房地产市场报告 -正合成都10月月报-20241103

成都正合成都正合·策略服务中心GGNHOUPGOUPG1998•本报告数据来源于政府公开数据及市调，本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用报告产生的任何后果承担法律责任•本报告用于正合内部培训，未经授权严禁转载或镜像•本报告中的数据范围：土地——仅统计涉宅地(纯商地未计入)；开盘及分圈层来访成交数据——正合数据库；新房及公寓——锐理数据•本报告数据统计：10月数据截止10月31日 ZhengheGroupPage2Since199810月延续高频次会议，多项政策快速落地／披露，持续提振信心l多个二线城市取消限售、限价、普宅标准，更多二线提高公积金额度／降首付比例l1015组合拳：购房落户、取消限售等，进一步减轻信贷压力，继续激发需求l成都各区补贴：聚焦购房可入学、购房补贴1-6w、新增房票等，但力度较小重点资讯-全国政策9-10月高频次会议强化预期，降准/降利率等各项政策快速落地维持信心国新办会议-五部委同台：介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况国新办会议-五部委同台：介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况高频次会议发声，快速落地执行国新办会议：政治局会议：中国人民银行：中国人民银行：国新办会议-财政部： 10月17日国新办会议-五部委同台：介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况10月30日国有六大行公告取消房贷利率重定价周期最短1年的限制 11月4-8日十四届全国人大常委会第十二次会议高频次会议发声，快速落地执行国新办会议：政治局会议：中国人民银行：中国人民银行：国新办会议-财政部： 10月17日国新办会议-五部委同台：介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况10月30日国有六大行公告取消房贷利率重定价周期最短1年的限制 11月4-8日十四届全国人大常委会第十二次会议部门重点内容住建部金融监管局财政部•允许专项债券用于土地储备，研究设立收购存量土地•支持地方用好专项债收购存量商品房用作保•抓紧研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税中国人民银中国人民银行•允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要自然资源部•控新增：指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市暂停供应商 重点资讯-因城施策多个二线城市取消限售、限价、普宅标准，更多二线提高公积金额度／降首付比例政策类型代表城市典型宽松政策次政策类型代表城市典型宽松政策次宽松限贷宽松限贷0【绿建/装配式】杭州异地互贷【放宽规则】西双版纳&成都川内购房(不限户籍地/就业地)收紧宽松调控频次(右轴)收紧调控频次(右轴)70城房ZhengheZhengheGroupPage7Since1998因城施策-限制性政策各线城市积极响应，新一线-天津/成都/西安/杭州限制性政策基本全面松绑【限售/限购】取消本市新房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施(调整前：部分区域取得产权证【限价】取消新房限价【限售/限购】取消本市新房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施(调整前：部分区域取得产权证【限价】新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行特【限售】全面放开商品住房转让限制，非本市ZhengheZhengheGroupPage8Since1998成都政策l1015成都多方位新政释出，配合国家高频节奏打出组合拳，进一步提振市场信心，根据正合市场调研，近期客户信心提振主要受国家政策基调+利率下调影响，成都新政带动效果较弱类型政策条款成都新政：公积金相关政策成都新政：购房落户成都新政：取消限售类型政策条款成都新政：公积金相关政策成都新政：购房落户成都新政：取消限售在本市行政区内购买商品住房(已交付使用)或二手住房的人员，可在住房所在地申请本人取消限售，新购商品住房和二手房，拿证后即可上市交易取消首套住房和二套住房最高贷款额度差异多子女家庭、“以旧换新”购房最高贷款额度对应上浮20%省内异地购房提取公积金不受户籍所在地或工作所在地限制支持商转公，缴存人可将符合条件的商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款支持使用住房公积金先租后购：同一个自然年度内，办理过租多孩家庭新购住房办理商贷，认定为首套确定确定我市范围内新供应经营性建设用地不再收取项目开发建设履约保证金来源：《成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局关于促进房地产市场平稳健康发展有关政策的通知》《成都市住房公积金管理委员会关于住房公积金促进房地产市场平稳健康发展有关政策的通知》《成都市发展改革委员会、成都市公安局、成都市住房和城乡建设局关于实施合法产权住房人员落户的通知》ZhengheZhengheGroupPage9Since1998成都政策-主城主城补贴：聚焦购房就学(仅武侯/锦江未发布)、新房购房补贴(单套1-6w)、房票等，但力度较小l截止10.31，主城仅武侯暂未发布地产支持类政策，金牛/锦江/青羊/天新/成华/高新分别针对购房入学、以旧换新、房票等给予单套1-5万不同程度消费券/现金补贴支持，加强对购房者/房企两方的市场化激励，一定程度上有助于缓解库存压力个人相关补贴企业相关补贴个人相关补贴企业相关补贴 补贴类型金牛8.15-20锦江8.27青羊8.30购房就学支持✔✔✔✔✔新房-购房补贴新房-以旧换新补贴新房-装修补贴新房-拆迁后购房新房-房票安置补贴惠新房-公租补贴新房-人才补贴二手-购房补贴购买商业补贴购买车位补贴房企去化补贴来源：《金牛区促进房地产市场健康发展的若干措施》、《青羊区促进房地产市场健康发展的若干措施》、《锦江区推动大规模设备更新和消费品以旧换新的若干政策措施(试行)》的通知、《关于进一ZhengheGroup来源：《金牛区促进房地产市场健康发展的若干措施》、《青羊区促进房地产市场健康发展的若干措施》、《锦江区推动大规模设备更新和消费品以旧换新的若干政策措施(试行)》的通知、《关于进一ZhengheGroupPage10Since1998成都政策-郊区郊区补贴：力度弱于主城，仅龙泉/温江（10月新增）限量发放购房补贴(3w)，龙泉/郫都/温江/新津房票安置个人相关补贴企业相关补贴个人相关补贴企业相关补贴补贴类型龙泉驿9.3新津4月购房就学支持新房-购房补贴新房-以旧换新补贴新房-装修补贴新房-拆迁后购房新房-房票安置补贴安置补助按1.5元/平方米给予3年应安置面积的物业费补贴和1年过渡费公租补贴人才补贴首次购房，按A-E不同人才类别，给予购房购买商业补贴购买车位补贴房企去化补贴来源：《龙泉驿区征地征收群众货币安置凭证购买商品住房安置(房票安置)实施细则(试行)(征求意见稿)》、《关于在征地拆迁项目中推行房票安置工作的实施办法(试行)》、《新津区部分安置小区拟安置过ZhengheGroupPage11Since1998来源：《龙泉驿区征地征收群众货币安置凭证购买商品住房安置(房票安置)实施细则(试行)(征求意见稿)》、《关于在征地拆迁项目中推行房票安置工作的实施办法(试行)》、《新津区部分安置小区拟安置过ZhengheGroupPage11Since199810月供销回升，但优质地块较少，仍以平台托底为主，均价结构l越秀首入青羊底价拿地外金沙，平台托底金牛两河商兼住成都土地市场-2024年整体供销价成都土地市场-2024年整体供销价l10月供应受郊区大量供地影响上涨至17宗，均于11月拍卖，其中天新55亩刷新区域最高起拍价，预计土拍高热度l10月成交8宗，主力郊区底价成交，带动均价降至4181元/㎡元/㎡元/㎡㎡㎡000000供应面积(左轴)成交面积(ZhengheGroupZhengheGroupPage13Since1998成都土地市场-区域供应批次供地计划二批次供地计划二l10月供地17宗/721亩：主城4宗/170亩，其中高新1宗/59亩、天新1宗0 0 23-23-1月24-1月23-1月24-1月主城供应面积占比近郊供应面积占比简阳供应占比远郊供应面积占比主城供应面积占比近郊供应面积占比简阳供应占比ZhengheZhengheGroupPage14Since1998成都土地市场-区域成交主城仅青主城仅青 00近郊成交面积（亩）月月月24-00023-00023-1月24-1月23-1月24-1月主城成交面积占比近郊成交面积占比远郊成交面积占比简阳成交面积占比ZhengheZhengheGroupPage15Since1998成都土地市场-区域成交价优质地块较少，非核心区地块持续以底价成交为主主城楼面地价(元/㎡)近郊楼面地价(元/㎡)简阳楼面地价(元/㎡)月月月ZhengheZhengheGroupPage16Since1998成都土地市场-区域溢价率土拍市场仍冷热不均，主城非核心区&郊区房企拿地信心弱，持续底价成交月月0%月月0%月ZhengheZhengheGroupPage17Since1998成都土地市场-流拍与终止金牛区金牛区西华街道侯家社区4、5、6组纯住宅因故终止ZhengheZhengheGroupPage18Since1998成都土地市场-主城成交明细主城2宗：越秀首入青羊底价拿地外金沙，平台托底金牛两河商兼住22率成交楼面价同板块最高/周边项目成交价对比1园020ZhengheZhengheGroupPage19Since1998成都土地市场-郊区成交明细郊区6宗：均为底价拿地，分别位于青白江、崇州、邛崃期成交楼面价期成交楼面价片区3405区06/0120/05641-3120/05641-3ZhengheZhengheGroupPage20Since1998成都土地市场-11月土拍预告7-89625347-89625341/15/15234/19/19567/19/1989/ZhengheZhengheGroupPage21Since1998成都土地市场-二批次预计供地规划用地性质新都区斑竹园街道新都区斑竹园街道温江区万春镇双流区东升街道已成交-琇樾置业住兼商用地已成交-陆港兴辰新津区五津街道//地计划共计公布l规划用地性质新都区斑竹园街道新都区斑竹园街道温江区万春镇双流区东升街道已成交-琇樾置业住兼商用地已成交-陆港兴辰新津区五津街道//地计划共计公布规划用地性质1234567金牛区金泉街道89金牛区西华街道锦江区柳江街道已成交-贝好家成都高新区桂溪街道区已成交-润达丰已成交土地待公告土地已供应待拍卖土地流拍/因故终止已成交土地待公告土地已供应待拍卖土地流拍/因故终止ZhengheZhengheGroupPage22Since1998成都土地市场-三批次预计供地l10月29日，成都市规划和自然资源局发布《中心城区第三批次集中供应住宅用地明细表》，拟于2025年1月底前陆续组织出让/ 地计划共计公布0宗/0亩/ 地计划共计公布0宗/0亩规划用地性质123456789成都高新区桂溪街道锦江区柳江街道锦江区三圣街道区待公告土地来源：成都市规划和自然资源局《中心城区第三批次集中供应待公告土地ZhengheZhengheGroupPage23Since1998成都土地市场-2024招拍挂排行榜1亩)11223425.3161l2024年10月TOP3中，金牛国投拿地两河公园、青白江国资委拿地青白江老城/铁路港片区、越秀地产拿地青羊外金沙1亩)11223425.3161 13322553.4214.85555116551771188保利发展1199223ZhengheZhengheGroupPage24Since1998新政发酵客户信心修复，叠加假期/大力度营销，新房修复明显l客户心态：政策发酵持续修复信心，九成客户修复至看涨/平稳心态，刚性购房需求率先释放全国新房成都仍居榜首成都仍居榜首据克而瑞30城数据，10月在一揽子激励政策刺激+持续大力度促销下，核心一二线刚需加快入市，叠加改善性需求释放，销量显著增长，整体量涨6成回归近一年高位，楼市信心小幅修复。成都单月销量涨109%居榜首据克而瑞30城数据，10月在一揽子激励政策刺激+持续大力度促销下，核心一二线刚需加快入市，叠加改善性需求释放，销量显-0.2-0.4-0.6-0.80-0.2-0.4-0.6-0.80环比对比同比-8%-8%ZhengheZhengheGroupPage26Since1998成都二手房-10月市场动态年高位，市场热度短期回升明显，后续市场表现仍有待观察全市取消限购全市取消限购个人住房转让增值税征取消二手房参考价00 372372458915581245689ZhengheZhengheGroupPage27Since1998成都新房-整体供销价000预售面积(万㎡)mm销售面积(万㎡)0成都新房-区域供销量连续4个月供应低位；023-1月24-1月23-1月24-1月23-1月24-1月23-1月24-1月主城成交面积(万㎡)近郊成交面主城成交面积(万㎡)近郊成交面成都新房-区域成交均价l主城：10月剔除高价个案金茂璞逸锦江4.2万/㎡，实际备案价维稳2.5万/㎡l近郊：10月因部分高销项目持续价格战，带动均价微降至1.46万/㎡、环比降2%24-1月2月24-1月2月23-1月23-1月主城近郊远郊 成都新房-区域去化率成都新房-区域去化率l24年4月成都摇号规则：全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售..23-1月2月23-1月2月成都新房-主城开盘表现l市场调整期集中开盘项目少，部分项目因实际开盘去化情况较差、不对外释放开盘情况，仅少量核心板块高端/倒挂/人才l市场调整期集中开盘项目少，部分项目因实际开盘去化情况较差、不对外释放开盘情况，仅少量核心板块高端/倒挂/人才开盘/取证开盘/取证实得/表面均价实得/表面均价20 金茂璞逸锦江//00 成都新房-主城开盘表现l市场调整期集中开盘项目少，部分项目因实际开盘去化情况较差、不对外释放开盘情况，仅少量核心板块高端/倒挂/人才l市场调整期集中开盘项目少，部分项目因实际开盘去化情况较差、不对外释放开盘情况，仅少量核心板块高端/倒挂/人才开盘/取实得/表面均价优惠情况0--人才-41人才-18%/-区招商时代公园天樾境/ -麓湖生态城 --0-麓湖生态城0成都新房-近郊开盘表现开盘/取证00实得/表面均价-保利北新学府0--香投大悦城公园里0- 九联龙湖公园玖序--80 0000- 保利和颂-0 区--经开发展新希望天屹中高/小高-00 --成都新房-远郊开盘表现优惠情况0-0--祥荣城市绿洲0-理想山谷观山坊0-0--0 0--0-0 城投置地锦湖岸0-0-0-海伦堡大唐玖悦澜湾0-0--00/9-110/9-110 成都新房-10月整体市场动态政策+持续大力营销下市场持续修复，成交环比涨2倍高于来访，400万内刚需刚改领涨23-1月23-1月4月4月24-1月24-1月4月4月刚需刚改项目领涨；国庆假期成交大涨4倍，节后首周短暂回落，后续市场持续修复，月末主城个案小幅回收优惠/降佣23-1月23-1月4月4月24-1月24-1月4月4月圈层主城抵房/特价房工抵房/特工抵房/特2-3.5%工抵房/特多片区2-3.5%持续推工抵房/特价房(降价1-2K)分销聚焦多片区2-3.5%持续推工抵房/特价，降价1-3K个案大力度降价4-7K分销聚焦多片区2-3.5%个案4-6%持续推工抵房/特价房(降价1-2K)分销聚焦个案5-7%近郊普遍2.5-成交奖3-普遍2.5-成交奖3-普遍2.5-工抵房/特工抵房/特工抵房/特普遍3-5%个案5-6%成交奖3K-1W带看100-200持续推工抵房/特价房个案5-6%成交奖3K-1W带看100-200持续推工抵房/特价房个案降价1-2K成交奖3K-1W带看100-200持续推工抵房/特价房部分区域继续降价1-2K分销聚焦持续推工抵房/特价房(降价远郊3-8%成交奖3-3-8%成交奖3-3-8%3-8%3-8%3-8%3-8%成交奖5K-1W个案成交奖2W有效带访2003-8%成交奖5K-1W个案成交奖2W有效带访2003-8%成交奖5K-1W个案成交奖2W有效带访200个案中秋特价房降价500元/㎡个案特价房降价 成都新房-客户心态政策发酵持续修复信心，九成客户修复至看涨/平稳心态，刚性购房需求率先释放l客户信心：九月末新政后客户心态持续修复，截止10月底、九成客户信心至修复至看涨/平稳l成交结构：400万内刚需刚改产品成交增量最明显120%100%80%60%40%20%0%-20% 成都新房-客户心态信心持续修复下，少量增量客户入场；个别项目外地客、投资客增加l客户信心持续修复，出现少量增量客户(早期无购房计划，政策/舆论/股市等刺激下购房)，个别项目外地客户、投资客增多成都市内-改善客户成都市内-改善客户成都市内-刚需客户省内-其他区域客户省外客户省内-甘阿凉区域客户基本没有，客户仍以自住为主增量客户：前期无购房计划，近期政策/舆论/股市等刺激下购房的客户投资客增加，占比10-30%增量客户：前期无购房计划，近期政策/舆论/股市等刺激下购房的客户来源：正合问卷数据库 新房市场-10月主城市场动态主城：多数持续大力营销成交涨2.5倍；天新/成华刚需刚改涨幅明显，个案小幅收优惠A9B8C7D654E60F238G585H5励6KI535J987K9L6M143N23O4PQ67RS4 1.5万起，后续持续特价房T/5新房市场-10月近郊市场动态近郊：基本持续国庆大力营销，成交涨1.9倍，怡心湖、东安湖等头部刚需刚改领涨A5B695 C66新增优惠5万/套D43 E5F2 G3179H8 I4J K331 2L1 623M9 N28949新房市场-10月远郊市场动态远郊：监控项目少，个案项目继续增加优惠(均价降0.2-0.8K)，叠加客户信心修复，成交上涨项目量价变化新津A88-11813224分销5-6%、现金奖5K+5K京东卡、成交送家电232222源送车位；国庆特价房降价约1.76K(降价前1.2万，降价后1.024万)，国庆后回收部分优惠，均价1.18WCC80-12136455全民2W、成交送物业费+家具包、持续特价房9300元/崇州1832222节后回收优惠E76F1588 分销4-6%+现金奖2K、成交享2%包装优惠，全民1.5-2万/套成都新房-主城成交量排名10月天府半岛因集中开盘排名主城成交量第一成交均价(元/㎡)成交均价(元/㎡)12招商时代公园3345高新区66789成都新房-主城成交价排名12345678912345678912234中高/高层55中高/高层/6677中高/高层89成都新房-近郊成交量排名保利怡心和颂因性价比排名近郊10月成交量第一成交均价(元/㎡)成交均价(元/㎡)122/3龙泉驿区45566789成都新房-近郊成交价排名12345678912345678912中高/高层345高层/多层67小高/中高89中高/高层小高/中高成都新房-远郊成交量排名隆腾公园城因集中认购排名远郊10月成交量第一成交均价(元/㎡)成交均价(元/㎡)112345567899成都新房-远郊成交价排名123456789123456789123中高/多层4小高/中高5中高/高层67小高/中高89院 成都公寓-区域供销K销年K销年Kl均价：主城均价受优质地段高销个案带动(人民公园-宽窄慢里-1.33W；秦皇寺-广汇城-1.4W等)，均价上涨至1.22W，K大成都各圈层公寓供应面积走势55500