维修组E版作业文件

维修组主管作业指导书目录

（E版）

1.直属上级：

管理处主任

2.职责：

2.1协助管理处主任开展工作。

2.2负责落实、实施房屋及其公共设备、设施的日常保养、维修组

工作。

2.3负责派工单完成情况的抽查工作。

2.4负责落实、实施设备设施的维养计划。

2.5负责运行设备的检查工作。

2.6负责组织公共区域水、电表的抄表核实及分析工作。

2.7负责部门质量记录的监督、检查与保管工作。

2.8负责设备设施档案的建立与管理工作。

2.9负责组织托管物业区域内二次供水、游泳池水质的送检及设备

年检工作。

2.10不定期抽查巡视机电设备、督促员工做好巡视记录、保养和维

修组记录等相关表格。

2.11

2.12完成部门领导交办的其它工作。

1.应知：

1.1物业管理知识及相关法律、法规。

1.2维修组部主管以下员工岗位职责及综合维修组工作业指导书。

1.3岗位工作目标及考核检查办法。

1.4公司质量体系文件。

2.应会：

2.1机电设备、设施的管理及相关规定。

2.2设备设施、维护保养及相关作业规程。

维修组部班长作业指导书目录

（E版）

1.直属上级:

维修组主管

2.职责：

2.1负责维修组部的日常管理工作和人员的合理调动安排工作。

2.2具体落实维修组部的维护.维修组•保养工作.带头遵守公司的各

项规章制度，确保各项工作能保质，保量的完成。

2.3负责小区内设备房及维修组部值班室，休息室清洁卫生工作的

监督检查。

2.4负责小区公共水电表的抄录统计工作。

2.5负责维修组部相关质量文件的记录完善及归档工作。

2.6负责设备.设施的日常管理，建立设备档案，完善相应的设备卡

及标识和线路图。

2.7负责前期介入工作的落实，资料的收集，设备.设施档案的建立

工作。

2.8按照公司质量文件的要求对班长以下维修组人员进行月度、季

度、年度的考评并提出奖惩，辞退建议。

2.9负责维修组部公用工具及常备材料的日常管理工作。

2.10协助维修组部主管制定各类设备，设施的维修组，保养计划并

提出合理化建议。

2.11完成公司领导安排的其他工作任务。

1.应知：

1.1维修组部班长以下员工岗位职责。

1.2岗位工作目标及考核检查办法。

1.3《员工守则》及公司各项规章制度。

2.应会：

2.1水、电维修组技能。

2.2弱电系统的日常维修组保养知识。

2.3维修组部作业规范。

维修组部班长作业指导书目录

（E版）

1.直属上级：

维修组组班长

2.职责：

2.1负责维修组部相关质量文件的记录完善及归档工作。

2.2负责设备.设施的日常管理，建立设备档案，完善相应的设备卡

及标识和线路图。

2.3负责维修组人员的协调.调动及监督检查工作。

2.4负责前期介入工作的落实，资料的收集，设备.设施档案的建立

工作。

2.5按照公司质量文件要求对维修组部副班长以下人员进行月度，

季度，年度考核，并提出奖惩，辞退建议。

2.6协助班长完成日常维护.维修组.保养检查工作，保证设备.设施

的正常运行。

2.7负责维修组组内务管理。

2.8负责部门公用工具的管理工作。

2.9完成公司领导安排的其他各项工作任务。

1.应知：

1.1维修组族副班长以下员工岗位职责。

1.2岗位工作目标及考核检查办法。

1.3《员工守则》及公司各项规章制度。

2.应会：

2.1水、电维修组技能。

2.2弱电系统的日常维修组保养知识。

2.3维修组作业规范。

综合维修组工作业指导书目录

（E版）

1.直属上级：

维修组部班长

2.职责：

2.1负责小区业户的入户维修组。

2.2负责小区的公共设施设备的维修组养护。

2.3负责公共设施设备的巡视检查，并做好记录。

2.4负责水景、环境照明等设备的开启工作。

2.5负责设备的日常维修组及应急处理。

2.6按计划对设备进行保养。

2.7负责责任片区设备房的清洁工作。

2.8服从管理处调遣，参与抢修工作。

2.9完成上级领导安排的其它工作。

1.目的

调动员工工作积极性，保持良好的激励机制，提升工作业绩。

2.适用范围

适用于维修组部全体维修组人员。

3.考核细则

3.1工作量考核细则：每天工作时间乘以每月工作天数，每天上班

时间7小时，维修组人员每天应保证6小时工作时间，每月工时既

26*6=156小时，工作量根据派工单及相关记录统计数据为准。工作

时间差10小时以内的不扣分，10小时以上的差1小时扣10元，1

56小时以上的超过1小时加10元。

3.2维修组及时率考核细则：维修组及时率必须达到100%,每下降

1%扣10元。维修组及时率根据派工单统计数据为准，如因此造成

严重后果的根据员工守则执行。

3.3维修组合格率考核细则：维修组合格率100%,每下降1%扣10

元，返修未达要求扣20元，维修组合格率根据派工单统计为准。

3.4客户服务中心每月根据维修组人员的服务意识、服务态度及工

作配合情况进行考核打分，满分为10分，每下降1分扣5元。

3.5部门负责人每月根据维修组人员的工作技能、服务意识、服务

态度进行综合考核，满分为10分，每下降1分扣10元。

3.6违反公司制度规定，视情节轻重扣10-100元。

1.应知：

1.1综合维修组工岗位职责。

1.2岗位工作目标及考核检查办法。

1.3《员工守则》及公司各项规章制度。

1.4综合维修组工作业指导书及相关规范。

1.5弱电系统的日常维修组保养知识。

2.应会：

2.1水、电维修组技能。

2.2基础土建及五金配件的维修组保养。

2.3综合维修组作业规范。

1.目的

确保一般维修组、紧急维修组工作的及时完成，保证小区公用设备

设施的正常运行，提高业主的满意率。

2.范围

适用于维修组部一般维修组和紧急维修组工作。

3.维修组及时率的计算方法

3.1零修管理规定

3.1.1业主户内维修组工作维修组部在接到报修时应根据业主的要

求，按约定时间准时到达现场，如没有特殊要求的，应在15分钟内

赶到现场进行维修组。因特殊原因不能及时赶到维修组现场的，应

及时告之客户服务中心，待客户服务中心征得业主同意后重新约定

上门维修组时间，否则视为不及时。

3.1.2公共区域的维修组

一般性故障维修组、如更换灯泡、开关、插座等不影响其他部门工

作的于当天完成。土建维修组工作和除锈刷漆工作应根据工作流程

及天气状况由部门负责人确定具体时间，如不能按时完成的应在维

修组单上注明原因，并上报维修组部负责人，在维修组单上签字确

认。

3.2大、中修管理规定

大、中修如屋面渗水、更换水泵、沙缸、风机等时，要求在15天内

完成，如不能在规定时间内完成的需报分管副总认可，否则视为不

及时。

3.3紧急维修组管理规定

3.3.1涉及到小区重大安全隐患的维修组工作，如电器短路、打

火，爆管、高空悬挂物松脱等应在10分钟赶到现场。

3.3.2涉及小区公用设备设施故障、可能影响片区业主生活质量的,

如故障性停水、停电应在15分钟内赶到现场进行维修组。

4.维修组紧急程度分级处理规定

4.1一级、涉及小区安全的维修组工作如：配电短路、主供水管爆

裂、火灾等应在10分钟内赶到维修组现场。

4.2二级、涉及小区公用设备设施故障、可能影响业主生活质量的

维修组工作如：供电停电的发电工作、电梯、二次供水故障等应在

15分钟之内赶到维修组现场。

4.3三级、业主报事、报修如：户内停水、停电、水管破裂、漏

气、电梯关人等故障应在15分钟内赶到维修组现场。

4.4四级、对小区及公司形象有较大影响的维修组工作应在30分钟

内赶到维修组现场。

4.5五级、影响部门重要工作进行的报修应在60分钟内赶到维修组

现场进行维修组处理。

4.6六级、公共区域内的报事、报修应在当天内完成。

4.7七级、部门的一般维修组工作应在当天内完成。

1.目的

加强维修组人员管理，规范维修组人员行为。

2.适用范围

适用于各管理处对维修组人员的管理。

3.内容

3.1维修组人员仪容仪表方面：

3.1.1应勤换勤洗工作服，保持着装整洁，精神饱满。

3.1.2不留长发，不留胡须，不留鬃角。

3.1.3勤洗头、洗澡，勤嗽口，保持个人卫生。

3.1.4上班时需穿着工作服，配戴好工作证。

3.2礼节礼貌

3.2.1在小区内公共区域做维修组工作时应尽可能注意少影响或不

影响业户，对无法避免的情况应主动向过往业户说“对不起，请小

心！”

3.2.2无论上班或下班后在小区内遇到熟悉的业户应主动打招呼、

问好。

3.2.3与业户同行一处时，应主动让路，不可与业户争道，更不可

以从两个业户中间穿行。

3.2.4当业户提出小区问题时，自己职责范围内能答复的即时答复,

不能答复的应讲“对不起，您的这个问题我本人不能给您答复，不

过我会尽快将您的意见（建议）向我们主管反映后再给您一个满意

的答复（解释）的，好吗？”

3.2.5对业户提出的问题，自己职权范围以外的，切不可随便承诺

业户要求。如果本人可以办到办好的事，一旦承诺业户，就必须将

此承诺办到、办好。严禁与业户讲“这事我管不了”或“这事不是

我处理的范围，你找管理处吧”，如发生此类事件，一经查出，将严

肃处理。

3.3维修组人员进入业户单元内部维修组注意事项

2.3.1须进入房内维修组前，应检查自身衣着是否干净，个人形象

是否符合要求，是否需带梯子（不可以用业户家具作登高用）。

2.3.2通知业户开门时，应有节奏的轻轻敲门或按门铃，而一次不

超过三声，如业户在房内尚未听到叫门声应重复一遍，如房内仍无

动静，即表示室内没人在。

2.3.3业主开门后，维修组人员应主动自我介绍“您好！我是管理

处派来的维修组工，是否方便现在维修组”。如业户允许，则更换

自带鞋套后进入房内，并与业户讲“麻烦您，告诉我哪有故障或哪

有不妥？请让我（们）检查一下”。

2.3.4经现场检查可以即时修复的，应告诉业户“我（们）尽快替

你排除故障”。同时根据“维修组价目表”视实际情况是否需收费，

如收费应告诉业户需服务费与材料费的数量，并填入“维修组服务

单”服务费栏内，同时申明不收现金。

2.3.5如维修组现场有家私及日常用品，应主动配合业户移开物品,

防止因维修组工作而碰坏业户物品。

2.3.6如顺利完成维修组工作，应主动讲“您好！故障已修好，请

试用”。如业户验收合格，则与业户讲“麻烦您在这维修组服务单上

签名确认。如您对我（们）的维修组有任何意见，可以在此单上注

明，以便我（们）日后工作进一步改善。”

2.3.7维修组工作完成，应配合业户将移开的物品移到原位；离开

时应讲“不好意思，耽误您的休息（打扰您了），如还有问题，请随

时与我们联系”。

2.3.8维修组工到业户单元内维修组时，不可以与业户聊与维修组

无关的话题，不打听业户私人一切问题，不收业户礼品、物件、红

包，更不允许利用工作之便偷拿业户财物，一经查实严肃处理，情

况严重的则移送公安机关处理。

2.3.9经现场检查发现无法即时维修组的应讲“对不起，故障暂无

法排除，待我给管理处汇报一下情况后再作处理，我（们）会尽量

帮助解决的”。

3.记录

无

4.附件

无

1.目的

规范游泳池水质处理的管理，保持游泳池水质卫生，符合有关卫生

标准。

2.适用范围

适用于阳光华庭游泳池水质处理的管理及游泳池的日常维护。

3.内容

3.1游泳池的水质处理药剂和处理方法必须严格按照有关顺序和规

定的方法进行。

3.2管理处指定专人负责游泳池水质的处理，并制定专门的水质处

理记录。

3.3水质处理应遵照游泳池水质卫生标准进行，卫生标准的制订应

符合和根据国家有关部门发布的管理条例。

3.4药物的投放次数，用量、顺序及新水处理操作应按规定进行。

3.4.1游泳池满水后，先按400mVkgTCCA（用于泳池消毒）固体粉

末放入少许水使其搅成糊状，后加大量水溶解泼洒在池水中。

3.4.2有循环泵的按上述方法配好药用加药泵加药通过循环泵直接

泵入水中。

3.4.3放药时间选择泳池收场或早上8：00左右无人游泳时，也可在

正常开放时的前1至2小时加药。（阳光世纪城为开池前40分钟）

3.4.4每天测试水质，当PH值小于1时，应加碳酸钠调整到7至

3

7.5,力口量为160m/kgo

3.4.5当泳池水质浑浊时，在泳池中每周2至3次投放聚合氯化铝

药剂，加法与TCCA相同。

3.4.6聚合氯化铝药剂配好后用10倍的水溶解，用加药器投入泳池

水中，也可开循环泵循环2至3小时。

3.4.7加药后至少要静止6至8小时，待絮疑物况于池底，才可进行

吸尘。游泳池水质处理药剂及处理规定

3.4.8施药应在泳池收场后立即进行，要保证足够的静止时间，第

二天早上7：00进行吸尘。

3.5正常开放的泳池，为了保证游客的身体健康，应每天投入消毒

药，如果游客特别多时，应分两次加消毒药，无客人或客人较少时

可隔天使用消毒药，份量可稍减。

3.6为了防止青苔的出现，最好半月投放硫酸铜一次。

3.7每日分3至5次几次时间分别测试水质PH值及余氯情况，水质

应符合水质标准。

3.8水质如达不到标准且有浑浊，可按加消毒药，调节PH值，投放

沉淀药、吸尘的顺序进行。

3.9池水发绿，说明有藻类植物繁殖，先加硫酸铜，24小时后投放

消毒剂保持余氯0.4到0.5m/lo

3.10遇到下雨天气，应注意天气变化，很容易引起泳池水质变化，

应随时测定余氯变化，及时补加消毒药，保证水质不变。

4.记录

游泳池施药记录，游泳池清洗记录由部门兼职资料员保存二年。

5.附件

无

1、目的

为确保小区业主的正常生活及公共设备、设施的正常运行。

2、范围

使用于维修组部二十四小时值班管理。

3、要求

3.1维修组部必须实行二十四小时值班制。

3.2夜间值班至少两人，一人负责小区业主的报事、报修工作，一

人负责小区设备、设施的巡视检查工作，并作好相关记录。

3.3值班维修组人员在接到业主报事、报修后必须按照公司要求在

15分钟之内赶到维修组现场，进行维修组处理。

3.4值班维修组人员如一人无法维修组处理的，应及时通知巡视检

查人员配合或通知驻勤维修组人员协助完成。

3.5值班维修组人员和设备、设施巡检人员如遇到无法维修组处理

的事件应立即上报维修组部主管。维修组部主管应根据情况做出相

应处理，如重大事件应立即上报公司领导。

3.6值班维修组人员在值班时间内不得随意会客，不得擅离职守，

必须尽职尽责的完成各项工作任务。

3.7值班维修组人员必须保证对讲机、电话的畅通确保信息的传

递，并做好信息的回复。

水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。

为管理好水泵房，特制定如下管理规定。

1.由维修组人员负责监控、定期保养、维修组、清洁，水泵房及地

下水池、消防系统的全部机电设备定时进行巡回检查，了解设备的

运转情况，及时发现故障问题和消防隐患，并做好记录，解决不了

的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。

2.由维修组人员管理水泵房内机电设备，无关人员不得进入水泵房。

3.消防泵、生活泵、污水泵的选择开关位置与自动位置的操作标志

都应简单明确。

4.保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况。

5.每周打扫一次水泵房卫生，泵及管道每季度清洁一次。

6.操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安

全帽和安全绳，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。

7.对消防系统的喷淋泵、消火栓泵管理，参照《消防设备检修制度》

进行。

1.目的：

确立物管公司对各类设备的管理要求，确保设备管理工作的统一和

完整。

2.要求：

2.1对各小区的设备、设施，应按小区划分区域建立设备、设施台

帐。

2.2对停用、封存、限制使用范围。调试、报废和大修后的情况应

分别进行登记，说明原因、时间、内容等情况。

2.3按设备、设施卡片，对设备、设施进行标识。

2.4运行中的设备、设施，因故或其他原因，造成设备、设施损

坏、报废的，应按损坏的原因（设备故障、人为故障、自然灾害等）

申报设备事故报告，送公司备案。

2.5设备、设施的大修，应根据原因、部位以及费用和施工周期上

报大修申请，报公司审核。

设备

所属系统:

1.值班人员必须每周不低于两次按规定时间、项目内容对小区内的

设备、设施进行巡视检查。

2.值班人员外出巡检必须携带对讲机，随时保持联系。

3.每次巡检均应在相关的运行记录上做好巡检情况及巡检结果记录。

4.发现设施、设备指示和电流表、电压表、压力表、湿度表等有异

常缺陷、运行指示灯有损坏、保护元件有变化应立即调整或更换，

保证设备处于完全运行状态。

5.对带自动切换装置的设备、有异常运行、不稳定时要立即停止运

行、查明原因。

6.发现设备、设施有异常状况又不能立即排除的，必须立即报告部

门负责人，同时采取适当的保护措施，防止事故的发生和扩大。

7.维修组部负责人每周对巡检情况和结果进行一次抽查，发现问题

应追查原因，如属人为因素应追究当事人责任。

（建议取消）

1.发电机房为消防管理重点，任何人都应按此规定执行；

2.机房内必须配置完善的消防器材；

3.机房内严禁吸烟，杜绝一切火源；

4.机房内及储油罐应采取隔离措施，发电机与储油罐必须分隔；

5.与发电机工作不相干人员禁止入内，如需要进入，需征得维修组

部主管同意，并在相关人员陪同下方可进入；

6.对消防器材不定时进行检查，保证出现火情时能迅速启用；

7.随时对油罐、油管及油管接头进行巡视，观其有无油料泄露现象,

如有滴漏应立即解决并修复漏点；

8.发电机组运行时，严禁出现漏油现象，随时观察发电机有无跳火

现象，如有以上情况应立即关掉发电机，待将故障处理解决后，再

启动发电机试运行，如无异常才能正试投入运行供电；

9.不得任意改变、移动消防装置位置，如需移动须经维修组部主管

和护卫部负责消防的主管同意方可改变或移动位置；

10.维修组部员工及当值人员必须严格执行此规定，如有违犯按重大

过失处理。

1.二次供水应按国家法律、法规和政府规定的要求，应申报二次供

水卫生合格证和二次供水许可证。

2.负责管理二次供水的人员应持有健康证并经防疫主管部门检验认

可，方能上岗工作。

3.二次供水设备、设施应保持良好状态运行，定期进行维护、养护。

并时常将备用设施、设备与其它设备、设施交换使用。如有故障，

应在24小时内修复，确保设施、设备正常。

4.定期（6个月）由专业公司或专业人员对二次供水的水池、水箱

进行清洗、消毒、杀菌，达到防疫主管部门规定要求的标准。并到

防疫主管部门办理二次供水质量化验合格报告手续。

5.二次供水系统应由专人负责管理（维修组部指定专人），并对日常

管理情况如实记录存档。

6.每日由值班人员对一次供水的设备、设施运行情况进行检查、登

记，确保二次供水系统正常运行。

7.定期（每季度）取二次供水池、箱里的水，送到当地区域内的防

疫主管部门进行水质检测、化验。使二次供水的水质达到合格标准。

如检测、化验水质有异，应及时由专业公司或专业人员，清洗二次

供水的水池、箱，并进行消毒、杀菌，同时调查水质有异的原因，

找到原因后，应采取相应措施进行处理，避免类似事件再次发生，

形成资料存档。

8.每日不低于两次以上由专人对二次供水池、箱进行检查，并观察

水池、箱的水位情况和有无其它蚊虫浸入和物品掉入水池、箱里面。

如发现有异物或水位（限位）不正常的，应及时上报主管，并采取

措施，进行全面检查、处理或清洗、消毒、杀要是观察有无漏水、

浸水、溢水口流水等现象，并对水池、箱周围观察有无水迹）。

9.每日检查水池、箱的结构完整情况；加盖、加锁情况；水出、入

口处应保持干净、整洁。

10.二次供水池、箱的盖和观察口的钢丝网应保持完好，未经维修

组部主管同意，不得私自打开。如正常检查应由专人负责，确保盖、

钢丝网的完好性，避免其它事件发生。

1.电梯机房门口醒目位置应悬挂机房名称标识牌，并张贴“机房重

地，请匆进入”的告示牌。

2.电梯机房钥匙由值班人员专人管理，非工作人员末经维修组部主

管批准不得入内。

3.机房内设备、设施应做到标识清晰、完整，室内通风良好，控制

柜开关正常、线缆桥架开正常。

4.机房灭火器材应配置齐全，物品摆放整齐。

5.值班人员每天一次巡检机房设备、设施，保证机房设备、设施运

行正常。

6.电梯机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物，机房每周清洁一次,

保证机房内无明显污渍、杂物、粉尘。

7.维保人员应按规定做好检修记录。

1.小区内灯饰工程及环境照明是小区景观配置设施，任何人不得随意损坏

2.以保持小区景观的完美性；

3.灯饰工程的管理，必须按市灯饰办的规定执行，亮灯率应达到99%,定时开、停灯；

4.灯饰照明包括有：楼顶轮廓灯、霓虹灯、楼顶投射灯、楼顶探照灯，应保证晚上正常照

明。

5.规定时间内必须亮灯（雷雨天除外），春、夏、秋、冬季开、息灯时间根据《小区公共照

明开关时间表》执行。

6.维修组部应随时保证各种灯具的完好，巡视中发现问题应及时解决，不能解决的立即上

报维修组部主管或通知生产厂家或经销商进行解决；

7.小区内环境路灯照明，应保持97%的亮灯率；

8.各种路灯、草坪灯都应油漆完好，照度适中；

9.路灯、灯饰工程开、息灯时间按季节变化及能见度进行动态管理。

10.以上制度，由维修组主要负责执行，其它各部门协助执行.

为了规范给排水设备、设施的管理工作，确保给排水设备、设施良好运行，特定以下

规程。

1.巡视

1.1水泵房值班人员应每天对设备进行三次巡视小区水泵（包括机房、水池、水箱），每月

巡视一次小区内主供水管上闸阀以及边路上排污井、雨水井。

1.2巡视内容如下：

1.2.1泵有无异常声响或大的振动；

1.2.2电机、控制柜有无异常气味；

1.2.3电机温升是否正常（应不烫手）；

1.2.4电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件

是否工作正常；

L2.5是否满足供水压力要求；

1.2.6水池、水箱水位是否正常；

1.2.7闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；主供水管上闸阀的井盖、井裙是

否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

1.2.8止回阀、浮球阀、液位控制器是否运作可靠；

1.2.9雨水井、沉沙井、排污井是否有堵塞现象。

1.2.10水泵房值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备、设施有不正常情况时，应及时

采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给维修组组长或主管，请求协商

解决。

2.给排水设备、设施异常情况的处理；

2.1供水管爆裂的处置：

2.1.1立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

2.1.2如果关闭了主供水管上相关的闸阀后，仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水

泵；

2.1.3立即通知维修组部负责人，维修组部负责人应立即联系市政供水公司进行抢修；并

立即联络相关部门发出停水通知，告知停水原因；

2.1.4在维修组值班人员和班长及维修组部主管的组织下，立即挖出所爆裂部位水管；

2.1.5供水公司修好所爆部位水管后，应由值班人员开水试压（用正常供水压力试压），看

有无漏水或松动现象;

2.1.6确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

2.2水泵房发生水浸时的处理。

2.2.1应视情况关掉机房内运行的设备、设施，并拉下电源开关；

2.2.2堵住漏水源；

2.2.3如果漏水较大，应立即通知维修组部主管，同时尽力阻滞进水；

2.2.4漏水源堵住后，应立即排水；

2.2.5排干水后，应立即对湿水设施、设施进行除湿处理。如用干净抹布擦拭，热风吹干、

自然通风、更换相关管线等；

2.2.6确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。

1.事故的处置：

1.1触电处置，发现有人触电时，当值配电室值班电工应保持镇

静、保持头脑冷静、尽快使触电者脱离电源；

1.2拉开电源开关，拨去插头或熔断器；

1.3用干燥的木棒，竹杆移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳

等）剪断电线；

1.4用干燥的衣服或绝缘塑料垫住触电者，将触电者脱离电源、

1.5防止触电者在脱电后跌倒；

1.6如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持冷静，并立即请医

生进行诊治，密切注意其症状变化；

1.7如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰

卧，将其上衣与裤带松开，使其容易呼吸，触电者呼吸困难，有抽

筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。

1.8如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时还不能视其为

死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行

到触电者能自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

2.配电柜自动空气开关跳闸的处置：

2.1判断跳闸原因（短路或过载）；

2.2查清负载各类分布情况；

2.3对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长和主管，请求支

援解决；

2.4如故障已排除应立即恢复供电。

3.变配电房发生水浸时的处置：

3.1视进水情况，拉下电源开关或高压开关；

3.2堵住进水源；

3.3如果进水较大，应立即通知维修组部主管，同时尽力阻滞进水;

3.4进水源堵住后，应立即排水；

3.5排干水后，应立即进行除湿；

3.6在确认湿水已消除，达到绝缘要求后，方可试送电，如无异常

情况出现，则可正式供电。

4.市政供电停电时，当值电工应按《柴油发电机操作规程》进行发

电，从市政供电停到发电机发电，规定时间不超过15分钟。并对

发电机运行巡视。

配电房是供电的中心，为加强管理，特制定如下规定。

1.配电房的全部机电设备，由机电技术人员负责管理和值班。送、

停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。

2.建立运行记录，每天巡查三次。查出问题及时处理，并做好记录。

不能解决的问题及时上报主管部门。每班巡视内容：记录电压、电

流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房

内有否异味。

3.室内照明、通风良好，室温控制在5-40℃以下。

4.供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标示

牌，非有关人员绝不能动。

5.应严格保持各开关状态，不能随意更改设备和给线的运行方式及

各种开关的整定值。

6.配电房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内应备齐消防器

材.，并严禁吸烟。

7.值班人员每周对配电房及设备清洁一次。

8.严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。

9.严格执行各种设备的安全操作规程。

10.在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应

保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按时做好记录。

11.操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套

等防护用具。

1.在电气设备运行中，为了监视其运行状况，及时发现各种缺陷，应对电气设备进行定期

的巡视和特殊检查；

2.定期巡视：各设备房的设备、设施按作业指导书的规定执行，公共区域设施、设备每周

巡检一次，并作好记录。

3.特殊检查：当遇有大风、大雾、大雨、雷击等恶劣天气时，或线路中出现接地或短路故

障，设备存在缺陷，新设备或检修设备投入运行以后，改变运行方式和采用新技术时，以

及节日期间或有其它重要活动时，均应对电气设备进行特殊检查。

4.雷雨时;巡视室外高压设备应穿绝缘靴，并不得靠近避雷器、避雷针及其接地引下线，

以防雷击伤人；

5.高压设备发生接地故障时，值班人员在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近

故障点8米以内。有必要进入上述范围的人员必须穿绝缘靴，如需要接触设备外壳或架构

时，应戴绝缘手套，以防接触电压伤人。

6.巡视检查配电设备，进入高压室后，必须将门关好，防止闲人或小动物入内；

7.巡视检查过程中，发现设备、设施有异常状况又不能立即排除的,

必须立即报告部门负责人，同时采取适当的保护措施，防止事故的

发生和扩大并做好记录。

1.规范消防系统检修工作，确保消防系统设备各项性能良好；

2.每年12月25日前定出年度维修组计划，并报公司或行政部审

核，根据系统运行情况拟定中、小维修组；

3.对消防系统采用日检、月检、年检制度；

4.日检内容：（由消防监控中心值班人员执行）

4.1消防系统设备的外观检查；

4.2火警功能，如有误报火警，应勘察误报的火灾探测器探头现场

有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的干扰存在，如有干扰

存在，应设法排除，对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作

的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洁更换；

4.3自检功能：按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，如

不能复位应查明原因，并及时报维修组人员对以下内容进行检查：

4.3.1主电源故障：检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断接触不

良等情况；

4.3.2备用电源故障：检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；

4.3.3探测回路故障：检查回路至火灾探测器的，接线是否完好，

有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

5.月检，每月月底会同护卫部负责消防主管，组织对消防自动系统

进行下列功能检查：

5.1日检全部内容；

5.2测试控制器主要工作电压是否正常；

5.3火灾探测器（温感、烟感、碎破）安装倾斜度不大于45度，与

底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮，随机抽

取烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；

5.4对楼层消火栓、泵进行外观检查，查看外线是否固定良好，油

漆脱落应补刷新漆；

5.5检查手动报警按钮，紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失,

任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

5.6对消防主机、联动柜、动力配电柜、灭火显示器及其附属设施

进行擦试除尘，线路松动应予紧固；

5.7对主电源和备用电源做自动转换试验。

6.半年检，每半年检查和试验自动报警系统的下列功能：

6.1采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；

6.2试验火灾报警的声光显示；

6.3试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；

6.4用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋泵的控制设备；

6.5检查火灾应急照明及疏散指示标志灯是否正常；

6.6从消防联动柜上按强制“消防”开关键使消防电梯停于首层的

试验；

6.7在消防控制中心进行消防通讯设备对讲通话试验；

6.8检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。

7.消防系统设备故障的维修组一般不超过48小时，在48小时内无

法解决的，应将其故障原因、解决时间上报公司，并按批准的时间

限期解决。

8.需外委维修组的，由消防负责人和维修组部主管共同联系安装公

司或公安消防局进行维修组保养。

1.目的：确保电梯维修组的适宜性，保证电梯的安全运行，为业主提

供良好的服务。

2.范围：物管公司所托管小区电梯。

3.职责：

3.1维修组部负责协助公司对电梯维保公司的资质、能力的审查（合

同）维修组部负责配合公司签订电梯维保协议（合同）

3.2维修组部负责现场维保人员的资格审核

3.3维保公司应确保物管公司电梯的年度复审

4.主要程序

4.1根据协议（合同）电梯维保公司应向物管公司提供维修组等级资

质和相关维修组人员的维修组操作证及其他相关证件（影映件）

4.2维修组部根据维保协议，积极配合协助维保公司对电梯进行定期

的维修组、保养。

4.3电梯维修组工（分管主管、指定专人）负责对维保情况进行监督、

检查，并对维保情况作好详细记录。

4.4维修组部负责对运行电梯的保养检查，当发生故障时的召修由客

服中心联系派出《维修组单》并登记在记录本上。

4.5维修组部主管负责对维保运行情况和记录进行抽查审核，确保记

录的可靠性，并做好保存。

4.6维修组部主管负责组织实施电梯困人的急救方案。

1.一般规定

1.1操作人员应经专门培训，必须全面了解本机及附属设备的构造

性能和作用，熟悉操作和维修组保养规程，并经考试合格后，方可

单独操作。

1.2严禁酒后操作，操作人员不得从事与运行无关的事情，不得擅

自离开工作岗位，不得擅自决定由非本机操作人员代替工作。

1.3操作人员必须穿工作服，女同志应将发辫扎入帽内。

1.4发电机停放地点应配有足够的灭火设备，运行人员应会熟练使

用。

1.5夜间工作时，工作区域应有足够的照明。

1.6冬季应做发电机的防冻保养工作。

1.7新机或旧机大、中修理后投入运转，必须按规定，经试运转确

认性能可靠后，方可带负荷运行。

1.8运行前应仔细检查转向、行走部分的固定和完好情况，运行速

度和转弯半径应符合规定。

1.9用柴油或机油清洗机件时，严禁吸烟，附近不得有火种，用过

的废油、破布、棉纱要妥善处理，不得乱扔、乱泼。

1.10对各运转部件进行清洗、紧固等保养工作，必须在停机后进行。

1.11机房内应配备有足够的灭火设备，运行人员应会熟练使用。

1.12添加润滑油应在作业终了，油尚未冷却以前进行。

2.准备

2.1发电机放置地点入应平坦坚实，且应顺着同向（风向与柴油机

风扇的外排方向一致）O

2.2用手刹车制动发电机，使其不得滑移滚动。

2.3各紧固件应无松动，零部件连接可靠，润滑系统、供油系统接

头无破裂和渗漏现象。

2.4水箱冷却水应加满，机油、柴油足够，蓄电池充电充足，接线

应牢固，所有电气回路可靠。

2.5进行安全接地联接且可靠。

2.6发电机各部件接触良好，绝缘电阻值符合要求。

3.启动

每次启动不能超过12秒，连续起动不能超过三次，每次间隔不得

少于12秒，连续启动不能超过三次，每次间隔不得少于3分钟，如

三次仍未起动成功，则应查明故障，待故障排除后再行起动。

4.运行作业

4.1操作人员要坚守工作岗位。

4.2输送电源时，应与施工人员联系好，得到明确输送信号后方可

合上总电源。

4.3机械运转中，要密切注意有关发动机、发电机组有关仪表指示

值，发现异常后立即采取措施或停机处理。

4.4运转中，不得对运转机构进行保养调整等工作，输送电源时，

不得打开电源控制箱。

5.停机

5.1按停机操作程序，依次操作停机。

5.2做好有关记录和交接班工作。

5.3附件、工具放回原处，关闭所有车门，扣紧箱子盖。

5.4各运动部件是否灵活。

5.5各润滑部位是否有充足的润滑脂，最后全部加注一次，一切检

查无误，即可牵行。

6.存放

6.1存放地点应干燥，气温不低于50.C,存放时最好用木块垫在车

架与地面之间，减轻存放期间轮胎和钢板弹簧的负荷，禁止与酸碱

品在同一室内。

6.2存放期间必须对外露金属加工表面进行涂封保护，各润滑部位

加满滑油，把蓄电池取下，另行保存。

6.3每月检查一次，如发现有腐蚀现象，应及时除去，并重新进行

油封。

6.4柴油机内部一般不进行油封，存放时间不定期地进行起动，使

汽缸内部保持干净，以免产生锈蚀现象，保存期间发动机的进气口

需严密包封，以防湿气及灰尘埃侵入。

为保证柴油发电机组的正常运行，在公用电网停电时能及时对

小区供电，特制定如下管理规定：

1.维修组人员必须每月进行两次保养试机运行，运行时间不低于10

分钟，并做好油温、水温、机油压力、频率、电压、耗油等原始记

录，发现异常及时检修。

2.维修组人员每周对发电机房巡查一次，检查内容包括：三漏（漏

水、漏油、漏气）、柴油箱油位、机油油位、水箱水位、连接导线、

蓄电瓶、消防设施等目前状况，并做好记录。

3.遇停电，发电机组启用时一，维修组人员必须现场轮流值守，随时

检查油温、水温、电压、电流、频率情况，如出现超标情况，立即

停机检查，并及时报告上级主管。

4.发电机房钥匙和发电机钥匙由维修组人员专管，其他无关人员不

得进入机房。

5.维修组人员每周对发电机房及设备清洁一次。

6.随时保持机房内通风和照明设施的完好。

1.目的

规范弱电系统的维护管理，确保弱电系统的正常运行。

2.适用范围

适用于各管理处弱电系统的运行管理。

3.定义

弱电系统指通讯广播系统（背景音乐系统），火灾报警及护卫监视监

控系统、对讲门防盗系统（门禁系统）和车场（库）道闸系统等。

4.职责

4.1客服中心主任负责辖区弱电系统运行管理的检查、监督。

4.2维修组主管负责弱电系统日常维护工作的安排、检查。

4.3（护卫主管）负责弱电系统中的安保系统日常巡视检查工作的安

排、检查。

4.4维修组员负责弱电系统的具体维修组维护工作。

4.5护卫员（车管员）负责弱电系统中安保系统的日常巡视检查工

作。

5.内容

5.1护卫员对弱电系统中安保系统（包括火灾报警及护卫监视监控

系统、对讲门防盗系统和车场（库）道闸系统）负有运行、监视责

任；维修组员对弱电系统除安保系统运行外负有运行、监视和维护

责任，均应严格执行有关规章制度。

5.2相关人员必须了解弱电系统设备的作用，了解系统的运行方式,

掌握设备的性能和维护方法，正确处理事故和异常运行情况。

5.3维修组保养工作应指定维修组单位或专人进行，其他人员不得

随意拆开系统的机箱。

5.4系统的机械装置要定期润滑，及时更换因疲劳原因失去功能的

零件。

5.5定期检查各楼层、井道内的各种线路和分线箱箱门及箱体外观

情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患；对消防控制中心集控柜进

行清扫除尘；检查线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰；

烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁。

5.6相关人员巡视检查中发现故障应及时排除，确保系统的正常运

作。

5.7由外包维修组单位进行的保养，维修组保养情况必须形成记录,

并由管理处保存归档。

6.记录

无

7.附件

7.1消防、监控、对讲系统维护保养工作流程图

1.按照消防法规要求制定消防安全管理制度，确保消防设施、设备

始终处于有效状态；

2.对消防系统采用日检、月检、年检，并做好相关的记录和分析报

告；

3.日检（由消防监控中心当日值班人员执行）：

3.1检查消防系统设备的外观是否完好：

3.1.1消防系统回路中探测器、模块及线路的完好性记录表；

3.1.2水泵房、喷淋、消火栓、各类阀门、管道等的完好性记录表;

3.1.3风机、配电箱、消防控制器等的完好性记录表；

3.1.4气体灭火回路的完整性（包括声光报警、启停按钮、气体释

放灯、钢瓶电磁阀及压力开关）

3.2消防控制中心消防控制器检查：

3.2.1消防主机复位、自检等键的完好性记录表；

3.2.2消防主机复位、自检各回路是否正常工作，检查检测点位数

与实际点位数是否相符；如有误报火警，应立即勘察误报的火灾探

测器现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的干扰因素存

在，若干扰存在应立即排除；对于误报频繁又无其它干扰影响探头

正常工作的、探头显示灯不亮的、不能接收信号的应及时更换；

3.2.3气体灭火回路各设施、设备的工作参数（电压、阻抗等）是

否正常；

4.月检：消防主管组织对消防自动系统进行如下检查：

4.1日检全部内容；

4.2测试消防设施、设备的是否正常使用；

4.2.1消防控制器的按键功能好坏，各电压、阻抗是否正常；

4.2.2消防水设施的检修：

A.检漏；

B.排水管道的清理；

C.阀门及消火栓检修；

E.水泵房、水箱等设施、设备是否完好、清洁；

E.各种压力表、指挥阀是否正常；

F.控制模块、消火栓按钮是否正常工作；

4.2.3风机的运转是否正常；

A.配电设施检修；

a.配电系统线路的好坏；

b.配电设施的工作参数（电压、阻抗等）是否正常;

C.确认配电设施的保护好坏（如接地线、空开等）；

E.各种转换模块、继电器是否正确工作；

B.气体灭火系统灭火回路的检修；

a.回路的完整性（包括声光报警、启停按钮、气体释放灯、钢瓶电

磁阀及压力开关）；

b.回路各设施的工作参数（电压、阻抗等）是否正常；

c.各种转换控制模块、继电器是否正确工作；

C.火灾探测器（感温、感烟等）回路检修；

a.探测器与底座接触是否良好，外观的清洁，指示灯是否闪亮并随

机抽取感烟探测器喷烟后消防主机是否收到报警信号；

b.配电设施的工作参数（电压、阻抗等）是否正常；

c.各种转换控制模块是否正确工作和报警功能；

E.对通讯、广播系统进行外观检查并对系统进行测试，检查设备有

无声音，并对有问题的器件进行记录更换；

e.检查手动报警按钮的紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失，

任选几个手动报警按钮进行模拟报警，报警功能是否正常；

5.年检：每年检查和试验自动报警系统的下列功能：

5.1日、月检全部内容；

5.2消防系统全面彻底检修：

5.2.1消防水设施的检修：

A.检漏；

B.排水管道的清理、清洁，外观是否损坏、掉漆等；

C.试验水流指示器、信号阀、压力开关以及各种控制转换模块等报

警功能、信号显示；

E.阀门及消火栓检修（同排水管道）；

E.水泵的检修；

每年年检要消防系统进行联动检查，因此:

a.启泵前的检查：

a）检查水泵机组转动部件是否轻便灵活，泵内有无响声；

b）检查电动机的转动方向是否与水泵的转向一致；

c）检查轴承润滑油是否正常，油质是否干净，油位是否符合标准；

E）检查螺栓是否完好、松动、脱落等；

e）检查水池水位是否正常，吸水阀门是否开启，管道各处水管阀门

是否打开；

f）检查压力表、真空表及闸阀是否正确；

b.水泵的运行检查：

a）巡查各仪表工作是否正常、稳定；

b）检查水泵机组有无噪声和振动；

c）检查轴承的温度情况，润滑油是否足够等；

E）以上三方面有一异常应立即停止，查明原因；

5.2.2风机的检修;

A.检查风机设施、设备是否完好，风扇叶轮是否平衡、螺栓是否完

好、松动、脱落等；

B.检查轴承是否清洁，润滑以及润滑油的型号是否符合型号与标准;

C.检查联轴器是否损坏，润滑是否得当；并在风机运转时注意转轴

末端是否在正常位置；

E.检查皮带是否完好、松紧程度；

E.试验信号阀及控制转换模块报警功能、信号显示；

5.2.3配电设施检修；

A.配电系统线路的好坏，设施、设备是否老化等；

B.配电设施的工作参数（电压、阻抗等）是否正常；

C.确认配电设施的保护好坏（如接地线、空开等）；

E.试验线路、设备控制转换模块报警功能、信号显示；

5.2.4气体灭火系统检修；

A.回路各设施、设备及线路的好坏和老化；

B.设备的运行是否正常；

C.钢瓶的清洁、清理是否完好，钢瓶压力是否在规定范围内；

E.试验控制转换模块报警功能、信号显示；

5.2.5灾探测器（感温、感烟等）回路检修；

A.探测回路的完好性；

B.试验回路控制转换模块报警功能、信号显示；

C.采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；

E.试验火灾报警主机的声光显示，按键控制灵活性确认；

5.2.6通讯、广播系统回路检修：

A.通讯、广播系统回路的完好性；

B.试验回路控制转换模块报警功能、信号显示；

C.在消防控制中心检验通讯、广播设备完好；

5.2.7手动报警按钮的检修：

A.手动报警按钮安装是否牢固，有无破损及丢失；

B.任选几个手动报警按钮进行实际测试报警功能是否正常；

5.2.8检查火灾应急照明及疏散指示标志灯是否牢固，有无破损及

丢失，以及停电后是否正常工作；

5.3从消防联动柜上按强制消防开关键使消防电梯停于首层的试验;

5.4检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验；

5.4.1消防设备故障的维修组一般不超过8小时，在8小时内无法

解决的，应将故障原因、解决时间上报公司，并按批准的时间期限

解决；

5.4.2外委维修组的，由消防负责人和维修组部主管共同联系安装

公司或生产厂家进行维修组保养；

5.4.3依据上面的检修记录，每年年底总结本年度消防维修组情况

并制定下年度维修组计划，并报公司或行政部。

1.目的

规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客的安全和电梯的安全运行。

2.适用范围

适用于物管公司所托管物业内的电梯困人救援工作。

3.职责

3.1维修组部负责电梯困人后的救援工作的组织实施。

3.2维修组人员负责电梯困人后的救援工作。

4.程序要点

4.1当发生电梯困人事故时，监控中心通过电梯对讲机或喊话与被

困人员取得联系，务必使其保持镇静，不予惊慌，静心等待救援人

员的救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢处

于半开闭状态，维修组人员应设法将轿厢门完全关闭。

4.2根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所

在位置。

4.3轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。

4.3.1拉下电梯电源开关。

4.3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

4.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

4.3.4协助乘客离开轿箱。

4.3.5重新关好厅门。

4.4轿箱停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1进入机房切断电源。

4.4.2打开手动装置罩盖。

4.4.3救援人员手持手动装置手柄，慢慢地移动轿厢，并同时观察

平层指示灯，一旦平层指示灯一亮，说明轿厢接近平层，这时就可

以进行施救了。为了避免发生危险，轿厢移动时，切记动作不要太

大，速度不要太快。当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援

方法按4.3条款进行。

4.5遇有其它复杂情况时，应请求电梯公司帮助救援。

4.6困人救援工作完毕后，维修组人员应将情况完整、规范地记录

在《电梯运行记录》内。

4.7根据不同的电梯，采用不同的紧急救人程序。

4.8如果由于突然停电导致的电梯困人事件，维修组组在发电后

及时通知监控中心观察电梯运行是否正常；

5.记录

电梯困人救人记录表

6.相关支持文件

6.1《电梯日常维修组保养作业规程》

6.2《K0NE3000电梯紧急救人程序》

1.目的

确保设备、设施的安全运行和游泳池水质的正常。

2.范围

游泳池泵房及游泳池设备、设施。

3.职责

3.1运行、维修组工负责泵房设备、设施的运行操作及运行记录。

3.2维修组工负责设备、设施的维修组保养。

3.3维修组主管负责抽查设备、设施运行情况及运行记录。

4.主要程序

4.1准备工作

4.1.1检查水池是否正常，是否符合安全用池、用水规范；

4.1.2检查全部设备和配件的安装情况；

4.1.3游泳池和管道的清洗。一定要将水放置进回位置以上，将过

滤器分向阀转到“不经过过滤器循环"（RECIRE）位置，开泵一直

到游泳池和管道清洗干净，将过滤器分向阀转到“排水”（WASTE）

位置，开泵一直到游泳池的水排放干净为止。

4.1.4清洗完毕，不超过一天给游泳池加水。

4.2游泳池第一天加水

4.2.1打开市政给水阀门和打开游泳池进水管或底排蝶阀，一直到

游泳池水加满为止。

4.2.2人工投药：（参见有关表格）

4.3运行循环过滤系统

4.3.1打开机房到游泳池的所有阀门，打开泵的进口阀门，松开或

卸下毛发收集器的盖子，保证紧密不漏。

4.3.2第一次运行过滤系统时，将过滤器上的3个EN50阀门保持常

开，将分向阀转到清洗（RINSE）位置，启动泵，打开泵出口阀门，

运转一分钟，停泵以后运行时，此步骤可不用。

4.3.3将分向阀转到过滤（FILTER）位置启动泵，记录过滤刚开始

时的压力表读数。

4.3.4停止运行时，先分别关泵电源，然后关总电源。

4.3.5设计上有一台为备用泵时，不得开启所有的水泵，应留一台

为备用。

4.3.6过滤系统最好在使用前一小时运行，每天最少运行四小时一，

运行过程如发现异常情况，应立即停泵。

4.4过滤器的反冲洗

4.4.1过滤器的反冲洗每星期进行一次，或压力表的读数，此过滤

刚开始时的读数高出10Psi（70Kpa）时，进行反冲洗操作。

4.4.2反冲洗时先停泵，将分向阀转到反冲洗（BACKWAS）位置，启

动泵，运转2—3分钟，或一直运转到排水口上的视镜内的水清洁为

止，停泵，将分向阀转到清洗（RLNSE）位置，运转1分钟停泵。

4.4.3将分向阀转到过滤位置（FILTER）重新启动过滤泵，进行正

常的过滤操作。

4.5游泳池排水

4.5.1打开游泳池底排阀门，将过滤器分向阀转到排污（WASTE）位

置，再开动过滤排水，注意当水位低于排水器时，一定要关回阀门,

一直到游泳池排干为止。

4.6加药

4.6.1经常检查加药的运行情况，每天定期检查游泳池的水质，游

泳池常用化学药剂投加量请参照（游泳池常用化学药剂投加表）的

配制方法。

4.7维护保养

4.7,1毛发收集器：至少每星期清洗一次。

4.7.2换水周期：每年换水1—2次，用自排或泵排水，用市政给水

注水。

4.7.3清洁池底或池壁：每星期2次。

4.7.4清洁游泳池表面浮物：每天根据地面漂浮物的情况而定，用

专门的清洁工具（带叶网伸缩柜）

4.7.5过滤器反冲洗：每星期一次。

4.7.6设备的维护：每年1—2次，由操作人员和专业人员完成，工

作内容：所有机电设备检查。

4.8停机后保养

4.8.1在游泳池停业期间，根据水质情况来确定养池水循环周期

（一般情况下雨天3天循环养池水一次，晴天5天循环养池一次），

以保持养池水的干净。

4.8.2在停业期间，游泳池过滤器反冲洗每月一次。

5.相关文件

5.1运行记录

5.2水质检测报

1.目的

确保柴油发电机良好运行。

2.适用范围

2.1小区发电机组是为小区内电梯、消防系统、信道照明等提供24

小时应急电源。发电状态和待发电状态均视为运行状态。

2.2适用于物管公司所托管物业柴油发电机组的运行状态全过程管

理。

3.职责

3.1值班运行维护人员具体负责柴油发电机的运行管理。

4.程序

4.1巡检制

4.1.1运行状态巡检制。

4.1.2当值人员应密切监视柴油发电机的运行并每二小时进行一次

记录，巡检部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系

统、控制柜、储油箱、蓄电池、消音系统、输出电压、电流、频率、

机油油位、机油压力。

4.1.3巡视内容如下