房地产 -中建国际建安成本测算要点解析

目录CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED投资上会资料：口建安收入为建安预算价下浮3%;口建安成本按建安预算价下浮15%计；口总包利润率为12.37%;口资本金IRR为20.0%;测算方法分析》测算方法分析》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED■项目模式分析>两类项目的本质：演变为固定总价包干的EP>收入固定的情况下，拼的就是前期成本测算的精度测算方法分析》测算方法分析》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED成成本(由低到高)测算成本高于实际成本上测算成本高于实际成本上限，经济指标差，导致好项目无法过会，地价出价测算成本低于实际成本下测算成本低于实际成本下限，经济指标好，落地概率高，但项目落地后无法CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL如何测算才能接近合理区间?CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL一级科目支出费支出费费费预备费二级科目费二级科目程费程费程费程费三级科目四级科目工程工程CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVE一级科目费支出费支出费费预备费费程费程费程费程费四级科目工程工程测算方法分析》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL■成本测算方法数据库取值法据库对标分析法数据库取值法据库成本科目面积(m2)(元/m2)(万元)19426.20住宅(可售)住宅(回购)0照A项目成本门窗工程门、窗、百叶住宅(可售)1278.30住宅(回购)单元门测算方法分析》测算方法分析》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED■对标分析法测算方法分析》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL■对标深度分析科目级别成本科目三级科目四级科目钢筋砼结构结构类型、高度、布局、主材劳务单价相同或类似……四级科目砌块类型、主材劳务单价相同或类似……四级科目抹灰墙、顶、地做法，主材劳务单价相同或类似…四级科目防水四级科目为什么地产公司能够对标到三级成本?口连续滚动开发，人材机的价格变化小。CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED优点口测算时可以回避计量问题，测算方便缺点口成本控制变量太粗放，量价不分离，成本执行中缺少管控依据，过程成本无法检讨，测算精度低；口量价不分离，价格受市场影响较大，数对标方式分析优点口测算时可以回避计量问题，测算方便缺点口成本控制变量太粗放，量价不分离，成本执行中缺少管控依据，过程成本无法检讨，测算精度低；口量价不分离，价格受市场影响较大，数成本科目面积(m2)(元/m2)(万元)住宅(可售)住宅(回购)门窗工程门、窗、百叶住宅(可售)住宅(回购)单元门测算方法分析》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL对标方式分析技术指标对标：成本科目商)-高层(16(元/kg)(元/kg)(元/n3)(元/a3)(元/3(元/a3(元/m2)(元/m2)(元/a)口测算精度高，数据有效期长，有利于口量价分离以后的价格通过市场询价确口测算的时候比较繁琐，量价要分离；对标深度：对标的深度越深越好CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED对标方式：技术指标优于经济指标目前的测算方式(组合):附件1:工程建安成本测算工作指引(试行)附件2:立项建安成本测算基础信息确认表附件3:建安成本测算表(立项版)附件4:建筑业态划分标准2020年06月30日CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSsCsiacOANONLMEu工程建安成本测算工作指引(试行)二0二0年六月CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED汇总CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED汇总基本测算程序》基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED人员准备子公司应成立成本测算工作小组(以下简称“小组”),并明确小组工作分工，组长由子公司负责人担任，组员应包含投资、成本、营销、工程、设计(子公司若尚未建立相关部门，则应采取措施配置相应的职能)等岗位人信息准备成本测算工作小组工程、设计、成本人员应在日常工作中按照《立项建安成本测算基础信息确认表》逐项搜集主要拓展区域的政策性要求、建造标准、技术指标、劳务、材料市场价格等区域内通用的基础信息，做好信息储备，经验准备小组成本人员应按照《建安成本测算表(立项版)》对我司投资建造的典型项目进行成本复盘，并提取该地区通用的技术参数。CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL汇总汇总CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL汇总0基本测算程序》立项建安成本测算基础信息确认表子公司负责人(签字):目的1、使子公司有的放矢，指导子公司从哪些成针对性；2、投资、成本、工程、设计人员都参与到成CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTM第4页，共13页基础信息确认表(通用)目名称：XX0项目问题说明(请勿修改))7其他【后方括号内应说明不利条件，没2处理方案：水塘换填()/埋设涵管()/古树移植()/建渣外运()/其他【应说明处理方案】3时景观、临时围挡、临时国墙、临水、临电、临时施工(1)土石方开挖场内转运[]m335(2钻孔灌注桩围护：桩径[]mm.桩长[]米，根数[]根：:6()水泥搅排桩被动区。坑中坑加固：单轴()/双轴()7三轴(),桩径[]mm,桩长[]米，幅]幅：钢筋混凝土内支撑：(]:6(3)[地下室]业态工程桩：采用[]桩，桩径[],桩长[]米，根数[]根：地下水位埋深【即潜水面至地表面的距离】[]m,基坑降水措施【子公司成本测算工作小组组长：子公司成本测算工作小组成员：根本目的：找出成本的影响因素CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL《立项建安成本测算基础信息《立项建安成本测算基础信息确认表》里面的内容都是需要工程、设计、成本人员联动确定的参数，应该将这些基础信息的搜集任务分解到各个职能，建立子公司层面的基础信息采CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL汇总汇总CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED基本测算程序》中建图際投資集團有限公司基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED地上地上周边从空间划分，地上、地下和周边对成本有影响的因素，这些因素的处理或解决都需要发生成本，我们要在成本的视角周边地下暗塘、水塘抽水处理、换填河道坟墓迁移/补偿青苗、果树青苗补偿古树乔木移植/现场保护拆除(含桩)、外运建筑垃圾建渣外运道路高差土石方量CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITEDCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL土质类型土方成本、基础成本桩基类型基础成本典型桩长基础成本支护形式支护成本周边河道地下水位、止水措施水、电、燃气接驳点距离水、电、燃气成本架空高压线路防护措施周边住宅、楼宇隔音降噪措施、桩基类型高架隔音降噪措施轨道交通CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL谁去踏勘?谁去踏勘?成本基本测算程序》中建图際投資集團有限公司基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED.CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL比例区间测算项目(50分)54内隔墙(20分)552535内隔墙2536666633属130CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED3.0.3装配式建筑应同时满足下列要求：1主体结构部分的评价分值不低于20分；2围护墙和内隔墙部分的评价分值不低于10分；3采用全装修；4装配率不低于50%。50%装配率增加成本约330-350元/m2(以采用装配式的建筑面积计)基本测算程序》分析政策性文件但商市住城共于四供暖空调负荷降低比例荷降低5%围护结构提高10%,或负荷降低围护结构提高降低比例均值侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到高要求CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITEDCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED2一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应进行全装修全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的规定；CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALCHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED分析政策性文件充电桩7kw交流充电桩(慢充桩)2500-3000元/台307kw交流充电桩(慢充桩)2500-3000元/台30kw直流充电桩(快充桩)15000-20000元/台25000-30000元/台同时要考虑变配电的电力容量增加成本基本测算程序》基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED当地市场情况调研标杆企业进驻情况及成本水平行政类收费文件T土石方及水、电、燃气价格地块/周边地勘报告地材等垄断情况交房标准…基础信息确认表(询价类)项目名称：XXXX项目子公司询价情况(元)1234m56789口亦可根据实际情况增加对应的内容CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL汇总0CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL现场踏勘立项建安成本测算基础信息确认表政策分析政策分析市场调研CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSL0汇总"*明o*A*N0长(2t长0*0*程N8rpi成本科目(元)18层)土建工程(元/kg)(元/kg)(元/m3)(元/m3)(元/m3)(元/m3)(元/m2)(元/m2)(元/m)中凄南降投资焦團限公司积(m2)2成本科目2(元/kg(元/m3)元/n3)(元/a3)《元/n3)(元/a3)(元/n3)(元/n2)a《元/m2)层如有两种以上类型，应将绰合单合并计算(元/n2)《元/n2) 用设安拆及设备基础CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMEV2=(场地的设计标高-顶板标高)*开挖面积；V3=(顶板标高-垫层底标高)*开挖面积；口土方回填土方回填成本=(V2+V3-地下室体积)*询价回填单价基本测算程序》基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED支护工程(钻孔灌注桩围护+三轴搅拌桩止水+钢筋混凝土内支撑)口钻孔灌注桩围护桩数=基坑外周长/两桩间隔成本=桩数*调研桩长*调研桩径*询价成桩单价桩数=基坑外周长/两桩间隔成本=桩数*调研桩长*调研桩径*询价成桩单价口钢筋混凝土内支撑成本=对标项目基坑面积单方成本*测算项目基坑面积(注意支撑的层数应一致)基本测算程序》基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONALINVESTMENTSLMITED成本=实物量*询价单价成本=技术指标*面积*询价单价成本=经济指标*面积成本=平米限额指标*面积基本测算程序》基本测算程序》CHINASTATECONSTRUCTIONINTERNATIONAL