某生态旅游项目可行性研究报告

1 1 1 1 1 1 2 3 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 6 6 8 附录一：**湖片各项目总结提炼 项目位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。南距**市中**湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。**湖生态园区周围有台商投资区、鑫桥科技产业园等。区内有台湾香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区从表中数字看，***区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥l建筑密度不超过22%;该项目区政府口头承诺为招标项目，三通一平后出让。土地价格和该地块现用途为农用地，但已经获得建设用地指标，为预留建设用％，房地产开发投资99.16亿元，增长22.1%。另外，外贸出口增加。随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势长，居民家庭人均可支配收入累计为6512.36元，同比增长8.7%。地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水平的8％。且其产业结构中第三产业比重逐步提高，2002年达到％，社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来2)三镇客户职业特点：武昌为文化区，基本为高校教师、科研人有汽车贸易、公务员、拆迁户等；**商贸金融居多，客群不典3)三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。而随着土地供应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基2001年二手房交易量首次超过商品房现房。当然这与价格因素有【研究说明】房地产业是地域性很强的行业，因此，必须对项目的有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项后湖泛指京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以片区当前居住环境较差，住宅发展以中低档起步，在市民心目中档次不高，近期仍以中档为主，是市未来的大型居住组团之一。站北属江汉区管辖，吡临硚口和***区，位于常青路和姑嫂树路之间。区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产业园区。市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北住宅发展初期以中档为主，但现在已经朝中高档方向发展，是市重七、三阳、长丰等居住组团。但目前皆为待拆迁区域，其中二七地块区27%30%52%16%25%64%38%58%48%6%10%16%例23%27%17%33%从价格分布来看，中心片区价格偏高，后湖价格普遍偏低，站各片区主流产品中，中心片区和**湖为中高档以上，站北以中例**湖26%14%24%15%17%30%31%41%其次为后湖（80.8、市区（70.3和站北（60.4。客户职业特征不明显，公务员、金融、商贸、文教、大量私根据对住宅市场的研究，认为房价收入比为6：1，据此等等间会此外，**分布着大量的商业人员，其收入比工薪阶层2）**湖：改善居住为主，伴有部分投资型客户，基本为景观驱动4）中心片区：居住和改善居住为主，伴有部分投资型客户，主要从近年来消化走势图可以判断得出**湖、后湖、但由于旧城改造力度的加大，将来可能会有土地供应，因此，不能确的日益重视，其他区域房价的走高，将会吸引更多的客群前来购置物鉴于后湖片区居住环境的日益完善，相对完备的生活配套，与中心由于中心片区土地日益减少，住宅价格持续上涨，高端项目增多，且其周围有火车站、铁路、火葬场等影响居住环境的元素存在，这部法，提出项目的定位方向；最后通过对竞争项目的分析和公司的战略城市印象——城市中的任何区域在市民心目中都会有一个或清晰、或模糊的定位，着眼于静态，探询其城市印象，即找出该区域在富裕、商务、白领等，所以，作为未受到任何污染的片区，高尚住宅聚集的形成有其客观基础。在**的住宅版图上，唯有该片区能够提供低密度且享受自然景观的高尚住宅，高尚住宅的聚集已经得到市民的从该片区发展的过去看，处于市中环线张公堤之外，为荒芜的待心广场，经由青年路、常青路及至**湖、从商业次中心端住宅的首选。从发展来看，其他片区受制于自然条件，且距离机场较远，不具有吸聚高端人群的客观基础。所以，未来的城市发展只能从上空俯视**湖，路网齐全，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路等一条条宽阔的道路纵横交错，将**湖与**浑然连成一体。即使是距离**中心城区最远处车程也不会超过30分钟。且规划中的轻轨和地铁横贯**湖而过。但基于其居于张公堤之外，公交线路仍交通仍然不便。但随着该区域住宅小区的不断建设，公交线路将逐渐从配套来看，市政条件并不完善，目前各小区里只有水、电完全接2）生活便利度较低，缺少生活配套支撑，且缺少娱乐、休闲设基于以上分析，认为该区域还不是成熟的居住区，区域内部的交通体系还没有建立，但作为低密度的高尚居住区已经得到市民认可，对于改善居住或者自驾车的客户并不具有抗性，所以宜建设中高端以上3）距大型成熟生活社区常青花园绝对距离较近，但之间相隔一立基于以上分析，项目的建设应发挥与大型成熟社区、市区绝对距离较近的优势，但须解决交通不畅以及周边环境的劣势，提高项目【小结】通过以上分析，认为地块优势相对较弱，土地成本高，没有良好的自然景观支撑，将弱化项目的竞争力，影响发展空间，操作须谨慎。但宏观、中观以及微观的现实条件，为区域和本地块提供了开发的客观基础，且城市的发展为区域提供了较好的预期，项目适合以三房和二房为主力户型。供应多层产品的楼盘比较多，竞争较激-2600元/平米。供应花园洋房的楼盘较少，竞争度较低。【结论】**湖区域的小高层主要为中档产品，少量为中高档产品和供应小高层的楼盘不多，目前开发此类产品的市场风险和成本压力接受单价区间：2500－3800（该单价不包含花园价格，花园需按照湖区域销售量大，消化率高，接受总价集中在40-80万，户型在【各物业类型比较】度大下小大高的情况不在统计之列。这里仅将我们掌握的潜在土地供应状况绘图如下。从图中可以看出，一批沿**湖的景观较好的土地已经被廉价价**项目地块自然条件与别墅物业的要求不相符合，不宜开发别墅【结论】档房房园档夫夫墅层层档档档档99高尔夫别墅——高尔夫城市花园——碧海花园——黄金海岸——万科四季花城——奥林匹克——汀香水榭——丽水佳园——恋湖家园 奥林匹克——四季花城——丽水佳园——恋湖家园——黄金海岸——碧海花园——高尔夫城市花园——高尔夫别墅本、公司战略，随确定我们的竞争策略如下：采用差异化的市场策略 们能提供的产品，以及这种产品的竞争能力，从而得出应该进入的某个细分客群市场，及相应的产品和价格。评价我们提供产品的竞争能当有多个可选择方案时，从财务、市场、设计等方香港湾仔港湾道26号华润大厦2303室Room2303,ChinaResourcesBldg.,26HarbourRd.,Wanchai,Hongkong电话Tel00852-28772330传真Fax00852-28779068按照接受总价的不同，各个客群所能购买到的物业类型有一定的规价下，要么选择低单价、面积舒适的产品，要么选择较高单价、面积另外，对于中端客群来说，由于在**湖区域购买的产品基本为多层的高低对中端客群的购买行为影响度大大降低，中端客群此时考虑更希望能够立即进住的客户对物业是否有良好的交通功能（比如有较近生活配套）更加关注，而对立即进住的要求不迫切的客户对物业的交通功能和生活功能关注度相对较低，对物业的景观、建筑等关注度相对较高。我们将前者定义为居住要求迫切者，将后者定义为居住要BB类CB类为了有助于对各个细分市场进行判断，首先将从成本角度考虑的**价率层积价墅注：为便于统一计算，以上TH和别墅销售单价是用总价（含花园）户由于AA类客户对自然景观的要求很高，而**项目地块不适宜开发现有产品：高尔夫城市花园TH、奥林匹克的TH、黄金海岸和碧海积价园相对细分的市场，客户为年轻的但又有足够经济实力的白领，追求高品质的产品，但其消化量的绝对数不大，消化比率也相对较低，说明其客群容量并不大；而以高尔夫城市花园复式洋房产品作为类比，其价，客户基本选择的是别墅产品，并且要求有良好的自然环境，这是积价园率价型房由于首期售价和竞争性产品相比，相同或略低，具有市场竞型积价修）房修）户式户型，销售速度较慢，同时**湖区域其他项目的顶层复式的销售速度都相对较慢。这就需要我们在进行产品定位和设计时找出提高顶层型积价修）房修）万科四季花城是目前**湖片区唯一定位于BA类客群的项目，并将型积价（预计）-（预计）-房（预计）-（预计）价价型房率在**湖区域我们是市场初入者，除了提供高品质的产品外，还应采用首期售价略低于市场价格的策略，以迅速打开市场。从我们可以提园积型价户型积价园尔夫城市花园将继续有供应，但小高层在已经封顶的情况下仍只有率房园积型价率价型房房倾向：对单价敏感性较高，同时居住要求较为迫切现有产品：碧海花园多层、沿海丽水佳园多层和小高层型积价米）率房倾向：对单价敏感性较高，同时居住需求不甚强烈现有产品：恋湖家园、奥林匹克花园的多层型积价户95.1%价价房率佳园）佳园）没有该总价的势低单价，适根据容积率试算和市场发展的实际状况，我们确定适宜容积率为4.**中心片区房价上涨较快，分流部分客群至**湖；5.***招商引致各工业园区的内外资企业的本区客户群；6.****在中国7.**会l**湖高尚生态居住社区**湖区域的特性n****在中国n**品牌n产品**湖）首家叠拼别墅n服务：**会n利用**在的现有资源**会餐厅、水上吧台，静谧的居住环境。提供格调清雅、浪漫温馨的生度、货值较低的住宅产品。沿环湖中路一侧在测算和市场允许的情况下规划小高层、中高层住宅，充分利用环湖中路西侧的现状景观和地该项目周边没有很好的