开发计划书（23篇）

开发计划书（23篇）开发计划书（精选23篇）开发计划书篇1通过对__项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。_房地产营销管理有限公司目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。(二)__年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。其中：小高层发展分三个阶段：(1)以九九年开发的小高层社区泉景_四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。(3)市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3、开发商的变化趋势ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、项目分析1、基本情况：本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2、区域消费能力分析：经济水平：整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：(一)本地客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。开发计划书篇2一,市场分析(一)果汁市场形势分析一种产品流入新市场,必须通过各种各样渠道流通于市场,与消费者接触.才能实现产品的销售量.渠道分析:1,酒店,餐饮渠道果汁销量有限,但是定位很高,像汇源一直在做酒店.可以采取卖店的销售方式.2,批发渠道一般批发商对新产品都比较感兴趣,因为在批发商眼中,新品的政策多,利润大.3,商超渠道商场业态较为集中,所以覆盖小,但能拉动品牌.便利连锁店,小型超市,较多但无法保证哪里会用心销售你的产品.4,团购渠道团购出现一般是由于庆典活动,节日送礼自饮等.送礼市场大于自饮市场,自饮市场主要集中在中低档,送礼市场主要集中在中高档,两者都有向上拓展的空间;消费者购买考虑的因素主要是口味,价格,品牌等,其中口味和品牌越来越受消费者的关注.(二)当地果汁市经验分析露露和一洲雪梨汁是同年建起来的,只是双方的定位不同,露露走的是低档平民路线,而一洲是高档贵族牌子,记得那时侯有燕窝雪梨汁.一段时间,一洲还是不错的,但最后走向衰落,其原因是多方面的,我觉得定位,经营的不科学,是最主要的原因.赵州雪花梨的魅力还是很大的,在外面,赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高,很多朋友不止一次说到,他们吃真正的赵州雪梨时的感受,尽管现在的梨树品种多了,但真正好吃的,我感觉还是传统的雪梨味道最好,赵州雪花梨本身是一个巨大的无形资产,如果,真要做一个以梨为原料的企业,应该打好这张牌,可以借鉴葡萄酒种植酿造的方法,企业也参与到果树的管理中,因为现在很多果农都给梨套袋子,我觉得这很影响梨的口味.但现在要做的是把产品定位好,打出特色,形成潮流.雪梨果汁定位于档,是做出品牌命名,包装和销售决策的主要依据.离开定位,一切都是空谈.二,项目分析(一)发展新品牌的意义:1,传承天下第一梨品牌文化文化是一个品牌的灵魂.赵县文化悠久而灿烂,赵州桥文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.赵县有上百年的25万亩雪梨,春季万顷梨园,繁花如雪,二十里花海,飘香醉人;中秋时节,秋高气爽,硕果累累,挂满枝头,梨果飘香,伸手可及.梨果是赵县的传统优势产业,,中国雪花梨之乡,年产量3.8亿公斤,所产赵州牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外,被誉为天下第一梨,荣获中华名果称号.在新品的开发上我们致力传承雪梨品质弘扬雪梨文化,打造优秀雪梨品牌.(二)总体市场构成:三,项目可行性分析价格定位:1.5-2.0元的中低档价位.目标消费群:市场需求:价格在1.5-2.0元之间的果汁饮料品牌极少,是一个很大的市场空间.品牌定位:雪梨果汁&源自万亩梨园的佳酿.(待定)理由:(一)果汁时尚化随着70,80后成为当今社会的主流消费群体.果汁潮流化,白领化,的发展方向将趋于必然.此外,中低档价位产品将占整个果汁市场的主导.1,目标人群:中档的果汁消费群以中产阶级为主,年龄介乎于25&45岁.雪梨果汁把70,80年代后作为培养对象.这个阶层的构成较为多样化,有独撑门户的个体经营者,有在企业中独当一面的中高层管理者,有一部分靠技术,知识进入企业的高级知识分子,有一部分新任的行政官员.这类消费人群受传统的品牌影响不是很深.消费承受能力属于中高等水平,是雪梨果汁主要的消费人群.2,主要特质:注重生活品质,有文化,追求时尚,比较讲究包装;事业发展之中,位居公司中高层,有一定的经济基础;社交广,经常参加各种社交活动,渴望人际关系和-谐;工作生活节奏快,期望有舒缓身心的压力,希望在工作之外有另一种生活方式,形象和心情.3,消费特点:消费属于感性消费,容易受广告宣传,品牌文化,情感与圈内他人口味影响并跟风.4,媒体接触习惯:A喜欢看新闻类,体育类,电影类节目.B阅读以时尚,体育杂志为主C习惯社交娱乐场所:中高档酒店,餐厅,夜总会(在这些场所,酒类是不可缺少的主要饮品)5,潜在消费:夜场消费水平逐渐提高,大量的年轻消费人群日趋稳定.夜场消费的酒水品种从以前的啤酒,红酒,威士忌还出现了大量的果汁,如可乐,雪碧,茶饮料等品种.《雪梨果汁》无论是口感或是价格的定位符合这类消费群体,自然容易为消费者所接受.这也雪梨产品的一个潜在的市场.可在包装上,瓶型上打破传统果汁的概念;再导入夜场果汁饮用概念(如:加冰块,苏打水,或调酒饮用等)从而扩展雪梨果汁的销售渠道,提高雪梨果汁的知名度.(二)细分营销细分营销主要体现为功能细分,渠道细分,消费群体价格细分,区域细分,口感细分这几个方面.运用细分营销战略,并能够细致执行的果汁企业,都取得了良好的市场业绩.如:专门针对礼品市场,或专门对学生群体,或者是专门女士饮品等;专门针对单位的特供饮品等.雪梨果汁的开发也将根据产品销售渠道,目标人群而进行.(三)价格定位科学合理,物美价廉果汁能产生如此巨大的消费量,与果汁的价格有很大关系.由于生活习惯的原因,消费者每周都要喝酒几瓶.这样,物美价廉的果汁便成了消费者的首选.《雪梨果汁》定位在中低端,高贵而不贵,自然容易为消费者所接受.(四)区域市场分析目标市场定位:重点开发河北,河南,宁夏,甘肃,山西,陕西,内蒙古等.逐步把雪梨汁做成全国性的一流长线品牌.四,市场销售预测及公司目标:(一)根据产品开发进度,20__年1月做出销售计划,启动春节市场,打好新品市场基础.(二)到20__年,在一年的时间内实现2500万的销售额.(三)预计20__年突破6000万.以上是我针对贵公司开发雪梨产品的设想和建议,呈上,合作为盼.名称预设:1,赵州桥雪梨汁\安济(赵州桥别名)梨汁-----适合中低端大众消费2,百分汁百雪梨汁&&适合学生青年消费3,万倾梨园雪梨汁----适合高端白领中年以上人群消费4,非梨雪梨汁----时尚人群5,魅梨雪梨汁---女性消费广告语:1,天下第一梨汁2,我只要__0%的果汁3,千年赵县,万顷梨园,一杯真情4,来而不买,非梨也!5,选择也是一种魅力!开发计划书篇3服装设计师的职责与开发计划书（1）根据产品企划方案调整设计思路，明确设计任务，设计服装款式并确定面辅料，接受设计总监（设计主管）的总体操控和建议。（2）与打版师沟通设计意图，控制样衣板型式样和进度。（3)协调打版师和样衣工的工作，控制样衣的工艺效果和质量。（4）样衣完成后，参与调整样衣板型，修改和完善样衣。（5)在整个服装样品完成后期，听取服装学校总经理等的审查意见，共同确定调整方向。（6）参与服装产品订货会，听取各服装设计学院市场人员和代理商的意见，为下次产品开发做好准备。上海服装设计学院明确了服装设计师的工作职责，就基本知道了设计师的工作内容和工作性质。如果再来了解一下服装企业招聘设计师的任职要求，就能更加清楚服装企业需要什么样的服装设计师。开发计划书篇41.对市场进行详细系统的分析，确定研发产品类型、规格参数、性能指标、安全性能等信息2.新产品研发的可行性评估2.1上级领导审批通过后，产品研发小组对相关产品情况进行调查;可行性分析、预测;总结、编写可行性研究报告2.2《可行性研究报告》上报上级领导，审批OK后正式进入产品的研发阶段3.形成产品设计方案根据审批通过的产品《可行性研究报告》，产品研发小组编制《产品设计方案》4.确定最终产品设计方案4.1市场部、研发部会同生产部从产品可行性、生产技术性、技术来源方面对产品进行评估、筛选出适合的方案4.2根据最终选出的《产品设计方案》确定产品设计投入，并进行综合比较，确定最终的《产品设计方案》，并进行项目立项，制定出《新产品开发进度时间表》5.产品设计根据确定的《产品设计方案》产品，开发小组成员进行产品设计、绘制产品设计相关图纸及产品的测试检验标准6.样品试制、测试6.1产品设计图纸经过项目负责人审批通过后，可进入样品试制阶段，准备样品制造所需的材料等6.2样品试制完成后，对其进行性能检测，并保存测试报告，对于不合格的样品设计不合理的地方进行修改，并重新进行样品试制7.投入批量生产对产品进行鉴定，合格后将产品研发设计的相关资料进行保存并发行，再投入批量生产开发计划书篇5一、项目简介天山天池位于新疆维吾尔自治区阜康县境内。是以高山湖泊为中心的自然风景区。天山博格达峰海拨5，445米，终年积雪，冰川延绵。天池在天山北坡三工河上游，湖面海拨1，900多米。湖畔森林茂密，绿草如茵。随着海拨高度不同可分为冰川积雪带、高山亚高山带、山地针叶林带和低山带。天山天池风景区以天池为中心，包括天池上下4个完整的山地垂直自然景观带，总面积380、69平方公里。天池湖面呈半月形，长3400米，最宽处约1500米，面积4、9平方公里，最深处约105米。湖水清澈，晶莹如玉。四周群山环抱，绿草如茵，野花似锦，有“天山明珠”盛誉。挺拔、苍翠的云杉、塔松，漫山遍岭，遮天蔽日。天池自然保护区可分为“大天池北坡游览区”、“大天池游览区”、“十万罗汉涅般木山游览区”、“娘娘庙游览区”和“博格达峰北坡游览区”，每区八景，五区四十景。湖水系高山溶雪汇集而成，水深近百米，清纯怡人。每到盛夏，湖周绿草如茵，繁花似锦，最为明艳。即使是盛夏天气，湖水的温度也相当低，乘游艇在湖面上行驶，一阵阵凉风吹来，暑气全消，是避暑的好地方。天池东南面就是雄伟的博格达主峰（蒙古语“博格达”，意为灵山、圣山）海拔达5445米。主峰左右又有两峰相连。抬头远眺，三峰并起，突兀插云，状如笔架。峰顶的冰川积雪，闪烁着皑皑银光，与天池澄碧的湖水相映成趣，构成了高山平湖绰约多姿的自然景观。天池四周的山腰上，有许多云杉林，云杉形如宝塔，是著名的风景树。深绿的云杉林，挺拔、整齐，很有气势，显示出一种高山风景区特有的景色。清澈湖水，皑皑雪峰和葱茏挺拔的云松林，构成了天池的迷人的景色。天池自然风景名胜区是一处以高山湖泊、云杉林和雪山景观为特色的国内著名避暑旅游胜地。1982年11月，被国务院批准为国家第一批重点风景名胜区。1990年联合国设立的“博格达《人与生物圈》保护区”，把天山天池风景区纳入了保护区的范围。游天池可从乌鲁木齐乘汽车前往，上山时山路蜿蜒曲折，伴随一条奔腾的溪流，这是来自天池的水，清澈的溪水冲击岩石时激起雪白的浪花，使人感到一股清新气息。天池四季，景色俱佳。古往今来，文人墨客多吟诗赋文，备极赞誉。传说3000余年前穆天子曾在天池之畔与西王母欢筵对歌，留下千古佳话，令天池赢得“瑶池”美称。七十年代初，郭沫若陪同西哈努克亲王旅游，临湖吟出“一池浓墨沉砚底，万木长毫挺笔端”的佳章。清代，天池周围曾修建过铁瓦寺、娘娘庙等“八大庙”，现已荡然无存。娘娘庙后经人募捐修复供香客使用。天池周围，还有“石门一线”、“龙潭碧月”、“顶天三石”、“定海神针”、“南山望雪”、“西山现松”、“海峰展”、“悬泉飞瀑”八大景观。每年都吸引着大批中外游客。冬天的天池，白雪皑皑，银装素裹，湖上坚冰如玉，是全国少有的高山滑冰场。二、项目背景分析旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。旅游资源虽包罗万象，但无外乎自然资源和人文资源两类。我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，有的以人文资源突出为特色。旅游资源中的人文资源是指一个国家，一个地区独特的历史文化、民族地域文化资源，其凝聚着极为丰富的文化内涵，而其中有着浓郁民族风情，地方特色和悠远的文物古迹的人文资源，其蕴藏着独特的、深厚的文化内涵，反映着一个民族的文化水准，思维方式和审美情趣，能满足旅游者追求新奇乐的心理，往往成为旅游中最具魅力的优势资源，形成一种旅游文化，并影响着该地区经济的发展。乌鲁木齐天池风景区不但有特定的人文资源，而且有丰富的自然资源。（一）国家对旅游产业开发的政策形势当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，发展旅游业已经成为我国一项基本产业政策。政府的大力扶持，加大政府导向性投入，通过市场手段和利益杠杆有效地吸引和撬动外来资金和社会资金，广泛调动起全社会投资发展旅游产业的积极性。为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽快改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步伐。旅游业是国民经济的重要产业，在扩大内需、促进增长中具有十分重要的作用；旅游消费是最终消费和综合性的消费，是可持续消费和多层次的消费，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。（二）国际国内旅游业发展的趋势1、21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。2、中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。3、旅游市场越来越呈现出细分化的特点。（三）天池景区资源开发现状分析1、成功点（1）人文景观开发初具规模（2）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）（3）具备一定的品牌知名度2、不足点（1）路非常陡，对安全保障措施不够完善。（2）景区自然景观开发不足（很多自然资源未被充分利用）；（3）风景区运营机制需完善（国家所有国家开发的运行模式难以适应市场需求）；（4）市场定位不明确，“瑶池”文化营销力度不够。（四）景区旅游资源优劣势分析1、优势（1）远古瑶池神话及宗教和民族风情为文化内涵的人文景观，其独特的神采，是景区珍贵的文化遗存。历史悠久，文化底蕴丰富；（2）景区有丰富的水资源，适合开展一些水上项目，特别是以钓鱼文化为主题的活动；（3）以西游记文化为主线的游看蟠桃园和瑶池，以及悟空大闹蟠桃园等情景剧。（4）具备良好的植被覆盖，生态环境良好；（5）景区内及附近居民的各少数民族特色的饮食。（6）每年8月中旬在天池之畔举办的“瑶池王母蟠桃会”2、劣势（1）长期以来天池四周山林植被受到严重破坏，夏季的暴雨和洪水将沙石冲入天池中（2）景区内环境保护要求高，可承载的游客量有限；（3）景点地理位置相对较偏，交通不便。路陡峭，行走艰难。三、天池景区总体开发规划原则坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则坚持突出特色，打造具有特定文化内涵的旅游品牌的原则坚持传统特色与现代理念相结合的原则坚持统筹规划，分步实施的原则坚持在保护环境的前提下追求最佳社会效益和经济效益的原则四、景区远景规划目标建设成为“全国著名、世界知名”的休闲度假区1、利用天池“瑶池“文化，这一特定资源大力发展周易文化旅游，重点吸引粤、港、台等地游客；2、使“瑶池蟠桃”成为中国桃的标志性品牌，吸引国内国外对“天池蟠桃”的特别喜爱；3、发展特色运动，如漂流、拓展等，使自然景区成为西部地区知名的野外拓展训练基地；4、成为乌鲁木齐乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。五、阶段性开发规划（一）第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，开发旅游，加大营销力度，实现景区游客量的较大增长。1、在景区附近建设一座集住宿、餐饮、停车、娱乐于一体的宾馆；2、对景区内现有游览线路上的泥路、栈桥进行改造或新建；3、沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；4、新建景区内的邮电通讯、水电等基础设施；5、新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间；6、开发乡村旅游（农家乐项目）7、请专业营销咨询机构或广告公司对景区进行专业策划、宣传。（二）第二阶段：细分旅游市场，针对特定顾客群，开发特色旅游景点及设施。1、开发“瑶池”特色旅游项目“瑶池”文化旅游，是借助《西游记》“孙悟空大闹瑶池”的一出戏，通过一定的物质手段，利用其知名度和优美的自然风光以及独具特色的园林环境，再加上观光客和香客受到的艺术感染或各自的精神寄托，用自己的审美情趣，通过艺术的审美，历史的回顾，得到全方位的精神上、文化上的享受的一种旅游活动。针对港、澳、台地区华人华侨以及国内沿海发达地区的一些对“瑶池”与西王母有一定兴趣的人的需求，提供相应服务。2、进一步开发以“蟠桃”文化为主题开展蟠桃大会“王母娘娘的蟠桃园有三千六百株桃树。前面一千二百株，花果微小，三千年一熟，人吃了成仙得道。中间一千二百株，六千年一熟，人吃了霞举飞升，长生不老。后面一千二百株，紫纹细核，九千年一熟，人吃了与天地齐寿，日月同庚”传说王母娘娘蟠桃会，孙悟空偷吃仙桃的故事久为民间传唱，为人们品桃倍添韵味。民间，人们用桃来祈福，把寿团称为寿桃。寿宴中总少不了它。在传统的年画中，寿桃更是表现内容，如桃合灵芝称仙寿、合蝙蝠称为福寿，多见于《蟠桃献寿图》，寄寓延年益寿。桃子，总与仙、寿连在一起，缘于它有丰富的营养价值。开展蟠桃大会，蟠桃大比拼，蟠桃拍卖，悟空吃蟠桃大比拼等活动。吸引更多的人参与活动。3、建设“瑶池”休闲活动中心建设一个休闲活动中心，以仙女，神仙为主题。即创造一个仙境的休闲中心，让游客们产生一种身临仙境的感觉。活动中心里有各路神仙，有仙桃，各种仙物神兽等等。（三）第三阶段：发挥产业互补优势，大力开发观光生态农业，形成绿色环保产品产业链1、建设高科技生态农业观光园利用高科技环保产品——可自然降解的农用塑料膜，结合高科技农业种植技术，建设若干大棚果蔬种植基地，组建生态农业观光园供游客参观。游客同时可亲自采摘、品尝或购买绿色无公害果蔬。这些无公害果蔬既可作为商品提供给景区内的宾馆、饭店，在产量具备一定规模的情况下，还可以成为城区各超市无公害绿色食品专柜的紧俏商品。2、将高科技环保产业与风景区的开发结合起来，打造中国杜绝白色污染的自然风景区，开展生态旅游，建设环保教育基地在风景区的开发过程中一定要坚持环保、生态效益至上的理念，发挥高科技环保产业的优势，加大环保设施投入，加强景区环境管理，杜绝白色污染，在景区开发全过程中、全范围内时刻关注环境保护，传播环保理念，宣传环保知识，倡导环保行为，形成环保至上的景区特色管理文化。将整个天池景区建设成为青少年学习环保知识、增强环保意识、塑造环保行为的教育基地。通过三个阶段的开发建设，风景区将形成一个以“瑶池”文化和蟠桃文化为特色，集观光、休闲、度假为一体的“全国著名、世界知名”的旅游胜地。开发计划书篇6（一）广州市宏观经济环境分析广州市宏观经济呈现以下特征：1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。（二）产业政策对房地产市场的影响限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。（三）区域市场分析......广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,20__年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。20__年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。海珠区古称江南洲，广州人称其为河南，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州南肺之称的绿色岛区。黄埔村，原名凤浦，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果20__亩。各种果树种植面积（约数）：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有广州航海高等专科学校......因应广州城市中心东移南拓＂的整体战略需要。广州城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个亮点＂，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。随着多年的发展，外来人口越来越多，由于广州城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居。（四）产品定位优势分析：1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。2、有悠久的航运文化：广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国海上丝绸之路起点之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口--今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国中国皇后号商船和瑞典哥德堡号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过，方便上下班。劣势分析：1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。价格：均价22500元/㎡户型：86㎡的复式和单层周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大学城3线等多路公交车经过雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。价格：毛坯均价15000元/㎡户型：77㎡两房保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。价格：均价26500元/㎡户型：51-156㎡的一到三房泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。价格：均价19000元/㎡户型：1120-200㎡的三至四房利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。户型：26-92㎡的一二三房地址：海珠区海珠区赤岗东路赤岗中学对面世纪星花园：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。户型：300-1000㎡的3-6层高别墅地址：海珠区新港东路南侧、高速公路西面机会分析：1、广州市的经济发展对房地产市场的带动效应。2、黄埔村的规划带来的利好商机。3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。4、消费者的购买力强。威胁分析：1、房地产及金融政策的规范和抑制。2、地块成熟有待培养。3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地的双重抵买价值。将项目形象定位为：广州悠闲宜住公寓。目标客户定位1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：1、双开门电梯的设计2、充分利用楼体的外观折线美价格定位20__0~28000元/平方米住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房；而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。（五）楼盘销售推广1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为兰亭轩。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《广州日报》、《羊城晚报》；电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅。2、开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。3、其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动。开发计划书篇7项目计划书的作用：制定项目开发计划的目的是用文件的形式，把对于在开发过程中各项工作的负责人员、开发进度、所需经费预算、所需软、硬件条件等问题作出的安排记载下来，以便根据本计划开展和检查本项目的开发工作。编制内容要求如下：1引言1.1编写目的说明编写这份项目开发计划的目的，并指出预期的读者。1.2背景说明：a.待开发的软件系统的名称;b.本项目的任务提出者、开发者、用户及实现该软件的计算中心或计算机网络;C.该软件系统同其他系统或其他机构的基本的相互来往关系。1.3定义列出本文件中用到的专门术语的定义和外文首字母组词的原词组。1.4参考资料列出用得着的参考资料，如：a.本项目的经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文;b.属于本项目的其他已发表的文件;C.本文件中各处引用的文件、资料，包括所要用到的软件开发标准。列出这些文件资料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。2项目概述2.1工作内容简要地说明在本项目的开发中须进行的各项主要工作。2.2主要参加人员扼要说明参加本项目开发工作的主要人员的情况，包括他们的技术水平。2.3产品2.3.1程序列出需移交给用户的程序的名称、所用的编程语言及存储程序的媒体形式，并通过引用有关文件，逐项说明其功能和能力。2.3.2文件列出需移交给用户的每种文件的名称及内容要点。2.3.3服务列出需向用户提供的各项服务，如培训安装、维护和运行支持等，应逐项规定开始日期、所提供支持的级别和服务的期限。2.3.4非移交的产品说明开发集体应向本单位交出但不必向用户移交的产品(文件甚至某些程序)。2.4验收标准对于上述这些应交出的产品和服务，逐项说明或引用资料说明验收标准。2.5完成项目的员迟用限2.6本计划的批准者和批准日期3实施计划3.1工作任务的分门与人员分工对于项目开发中需完成的各项工作，从需求分析、设计、实现、测试直到维护，包括文件的编制、审批、打印、分发工作，用户培训工作，软件安装工作等，按层次进行分解，指明每项任务的负责人和参加人员。3.2接口人员说明负责接口工作的人员及他们的职责，包括：a.负责本项目同用户的接口人员;b.负责本项目同本单位各管理机构，如合同计划管理部门、财务部门、质量管理部门等的接口人员;c.负责本项目同各分合同负责单位的接口人员等。3.3进度对于需求分析、设计、编码实现、测试、移交、培训和安装等工作，给出每项工作任务的预。定开始日期、完成日期及所需资源，规定各项工作任务完成的先后顺序以及表征每项工作任务完成的标志性事件(即所谓里程碑)。3.4预算逐项列出本开发项目所需要的劳务(包括人员的数量和时间)以及经费的预算(包括办公费、差旅费、机时费、资料费、通讯设备和专用设备的租金等)和来源。3.5关键问题逐项列出能够影响整个项目成败的关键问题、技术难点和风险，指出这些问题对项目的影响。开发计划书篇8项目总体简介，位于莞城、东城及南城的三界交汇处，毗邻dg市府与国际会展中心，是dg市最核心的黄金地段，具有标杆楼盘的权威性。它不仅是dgCBD内唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政与商业的完美中心结合点。，背靠优美秀丽的黄旗山，左右与马鞍山、状元山紧衔相依，地理位置得天独厚，自然生活资源丰富。蓊郁的嘉木、清新的空气，眺望诗情画意的山峰，近享零距离天然氧吧。大自然的宁谧素静，令人感到尘世所有铅华的喧嚣一概远去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自乐的唯美生态公园中。，三山环绕、藏风纳气，是dg市典型的聚宝盆式绝版风水宝地，是自然资源与黄金地段浑然天成的完美结合。豪宅与别墅、公寓与商业，其攀越升值的空间无限放大，不愧是各界名流豪绅及城市新贵宜居宜商首选之地。目标群体分析目标群体对象：教师、科技人员、高级技工、企业管理高级白领、公务员、私营业主，其它相对高收入行业的人士，年龄阶段以20---35岁为主，主要生活及工作区域位于dg市内，一般被称为城市新中产阶级或城市新贵。2、目标群体特征：经济收入相对较高且稳定，具有一定的经济实力;2)较高的文化品味及良好的精神气质;3)追求简约时尚的风格，注重健康的生活品味;4)通过经济性过渡及事业追求，最终实现高层次地位及贵族爵士生活;5)信奉传统的优秀品质，具有一定的传统文化底蕴，也不断接受及丰富现代社会文化;6)具有人文关爱情怀，有责任心和社会道德，除满足于其行业内的成功及专业领域的成就外，更着重于最大限度对一种精神生活的追求及享受。目标群体综述：主要来自dg本地及投资者，以及一些想扎根dg的外地商人及高级职工，对健康、家庭的生活品位极为关注，是社会的中流砥柱群体。不难发现，目标群是一群高文化素质、高生活梦想且具有一定经济实力的社会中坚精英人士，他们追求社会的认同感，也追求健康时尚的生活品位;他们既崇尚东方的统传风格，也青睐现代与传统完美结合的精典版本;他们既注重典雅简约、悠闲高贵的生活情调，也向往自由奔放、返璞归真的自然心境。三、蓝爵项目SWOT分析1、优势(S)1)、项目位于dg市体育路与旗峰咱的交汇处，临近交通线路主干道，交通发达、出行方便，是dg城市中的核心商业地段，周围商业氛围极其浓厚。商铺投资潜力巨大、物业升值空间无限，定会吸引众多消费群体的青睐及投资。2)、项目市场分析透彻，消费群体定位准确，追求简约时尚的生活品味，已是城市新贵一种时髦的追求潮流;且最近数年dg市的人口结构分化重组较大，中产阶级人口比重迅速增加，更为该项目的市场完美需求，提供了零风险保驾护航糸数。2、劣势(W)1)、__项目前一、二期定位于为大户型豪宅及别墅，楼盘开阔壮观、旷大豪奢，其内涵以传统的儒家文化和古典元素为主，而三期项目则主要以小户型公寓和写字楼为主，侧重于追求一种简约时尚、内敛雅趣的风格。户型的转变、风格的迁异、文化的定位，使得其必须存一个有机的文化传承及默契结合点，否则会产生文化断层和风格变异之感，不利于项目的整体命脉的成熟完美。2)、小户型的消费群体，除追求简约雅致的高贵生活品味外，亦有用来长期投资或经济性过渡，故在选购及租赁时，如果市场定位偏颇及推广效果不佳，则会产生迟疑及动摇的犹豫心态，不利于项目的迅速成长及至臻完善。3、机会(O)1)、dg市近期经济发展迅猛，楼市蓬勃发展，宜居宜商的地产投资潜力巨大，升值既快又高，蕴含着巨大的商机和财富。2)、项目周边正在开发的楼盘增均以大户型为主，正规开发的小户型公寓项目不多，而此项目正好填补了这一区域的市场空白，使得市场需要和项目供求守恒持平、相得益彰。4、威胁(T)1)、项目附近的几处正在开发的住宅项目，也有较少的小户型住宅，冲击了竟争市场，势必会分流部分潜在客户。2)、项目周边商业氛围浓郁，高业楼盘此起彼伏、枇次节鳞，形成了强烈的竟争犄角之势，如果商业写字楼盘市场定位及价格定位不够准确合理，则很能达到预期的理想状态。四、蓝爵市场定位项目定位于dg市城市豪宅标杆，城市新贵宜居宜商首选佳地，楼盘表现形式为写字楼、商业及小户型公寓，追求的是一种简约时尚、温馨浪漫(现代)、精致内敛、典雅高贵(传统)的东韵西技格调。五、蓝爵卖点归纳1、简约风格，简单而富有品位;美观实用，凝聚独具匠心的理念。设计新颖、构造质朴、健身棋牌、咖啡娱乐、休闲会所一应俱全，不用遵循别人的现实，自已做主设计自已的生活，城市新贵以低碳的生活方式尽情享受舒适低调的奢华。2、自然传统的底蕴、休闲时尚的气息，在清新的氛围里、于静静的遐想中，还我们城市新贵一个洒脱自由、高雅幽静的心灵家园。3、没有过多斑斓绚丽的色彩，没有过多繁文缛节的线条，城市新贵却发现陶醉的意境里每一个细节都是如此地跳跃、每一个画面都是如此地精美、每一颗心灵都是如此地高雅。4、夜幕降临、华灯初升，远眺的旗峰山脉若隐若现，蹁踱于温馨的房间，透过朦胧的夜色，静静观赏花园里花草树木沉浸在皎洁月华下轻轻地舒展，拾掇时光流淌的瞬间，让心灵摈弃纷繁的忙碌、御下沉重的压力，让高贵轻松的脚步再次回归自我、回归真实、回归自然。5、舒爽精致的单身公寓，适合一个人的精彩自由，也可容纳两人世界的浪漫，是富有阳刚气息男士结束奔波、停泊酣梦的港湾;女人三十如花，恰似幽幽绽放的玖瑰，随性浪漫的小女人徜徉在爱与被爱的甜美惬意中，收藏着真正属于自已的美好与憧憬;一家三口、其乐融融，含蓄而高雅，传递着温馨高贵的气息;简约而奢华，洋溢着美满家庭的幸福。6、生活若有味道，在蓝爵的韶光里，那该是一种馨香;生活若有姿态，在蓝爵的心野间，那该是一种优雅;生活若有风景，在蓝爵的风情中，那该是一种高贵。六、蓝爵软文秀稿1、蓝爵软文(设计插图及排版另行构思)总有一种品质，永远不被时光冲淡，有一种方式，它低调、简约，时时洋溢着浓浓的人文趣味，时光的轮回中，始终铭刻着一份含蓄内敛的沉淀。总有一种时尚，让无数人竟相追慕有一种气质，它自由、奔放，处处显露出淡淡的温馨与雅致时光的流逝中，时尚人士顶礼膜拜的摩登传奇总有一种高贵，景行景止方可抵达有一种品位，它静谧、平和，无声无息诠释着高雅和雍容时光的飞越中，由内及表流淌着一份无形的奢华2、蓝爵秀稿(设计插图及排版另行构思)放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷舒适精致、简约优雅、温馨浪漫生活的品味藏于内心的高贵奋斗、享受、超越观览人生万象，最美的角度是揽目俯视品味高贵生活，最真的方式是简约高雅让含蓄与包容再次印证胸襟的辽阔与博大让奋斗与享受在阳光下演绎着生命的完美典雅是一种优美，让心灵陶醉在那一片葱翠之上家庭是一种温馨，让幸福荡漾在那一方欢歌笑语中高贵是一种境界，让享受倾注在那一份别样的情趣里七、项目推广策略(后续)八、商业推广方案(后续)开发计划书篇91.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。2适用范围本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在__开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。3职责3.1项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。3.2项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，-房地产前期工作计划3.3项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。4程序内容4.1项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。4.2项目部负责起草公司向投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。4.3项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。4.4项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。4.5项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。4.6项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。4.8项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。4.9项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。4.10扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。4.11项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。4.12项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。4.13项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。4.15项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。4.16项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。开发计划书篇10一:行业现状目前的内衣行业已经形成以黛安芬、安利芳、欧迪芬为代表洋品牌;以曼妮芬、嘉莉诗、奥丽侬、美思、依之妮为代表的南派品牌、以水中花为代表的江浙品牌、以爱慕、桑扶兰我代表的北派品牌的竞争格局。洋品牌因为进入中国几年，了解中国消费者的习性，已从培育市场到引导市场的转变，培养了一批忠实的消费群，占据着高端消费市场，也占据着不少的市场份额。中国权威部门数据预测，未来几年内，中国内衣市场潜量将高达5000亿人民币而且以每年20%以上的速度增长。市场潜力非常大，每个企业都想在这一具大的市场份额中分一杯羹(现在还没有任何品牌的市场占有率达到3%)。也必定会使出浑身解数，或进行销售策略的改革;或以降低利润来嬴得市场，所以，竞争会非常激烈。但未来的趋势都是以品牌建设来拉动市场，因此，未前的企业发展之路，也就是品牌建设之路。二:公司现状1.公司是由外销转型为内销的企业，主导产品为贴牌生产。公司是典型的研发、设计、营销型的公司。2.品牌定位在一、二线之间。三:营销目标1.一年内做强广东市场，布点全国市场。2.全国代理商达到10家以上，加盟店达200家以上，年销售额达20__万以上。四:营销队伍营销部设:广东市场部(经理、业务、市场督导兼培训)，省外市场部(经理、区域经理兼业务与督导)、客服部、品牌推广部。五:渠道建设渠道建设也是市场开拓成功与否最关键的.一步，在公司发展阶段应先从区域重点市场开始操作，切忌铺天盖地把产品铺向市场，一旦出现某种问题，想收就来不及了。先从区域市场开始运作，可以以点带面，以强带弱。做品牌不能急，特别是内衣品牌，要循序渐进，稳打稳扎。1.布局市场不能盲目开发(象打仗一样不能没有重点的全面作战)应该将市场划分为:重点市场、潜力市场、关注市场(以市场经济为主要依据)。将全国市场划分为六大区域:广东市场、华南市场(以福建为重点)、华中市场(以武汉，上海为重点)、西南市场(以四川为重点)、华北市场(以陕西为重点)、东北市场(以辽宁，北京为重点)。上海、北京为特殊市场要谨慎对待。2.商家----省(地)级代理-----终端公司应首先不遗余力的开发各区域的重点市场(如果暂时找不到省级代理那么区域代理也可以)并以此为中心拓展全国市场。3.公司----终端对广东市场、潜力市场和关注市场可以先发展单店或连锁加盟商但一定要有比较高的要求这样可以为此市场树立自己品牌形象，如果有可能的话可以引导其成长为省、市级代理商。4.自营终端在起步阶段拥有直营终端(特别是__市场)会让企业拥有更多的信息资源与树立品牌形象。有利于掌握最直接的顾客需求与联系客户的纽带，找到市场的差异性，并及时调整产品方向和行销策略。直营终端不要求数量多，但一定要精，要有代表性，能符合自己产品的市场定位，能反馈出自己品牌特性出来。5.设立分公司、办事处针对重点市场可以考虑设立办分公司、办事处(以重点市场的自营商场为踞点)但一定要有选择性，一开始就到处开设分公司、办事处类的分支机构，如果对分公司、办事处的管理不到位，就会使得投资、库存风险大大增加。而一旦分公司打不开市场局面，该市场就成了一局死棋，再来转换其它经营模式就很困难了。6.业务人员的市场跟踪要求各区经理，区域经理长期的出差到各市场进行市场调查(当地的人文环境、投资环境、品牌竞争状况及有影响力的大型商场等)、掌握潜在的客户资料(以备招商会，交易会等招商活动的请柬派发)、开发最好的客户(最好的客户不是他现在做的有多大有多少网点而是看他现在有多少资金投入与精力来操作自己品牌也就是所说的忠诚度)。六:招商政策招商政策一定要有新意、有吸引力和可操作性。让经销商心动。1.低折扣行内许多二线品牌一般是3.2---3.8折，专卖4.5折，我们应该以3.0折招商、代理商可以4.2折招商(30%的高额利润让他们看到美好“钱”景，让其加盟并拼命的推广自己品牌同时对专卖加盟店的加盟也有竞争力)。2.大额的广告支持及高返利行内许多二线品牌一般的广告支持为厂商各半且广告费以货品折钱而且力度不够。A.我们口头表示商家在一定时间内要进踞我们指定的商场(提高品牌价值)进场费各半(我们在真正的、负责的做品牌)B.首批进货达20万元者给与4万元的广告支持(广告形式的选择与发布由公司负责)。C.年销售完成100万者返利7%、完成150万者(供货价)返利10%(以现金方式)等。3.高换货率一般的品牌换货率为45天内没有补货的产品可以100%调换，凡补单产品不与调换。我们可以规定重点市场内的客户在100天内不管有没有补货100%换货但凡特价产品不与调换。(如果产品万一不好销我们可以随时打特价)4.以上方式仅限于第一年度的合作。七:广告宣传广告宣传是塑造品牌的最直接的方式之一。通过报刊杂志媒体互联网媒体与电视、广播媒体、POP海报、宣传单张等宣传载体，把企业的形象向公众展示，能直接地引起各地加盟商与消费者的注意达到拓展市场目的。在具体的运作中，针对各个区域市场不同，选择的媒体也应有区别，特别是媒体的性价比。1.专卖店的形象建设统一的、高质量的专卖店形象，给能消费者带来强烈的视觉冲击力，以及产生深刻的记忆提高品牌附加值。这方面要求自己专卖店形象的设计上严格把关。2.巡回演出(内衣秀)以巡回演出(内衣秀)吸引媒体与消费者的眼球，一方面，企业展示自己品牌的时尚性，宣扬了内衣时尚的趋势，另一方面，对于自己品牌的塑造与招商起到至关重要的推动作用。因为，有时尚潮流的新闻价值，一旦吸引着全国各地的传统媒体与网络媒体的纷纷争相报道。起到了不花钱，免费为企业做广告的宣传功效。为市场开拓提高效率。开发计划书篇11市场现状分析和应对策略：20__年为白酒行业最为敏感一年，行业发展明显发生了拐点，一系列迹象表明，白酒行业正在进入成熟期。进入成熟期，白酒厂商所面临情况就和成长期完全不同：竞争趋向尤为激烈，游戏规则也会有较大幅度改变。在竞争日益激烈背景下，许多运作资金不充裕、销售网络不稳固、盲目扩张市场、经验较缺乏或运作思路不清晰的经销商日子将会越来越难过，稍有不慎，就会“一夜回到解放前”。在竞争日益激烈背景下，许多现金流不充裕、盲目扩建厂房、盲目开设直营店、市场根基不牢固或老品疲软、新产品又未能及时培育成熟的中小型白酒厂家也将会处于两难境地。如果经营思路不清晰，在研发、生产、配送、营销及销售等方面稍有不慎，企业将会很快走向下坡路。在这种情况下，新产品开发不仅要了解行业发展状况、竞争对手新品开发情况，还需要了解消费者的种种需求，更要重点关注产品成本控制。具体应遵从以下五大方面：一、要适应消费趋势随着我国社会经济的迅速发展，人们生活水平正由温饱型转向小康型，一部分人向比较富裕的生活迈进，因而，消费需求和消费心理已经在向多层次、个性化方向发展，具体趋势体现在以下三方面：1、消费习惯从单一模式走向多元化和个性化多元化的`消费习惯表现在，白酒消费过程中，消费者对品牌忠诚度往往较低，对产品忠诚度则相对更低。中国的消费者历来对白酒品牌的追求就较为混乱，很难有绝对忠实某个品牌的消费者。白酒消费者的内心对白酒品牌一般都有自己的定位，“档次接近”的品牌，往往是“谁的促销力度大，谁的酒就卖的好”。同时，越来越多的消费者喜欢尝试购买奇异怪状、差异化突出的产品，消费者自主消费意识也越来越强烈，差异、个性化需求也变得愈加强烈。2、消费模式发生变化随着人均收入水平的不断提高，消费者白酒消费模式也已经发生了微妙的变化。消费模式的变化最明显的则体现在恩格尔系数（指国民消费在食品支出总额占个人消费支出总额的比重）的不断下降，居民消费比重发生变化。目前，我国居民用于购买食品的支出在总支出中的比重虽然在逐渐下降，但食品消费的质量却明显提高。这种表现在白酒行业为：消费者消费白酒价格在飞速上涨：过去喝几元钱、十几元，现在已变成至少喝几十元价位；过去喝几十元价位，现在至少都喝上百元价位。这种现象不只发生在市区及县城城区，甚至在经济较落后的区域也屡见不鲜。3、消费心理倾向发生变化随着中国经济高速发展，中国市场已逐步转变成买方市场的格局。消费者白酒消费心理表现的更加成熟稳健，理智型购买白酒的消费者数量正在逐渐增多，情绪型、冲动型的在则逐步减少。这点尤其体现在中档及中高档白酒，购买此价位区间的消费者已有“持币待购心理”，多倾向于“求稳、求实、求新、求时尚消费心理”。同时，对于高档白酒，消费者消费心理也由“面子消费心理”逐步转向“求实、求时尚及求稀有消费心理”。二、要考虑行业内、外环境一线名酒企业在开发、设计、生产、销售某种产品时，不经意间会起到引导潮流、指导消费者消费作用，这就会对行业内三、四线甚至二线白酒企业发展起到很大程度影响；同时，白酒行业相关上、下游产业企业技术的不断进步，也会在一定程度上影响倒白酒行业发展潮流；另外，当地市场主流品牌中的畅销品也在潜移默化的影响消费者。对处在行业内不同地位白酒企业来说，要想把握住市场契机，开发出高质量新产品，就必须要充分参考上下游产业、行业名酒及当地市场主流品牌现有和即将开发的产品，此外，更须充分参照企业战略定位。三、要定准位白酒企业要有明确、清晰的发展定位，要根据自身品牌价值做出合理的品牌定位。企业不仅要拒绝开发透支品牌价值的新产品，也要拒绝开发出品牌溢价无法达到的新产品。具有不同品牌基础的企业，其开发新产品的档位也不尽相同，因此，新产品定位也差异明显：白酒作为一个最具特色的产品，其包含了三个层面：核心层面、形式层面、延伸（附加）层面。核心层面表现在白酒提供给购买者的直接利益和效用，即白酒是酒，喝过后可以解乏、可以“过酒瘾”、可以环节压力、舒缓情绪等；形式层面表现在市场上白酒所表现的物质实体外形，包括白酒的品质、品牌名称、特征、造型、商标和包装等；延伸（附加）层面表现在饮用白酒时，白酒提供给消费者的一系列附加利益，包括面子感、文化感、品味感及价值感等等。当企业开发中高档及高档产品时，企业必须充分打造产品的三个层面，产品的核心层面及形式层面是中高、高档产品基础，附加层面则是差异点及亮点，是重中之重；当企业开发中档及中低档酒时，企业必须重点打造产品的核心及形式层面，附加层面则“有则更好”；当开发低档酒时，企业需用心强化产品的核心层面，同时合理的打造产品的形式层面。此外，新产品开发还必须要在充分市场调研基础上进行定位，要找准消费者的核心需求，更要找准市场机会价格带。四、新产品开发要符合消费者需求任何企业的新产品开发都不能离开最终买单的消费者，新产品开发也应始终贯彻“从消费者心中来，到消费者心中去”这一思想，真正努力去做到以消费者为中心，想消费者所想，生产出消费者所喜爱的产品。在此，笔者认为，成功的新产品至少要考虑以下两点：1、新产品开发要考虑消费者生理需求对于一个渴望长久、可持续性发展的白酒企业来说，新产品开发必须要满足消费者基本生理需求。要在确保产品质量过关基础上，开发出低价位，优酒质、适宜口感的新产品，同时尽量确保新产品酒质符合产品所对应售价。2、新产品设计要符合消费者审美需求随着人们生活水平的提高，收入的增加，人们的文化艺术修养、审美观也逐步提高，消费者在购买白酒时，除考虑白酒的使用价值及心理附加价值外，还会追求白酒产品的“造型、色彩、艺术感”等，甚有部分消费者购买白酒判断标准就完全取决于“外包装是否上档次、是否潮”。五、新产品开发要控制成本笔者在服务诸多中小型白酒企业后不禁感叹：中小型企业对产品包装材质、工艺等的要求关注度及耗时显高于行业领袖品牌及区域性品牌。甚有部分中小型白酒企业对产品包装材质、工艺等的追求甚至已到了十分挑剔的地步，其花费在包装材质及产品设计上的时间远长于产品研发创新及生产时间。开发计划书篇12位于莞城、东城及南城的三界交汇处，毗邻东莞市府与国际会展中心，是东莞市最核心的黄金地段，具有标杆楼盘的权威性。它不仅是东莞CBD内唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政与商业的完美中心结合点。背靠优美秀丽的黄旗山，左右与马鞍山、状元山紧衔相依，地理位置得天独厚，自然生活资源丰富。蓊郁的嘉木、清新的空气，眺望诗情画意的山峰，近享零距离天然氧吧。大自然的宁谧素静，令人感到尘世所有铅华的喧嚣一概远去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自乐的唯美生态公园中。三山环绕、藏风纳气，是东莞市典型的聚宝盆式绝版风水宝地，是自然资源与黄金地段浑然天成的完美结合。豪宅与别墅、公寓与商业，其攀越升值的空间无限放大，不愧是各界名流豪绅及城市新贵宜居宜商首选之地。一、目标群体分析1、目标群体对象：教师、科技人员、高级技工、企业管理高级白领、公务员、私营业主，其它相对高收入行业的人士，年龄阶段以20---35岁为主，主要生活及工作区域位于东莞市内，一般被称为城市新中产阶级或城市新贵。2、目标群体特征：经济收入相对较高且稳定，具有一定的经济实力；2）较高的文化品味及良好的精神气质；3）追求简约时尚的风格，注重健康的生活品味；4）通过经济性过渡及事业追求，最终实现高层次地位及贵族爵士生活；5）信奉传统的优秀品质，具有一定的传统文化底蕴，也不断接受及丰富现代社会文化；6）具有人文关爱情怀，有责任心和社会道德，除满足于其行业内的成功及专业领域的成就外，更着重于最大限度对一种精神生活的追求及享受。3、目标群体综述：主要来自东莞本地及投资者，以及一些想扎根东莞的外地商人及高级职工，对健康、家庭的生活品位极为关注，是社会的中流砥柱群体。不难发现，目标群是一群高文化素质、高生活梦想且具有一定经济实力的社会中坚精英人士，他们追求社会的认同感，也追求健康时尚的生活品位；他们既崇尚东方的统传风格，也青睐现代与传统完美结合的精典版本；他们既注重典雅简约、悠闲高贵的生活情调，也向往自由奔放、返璞归真的自然心境。二、蓝爵项目SWOT分析1、优势（S）1）项目位于东莞市体育路与旗峰咱的交汇处，临近交通线路主干道，交通发达、出行方便，是东莞城市中的核心商业地段，周围商业氛围极其浓厚。商铺投资潜力巨大、物业升值空间无限，定会吸引众多消费群体的青睐及投资。2）项目市场分析透彻，消费群体定位准确，追求简约时尚的生活品味，已是城市新贵一种时髦的追求潮流；且最近数年东莞市的人口结构分化重组较大，中产阶级人口比重迅速增加，更为该项目的市场完美需求，提供了零风险保驾护航糸数。2、劣势（W）1）项目前一、二期定位于为大户型豪宅及别墅，楼盘开阔壮观、旷大豪奢，其内涵以传统的儒家文化和古典元素为主，而三期项目则主要以小户型公寓和写字楼为主，侧重于追求一种简约时尚、内敛雅趣的风格。户型的转变、风格的迁异、文化的定位，使得其必须存一个有机的文化传承及默契结合点，否则会产生文化断层和风格变异之感，不利于项目的整体命脉的成熟完美。2）小户型的消费群体，除追求简约雅致的高贵生活品味外，亦有用来长期投资或经济性过渡，故在选购及租赁时，如果市场定位偏颇及推广效果不佳，则会产生迟疑及动摇的犹豫心态，不利于项目的迅速成长及至臻完善。3、机会（O）1）东莞市近期经济发展迅猛，楼市蓬勃发展，宜居宜商的地产投资潜力巨大，升值既快又高，蕴含着巨大的商机和财富。2）项目周边正在开发的楼盘增均以大户型为主，正规开发的小户型公寓项目不多，而此项目正好填补了这一区域的市场空白，使得市场需要和项目供求守恒持平、相得益彰。4、威胁（T）1）项目附近的几处正在开发的住宅项目，也有较少的小户型住宅，冲击了竟争市场，势必会分流部分潜在客户。2）项目周边商业氛围浓郁，高业楼盘此起彼伏、枇次节鳞，形成了强烈的竟争犄角之势，如果商业写字楼盘市场定位及价格定位不够准确合理，则很能达到预期的理想状态。三、蓝爵市场定位项目定位于东莞市城市豪宅标杆，城市新贵宜居宜商首选佳地，楼盘表现形式为写字楼、商业及小户型公寓，追求的是一种简约时尚、温馨浪漫（现代）、精致内敛、典雅高贵（传统）的东韵西技格调。四、蓝爵卖点归纳1、简约风格，简单而富有品位；美观实用，凝聚独具匠心的理念。设计新颖、构造质朴、健身、咖啡娱乐、休闲会所一应俱全，不用遵循别人的现实，自已做主设计自已的生活，城市新贵以低碳的生活方式尽情享受舒适低调的奢华。2、自然传统的底蕴、休闲时尚的气息，在清新的氛围里、于静静的遐想中，还我们城市新贵一个洒脱自由、高雅幽静的心灵家园。3、没有过多斑斓绚丽的色彩，没有过多繁文缛节的线条，城市新贵却发现陶醉的意境里每一个细节都是如此地跳跃、每一个画面都是如此地精美、每一颗心灵都是如此地高雅。4、夜幕降临、华灯初升，远眺的旗峰山脉若隐若现，蹁踱于温馨的房间，透过朦胧的夜色，静静观赏花园里花草树木沉浸在皎洁月华下轻轻地舒展，拾掇时光流淌的瞬间，让心灵摈弃纷繁的忙碌、御下沉重的压力，让高贵轻松的脚步再次回归自我、回归真实、回归自然。5、舒爽精致的单身公寓，适合一个人的精彩自由，也可容纳两人世界的浪漫，是富有阳刚气息男士结束奔波、停泊酣梦的港湾；女人三十如花，恰似幽幽绽放的玖瑰，随性浪漫的小女人徜徉在爱与被爱的甜美惬意中，收藏着真正属于自已的美好与憧憬；一家三口、其乐融融，含蓄而高雅，传递着温馨高贵的气息；简约而奢华，洋溢着美满家庭的幸福。6、生活若有味道，在蓝爵的韶光里，那该是一种馨香；生活若有姿态，在蓝爵的心野间，那该是一种优雅；生活若有风景，在蓝爵的风情中，那该是一种高贵。五、蓝爵软文秀稿1、蓝爵软文（设计插图及排版另行构思）蓝爵总有一种品质，永远不被时光冲淡，有一种方式，它低调、简约，时时洋溢着浓浓的人文趣味，时光的轮回中，始终铭刻着一份含蓄内敛的沉淀。蓝爵总有一种时尚，让无数人竟相追慕有一种气质，它自由、奔放，处处显露出淡淡的温馨与雅致时光的流逝中，时尚人士顶礼膜拜的摩登传奇蓝爵总有一种高贵，景行景止方可抵达有一种品位，它静谧、平和，无声无息诠释着高雅和雍容时光的飞越中，由内及表流淌着一份无形的奢华2、蓝爵秀稿（设计插图及排版另行构思）蓝爵放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷舒适精致、简约优雅、温馨浪漫生活的品味藏于内心的高贵奋斗、享受、超越蓝爵观览人生万象，最美的角度是揽目俯视品味高贵生活，最真的方式是简约高雅让含蓄与包容再次印证胸襟的辽阔与博大让奋斗与享受在阳光下演绎着生命的完美蓝爵典雅是一种优美，让心灵陶醉在那一片葱翠之上家庭是一种温馨，让幸福荡漾在那一方欢歌笑语中高贵是一种境界，让享受倾注在那一份别样的情趣里