哪些，之间的相互关系是什么城市运营商的关键成功要素有哪些？中投发展如何构建自身的核心竞争力？兼顾行业趋势、中投发展自身优势及业内实践需要构建怎样的组织能力来支撑业务？输出相应的组织能力要求和思考要点对组织运作模式及组织架构、核心职能的要求中投发展核心竞争力组织能力要求组织结构与职能是什么目录是什么？中投发展使命与战略定位理解做什么？怎么做？城市运营商关键成功要素分析中投发展核心竞争力打造中国正在经历城镇化进程从30%向60%增长的加速期，未来的若干年将是我国展开城镇化发展的关键时间段%100806040200城市化发展水平时间初期阶段中期阶段后期（完成）阶段欠发达国家发展中国家发达国家人口流动方向乡村向城市的人口转移乡村（农业）社会城市化发展加速城市（工业）社会城市化发展的诺瑟母曲线中国城镇化进程正处于由30%向60%增长的加速期2010年第六次人口普查结果显示，我国居住在城镇的人口已达6.7亿，占总人口的49.68%，城镇人口比2000年第五次人口普查增长近2亿近10年大量人口涌入城镇，极大地推动了房地产产业的发展，也加速了我国城市化的进程据预测到2030年，我国城市化率将达到65%，意味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市人口随着人口不断向城市转移，城市数量和城市规模都将进一步扩大至2030年，我国城镇化建设和发展都将处于一个高速发展阶段现状趋势城镇化建设的健康发展是国家十二五规划中的政策导向促进区域协调发展和城镇化健康发展十二五规划中对区域发展和城市规划的要求体现综合效应明确城市定位规划区域战略西部加强基础设施建设东北地区完善老工业基地现代化体系中部加强核心经济带，重点发展城市群东部加快新城和创新性平台建设老区加强扶贫和支持力度明确各城市主体功能区发展定位对不同定位的城区按照不同的方式进行差异化管理和考核完善区域规划编制，做好专项规划、重大项目布局与主体功能区规划的衔接协调；体现城市化战略布局，在城市群建设中，以大城市为依托，中小城市为重点各城市推动城镇化过程中，完成产业转型或升级，提升区域内综合效益在新城镇建设中，关注“建设”而非简单建造，避免出现城市空壳化或公共设施不配套不同区域内城市发展需求和关注重点不同，应针对性进行建设和运营城市开发过程中应明确定位规划，进行集约发展和针对性管理城市建设中，应以经营管理的思维综合考量，而非简单的城市建造规划报告要点梳理规划报告解读城市运营业务模型图城市运营商理解政府的城市发展目标，策划适合的城市运营方略，并通过资源整合满足城市运营面向对象的需求，实现政府的目标城市运营商规划设计者公共服务提供建筑抵偿商市场营销者……政府城市运营项目类型政府需求沟通界面城市运营面向对象：企业、业主等…合作伙伴城市调研地块获取策划规划合作选择进程管理资本运作资产移交产业配套市场营销基础管理人力资源管理技术管理利润12345投资者合作伙伴5政府进行区域和城市发展的原则和目标环境效益社会效益经济效益合适利用城市自然资源，通过城市运营，提升城市的经济发展方式，扩大内需，实现城市经济新发展通过城市资源的整合，解决城市不同群体的民生问题，实现城市社会效益和公共效益最大化提升城市的自然环境效益和人文环境效益，保证城市资源绩效的永续共享政府发展原则常见目标需求通过基础设施投资建设与招商引资等产业植入，增强城市经济发展竞争力和财政收入拉动经济增长通过城市运营，将政府对区域内城市自身的定位落地，营造城市品牌形象城市品牌塑造通过城市运营，定向吸引和建设企业，优化现有城市产业结构，完成产业结构升级调整产业结构突破原有城区范围束缚，增加城区可利用面积，扩充公共服务资源扩大城市范围解决原有城市中的城市病，增加就业机会，改善城市环境，提升人民生活水平与幸福感改善居民民生匹配国家对区域发展的定位和期望，协同区域内各级政府通过城市运营完成发展目标匹配区域定位1依据政府目标，企业所可提供的的城市运营方略类型政府需求城市运营解决方案匹配区域增长城市品牌塑造调整产业结构扩大城市范围改善居民民生旅游之城财富之城科技之城住宅之城新城卫城…………文化名城、自然风光名城、娱乐休闲之城等经济中心、商业中心、总部基地、商务论坛等城市第二居所、高端生活社区、休闲居住社区新综合城区建设、卫星城市建设……以一种或多种产业为驱动力带动城市发展承担原有中心区功能，解决原城市中心区过度集中问题城市运营商将依据政府在城市发展中的不同需求，为政府提供针对性的城市运营方略常见的城市运营方略包括各类产业城建设和生态城、新城和卫城建设等工业与阿努、高新技术园区、创意园区等2政府与城市运营商在城市运营各环节中的工作分工和预期收益

一级开发与出让二级开发运营前期规划工作分工预期收益政府城市运营商政府城市运营商进行区域规划定位选择城市运营商并签订合作方案参与区域规划和定位签订城市运营的合作方案，明确收益形式发放审批相应政府许可证在土地开发中过程监督组织土地开发验收确定土地出让方案和公开出让相应政策支持制订土地开发规划方案寻找合作者确定土地征用、拆迁安置、土地专用等方案，完成相应手续及具体工作分期完成市政基础设施与公共配套设施建设土地出让金土地开发规划目标实现土地开发费用土地开发过程中金融运作及投资所得土地增值收益分享一二级联动潜在收益参与招商引资提供政策及其他支持进行过程监督控制招商引资自主开发确定二级开发过程中的合作伙伴联合开发进行区域增值设施建设城市开发进程实现产业或企业引入就业机会提升及民生改善……通过金融运作或投资获得的土地增值收益自主进行或参与进行的二级开发利用回报提供政策及其他支持进行过程监督控制自主运营选择运营维护合作伙伴并进行监督管理城市竞争力提升城市品牌塑造城市财政收入增加长期的民生改善持续现金流回报可能有的股权转让及金融投资回报3政府与城市运营商在城市运营过程中管理的实体界面政府与城市运营商的界面管理，关键在于协调两者在工作流、物流、资金流、信息流等要素方面的相互作用关系，结合城市运营特点，保证并推动项目各项目标的完成城市运营项目运营商实施项目政府实施项目分包商实施项目运营商自身实施项目水、气、通信工程太阳能工程气力输送输变电工程轨道交通隧道复线专有高速路土地平整市政道路拆迁安置公共绿地建设垃圾处理公共设施物业管理园区配套设施建设厂房建设住宅设施建设园区规划项目监理城市最佳实践区建设项目管理园区开发策划园区定位及营销示例3城市运营商满足政府需求首先需明白政府城市运营目标群体（企业、城市居民等）的需求12345完善的市政和公共基础设施服务市政项目，如“五通一平”、“七通一平”等，是企业进驻新城和园区的基础对于城市居民而言，如教育、医疗、交通等公共基础服务是开展生活的必要条件完备的产业基础设施企业要求政府在招商引资前做好“筑巢引凤”的前期准备适应于目标产业进驻的基础设施是促进产业快速发展的物理基础优良的人居住宅和生活环境在新城与园区建设中，创造与自然和谐、与周围的人居环境，提升城市品位增强城市综合竞争力，促进民生全面协调和可持续发展良好的商业环境，技术和人才支持良好的商业环境将带来城市经济生态环境的丰富，为新城或园区内入驻企业和居民提供所需的各类服务城市运营中将带来更多的就业机会，同时也需要外部不断的技术和人才注入配套的政府政策、法规支持政府导向性的政策支持和法规保护，是除了物理环境齐备外重要的软性支持除了运营初期的优惠政策吸引外，政府和运营商对运营过程中所产生的新需求的响应也至关重要4城市运营商在开发过程中将选择各环节的合作伙伴城市运营开发流程各环节城市研究获取土地运营策划规划设计土地平整基础设施建设土地招商地产建设运营管理物业服务等开发流程产业链伙伴合作伙伴选择通过介入开发核心环节，加深中投发展对整个开发链条的整体掌控通过参与开发具体环节，参与收益分享，增加企业投资回报通过一二级联动开发等形式获取协同效应，取得更大竞争优势剥离开发过程中的非核心环节，借助市场外部力量进行轻量化运作降低开发过程中的成本与资金占用，降低公司运作中的资源支出+-

一级开发土地出让二级开发运营管理前期规划、审批阶段城市调研公司规划设计院土地拆迁安置公司运营策划公司规划设计公司营销广告公司公共设施服务公司环保产业公司园林景观设计公司城市公共交通公司工程建设公司展览招商公司房产开发公司商业运营公司项目监理公司物业管理公司餐饮经营公司金融服务公司体育健身公司……5目录为什么？中投发展使命与战略定位理解做什么？怎么做？城市运营商价值链体系与关键成功要素分析中投发展核心竞争力打造：基于怡安翰威特研究分析，资源整合型城市运营商存在如下核心成功要素面向城市运营商的客户，构建并维护良好的政府关系，挖掘和理解政府需求，获取优质项目资源通过与政府合作互利关系的构建，在整体城市运营过程中充分运用政府资源优势，促进业务开展和目标实现在城市运营的全过程中，通过多元化融资渠道组合，实现内部资金平衡在整体业务流程中，构建并提升投资管理能力，吸引外部资金，加快公司发展并拓展多元化盈利方式在城市运营商价值链中，整合整体产业链中资源与供应商，打造整体价值链基于业务需求，通过多种资源整合方式，提升专业化服务，达成最终目标资源整合型城市运营商核心成功要素模型中投发展愿景为中国领先的城市运营商，应着力打造和发展构建良好的政府关系，结合自身资源进行资本运作和产业价值链打造的能力研发研发能力核心要素研发动力政府关系资本运作价值链打造目录为什么？中投发展使命与战略定位理解做什么？怎么做？城市运营商价值链体系与关键成功要素分析中投发展核心竞争力打造：政府关系管理产业链集成资本运作城市运营商在同政府合作的过程中，要“听明白”，更要“讲清楚”听明白：精准解读政府目标，理解政府需求政府城市运营商讲清楚：获取项目所需的城市资源或政策支持是否能够完整的获取政府的需求政府是城市建设的主导者，但在规划过程中可能由于局限性，只能提出城市运营的方向和愿景，无法对规划的提供具体和明确目标是否能清晰合理的界定政府需求政府提供的规划中，可能由于多种愿意，导致对项目的时间、功能和预期收益等环节过于乐观，对所需资源支持及面临困难估计不足，规划的合理性存疑政府需求是否能符合其真正的目的在实际运作中，政府的前期规划可能无法体现或满足其真正目标，例如政府期望通过新城建设调整城市产业结构并提高财政收入，但规划的愿景无法达成这一目标是否能够发现和提出合理的项目所需支持企业需要弄清需要政府提供哪些资源支持，所提要求是否合理，并能切实解决项目中的所遇问题是否有能力说服政府提供相应支持向政府提出的要求是否能够清晰准确的反映到相关机构，并能够说服机构提供相应的支持或积极的回应是否能政府所承诺的相应支持兑现在获得政府积极回应后，企业应尽力保证和督促政府及时落实相应的承诺，以保证项目的顺利推进可能遇到的挑战可能遇到的挑战1“听明白”要求企业能够综合获取企业内外部建议，并具备足够的政府公关能力和风险控制能力听明白：解读政府目标，理解政府需求政府城市运营商以终为始，了解政府本源目的了解政府开展项目的真实需求，从项目的最终目的出发，对政府预计规划的可行性和合理性做出判断协同参与，帮助政府完成规划充分整合资源，参与政府规划同政府共同做出项目的预期目标；同政府共同估算项目的所需资源；解读输出，将规划落实为计划将政府的城区规划，变为项目可以开展的双方认同的实际性计划，便于作为政府的委托人完成整体项目的启动和推进城市运营商应有能力更准确的获取政府需求讲得清要求企业能够综合内外部信息提出需求，并能将需求落实政府对政府：获取项目所需的城市资源或政策支持城市运营商综合企业内外部信息提出准确需求综合整理分析公司内部项目团队，关联供应商或合作伙伴建议，提供完整、清晰、合理、可行的资源或政策需求建议加强同政府的公关游说能力在项目过程中始终同政府紧密合作，有能力将公司的声音传达给相应的政府部门，并共同推进所需资源或政策的批准解决建立风险控制机制在项目实际运作中，政府违约的风险切实存在，企业需要有风险内控机制，来规避因政府违约带来的项目拖延、资金损失等风险城市运营商应有能力更准确的获取政府需求城市运营背景下，企业同政府沟通时间线与关键环节政府构想形成意向获取内部立项前置咨询城市运营规划发布确定范围并招投标勘察规划一级开发申请预审土地开发方案论证联审办理规划项目核准拆迁等相关手续项目计划签订协议城市运营商所需资源沟通发改委规划部建设部交通、环保、水利、市政等各部国土局国土资源局针对政府构想经内部商讨拟定立项方案通过招标后与土地储备机构签署开发委托协议，并对开发地区进行勘查以制定详细的开发方案提交有关一级开发的详细规划方案，包括可行性研究报告、工程造价预算和具体设计实施方案等招标办房地局国土资源局国土资源局将经过审批的规划方案落实为具体的项目实行计划，并到相关委办局办理征地、拆迁等相关手续2城市运营背景下，企业同政府沟通时间线与关键环节（续）政府项目验收开发用地规划许可土地出让申请勘察估值地块招拍挂签订出让协议办理施工许可证施工临水临电申请施工报检验收申请验收证明备案通过城市运营商国土局及相关委办局行政主管部门土地整理储备中心规划部质监部房地局国土局按照具体的项目实行方案进行具体的土地一级开发工程同时向城市规划局、市土地局提出用地申请对出让土地的范围、面积、年限、用途等问题达成一致意见并依法签订书面协议获得二级开发的施工许可，按照规划方案实施，工程完成后，向水电等质监部门提出验收申请城市运营中企业同政府沟通时间线（续）政府招商引资规划招商计划制订招商活动开展成果验收城区/园区运营城市运营商招商企业邀请政策商定日常沟通政府支持社会发展局工商行政管理局运用自身资源招商引资，完成产业化导入和区域激活进行社区公共服务及配套设施运作，包括日常经营和物业管理等政府办公室社会发展局相关部门需求反馈案例分享：某大型综合性地产企业设立政府关系部门以倾听政府之声，同时基于内部管理、风险控制和上下游管理统筹同进行政府沟通反馈开发区管委会风险管理文档管理HR管理工作流企业内部管理内部管理政府关系内部支持界面财务组织投资企业合作伙伴、供应商沟通供应链管理规划设计公司营销广告公司公共设施服务公司环保产业公司工程建设公司商业运营公司物业管理公司餐饮经营公司金融服务公司……运营策划规划设计土地平整地产建设运营管理园林景观设计公司展览招商公司规划设计院土地拆迁安置公司运营策划公司监理公司员工、内部资源管理沟通方案管理土地获取企业内控股东/董事会城市研究政策支持方案策划日常沟通国土资源局规划建设局社会发展局土地收储中心交通局公用事业管理局地方税务局工商行政管理局管委会办公室政府事务和公共关系部门政府沟通界面内部支持界面伙伴管理界面3政府关系要素中投发展现状审视与提升方向目标现状优化建议在政府有详细规划时，中投发展能够把握其真正目的，能够为政府规划符合其本源初衷提供建议或做出判断当政府有详细规划时，中投发展能够对规划本身的可行性、合理性做出判断在政府需求模糊时，中投发展可以整合外部资源，帮助政府完成初期策划中投发展能够有成熟的沟通机制，在同政府合作过程中，发现项目利益相关方所需的政府资源或政策支持，能够为政府提出合理化要求中投发展能够有机制将合理化建议以合适的方式传送给合适的政府部门，并推动建议的后续落实中投发展能够有机制在遭遇政府违约风险的情况下，保证风险可控有资源但尚未未整合：中投发展具有国际化的城市运营资源平台，同时投资发展部具备为政府提供项目前咨询、项目可行性评估的资源基础，但公司现在从组织和流程上尚未对资源进行整合有背景但缺乏机制：中投发展具备的股东背景保证了公司可以同政府建立良好的政府关系，但没有同政府进行项目合作前沟通、合作中关系维护和需求反馈的机制和流程，完善项目立项机制，在内部对项目的进行与否进行机制性判断；打造便于为政府提供合作咨询的相应机制，有能力在同政府进行前期沟通的过程中理解政府需求，并为政府提供建议，或同政府进行共同规划明确项目关键节点，建立过程中的需求获取及沟通机制，同各政府部门保持良好的合作关系；建立项目中需求获取及提交机制，能够充分获取组织内或利益相关方需求，呈送政府提供资源或政策支持建立项目中风险控制机制，降低政府违约风险对项目及对企业带来的上海432在政府关系的要素中中投发展需要思考的关键议题关键议题组织能力选择政府关系构建能力政府需求理解能力企业信息传递获取能力企业内部支持能力中投发展如何整合内外部资源获取政府信任？中投发展同政府沟通的内部界面如何管理？1中投发展面对政府提供哪些服务/产品？4中投发展应如何全面提升政府关系构建与过程管理能力？目录为什么？中投发展使命与战略定位理解做什么？怎么做？城市运营商价值链体系与关键成功要素中投发展核心竞争力打造政府关系管理产业链集成资本运作关键议题：中投发展采取何种方式集成整体产业链？城市运营商定位于城市运营价值链的缔造者、运作者与管理者，城市运营商在产业链集成中存在如下三种模式模式一：资源整合型产业链集成方式模式二：主业扩张型产业链集成方式模式三：长期开发型产业链集成方式城市运营开发的总包商面向政府客户获得项目，通过内外部资源整合，管理并监控项目运营，并最终向客户提供服务在城市运营流程各环节的具体运作中参与相对较少依靠某主业（如地产开发）向上下游业务领域不断扩展的运营商在城市运营的各个环节中，可通过业务领域开拓、合资或者寻找业务伙伴等多种方式整合相关资源在城市运营的部分环节中深度参与基于某大规模的土地开发为基础，通过一二级联动，较低成本获取二级开发土地并建立相关园区或城区在运营流程中通过自身业务领域多元化，为客户提供相对多的服务在城市运营的流程中参与较全面深入以价值链过程中各类收费型业务为主要赢利来源，开发增值收益为辅也有企业通过投资管理等新业务开拓，获取投资管理收益土地开发与地产开发增值收益物业租金收入管理费用类收入……在城市运营的全流程获取利润，如：早期土地批租获取土地开发收益中期开发不动产获取开发增值收益后期依靠稳定的物业经营收入轻资产运作，对整体运作涉足不深通过强大的品牌有效整合供应商资源，提供专业化服务通过核心主业在市场中的品牌声誉予以扩张，有利于获取客户资源上下游产业扩张较易实现全面管理整体价值链，达成经营目标拓展多元化服务领域对价值链管理和监控能力要求较高客户与项目获取中，将遇到多方面竞争，需提升品牌影响力业务领域选择与自身能力的匹配性多元化业务领域扩张中的业务协调管理与风险控制整体运营时间较长，易受政策/经济周期影响多元业务对公司资金、组织、人员提出更大挑战铁狮门、瑞雷特泰达集团中新集团业务领域盈利方式典型企业优势风险1中投发展在产业链中需要整合的相关资源将涵盖如下领域业务领域目标区域选取参与区域规划纲要参与城市规划纲要进行城市内各区规划部分城市政府委托授权开发并购公司获取土地开发权融资方案创新征地、拆迁的组织和实施方案提交市政基础设施建设的实施方案提交项目成本精确测算项目进度管理精确测算新城区定位设计产业园区设计规划生态城区概念打造智慧城市概念打造文化区域概念打造土地平整改造旧河道改造旧城区改造土地出让自有产业导入二级土地开发商合作园区招商引资区域电力供应区域水力供应区域燃气供应区域热力供应配套制冷设施环保产业（垃圾处理、垃圾发电）城市绿化与公共用地建设景观和园林建设道路交通建设桥梁交通建设地铁交通建设轻轨交通建设公共停车场建设公共地下设施建设城市综合体开发住宅地产开发商业地产开发会展地产旅游地产开发休闲地产开发文化产业地产工业园区地产体育场馆建设高新产业投资金融融资服务商业贸易运作餐饮运作公共交通服务物业管理会展筹备组织节庆活动筹办业务资源/合作伙伴一级/一级半土地开发基础设施建设房地产开发相关服务业城市调研公司规划设计院土地拆迁安置公司运营策划公司监理公司规划设计公司营销广告公司公共设施服务公司环保产业公司园林景观设计公司城市公共交通公司工程建设公司展览招商公司房产开发公司商业运营公司项目管理公司物业管理公司生活服务公司（娱乐、健身等）金融服务公司产业管理公司……1中投发展需要基于客户需求目标确定整合的资源类型政府需求匹配区域增长城市品牌塑造调整产业结构扩大城市范围改善居民民生……1资源需求区域/城市策划规划品牌营销推广产业资源招募与置入地产开发与建设基础设施建设物业运营管理……产业链供应商资源库城市运营商预决算管理机制采购管理体系招投标管理体系供应商管理体系供应商筛选体系城市调研公司规划设计院土地拆迁安置公司运营策划公司监理公司规划设计公司营销广告公司公共设施服务公司环保产业公司园林景观设计公司工程建设公司展览招商公司房产开发公司……城市公共交通公司医疗服务机构商业运营公司项目管理公司物业管理公司娱乐产业公司健身服务公司餐饮服务公司金融服务公司科技服务公司产业管理公司商业服务公司投资服务公司……+城市运营商产业链资源整合的方式可参考如下三种方式方式一：自身资源型方式二：控股/参股型方式三：合作伙伴型充分利用股东方及自身相关资源优势，向客户提供菜单式资源根据客户需求与目标，集成自身相关资源置入项目中根据自身业务领域，选择上下游关键供应商，通过股权持有的方式，实现对关键供应商的控股/参股根据客户需求与目标，推荐优势资源基于业务需求，与产业链中上下游企业建立长期合作伙伴关系，在城市运营过程中植入相关合作资源可视业务需求，与关键资源建立排他性战略合作伙伴关系，以保持唯一性资源获取容易资源获取成本较低资源持续供给风险较小为客户提供更多资源选择建立与产业链中供应商更密切的合作关系资源选择较为灵活多样资源长期维系所需资金成本较低自身资源的局限性资源选择的灵活性不足控股/参股公司的资金要求较大在公司治理架构中，下属机构管理成本增加与供应商的合作关系需长期维护自身资源实力容易受到客户质疑多元化集团下属企业，如北大资源集团与方正集团下属产业资源、北京大学下属教育、医疗资源等资金实力较为雄厚的企业，如张江集团参股企业包括：上海浦东新区张江小额贷款股份有限公司（18.18%），上海张江朝阳创业投资有限公司（20%），张江汉世纪创业投资有限公司（30%）等客户亲密型且品牌影响力较大的企业，如万达集团与沃尔玛的长期合作关系2核心特征优势风险适用企业基于我们对中投发展自身资源优势的理解，可采取多元化的资源整合方式1、自身资源运用为基础在城市运营的地产开发环节中，可充分利用绿城相关资源优势在城市相关产业置入环节中，可充分运作中投与中建投的相关金融产业资源在具体园区建设中，可充分运用黑石的相关金融投资资源，支持创新产业发展股东与管理者背景中国建设银行投资公司绿城地产黑石中投中投发展自身资源优势金融资源(中建投与中投相关金融产业资源）地产开发资源（绿城集团相关地产资源）金融投资资源（中投与黑石相关投资与投资管理资源）资金资源……3、控股/参股方式为补充基于公司产业链打造的要求，与政府客户的具体需求，可充分利用股东方资金资源优势，通过控股/参股方式，获取核心产业资源企业的股权，以支持产业链资源整合的目标实现此方式仅针对关键产业资源和核心企业适用2、合作伙伴关系为主基于公司业务领域和现有项目资源，拓展供应商资源，筛选行业内标杆企业，建立战略合作伙伴关系，拓展合作资源，支持城市运营产业链集成此方式为未来产业链资源集成的核心方式中投发展资源优势关键议题：中投发展产业链资源集成采取何种方式开展？2中投发展可通过业务选择矩阵，从市场吸引力和优势匹配两个维度对产业链各环节进行选择性评估，已达成收益最大化相关多元化业务选择矩阵资料来源：行业高管层决策通行操作；怡安翰威特分析需要评估的业务作用方向为正表示指标值越大，该指标程度越深；作用方向为负表示指标值越小，该指标程度越深城市研究获取土地运营策划规划设计土地平整基础设施建设土地招商地产建设运营管理物业服务等业务吸引力关键优势匹配市场规模市场潜力盈利水平回报周期竞争程度协同效应指标当前优势的匹配程度关键优势获取难度投资需求指标关键竞争能力业务吸引力弱强弱强作用方向*作用方向+++-+-+--3中投发展根据业务吸引力指标和优势匹配的指标不同，将价值链内可能考虑业务选择划分为四个层级，并构建自己的业务层次体系基本层——核心业务具有较强的业务吸引力，同时中投发展在该业务的优势匹配度较强紧密层——战略业务业务吸引力较强，但优势匹配度中等业务吸引力中等，但优势匹配度较强关联层——机会型业务业务吸引力较强，但优势匹配度较弱业务吸引力中等，同时优势匹配度亦处于中等位置业务吸引力较弱，但优势匹配度较强123外围层——其他业务业务吸引力中等，且优势匹配度较弱业务吸引力较弱，且优势匹配度中等业务吸引力和优势匹配度均较弱4核心业务战略发展业务机会投入业务其他业务1234135135业务吸引力关键竞争能力3案例分享：某大型地产集团的业务战略重新选择定位政府代理人：集团最初的任务是代替开发区政府行使企业职能，进行招商引资，同时完成了企业最初积累；初期被动多元化：集团的政府背景使其在经营中有很多被动选择，如为政府分忧投资了一些金融机构、足球俱乐部和烂尾楼项目，于是进入金融投资业、体育产业及酒店餐饮等服务业，投资领域因被动选择而分散新形势下的重新定位：随着开发区国有企业的重组，集团也重整了各集团业务和资源，在新形势下原有的企业范畴不能适应新的经济形势，业务重新选择被提上日程A地产集团有限公司成立于1994年，是由地方市委、市政府批准，按照现代企业制度组建的大型国有企业集团。集团依托于经济技术开发区，进行开发区的发展和经营目前泰达集团拥有一家上市公司、十余家圈子或控股公司级五十多家参股企业，资产规模超过一百亿元，正式员工四千多人业务选择背景集团确定了业务选择范畴，即在现有业务领域内进行业务重新选择依据自身企业特性，泰达集团对选择矩阵要素进行了选择，确定了业务吸引力和关键能力要求两个维度指标业务吸引力关键能力要求市场规模市场潜力盈利水平竞争程度协同效应指标需要评估的业务一级土地开发绿化环保产业房地产开发当前能力的匹配程度关键能力获取难度投资需求指标餐饮体育产业商贸娱乐产业关键竞争能力业务吸引力弱强弱强作用方向作用方向+--+++-+3Documentnumber35横向指标的纵比结果：同等重要=1,明显更重要=5,其他数字为中间值权重市场规模市场潜力竞争程度18%27%36%协同效应盈利水平市场规模市场潜力盈利水平竞争程度协同效应9%9%当前能力匹配程度关键能力获取难度投资需求权重55%27%18%业务吸引力指标关键竞争能力当前能力匹配程度关键能力获取难度投资需求通过两两指标之间的重要性比较，构造判断矩阵针对其中某一个标准，计算各备选元素的权重为消除不同标准中被选元素的权重差异，计算当前一层元素关于总目标的排序权重进行一致性检验考察权重指标的合理性层次分析法计算步骤10.670.5221.510.753321.331440.50.330.25110.50.330.25111.002.003.000.501.001.500.330.671.00通过对各指标之间的两两比较确定各指标之间的重要性次序，然后通过层次分析法确定各指标的权重3针对各待选业务，进行高管评估分析，获得各维度下业务打分结果竞争程度、关键能力获取难度和投资需求三项指标值越小，表示该指标程度越大；除此之外其他指标值越大，表示该指标程度越大由各指标值加权平均计算权重一级土地开发娱乐餐饮商贸地产开发业务吸引力值2）关键竞争能力值2）关键竞争能力指标1）业务吸引力指标1）市场规模市场潜力竞争程度盈利水平协同效应当前能力匹配程度关键能力获取难度投资需求9%9%55%27%18%36%27%18%绿化体育5.05.01.05.01.05.01.01.03.04.05.03.03.03.04.03.04.03.02.01.01.01.03.05.03.02.02.02.03.02.05.04.05.04.01.53.51.02.02.03.53.93.62.62.61.72.53.03.93.84.61.31.81.01.01.51.83.32.82.52.32.32.32.03.04.33.02.31.52.32.83.03.33.73.51.81.81.61.72.32.4环保产业34业务吸引力关键竞争能力基本层业务以一级土地开发为核心，努力提升竞争力将其建成真正的核心业务核心业务以全资子公司形式经营，确保核心优势的独立自主性紧密层业务增加对环保产业、绿化等公共设施建设的投入，考虑通过子公司或控股方式进行中长期投资关联层业务通过以参股合作等方式，寻求合作伙伴，共同进行二级房地产开发123外围层业务外围层业务将不再成为泰达集团的业务关注重点逐步对娱乐、商贸、餐饮和体育业务通过减持股份，对外承包等形式进行剥离4135135一级土地开发餐饮商贸绿化娱乐二级土地开发123444体育环保产业2A集团经过分析，确立了一级土地开发的核心业务，并对其它相关业务做出了业务判断3A集团依据战略选择结果，通过在不同业务层次内的多种经营方式，最大化资产增值A集团的业务层次成片土地开发环保产业绿化商业地产住宅地产商贸餐饮体育娱乐A集团的业务层次模式：泰达集团将业务划分为四个层次，将成片土地开发和以环保、绿化为代表的土地经营为第一二层次；住宅和商业地产开发为第三层次；专业经营性业务为第四层次；同时充分发挥伙伴作用，打造战略联盟体侧重核心和紧密层经营，关联层和松散层经营以效益监控方式进行：泰达集团在整合城市运营商的经营范围为核心为一级和一级半开发；第三层次的房地产开发则由控股和参股企业参与；最外层次中的餐饮、娱乐、商业则以租赁、委托、承包经营为主的方式进行整合和剥离基础设施和公益项目同政府合作，而非替代政府投资：城市运营商本质是市场化的企业，不可能完全代替政府进行公共业务的无偿奉献，泰达集团对于基础设施和公益性项目采取投资建设、运营、政府分期回购的方式进行政府合作，如泰达足球场由泰达集团投资4.9亿元进行建设和运营，开发区政府承诺在5年内以政府财政回购土地转让*控股参股企业赢利商业设施出租及合作经营赢利*国家规定土地不能直接转让，但可以通过与其它公司合资的方式，以合作的形式转让部分土地获得利润赢利来源++332在产业链集成要素中中投发展需要思考的关键议题关键议题组织能力选择产业链管理能力产业链资源整合能力业务拓展能力中投发展在产业链资源整合中将采取何种方式开展？中投发展的产业链各环节中如何做出业务机会选择？1中投发展未来产业链集成采取何种模式开展？目录为什么？中投发展使命与战略定位理解做什么？怎么做？城市运营商价值链体系与关键成功要素中投发展核心竞争力打造政府关系管理产业链集成资本运作关键议题一、模式选择：中投发展未来资本运作的重点在于通过融资解决内部资金需求，亦或是通过投资管理优化价值链各业务组合？城市运营商资本运作投资管理业务基于外部投资者的需求，构建相关投资管理业务/基金，达成外部资金的获取与平衡基于金融业务需求，优化并完善公司地产业务组合，以满足投资者需求融资保障基于公司内部业务组合，采用多元化的融资手段保持内部资金平衡基于各业务的特性，以及各类业务在不同发展阶段的资金需求，采取灵活多样化的融资手段满足资金需求1.融资环境分析：近年来，监管机构对房地产金融政策中不同金融工具均设定了相关政策限定，在此背景下，城市运营商需考虑多元化融资渠道的组合使用房地产融资方式中国现状政策导向银行贷款过往一直为土地开发、地产开发与运营最重要的融资方式，包括土地储备贷款、房地产开发贷款和商业物业贷款等方式抑制房地产开发信贷发放，如提高房地产开发贷款的风险权重；对房产商贷款的抵押物提出了更高要求；对存在土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；优先支持保障房建设的信贷需求等债券融资包括企业债、可转债和短期融资券等方式房地产开发企业2011年全年发债融资规模为1073亿元人民币，其中香港市场融资700亿人民币，在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等成为主要方式国家对地产企业发债的申请条件没有具体数量化的要求，更多权利把握在监管机构手中，目前对于房地产开发企业比较实用且可行的是可转债和短期融资债券上市融资20世纪90年代初开始，房地产企业开始在境内上市融资监管机构对于房地产企业上市条件要求较高，审批较为严格境外融资程序复杂，相对较难实施2006年27号文限制了外资机构和个人的投资，提高了新设机构和收购的资本金要求，限制了相关合资项目的审批信托融资2011年度房地产信托产品发行约2864.1亿元，其中项目融资为主流形式，目前房地产信托模式主要为房地产企业提供过桥贷款，以集合信托方式为主，银信合作方式为辅银监会相关管理规定，严格了对于信托投资的企业或项目的相关资质要求私募基金融资截止2011年三季度末，已有新募私募房地产投资基金22只募集到位32.25亿美元。其中除专业私募股权基金公司外，荣盛、金地、复地等房地产企业也纷纷建立基金公司中国目前没有专门针对私募基金的法律法规，适用法律为《公司法》和《合伙人（制）企业法》目前尚无相关监管规定REITs基金探索期，部分企业探索海外基金上市的可能性，2005年12月，越秀房地产投资信托基金（0405.HK）在香港正式挂牌上市，成为国内第一支离岸REITs作为一种比较新型的房地产融资工具，我国目前处于管制阶段，未来可成为房地产融资的重要手段1.融资环境分析：除融资渠道多元化外，不同融资方式的融资成本差异较大债权融资股权融资金融产品融资成本优点缺点1贷款2债券3资产证券化4基金5股票融资6REITs银行开发贷信托贷公司债可转债短债企业资产银行资产6-8%10%以上7%-8%7%以上7%2.5-4%<资产平均利率-5-8%4-5%成本较低、产品成熟灵活性高成本低，期限长成本低，程序简单成本低，程序简单成本低，期限灵活融资方式灵活，可信用增级流动性高、资金永久使用，再融资方便成本低、期限长、流动性高受宏观政策影响成本高、风险大申请困难、时间长分享股权收益期限短适用基础建设类项目回报要求高，条件苛刻外部约束和影响较多，分享股权收益国内政策限制，海外上市要求高适用于银行资产政策阻力较大较低较大较大较大较大较低不适用不允许较大1.融资环境分析：融资方式一——贷款融资房地产开发贷款商业性物业贷款贷款用途房产开发企业从事住宅开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需资金偿还或支付与该商业性物业相关的负债/费用最高不超过建造、购置价格或评估价格的70%贷款额度最高不超过抵（质）押物价值的70%最高不超过建造、购置价格或评估价格的70%还款来源房产预售、销售资金回笼以借款人在经营性物业持续商业运营期间的租金现金流为主要还款来源，以经营性物业为贷款抵押物贷款条件相关证书齐全（规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、销售许可证）在银行贷款之前自有资金投入项目建设达预算投资总额的35%项目已投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好市场环境/政策导向国务院颁布的“国十条”和银监会“三个办法一个指引”等房地产行业和银行贷款新规遏制房地产开发市场过热发展宏观政策收紧了地方开发贷款的发放规模商业性物业项目开发受到宏调影响比较小商业性物业持续的资金收入将带来持续的税收来源，在地产市场不景气的情况下，政府会转向支持商业性物业的开发国内酝酿多时的房地产信托(REITs)增大了商业地产的投资价值1.融资环境分析：融资方式二——资本市场融资历史金融环境下上市直接融资成为房地产企业低风险获取资金，扩张规模的最优途径，但相关政府部门对上市公司的管理曾一度限制了上市途径的发展宏观调控及行业竞争的日趋激烈，使上市融资成为房地产企业的重要选择，而国内房地产公司上市的限制也已放开，但入市的高门槛和房地产开发业务的特点使多数房地产公司无法有效利用这一渠道除获取直接融资外，公司上市还具有其他一系列好处，如拓展再融资渠道、扩大品牌知名度、提高整体竞争力、促进公司快速发展等中海地产2009年，中海地产配股融资约25亿港元。预计2011年上半年将再次进行大规模融资。中国保利股份2006年首次发行融资209,250万元；2007年公开增发，融资700,000万元；2008年，发行公司债券融资430,000万元；2009年，定向增发融资800,000万元深圳华侨城实业股份首次上市融资29927万元招商地产自1993年上市至2006年，13年股市融资共5次，融资合计29.52亿元。在07到09年获取的130亿融资中，有57亿是大股东的直接支持中粮集团有限公司2007年8月，中粮地产进行配股筹集资金，共募集资金13亿元五矿建设2009年，通过发行股票筹集了9.555亿港元华润置地2007年配股融资约40亿港元。2009年配售3亿股，共集资42.4亿港元中国冶金科工股份有限公司2009年，A+H股总融资额超过300亿，A股募集资金在房地产开发投入10.88亿元方兴地产2007年8月方兴地产IPO融资36亿港元中国水利水电建设集团公司中国水电计划IPO募资百亿1.融资环境分析：融资方式三——发行企业债券房地产开发企业2011年全年发债融资规模为1073亿元人民币，其中香港市场融资700亿人民币，在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等成为主要方式国家对地产企业发债的申请条件没有具体数量化的要求，更多权利把握在监管机构手中，目前对于房地产开发企业比较实用且可行的是可转债和短期融资债券企业债可转债短期融资券审批单位发改委国务院财金司证监会中国人民银行发行期限通常>10年2-5年<1年发行利率4%-5%0-2%3%-4%申请条件在国家配额内符合政策导向申请过程严格复杂必须上市企业经营情况良好经营情况良好发行总额应大于5亿人民币但不能超过企业净资产的40%1.融资环境分析：融资方式四——房地产信托伴随着银行信贷政策的收紧，房地产信托融资已经成为主要融资渠道，2011年度房地产信托产品发行约2864.1亿元，其中项目融资为主流形式目前国内房地产信托模式较为单一，主要是为房地产企业提供过桥贷款，以集合信托方式为主，银信合作方式为辅时间公司名称融资金额信托融资要点2007年华侨城地产6.5亿元发行“租赁收入财产信托”，是国内首个租赁收益权直接融资项目，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品2008年招商地产6.5亿元公司拟以控股子公司深圳招商房地产有限公司、深圳招商新安置业有限公司的部分物业的财产权作为信托财产，与上海信托设立上信国瑞-招商地产资产支持信托，并发行上信国瑞-招商地产资产支持信托优先级信托单位。2009年保利地产2.92亿通过山东省国际信托有限公司发行保利地产贷款项目集合资金信托，信托资金于2009年12月31日全部用于向山东保利花园房地产开发有限公司发放贷款2010年中粮地产6亿以公司持有的5000万股招商证券受益权和派生权益为担保，委托昆仑信托为公司融资，该信托期限为一年（宽限期三个月），本次信托融资计划有助于公司拓宽融资渠道，改善负债结构2011年葛洲坝集团公司15亿葛洲坝公司董事会同意引进中融国际信托有限公司作为战略投资者，向葛洲坝（北京）实业有限公司增加投资15亿元，以加快公司房地产业务的发展1.融资环境分析：融资方式五——房地产私募股权基金（PEFund）截止2011年三季度末，已有新募私募房地产投资基金22只募集到位32.25亿美元。其中除专业私募股权基金公司外，荣盛、金地、复地等房地产企业也纷纷建立基金公司文字描述房地产基金的结构个人投资者个人投资者机构投资者资金集中私募基金项目开发公司资本投资公司其他股权投资通过成立一家合伙公司并以私募的形式筹集一批资金建立这一基金在不同的公司中购买少数股权（但一般只是极少数），此处不考虑外来资金机构投资者如银行，保险公司，企业或者富有的个人通过资金集中的方式使零散的个人投资者也可以进入私募资金的范畴投资者拥有公司部分的管理，监督和商讨权较高的收益率：1987-2005年平均收益率比较

凯雷基金34%

标准普尔11.9%中国目前没有专门针对私募基金的法律法规，适用法律为《公司法》和《合伙人（制）企业法》1.融资环境分析：融资方式六——REITS基金作为一种比较新型的房地产融资工具，我国目前处于管制阶段，未来可成为房地产融资的重要手段2005年12月，越秀房地产投资信托基金（0405.HK）在香港正式挂牌上市，成为国内第一支离岸REITs说明以派发股息的形式把收入的大部分（比如90%）分派收入中的绝大部分必须是来自房地产的租金收入，房地产抵押利息或来自出售房地产的收益房地产，现金和政府证券在投资组合中必须占高比重严格限制资产出售明确界定最高的负债水平REIT主要有权益型、抵押型和混合型三种类型，权益型占主导REITS典型结构投资者（单位执有者）银行不动产的使用者物业资产银行物业管理公司：物业资产管理者拥有资产物业资产的净收益发行投资于REITS管理服务管理费利息/息票债券代表投资者托管费物业管理服务物业管理费用借款人2.投资驱动模式的趋势与实践：国内企业纷纷开展金融地产的轻资产发展思路探索与实践物业管理物业开发物业开发金融投资物业开发金融投资优势优势一：加大财务杠杆提升业务规模普洛斯旗下基金的负债率一般在50%水平，即2倍的债务杠杆物业置入时有升值溢价，投入资本会分步到位普洛斯平均持有基金份额在20-30%水平，通过基金模式撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆，基金模式的杠杆率维持在10倍左右优势三：贡献业绩收益基金业务合计每年收益1.6亿美元，贡献了公司净经营利润（NOI）的12-13%获取业绩达标后的超额收益部分20%左右的提成收益普洛斯负责基金的投融资活动，每年提取固定比例的管理费用优势二：降低资产负债率传统模式下物流地产企业的周转速度为0.1倍，靠租金收回投资至少需要10年推行基金管理模式后，开发部门的新建物业主要供应旗下基金，资产周转速度提升到0.7倍，再加上物业管理部门的1年培育期，投资回收期缩短到2-3年案例一：金地集团金地集团将积极参与房地产基金发展，具体规划为：2010年布局，2011-2012年积累，2013-2015年成熟，金地旗下的稳胜投资希望用5年左右的时间成为国内一流的房地产基金管理公司金地集团董事长凌克：房地产金融是金地不断增强的业务板块，未来五年内达到600亿案例二：万通地产冯仑：万通地产将做中国的嘉德置地。“万通实业”更名为“万通控股”，定位于投资控股公司；目前总资产近140亿元的万通控股，未来将围绕地产行业打造两大业务板块：直接投资和基金投资案例三：远洋地产2010年，远洋制定了第三步发展战略，决定将住宅开发、商业地产、房地产金融作为未来发展的三大重点业务板块，逐步完成从房地产开发商向房地产、金融、实业协同发展的投资集团的转型；在新形势下，将“租售并举+轻资产运作”作为其商业地产运营的新探究2011.9.5，宣布成立地产基金，由非全资附属公司盛洋投资和KKR组建，参与中国境内的房地产投资项目国内趋势：地产开发商的地产金融与轻资产运作探索国际实践：普洛斯轻资产运作模式3.投资驱动模式的优势分析：作为城市运营商，可通过投资管理业务优化业务组合加强盈利传统业务模式城市运营商基于业务组合的内部资金平衡一级土地开发、二级房地产开发与经营、管理服务费等土地储备、地产开发、物业管理等1.项目增值收益较高，且全部由公司全部享有2.经济发展时，可以享受更高的收益回报1.资金占用较大2.资金周转率低3.投资回报率降低投资驱动业务模式投资管理人、城市运营商基于外部资金管理的内部资产组合配置投资管理收益、一级土地开发、二级房地产开发与经营、管理服务费等基金管理、物业开发、物业管理等1.资金杠杆效应加大，资产规模迅速扩大2.资金周转加速3.盈利来源扩大化1.资产组合减值风险2.经济周期波动时业务风险加剧经营目标盈利来源公司定位关键要素优势风险3.投资驱动模式的优势分析：投资驱动模式可减轻资金负担，扩大盈利来源作为基金投资者所享有的基金收益基金投资收益取决于公司在基金总资金中所占有的份额投资驱动模式传统模式房地产开发收益基金投资收益基金管理收益物业管理收益房地产开发收益物业管理收益作为基金的投资管理人，一般享有如下的收益：基金管理费（ManagementFee）：一般按基金规模的1-2%，按年度向投资者收取绩效分成(CarriedInterest)：一般在基金成立时设立投资回报率门槛值（HurdleRate）一般为8-10%，若实际投资回报率达到门槛值，将提取15-20%的绩效分成收益；若超过门槛值，分成比例可能上升到20-25%自有物业的开发与管理的增值收益由公司完全享有基金内房地产项目增值服务收益按比例收取，如铁狮门：基础管理费：资产总额的5%开发成本费：施工成本的3.5%监理费：施工成本的2-4%物业管理费：年收入2.5-4%收购管理费：收购总价的1%资产转让费：不超过转让总价的1%……城市运营商的盈利模式一级土地开发收益其他收益其他收益一级土地开发收益4、中投发展模式选择：中投发展也已确定了地产金融资本化运作的投资驱动发展思路，以该模式为目标的发展思路与公司愿景与战略规划是否匹配？注：信息来源于中投发展2011年度工作总结及2012年工作计划报告战略确认：以金融地产的轻资产模式为目标的发展思路与公司愿景与战略规划是否匹配？4、中投发展模式选择：中投发展房地产基金启动时间需进一步审视并探索，房地产基金是否在中期才开始发起？房地产基金是否在中期才开始发起？或者可在当前就发起建立？注：信息来源于中投发展2011年度工作总结及2012年工作计划报告若目前立即启动地产金融模式，可加速扩大业务规模和管理资产规模，并可扩大盈利来源房地产基金模式下的各年度财务模拟测算分析4、中投发展模式选择：中投发展是否可选择当前开始启动地产基金模式？股东与管理者背景中国建设银行投资公司绿城地产黑石中投中投发展具备地产金融模式当下启动所需的关键资源资金资源投资管理团队全球投资者资源项目资源……20亿资金可使用资本40亿投资4个项目可使用资本200亿投资20个项目地产基金模式传统地产模式假设：成熟运营后各项目年度租金收入为2亿，市值20亿管理资产：80亿收入：12亿（租金）20122017管理资产：400亿现金收入：138.6亿管理费：40亿资产转让费：2亿绩效分成：31.6亿投资收益：25亿资金退还：40亿假设：资产负债率50%基金中认缴20%2022可再投资资本受成本控制能力影响管理资产不超过120亿管理资产：1786亿现金收入：480.8亿管理费：138.6亿资产转让费：7亿绩效分成：109亿投资收益：87.6亿资金退还：138.6亿假设：物业长期持有成立第二支基金假设：资产负债率50%单个项目投资需10亿假设：基金管理费：总资产的2%资产转让费：转让总价的0.5%全部净收益投入再投资示例注：财务模拟测算模型的前提假设说明自有资本20亿，公司资产负债率50%单个项目投资10亿元，单个项目投资需10亿，成熟运营后年度租金收入为2亿，市值20亿开发期:3年开发期结束，开盘时，承租率50%培育期（承租率达到100%）：2年运营期：45年租金每年上涨5%（与通货膨胀率保持一致）要求基准收益率：10%全部净收益全部投入再投资基金基础管理费收取总资产的2%资产转让费（基金清算时）收取转让总价的0.5%基金管理人绩效分成20%关键议题二、基于投资驱动模式的实施举措与发展路径选择现有业务模式投资驱动业务模式问题1、基于中投发展对风险/回报的要求及当前地产业务组合，未来的私募基金管理中以何种基金类型为主？问题2、基于中投发展对商业物业投资管理模式的初步考虑，未来的基金类型与基金管理重点举措是什么？问题3、基于中投发展对业务发展的初步考虑，未来的房地产基金以何种投资策略为主？问题4、基于中投发展资金来源/投资方向的初步构想，未来地产基金采取何种运作模式？问题5、中投发展如何从原有的开发+运营模式过渡至投资驱动模式？问题1、基于中投发展对风险/回报的要求及当前地产业务组合，私募基金作为重要的实施主体，未来以何种基金类型为主？机会型地产私募基金投资领域：投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目投资方式：收购地产开发商的全部股权及资产风险/回报：高资产负债比：负债占资产比例在70％以上投资回报率：>16%外延服务二级开发运营一级与一级半开发项目获取城市研究获取土地运营策划规划设计土地平整基础设施建设土地招商地产建设运营管理物业售后服务/投资等增值型私募基金投资领域：投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目收入来源：资产增值是预期回报的重要来源风险/回报：适中或较高资产负债比：负债不超过资产比例的70％投资回报率：12%-16%核心增益型私募基金投资领域：投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，部分地产需要增值项目选择：主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目风险/回报：适中资产负债比：负债不超过资产比例的50％投资回报率：9%-12%核心型私募基金投资领域：投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等项目选择：有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例风险/回报：风险分散，回报较低资产负债比：轻负债投资回报率：7%-9%问题2、基于中投发展对商业物业投资管理模式的初步考虑，未来的基金类型与基金管理重点举措是什么？外延服务二级开发运营一级与一级半开发项目获取城市研究获取土地运营策划规划设计土地平整基础设施建设土地招商地产建设运营管理物业售后服务/投资等REITs基金投资领域：成熟物业项目选择：收购已有商业地产并出租，多位不动产组合，包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等收益来源：物业出租收益投资回报率：REITs每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定REITs基金包括如下三种类型：权益型：拥有并经营收益型房地产，是REITs的主导类型抵押型：直接向房地产开发商贷款，或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款混合型：既拥有并经营房地产，又向房产所有者和房企贷款中国房地产私募基金市场状况分享——基金主体类型基金管理主体类型：独立专业运作型基金：拥有多元化的资金来源，比如凯雷集团、黑石集团、华平投资等。金融机构附属型基金：比如摩根士丹力亚洲、淡马锡、德意志银行等。开发企业主导型投资基金：这种基金的投资服务于地产集团的发展战略和投资组合，资金来源于集团内部，比如复地、金融街、中国海外、华润地产、金地集团等，均已试水房地产私募投资基金。民间型投资基金：以民间投资者或中小型企业为主要发起人和管理者，募集资金数量不一，从数亿元到数十亿元不等，其资金总额来源十分多样化。典型代表如依托山西煤矿主成立的高和基金。新成立私募股权投资基金：在中外合资产业投资基金的法规出台后,新成立的私募股权投资基金，比如扬子特别情况基金基金投资投资管理基金退出基金发起者类型基金管理基金类型基金募资中国房地产私募基金市场状况分享——基金募资状况基金募资：募集规模：2011年共有29支基金募集到位，募资总额40.78亿美元认缴比例：投资管理者（GP）认缴的基金比例的国际惯例为1%，国内人民币基金一般可达到5%-10%募集对象：募集对象相对较分散，主要受制于国家相关监管政策的规定（如保险资金投资限制）国内人民币房地产私募基金的资金募集对象：富裕的个人投资者或民营企业，少量的也会寻求和信托公司、保险公司、银行的私人理财部等合作外资房地产私募基金的资金募集对象：成熟的机构投资者，如养老基金、退休基金、捐赠基金、大学教育基金以及投资银行、保险公司、大型公司等，及富裕个人（多数是通过家族基金、家族信托等形式实现）募集方式：国内大多数基金一般是先找到项目，再募集相应规模的资金，基金都是定向使用而外资基金一般依照国际通行做法，先募集资金形成资金池，基金使用不定向目标收益率：目前人民币房地产私募基金的年化目标收益率基本确定在20-25%，由于基金对投资项目的风险与收益的匹配要求，投向中小开发企业的项目，目标收益越高。如：投入特大型开发企业的项目年收益率在10-15%一般较大开发企业的项目年收益率在15-20%中小开发企业的项目收益率在20-25%，甚至达到50%基金投资投资管理基金退出基金发起者类型基金管理基金类型基金募资中国房地产私募基金市场状况分享——基金投资基金投资：投资规模：2011年内共完成房地产投资交易36起，投资总额22.5亿美元投资方向：包括项目投资和公司投资两种类型，多数基金以资产和项目层面投资为主，公司层面以投资Pre-IPO阶段为主其中房地产背景为主的基金，倾向于投资项目层面；金融背景下的基金，则既投公司也对项目进行投资投资领域：基金投资涵盖了各种物业类型，包括住宅、购物中心、商铺、办公楼、城市综合体、养老地产、旅游地产、工业地产、保障性住房等，但多数基金对住宅投资采取审慎的态度存在专注于某个特定领域或某几种物业类型的基金，也有多领域同时介入的综合型投资基金投资项目阶段：不同的基金进入阶段不一，主要与基金本身的商业模式密切相关基金投资房地产项目一般只介入项目运作周期的部分环节，如拿地环节、开发环节、销售环节但多数基金都回避审批阶段的不可控因素和拆迁审批等风险，倾向于选择完成审批手续之后的开发项目合作开发企业选择基金资金来源和规模：LP为机构投资者且资金规模较大的基金，一般选择百强房企、品牌企业、区域龙头企业合作。LP为个人投资者或资金规模较小的基金，一般选择中小房地产开发企业合作基金本身的定位：以财务投资为主的基金一般选择大型房地产开发企业合作，平衡收益和风险；而以专业投资为主的基金一般选择中小型房地产开发企业合作，自行操盘，专业化操作，实现项目较大幅度的价值增值基金风险/回报：追求较稳回报的基金，一般选择大型房地产开发企业合作，风险相对较低；追求高回报的基金，一般选择中小房地产开发企业合作，风险相对较高，追求和风险匹配的收益基金投资投资管理基金退出基金发起者类型基金管理基金类型基金募资中国房地产私募基金市场状况分享——基金投后管理投资管理：增值服务：目前房地产私募基金对房地产企业或项目的投资，除提供资金外，还通过提供专业化服务帮助企业或项目实现价值增值投行或金融背景的基金一般只做财务投资，主要通过日常的监管、建议和顾问等方式提供增值服务房地产专业背景的基金一般采取专业投资方式，利用自身整合资源的优势，在项目运作上提供更多的增值服务信息披露：多数基金都建立了信息披露制度，包括定期和不定期的信息披露，披露的内容主要包括宏观市场环境、项目进展、项目未来收益预测、审计报告、公司结构和资产结构、所聘审计师和律师事务所联系方式等基金投资基金投后管理基金退出基金发起者类型基金管理基金类型基金募资中国房地产私募基金市场状况分享——基金退出基金退出退出交易：2011年内房地产投资退出交易发生2起退出形式：从国际经验看，房地产基金的退出形式多样，主要与其投资模式相关联。有物业出售、股权转让、资本市场退出、发行REITs退出、收回本息（针对债权投资）、红利分配、项目公司清算、设定强制赎回条款等方式中国国内投资于项目的基金退出形式主要是物业出售和股权转让，具体操作方式包括：直接买地、通过自己的开发队伍或找其他开发商合作开发，建成后出售退出以较低价格收购物业，通过对其进行重新包装，再以较高价格出售获利以股权或债权形式提供过桥融资，帮助资金短缺的房地产企业完成土地收购和提供建设资金，达到一定条件以合作方股权回购或向第三方转让股权的方式退出中国国内投资于公司层面的基金一般通过资本市场退出，包括以公开上市方式退出，或者通过在二级市场出售已上市公司股票退出投资业绩：由于大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，目前除少数基金外，多数尚未完成“募集—投资—管理—退出”的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力和管理水平尚不明确基金投资投资管理基金退出基金发起者类型基金管理基金类型基金募资问题3、基于中投发展对业务发展的初步考虑，未来的房地产基金以何种投资策略为主？一、企业选择企业类型：国企主要选择已经改制或正要改制的企业；民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业管理团队：关注企业管理层和项目管理层团队的能力、经验等因素二、项目选择投资项目的高回报率是投资项目决策的关键考虑因素，通常会纳入投资评估的项目包括如下几类：风险收益稳定的项目：注重良好口碑和市场惯性。风险高且收益高的项目：选择硬件条件如地段、规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较完善，且爆发力冲击力大，有较大潜力的项目。市场综合优势强的项目：项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强。三、城市选择除一线城市项目外，目前也着重选择二、三线城市。如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套二、三线城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商二三线城市投资回报率一般比一线城市要求更高房地产基金投资组合项目投资：选择2～3个好项目，安全快速实现回报企业投资：选择在团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金和其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益房地产基金投资模式股权收购：通过股权收购的形式，收购房地产项目，再以销售退出，依靠较高的投资杠杆，获得较高的收益债权投资：以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径，稳定安全，风险较低但投资收益也较低房地产基金投资策略组合投资策略：依据