设备设施运行维保管理制度

设备设施运行维保管理制度（开发完成阶段）XX维字[2023］第003号2023年1月13日印发第一章总则根据物业集团下发的《XX维护管理办法（试行版）》的文件精神，规范各客服中心开发完成阶段的设备设施运行维保管理，制定《XX设备设施运行维保管理制度（开发完成阶段）》。目的建立物业统一的管理标准，进一步规范衡量XX业务体系。2.适用范围本规定适用于XX下属各项目。3.职责维护管理部负责本文件的编写、修改、发布；并作为评比依据开始运用。XX下属各项目工程部负责本文件的具体实施，并可提出正确修改的意见或建议。管理制度1.工程部人员素质要求1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。1.2上班时间内，必须按照物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。2.设备房管理2.1基本要求2.1.1设备房门上有相应设备房标识。2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；2.1.3设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。照明条件良好，不影响设备操作和检修。2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，有严重锈蚀部位予以除锈、防腐处理。易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：灭火器灭火级别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2灭火级别2B3B4B10B干粉灭火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积严重危险级5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危险级7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B15×5A7.5×4B轻危险级10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B20×3A10×1B补充说明：保护面积一栏中为不能选用。7.5×4B7.5×4B保护面积一栏中为可选用，保护面积为7.5×4=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。7.5×4B7.5×4B保护面积一栏中为可选用，但由于经济原因，不建议选用。地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。设有消防栓的场所，可相应减少30%；设有灭火系统的场所，可减少50%；设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。严重危险级：功能复杂、用电用火多、设备贵重、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火灾损失的场所；中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场所；轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场所。以上未能尽列规范参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）要求。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合CI手册的要求。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。2.5重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）2.6参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施。2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。2.11应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。3.供配电系统3.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。3.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。3.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。3.4变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9０度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。3.5电容补偿柜管理（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。（2）补偿控制手动、自动切换有效。（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于０.９3.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。3.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。3.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V—255V。4.室内游泳池水处理系统4.1室内游泳池水处理系统4.2循环水泵定期检查，交替使用。4.3检查控制阀门的密封性和可动作性。4.4检查加药泵工作情况，检查药剂使用情况。4.5检查水质情况，定期将过滤罐反冲洗。保证水质过滤效果。4.6污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。5、景观水池及人工湖5.1设备5.1.1管道、阀门冬季来临前，关闭绿化用、水系用给水总阀，将所有管道中存水泄干净，防止管道阀门冻坏。5..1.2水泵冬季来临前，将所有循环水泵从泵坑中拆卸下来，进行检修，然后包装完好，贴上标识，入库存放。电源接头处进行绝缘处理。冬季过后，将泵重新安装，水池注水，检验工作效果。5.1.3喷头、水嘴检查缺失、损毁情况，及时统计、上报，进行维修。5.2水质管理5.2.1漂浮物打捞定期对湖内垃圾、落叶、浮藻等进行打捞，打捞标准为湖内目视无明显杂物。5.2.2水体污染物沉淀估算湖水体积按聚氯化铝3-6kg/1000m3或明矾15-20kg/1000m3比例对水体污染物沉淀进行处理。投药两天后取样观察，污染物沉淀完成标准为用透明容器盛水观察无明显悬浮颗粒。5.2.3湖底沉积物吸污湖底沉积物成片时，须使用吸污泵对湖底进行彻底吸污一次。吸污标准为湖底无明显沉积物。5.2.4湖水加氧每周至少启用全部喷泉及水循环系统一次给湖水加氧，没次不少于3小时。若人工湖面无内循环系统或喷泉，可以利用污水泵将湖水从一端抽到另一端。每周一次，每次8小时。5.2.5湖水的补给根据人工湖设计的水深对标准水位进行标识，湖水水位低于标准水位的1/4时需补充新鲜干净水源至标准水位。5.2.6人工湖巡查发现问题及操作处理需如实填写到《人工湖巡查处理记录表》。5.2.7关于水系及人工湖水质处理办法详见《XX人工湖水质处理操作指引》。6化粪池6.1化粪池每年由指定的专业单位清洁一次，彻底清除池内的沉积物，其相应管道及检查井应随时保持畅通。

6.2化粪池及各种井盖应盖好，要求作到稳定、牢固，在有车行、人走的载荷状态下、不允许有声响发生，要明确专人负责每天检查一次并对异常情况及时修复、记录和报告。

6.3清理化粪池的工作应安排在非办公时间（指写字楼）及非周六、周日（指生活区）的白天进行，并对化粪池的清理时间、容积和费用进行记录。

6.4化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后必须立即盖好。

6.5清理化粪池之前，必须保证存于化粪池内的沼气充分散发后方可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。7.消防设备设施系统7.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。7.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。各阀门连接处不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运行一次。消防水泵每半年进行一次带载试验、并做记录(或按消防要求执行)。7.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。7.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。7.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。7.6消防监控中心：（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。7.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。8.电梯设备系统8.1电梯年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。8.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。8.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。8.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。8.5轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。8.6轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。8.7盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。8.8运行出现故障后，电梯公司救援人员应在30分钟内到达现场处理。各客服中心电梯专员负责对外委电梯公司到场维修速度进行严格考核。8.9如果电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。8.10电梯轿厢内各种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。8.11电梯机房：温度保持在0—40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。8.12各客服中心建立检查制度并予以落实，检查记录完整。9.水源热泵、中央空调及通风设备9.1水源热泵系统9.1.1日常保养和维护。值班运行和巡回检查中，发现故障应及时处理，经常对设备进行清洁维护。9.1.2预防性检查。对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障及时查找原因，并为进行检修做准备。9.1.3必须由专业技术人员对设备进行维修，并按技术规程操作。要认真做好设备的清洁、润滑和毁坏零件的更换，以保证设备正常运行。维修人员要认真填写维修报告，对维修的设备项目、内容要填写清楚、完整，填好后交技术负责人或单位主管部门保存。检修人员要严格执行技术安全规程和防火条例。维修电气和配电盘（箱）时要有监护人，心免发生意外。9.1.4水泵包括循环水泵、潜水泵、补水泵。检查各种泵的运行状态和实际运行负荷是否正常，即额定电流值是多少，是否与实际数值相符；检查各种泵的启动注水旋塞、放气旋塞、压力密封垫是否正常；检查各种泵运转是否有振动和噪声，有无异常现象；检查各种泵的防振橡皮、软管是否正常；检查泵的出口压力表值是否正常。9.1.5水处理设备。水过滤器要及时清洗、更换滤网；除砂器定期清洗、检查。9.1.6各种阀门。检查阀门的密封性和可动作性，尤其要检查自动排气阀是否正常工作，以防止排气的同时排水。9.1.7自动调节阀。检查自动调节阀是否正常工作；带温控的自动调节阀的温度设定值在冬季和夏季不同，切记切换。9.2中央空调及通风设备9.2.1水源热泵机组中换热器盘管。盘管漏水情况定期检查；冷水出入口阀门密封性定期检查；温度计定期检查。出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。9.2.2通风设备。叶轮定期清洗；轴承必要时更换；传动带定期检查和更换；送风机基础螺栓定期检查紧固。回风口过滤网定期清洗，冬季进风口封闭处理，将管道泄水，采取防冻措施。9.2.3空气过滤器。过滤材料定期更换；过滤材料定期清洗；压力表定期检查。9.2.4高位水箱补水系统要求：水箱应无渗漏、外表无锈蚀。溢流水管不堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表，压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。9.2.5变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。10.检测仪器仪表及安全设施10.1购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。10.2检验项目：配电设备的电流表、电压表、功率因数表、功率表、收费用互感器、电度表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表、空调用氟压力表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、消防设施等。11.弱电设备设施11.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。11.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。11.3电话系统、有线电视：主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。12.附属、配套设施12.1防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。12.2外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。12.3建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体，应建立定期检查制度，对空、鼓、裂等腐损处及时修缮，严格落实行业相关规定。12.4屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来