资产评估学教程-练习答案4

《资产评估学教程》练习答案第四章房地产评估名词解释二、单项选择题12345678910BBBDCABCAC三、多项选择题12345678910ABCABDABCACDABCDACABDACDABCDABC四、判断题12345678910××√×√×√√××五、计算题1、（1）进行交易情况修正。各参照物交易情况的修正系数分别为：参照物A交易情况修正系数=（100%/96%）=104.17%参照物B交易情况修正系数=（100%/101%）=99.01%参照物C交易情况修正系数=（100%/105%）=95.24%参照物D交易情况修正系数=（100%/104%）=96.15%参照物E交易情况修正系数=（100%/974%）=103.09%参照物F交易情况修正系数=（100%/105%）=95.24%（2）进行交易时间修正。各参照物交易时间的修正系数分别为：参照物A、B交易时间的修正系数=（112%/110%）=101.82%参照物C、D交易时间的修正系数=（112%/107%）=104.67%参照物E、F交易时间的修正系数=（112%/108%）=103.70%（3）进行区域因素修正。各参照物区域因素的修正系数分别为：参照物A区域因素修正系数=（100/96）=104.17%参照物B区域因素修正系数=（100/90）=111.11%参照物C区域因素修正系数=（100/103）=97.09%参照物D区域因素修正系数=（100/100）=100%参照物E区域因素修正系数=（100/101）=99.01%参照物F区域因素修正系数=（100/105）=95.24%（4）进行个别因素修正。各参照物个别因素的修正系数分别为：参照物A个别因素修正系数=（100%/103%）=97.09%参照物B个别因素修正系数=（100%/102%）=98.04%参照物C个别因素修正系数=（100%/101%）=99.01%参照物D个别因素修正系数=（100%/99%）=101.01%参照物E个别因素修正系数=（100%/96%）=104.17%参照物F个别因素修正系数=（100%/100%）=100%（5）进行容积率修正。各参照物容积率的修正系数分别为：参照物A容积率修正系数=（105%/115%）=91.30%参照物B容积率修正系数=（105%/105%）=100%参照物C容积率修正系数=（105%/120%）=87.5%参照物D容积率修正系数=（105%/125%）=84%参照物E容积率修正系数=（105%/128%）=82.03%参照物F容积率修正系数=（105%/110%）=95.45%（6）进行使用权年限修正。各参照物使用权年限的修正系数分别为：参照物A使用权年限修正系数===101.39%参照物B使用权年限修正系数===102.81%参照物C、F使用权年限修正系数===100%参照物D使用权年限修正系数===105.18%参照物E使用权年限修正系数===100.53%（7）计算待估地块的初步地价：A=8000×104.17%×101.82%×104.17%×97.09%×91.30%×101.39%=7944（元/m2）B=7500×99.01%×101.82%×111.11%×98.04%×100%×102.81%=8468（元/m2）C=8500×95.24%×104.67%×97.09%×99.01%×87.50%×100%=7127（元/m2）D=8600×96.15%×104.67%×100%×101.01%×84%×105.18%=7724（元/m2）E=9000×103.09%×103.70%×99.01%×104.17%×82.03%×100.53%=8183（元/m2）F=9400×95.24%×103.70%×95.24%×100%×95.45%×100%=8440（元/m2）（8）采用算术平均法求得评估结论：待估地块单位面积评估值=（7944+8468+7127+7724+8183+8440）÷6=7981（元/m2）待估地块总评估值=7981×8000=6384.8（万元）2、（1）计算总收益：年总收益=100×12×2000×（1－10％）=2160000（元）（2）计算总费用：①年管理费=2160000×3.5％＝75600（元）②年维修费=6000×2000×1.5％=180000（元）③年税金=20×2000＝40000（元）④年保险费=6000×2000×0.2％＝24000（元）年总费用=①＋②＋③＋④=75600＋180000＋40000＋24000=319600（元）（3）计算房地产纯收益：年房地产纯收益=年总收益一年总费用=2160000－319600=1840400（元）（4）计算房屋纯收益：①计算年贬值额。年贬值额=（6000×2000）÷48=250000（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价一年贬值额×已使用年数=6000×2000－250000×3=11250000（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=11250000×8％=900000（元）（5）计算土地纯收益：土地年纯收益=年房地产纯收益一房屋年纯收益=1840400－900000=940400（元）（6）计算土地使用权价格。评估值=940400×（P/A，7%，45）=940400×13.6055=12794612．2（元）单价=12794612.2÷1000=12794．61（元）3、（1）计算土地取得费土地取得费=50万元／亩=750（元／平方米）（2）计算土地开发费土地开发费＝8亿元/平方公里=800（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得费利息=750×〔（1＋6％）2一1〕=92.7（元／平方米）土地开发费利息=800×40％×[（1＋6％）1.5－1]＋800×60％×［（1＋6％）0.5－1］＝43.42（元／平方米）（4）计算开发利润开发利润=（750＋800）×10％＝155（元／平方米）（5）计算计算土地增值收益土地增值收益=[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×25％=（750＋800＋92.7＋43.42＋155）×25％=460.28（元/平方米）（6）估算土地价格无限年期土地使用权价格（所有权价格）为：土地单价=750＋800＋92.7＋43.42＋155+460.28=2301.4（元／平方米）土地总价=2301.4×45000=103563000（元）=10356.3（万元）50年土地使用权的价值（假设折现率为10%）为：土地单价=2301.4×[1－1/（1+10%）50]=2301.4×0.9915=2281.84（元／平方米）土地总价=2281.84×45000=102682800（元）=10268.28（万元）4、（1）开发方案：建筑总面积=4000×6=24000（平方米）建筑底面积=4000×50%=2000（平方米）楼层=24000÷2000=12（层）商业用房面积=2000×4=8000（平方米）住宅用房面积=2000×8=16000（平方米）（2）楼价=（8000×15000）÷（l＋10％）2＋（16000×60%×8000）÷（l＋10％）2+（16000×40%×9000）÷（l＋10％）3=120000000×0.8264＋76800000×0.8264+57600000×0.7513=20591.04（万元）（3）建筑费=（6000×70％）÷（1＋10％）0。5＋（6000×30％）÷（1＋10％）1。5=4200×0.9535＋1800×0.8668=5564.94（万元）（4）税费=楼价×6％=20591.04×6%=1235.46（万元）（5）地价=[楼价－建筑费×（1＋α＋r/＋αr/）－税费]÷（1＋r/）地价=[20591.04－5564.94×（1＋8%＋20%＋8%×20%）－1235.46]÷（1＋20%）=（20591.04－5564.94×1.296－1235.46）÷1.20=12143.42÷1.20=10119.52（万元）单位地价=10119.52÷4000=25298.8（元/平方米）楼面地价=10119.52÷24000=4216.47（元/平方米）5、（1）第一至第五年年租金收入=100×10000×70％×12=840（万元）（2）第一至第五年年经营成本=840×35％=294（万元）（3）第一至第五年年纯收益=840－294=546（万元）（4）第六至第十年年租金收入=120×10000×75％×12=1080（万元）（5）第六至第十年年经营成本=1080×35％=378（万元）（6）第六至第十年年纯收益=1080－378=702（万元）（7）第十一年纯收益=8000（万元）（8）房地产评估值=546×（P／A，10％，5）＋702×（P／A，10％，5）×（P／F，10％，5）＋8000×（P／F，10％，10）=546×3．7908＋702×3．7908×0．6209＋8000×0．3855=2069.7768＋1652.3028＋3084=6806.0796（万元）≈6806（万元）6、（1）计算房地合一状态下的总收入：总收入=6000×12=72000（元）（2）总费用=12000（元）（3）计算总收益：总收益=72000－12000=60000（元）（4）计算土地收益：土地收益=2000×300×7％=42000（元）（5）计算建筑物收益：建筑物收益=60000－42000=18000（元）（6）建筑物折旧率：1／25×100％=4％（7）建筑物价值：18000÷（8％＋4％）×［1－1/（1＋12％）25］=18000×（P/A，12%，25）=18000×7.8431=141175.8（元）建筑物每平方米价值为：141175.8÷200=705.88（元）7、（1）建筑物重置成本为：15000×170%÷120%=21250（万元）（2）成新率为：45÷（5＋45）=90％（3）土地价值为：10000×4000=4000万元）（4）建筑物价值为：21250×90％－600－100=18425（万元）（5）房地产价值为：18425＋4000=22425（万元）8、（1）参照物A：9000×（l＋12％）