房地产市场报告 -北京房地产市场监测月报-新房月报2024年10月

北京楼市:“银十”成绩超越“金九”!政策效力持续显现，市场交易规模止跌回稳北京房地产市场监测月报-新房市场2024年10月//目录02住宅市场成交规模概述03新房商品住宅市场04

商办市场05

案例分析01宏观概览报告附件宏观概览01北京：10月1日起，北京住建委等六部门《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》施行，内容包括实施降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等政策措施。全国：10月17日国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，提出“四个取消、四个降低、两个增加”，将打出一套组合拳，推动市场止跌回稳；10月21日央行宣布1年期和5年期LPR均下调25个基点。10月28日国务院办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系，推动建设生育友好型社会的若干措施》的通知，提出鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。同日，住房城乡建设部召开企业家座谈会，会议强调：要用足用好中央各项存量和增量政策，巩固房地产市场筑底止跌势头，推动建筑业转型升级。本月宏观概览利好政策效果显现

一、二手楼市成交规模迅速止跌回升宏观概览/北京年度政策发布回顾通州放松双限取消了京籍二套和非京籍需要在通州落户或纳税、社保满三年的限制，符合北京限购条件且在通州区落户或就业即可。商贷降息25BP央行超预期降息，5年期以上LPR降为3.95%，较上月下降25个基点，是2019年LPR改革以来单次最大降息。废止离婚限购废止2021年推出的“离异3年内不得京内购房”的限购政策。意味着离婚后购房不再受离婚年限限制。公积金年限延长购买改造后的老旧小区，公积金可贷年限根据剩余土地使用年限减3年计算，较原核定标准增加10年或20年贷款时间。“五环新政”允许满足北京限购条件的三类居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。公积金额度上浮买房人使用公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的，公积金贷款额度最高可上浮40万元。离婚一年内首套废止“离婚不满一年算二套”政策。离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。公积金降息25BP下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%，二套调整为3.325%。降首付、降利率首付比例首套20%，二套30%/35%；商贷利率首套3.5%，二套3.7%/3.9%；多子女家庭，二套按首套房贷认定。2.62.203.274.84.174.224.305.176.269.30首付比例下调限购门槛降低实施降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等政策措施02住宅市场成交规模概述（新房商品住宅+二手住宅）注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签供销存量新房商品住宅市场成交规模创今年以来单月成交最高记录10月成交量环比增幅达77%10月新房商品住宅成交4141套/51.6万㎡，

成交套数环比9月增加77%，同比减少2%；在2-6月宽松利好政策频发背景下，新房商品住宅成交量自4月起持续小幅上涨，6月年中阶段性冲高后，7、8、9月成交量连续3个月下降，在9月末重磅政策落地背景下，10月成交量终于止跌回升，并创下今年以来单月成交最高记录；2024年1-10月月均成交2716套，较2023年月均成交规模减少35%，但较今年1-9月月均成交规模2558套增加6%。尽管10月出现了政策强力刺激后迅速、显著回暖迹象，但今年新房住宅市场消费需求量级规模仍处于较低水平，11、12月市场热度是否延续保持值得关注；新房商品住宅市场通州放松双限废止离婚限购五环新政等下调公积金贷款利率降首付、降利率首付比例下调限购门槛降低降幅36%降幅35%数据调取口径：二手住宅，参考价格来自市场样本采集数据二手住宅市场二手住宅交易规模止跌回稳成交量环比上月增加31%二手住宅今年1-10月月均成交13536套，略高于2023年月均成交量（12953套），今年二手住宅成交规模稳中有增；10月二手住宅成交17367套/152万㎡，成交量（套）较上月增加31%，同比去年10月增加63%，市场交易端明显受政策刺激活跃度大增；规模相对稳定说明住房消费需求底基（刚需+刚改）的支撑性仍在，值得注意的是从二手住宅参考成交均价来看，2024年参考成交价格5.0万元/㎡，较2023年价格水平下降19%，是以价换量的支撑逻辑；10月二手房成交均价止跌，是否是市场企稳的信号，值得进一步关注。通州放松双限废止离婚限购五环新政等下调公积金贷款利率降首付、降利率首付比例下调限购门槛降低增加5%降幅5%数据调取口径：住宅市场整体=新房商品住宅+二手住宅住宅整体市场（新房商品住宅+二手住宅）今年1-10月住宅整体市场相对平稳新房商品住宅市占率为近五年最低2024年1-10月住宅整体市场月均成交16252套，较2023年月均成交量（17107套）下降5%，较今年1-9月月均成交量（15668套）增加3.7%，整体相对平稳，反映了政策对市场的托举效果和北京整体住房消费需求的稳定性；值得注意的是，今年1-10月新房住宅成交占比为17%，较1-9月成交占小幅提升，但新房住宅市场市占率仍为近五年最低水平；03新房商品住宅市场从成交量来看，10月北京新房商品住宅成交4141套/51.6万㎡，成交量环比上月增加77%。自6月起成交量连续3个月减少，在9月末政策落地后，10月成交量大幅回升。截止10月末，2024年新房商品住宅市场月均成交2716套，较2023年月均成交量4155套减少35%，较今年1-9月月均成交量2560套增加6%，整体消费需求量级仍处于较低水平，阶段性市场回暖迹象显著。从成交价格来看，10月北京新房商品住宅成交均价5.7万元/㎡，环比9月上涨4.2%。截止10月末，2024年新房商品住宅市场成交均价5.7万元/㎡，较2023年成交均价6.1万元/㎡下降6%，与2024年1-9月成交均价5.7万元/㎡持平，新房商品住宅成交价格基本稳定。降幅35%降幅6%10月新房商品住宅市场成交量大幅回升，为今年以来单月成交最高规模

成交价格基本稳定新房商品住宅市场/总括（图文版1/2）注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签供销存量供求平衡线供求警戒线

从供需关系来看，截止10月新房商品住宅上市存量86082套/1201.55万㎡，存量规模（套）环比上月小幅减少2.8%。按近6个月月均成交量计算（3011套），上市存量去化周期为28.6个月，去化周期较上月缩短4个月，市场处于去库存状态；10月新房商品住宅去化强度4.6%，市场消纳库存的能力较上月（2.5%）增强近8成；截止10月，2024年新房商品住宅市场月均去化强度3.0%，较2023年市场月均去化强度4.4%下降近3成，今年市场消纳库存能力明显减弱。10月新房商品住宅去化周期28.6个月，较上月缩短4个月去化强度4.6%，消纳库存力道较上月增加近8成新房商品住宅市场/总括（图文版2/2）注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签供销存量降幅32%注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签供销存量市场交易规模10月北京新房商品住宅成交4141套/51.61万㎡，成交量环比上月增加77%。自6月起成交量已连续3个月减少，在9月末政策落地后，10月成交量大幅回升。截止10月末，2024年新房商品住宅市场月均成交2716套，较2023年月均成交量4155套减少35%，较今年1-9月月均成交量2560套增加6%，整体消费需求量级仍处于较低水平，阶段性市场回暖迹象显著。市场交易价格10月北京新房商品住宅成交均价5.7万元/㎡，环比9月上涨4.2%。截止10月末，2024年新房商品住宅市场成交均价5.7万元/㎡，较2023年成交均价6.1万元/㎡下降6%，与2024年1-9月成交均价5.7万元/㎡持平，新房商品住宅成交价格基本稳定。市场供需关系从供需关系来看，截止10月新房商品住宅上市存量86082套/1201.55万㎡，存量套数环比上月小幅减少2.8%。按近6个月月均成交量计算（3011套），上市存量去化周期为28.6个月，去化周期较上月缩短4个月，市场处于去库存状态；10月新房商品住宅去化强度4.6%，市场消纳库存的能力较上月（2.5%）增强近8成；截止10月，2024年新房商品住宅市场月均去化强度3.0%，较2023年市场月均去化强度4.4%下降近3成。新房商品住宅市场/总括（文字版）10月新房商品住宅市场成交量大幅回升价格平稳上市存量去化周期为28.6个月，市场处于去库存状态注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签细分市场：板块/成交：10月排名位次2024年10月成交套数TOP20板块2024年9月成交套数TOP20板块板块成交套数↓板块成交套数↓1良乡大学城(房山区)225良乡大学城(房山区)1372后沙峪(顺义区)160西红门(大兴区)1133南邵(昌平区)153后沙峪(顺义区)1024生命谷(昌平区)144顺义城区(顺义区)1005西红门(大兴区)138生命谷(昌平区)846黄村(大兴区)130马坡(顺义区)827园博园(丰台区)122高教园(昌平区)828顺义城区(顺义区)120南邵(昌平区)789物资学院(通州区)119黄村(大兴区)6810马坡(顺义区)110物资学院(通州区)6311仁和(顺义区)105南皋(朝阳区)6212酒仙桥(朝阳区)102小屯(丰台区)6113高教园(昌平区)93园博园(丰台区)5114小屯(丰台区)90永丰(海淀区)4715金盏(朝阳区)90金盏(朝阳区)4516南皋(朝阳区)75良乡镇(房山区)4317旧宫(开发区)75长阳(房山区)3618能源谷(昌平区)71垡头(朝阳区)3619梨园(通州区)70延庆城区(延庆区)3520永丰(海淀区)68仁和(顺义区)33序号9、10月连续在榜板块9月在榜、10月掉榜板块10月新上榜板块1良乡大学城(房山区)良乡镇(房山区)酒仙桥(朝阳区)2后沙峪(顺义区)长阳(房山区)旧宫(开发区)3南邵(昌平区)垡头(朝阳区)能源谷(昌平区)4生命谷(昌平区)延庆城区(延庆区)梨园(通州区)5西红门(大兴区)

6黄村(大兴区)

7园博园(丰台区)

8顺义城区(顺义区)

9物资学院(通州区)

10马坡(顺义区)

11仁和(顺义区)

12高教园(昌平区)

13小屯(丰台区)

14金盏(朝阳区)

15南皋(朝阳区)

16永丰(海淀区)

9、10月新房商品住宅市场成交套数TOP20板块中16个板块连续在榜4个板块发生排名变化注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签细分市场：板块/成交：1-10月排名位次2024年1-10月月均成交套数TOP20板块2024年1-9月成交套数TOP20板块板块月均成交套数↓板块月均成交套数↓1良乡大学城(房山区)154良乡大学城(房山区)1462南邵(昌平区)107南邵(昌平区)1023西红门(大兴区)102西红门(大兴区)984黄村(大兴区)96黄村(大兴区)925后沙峪(顺义区)88高教园(昌平区)846高教园(昌平区)85后沙峪(顺义区)807生命谷(昌平区)75仁和(顺义区)708仁和(顺义区)74生命谷(昌平区)689顺义城区(顺义区)71顺义城区(顺义区)6610物资学院(通州区)71物资学院(通州区)6511马坡(顺义区)67马坡(顺义区)6212东坝(朝阳区)58东坝(朝阳区)5713园博园(丰台区)55十八里店(朝阳区)5214十八里店(朝阳区)50密云城区(密云区)4815密云城区(密云区)50园博园(丰台区)4816小屯(丰台区)47小屯(丰台区)4317永丰(海淀区)43永丰(海淀区)4018良乡镇(房山区)42良乡镇(房山区)4019能源谷(昌平区)41能源谷(昌平区)3820金盏(朝阳区)39长阳(房山区)36序号1-9、1-10月连续在榜板块1-9月在榜、1-10月掉榜板块1-10月新上榜板块1良乡大学城(房山区)长阳(房山区)金盏(朝阳区)2南邵(昌平区)3西红门(大兴区)4黄村(大兴区)5后沙峪(顺义区)6高教园(昌平区)7生命谷(昌平区)

8仁和(顺义区)

9顺义城区(顺义区)

10物资学院(通州区)

11马坡(顺义区)

12东坝(朝阳区)

13园博园(丰台区)

14十八里店(朝阳区)

15密云城区(密云区)

16小屯(丰台区)

17永丰(海淀区)18良乡镇(房山区)19能源谷(昌平区)1-9、1-10月新房商品住宅市场月均成交量TOP20板块中19个板块连续在榜仅1个板块发生排名变化表：10月板块供应数据与去化周期数据统计表细分市场：板块/供应：10月10月新房商品住宅新增供应1990套，分布在8个板块10月新房商品住宅供应1990套，分布在8个板块；取得新增供应板块中，截止10月末，2个板块上市存量去化周期超过36个月，3个板块上市存量去化周期不足18个月；5个板块在供应增加的情况下去化周期变长（相较9月），3个板块在供应增加的情况下去化周期缩短（详见下表）

数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签，上市存量去化周期按过去6个月套数去化(月)序号板块名称新增供应套数↓截止10月末上市存量套数截止10月末上市存量去化周期（月）截止9月末上市存量去化周期（月）去化周期变化（月）1丰台区-小屯651262650.448+2.42房山区-长阳57676214.15.6+8.53朝阳区-金盏298126326.127.3-1.24朝阳区-东坝252142530.928.5+2.45顺义区-顺义中央别墅区11298962.254.8+7.46石景山区-首钢南8856015.517.6-2.17东城区-东城841728.230.6-2.48延庆区-延庆城区542215.815.7+0.1合计1990去化周期超36个月去化周期不到18个月10月，5个项目取得期房销售许可证，释放1865套/27.64万㎡新房商品住宅供应规模2024年10月新取证（期房）项目一览表2024年10月新取证（期房）项目分布图注：数据调取口径：期证+新房商品住宅+批证时间：2024-10-01~2024-10-31本月取证项目明细（期证）璞园PARK项目名称区域土地成交日期发证日期开发周期（天）开盘日期取证套数取证面积（万㎡）指导价（元/㎡）经营楼面价（元/㎡）项目主力产品北京城建宸知筑丰台区-小屯2015/4/202024/10/165110.89183-206㎡4室2厅3卫125㎡3室2厅2卫北京城建和知筑房山区-长阳2023/12/202024/10/1[首]28710/15766.39450001871792㎡3室2厅2卫125-127㎡4室2厅2卫璞园PARK朝阳区-金盏2024/6/132024/10/12[首]12110/132984.617980043605140㎡4室2厅2卫160㎡4室2厅3卫京投发展北熙区朝阳区-东坝2021/12/242024/10/12523.968100048907

80㎡2室2厅1卫123㎡3室2厅2卫114㎡3室2厅2卫中海长安源境（中海长安玖章）石景山区-首钢南2024/5/222024/10/29881.787680028772125㎡3室2厅2卫183㎡4室2厅2卫合计186527.64京投发展北熙区北京城建和知筑北京城建宸知筑中海长安源境（中海长安玖章）表：2024年年度新增供应TOP20板块与去化周期数据统计表细分市场：板块/供应：1-10月1-10月新增供应规模TOP20板块中11个板块去化周期超36个月库存压力过大2024年1-10月累计新增供应规模TOP20板块共计供应20022套，占比整体供应规模69%；2024年1-10月累计新增供应套数TOP20板块中，截止10月末有11个板块上市存量去化周期超过36个月，有4个板块上市存量去化周期不足18个月；3个板块在供应增加的情况下去化周期缩短，17个板块去化周期变长（详见下表）

数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签，上市存量去化周期按过去6个月套数去化(月)序号板块名称新增供应套数↓截止10月末上市存量套数截止10月末上市存量去化周期（月）截止23年末上市存量去化周期（月）去化周期变化（月）1丰台区-小屯1919262650.416.9+33.52昌平区-生命谷1789136014.11.9+12.23昌平区-高教园1542232523.824.2-0.44密云区-密云开发区1354136620492.1+2046.95房山区-阎村1272137917671.1+104.96丰台区-总部基地1250116766.17.5+58.67大兴区-西红门1052202418.515.5+38房山区-良乡大学城919199910.813.6-2.89大兴区-念坛894194551.931.1+20.810石景山区-古城884871396.4+32.611丰台区-园博园86410661614.3+1.712顺义区-仁和864166622.58.1+14.413顺义区-马坡768149420.211.9+8.314昌平区-南邵73420091850.8-32.815大兴区-观音寺712885104.115.8+88.316密云区-密云城区674306667.758.7+917房山区-良乡镇66361114.52.4+12.118开发区-亦庄台湖640132543.410.8+32.619丰台区-南苑622601190.40+190.420朝阳区-酒仙桥60666339.233+6.2合计20022去化周期超36个月去化周期不到18个月细分市场：板块/供需关系：去化周期排名位次2024年10月上市存量规模TOP20板块2024年9月上市存量规模TOP20板块板块上市存量套数↓上市存量去化周期（月）板块上市存量套数↓上市存量去化周期（月）1密云城区(密云区)306667.7密云城区(密云区)314078.62运河商务区(通州区)276768.9运河商务区(通州区)280173.43小屯(丰台区)262650.4高教园(昌平区)241826.94高教园(昌平区)232523.8良乡大学城(房山区)222312.75西红门(大兴区)202418.5南邵(昌平区)216322.26南邵(昌平区)200918.0西红门(大兴区)216222.17良乡大学城(房山区)199910.8小屯(丰台区)206548.08念坛(大兴区)194551.9念坛(大兴区)199455.19顺义城区(顺义区)182120.6顺义城区(顺义区)194425.010仁和(顺义区)166622.5仁和(顺义区)177225.511平谷新城(平谷区)159241.4平谷新城(平谷区)163545.112马坡(顺义区)149420.2马坡(顺义区)160324.013东坝(朝阳区)142530.9生命谷(昌平区)150419.214阎村(房山区)1379176.0阎村(房山区)1392225.715密云开发区(密云区)13662049.0能源谷(昌平区)138735.116生命谷(昌平区)136014.1怀柔老城(怀柔区)137043.517亦庄台湖(开发区)132543.4密云开发区(密云区)13661639.218怀柔老城(怀柔区)132428.3亦庄台湖(开发区)134842.619能源谷(昌平区)131528.1东坝(朝阳区)124028.520金盏(朝阳区)126326.1总部基地(丰台区)119995.9

数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签，上市存量去化周期按过去6个月套数去化(月)10月上市存量规模TOP20板块中8个板块去化周期超36个月，3个板块去化周期不足18个月表：新房商品住宅上市存量规模TOP20板块月度排名变化去化周期超36个月去化周期不到18个月序号板块2024年10月去化强度↓截止10月末上市存量套数1豆各庄(朝阳区)67.6%122黄村(大兴区)25.6%3763定福庄(朝阳区)20.8%784西集(通州区)19.0%345物资学院(通州区)18.1%5396苹果园(石景山区)17.6%1177永乐(通州区)16.8%3018旧宫(开发区)16.1%3899后沙峪(顺义区)15.2%89410十里河(朝阳区)15.2%11211孙村(大兴区)14.3%512阳坊(昌平区)14.3%613冯村(门头沟区)14.1%23714酒仙桥(朝阳区)13.2%66315亚林西(丰台区)12.9%5416怀柔老城西北(怀柔区)12.5%717北安河(海淀区)11.5%2318环球度假区(通州区)11.3%25819梨园(通州区)11.0%56620永丰(海淀区)11.0%55121园博园(丰台区)10.7%106622良乡大学城(房山区)10.1%199923南皋(朝阳区)10.1%66724丽泽商务区(丰台区)9.7%21425生命谷(昌平区)9.5%136026良乡镇(房山区)9.5%611序号板块2024年10月去化强度↓截止10月末上市存量套数27首钢南(石景山区)9.2%56028亦庄马驹桥(开发区)9.1%10829亦庄新城(开发区)8.1%3430十八里店(朝阳区)7.6%35131长阳(房山区)7.4%76232宋家庄(丰台区)7.4%19933河西(开发区)7.3%48834宋庄东(通州区)7.2%67435南邵(昌平区)7.1%200936房山青龙湖(房山区)7.0%45437马坡(顺义区)6.7%149438金盏(朝阳区)6.6%126339新首钢(石景山区)6.5%66040狼垡(大兴区)6.5%13041西红门(大兴区)6.4%202442新宫(丰台区)6.3%96743门头沟老城(门头沟区)6.2%21244南宫(丰台区)6.2%37945牛栏山(顺义区)6.2%31946顺义城区(顺义区)6.2%182147仁和(顺义区)6.0%166648周口店(房山区)5.3%17849高丽营(顺义区)5.2%43350方庄(丰台区)5.2%5551能源谷(昌平区)5.1%131552香山(海淀区)5.0%35953稻田(房山区)4.8%393

数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签，去化强度：成交量在总可售中比重的大小来反映去化库存力道的强劲程度，按套计；10月53个板块新房商品住宅去化强度在全市平均去化强度（4.6%）之上细分市场：板块/供需关系：去化强度表：10月新房商品住宅去化强度排名（全市平均水平之上）序号板块可售商品住宅面积（㎡）↓10月上市存量套数截止10月末上市存量去化周期（月）1永丰(海淀区)24789055110.82后沙峪(顺义区)1736808946.73马池口(昌平区84怀柔科学城(怀柔区65良乡大学城(房山区)134094199910.86念坛(大兴区)130075194551.97狼垡(大兴区)1235821309.28十八里店(朝阳区)1222533517.29生命谷(昌平区)101305136014.110张家湾(通州区)1009370011良乡镇(房山区)8649161114.512稻田(房山区)8001039324.813韩村河(房山区)79475438131414宋庄东(通州区)7667067418.415宋家庄(丰台区)6980019932.316临空经济区(大兴区)652580017西红门(大兴区)61493202418.518上岸(门头沟区)58702336.219总部基地(丰台区)54019116766.120亦庄新城(开发区)489003440.821梨园(通州区)3420456614.322延庆城区(延庆区)2049642215.823双井(朝阳区)12032123024东城(东城区)170041728.2未来24个板块将形成新房商品住宅潜在供应，其中6个板块去化周期超36个月，去化压力较大细分市场：板块/潜在供应

数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签，上市存量去化周期按过去6个月套数去化(月)，调取范围2021年集中供地以来已成交未入市土地表：2021年集中供地以来已成交未入市土地形成的商品住宅供应规模（截止2024/11/5）去化周期超36个月去化周期不到18个月04商办市场注：办公&产权年限:(50年)供销存量办公市场/供销规模走势供应方面：本月新增供应11.67万㎡，环比增加32.9%，全部为标准写字楼供应；销售方面：本月销售办公产品1.6万m²，环比减少87.7%，其中独栋写字楼成交0.83万㎡，占比51.6%；签约销售主要来自大兴区高米店板块的金地威新国际中心项目（1.06亿元，0.42万㎡，25309元/㎡）。供应方面：本月仅西城区、丰台区有办公产品供应；销售方面：本月大兴区成交面积为各区首位，成交0.56万㎡，主要成交项目为金地威新国际中心0.42万㎡；本月成交主力段面积是1000㎡以上，分别占比68%；成交主力总价段为1000-2000万，占比45%。办公市场/供销特征表：本月办公市场面积段&总价段成交占比统计注：办公&产权年限:(50年)供销存量总价段50㎡以下50~100㎡100~200㎡200~500㎡500~1000㎡1000㎡以上100万以下0%0%1%0%0%0%100~200万0%0%0%7%0%0%200~500万0%0%1%7%7%0%500~1000万0%0%0%0%0%0%1000~2000万0%0%0%0%0%45%2000万以上0%0%0%0%9%24%新增供应明细No.项目名称项目类别区域板块开发商供应面积(万㎡)供应套数用途年限供应特征供应日期1中海金融中心商办西城区西城中海地产9.8411750年标准写字楼2024/10/1

2024/10/292槐新雅筑共有产权房（大悦时代广场）住宅+商办丰台区新宫保利/天恒/中海/中粮1.831250年标准写字楼2024/10/2110月办公市场新增供应项目分布图中海金融中心大悦时代广场办公市场/新增供应注：商业&产权年限:(40年)供销存量商业市场/供销规模走势供应方面：本月新增供应1.86万㎡，环比减少33.3%，其中独立商业为本月主力供应产品类型，供应1.52万㎡，占比82%；销售方面：本月销售1.6万m²，环比减少80.6%，其中独立商业成交0.84万㎡，占比51.9%；签约销售主要来自石景山区古城板块的住宅底商古城现代嘉园回迁房（0.69亿元，0.21万㎡，32613元/㎡）。商业市场/供销特征表：本月商业市场面积段&总价段成交占比统计注：商业&产权年限:(40年)供销存量供应方面：本月主力供应区域为怀柔区和门头沟区，分别供应0.65万㎡、0.48万㎡

；销售方面：本月主力成交区域为通州区、石景山区，分别成交0.35万㎡、0.29万㎡；本月成交主力段面积段&总价段是500-1000㎡，1000-2000万以上，占比24%。总价段50㎡以下50~100㎡100~200㎡200~500㎡500~1000㎡1000㎡以上100万以下1%0%0%0%0%0%100~200万1%2%4%0%0%0%200~500万0%1%10%14%0%0%500~1000万0%0%4%14%0%7%1000~2000万0%0%0%3%24%0%2000万以上0%0%0%0%15%0%10月商业市场新增供应项目分布图未来金茂府限竞房绿地慧谷中心悦谷新城家园共有产权房中骏西山天璟合景寰汇公馆万年广阳郡九号商业市场/新增供应中建上源府（指导价）新增供应明细No.项目名称项目类别区域板块开发商供应面积(万㎡)供应套数用途年限供应特征供应日期1悦谷新城家园共有产权房住宅+商办怀柔区庙城首农集团0.65640年独立商业2024/10/122万年广阳郡九号住宅+商办房山区良乡大学城万年基业0.27340年独立商业2024/10/143中骏西山天璟住宅+商办门头沟区门头沟老城中骏集团0.48540年独立商业2024/10/254未来金茂府限竞房住宅+商办昌平区能源谷城建/金茂/未来科学城0.11240年独立商业2024/10/225中建上源府（指导价）住宅+商办延庆区延庆城区中国建筑14.36㎡140年独立商业2024/10/246绿地慧谷中心（含共有产权房）住宅+商办昌平区能源谷绿地/远洋0.25340年住宅底商2024/10/317合景寰汇公馆商办通州区运河商务区合景泰富0.09540年商务底商2024/10/3005案例分析▏项目进程概览▏项目概况信息位置朝阳区酒仙桥旧城区改建项目（1019-0006、0007地块）区位四、五环之间业态规划14~25层，板楼开发商北京兴鼎房地产开发有限公司(朝阳城开/中建)建筑面积15.80万㎡溢价率0%占地面积4.17万㎡地块经营楼面价43605元/㎡容积率2.70销售指导价期房：酒仙桥125000元/㎡▏土地信息▏销售信息总户数606主力户型165㎡4室2厅3卫145㎡4室2厅2卫装修状况精装住宅去化情况累计供应101596.67㎡/606套累计销售18509.86㎡/106套累计销售率17.49%（按套）梯户比2梯2户销售方式自行销售+委托销售成交价格商品住宅：112788元/㎡（10月）月度楼盘解读—北京宸园▏项目按户型的供销存统计（截止2024/11/4）楼座居室面积范围供应套数成交套数拟售均价(元/㎡)成交均价(元/㎡)06-1#三室、四室117~145㎡681812024010628406-2#三室、四室117~145㎡28612374010745706-3#三室、四室117~145㎡340119740--06-4#三室、四室117~145㎡32411724010406306-5#三室、四室117~145㎡340120240--06-6#三室、四室117~145㎡30311724010269507-1#四室165㎡501412524011116707-2#三室、四室178~249㎡441213500011826907-3#四室165㎡30513324011677007-4#四室165㎡301013074011557607-5#三室、四室178~249㎡44913500011929907-6#三室、四室146~165㎡32812824011448107-7#四室165㎡500119240--07-8#四室165㎡10014120240108018累计成交103▏项目按楼座的供应统计（截止2024/11/4）▏项目户型图展示165㎡4室2厅3卫145㎡4室2厅2卫对比维度/项目名称★北京宸园融创壹号院主力产品165㎡4室2厅3卫145㎡4室2厅2卫252~261㎡4室2厅3卫215~219㎡4室2厅3卫土地成交日期2024/6/13/首个销售证日期2024/9/282023/8/31开发周期（日）107/住宅供销存信息统计累计供应套数606350累计成交套数106121当前上市存量套数500229价格信息（元/㎡）经营楼面价43605/销售指导价125000/10月商品住宅成交均价112788136500项目分布示意图（项目方圆3KM）注：项目供销存统计数据，调取时间为11月4日▏周边项目信息对比北京宸园融创壹号院报告附件新房商品住宅/月度市场成交榜单（10月）成交套数TOP10项目No.项目名称区域板块成交套数▼成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额（亿元）行政区市占率1建发观堂府昌平区南邵11812210452515.5321.25%2北京宸园朝阳区酒仙桥1021778211278820.0624.49%3中海寰宇未来昌平区生命谷9911325607416.8819.71%4中建玖玥府大兴区西红门8810381590176.1316.17%5中建学府印悦二期（京华国贤府）房山区良乡大学城806657360532.416.20%6万科东庐通州区物资学院766490593643.8514.22%7大兴星光城大兴区黄村716940462923.2110.81%8京熙润府房山区良乡大学城716747348122.3516.42%9保利天汇朝阳区东坝647513780625.8710.35%10熙悦晴翠丰台区园博园636088524143.199.15%注：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签。（套数相同，按照金额排序）中建玖玥府建发观堂府熙悦晴翠万科东庐大兴星光城中海寰宇未来北京宸园京熙润府中建学府印悦二期（京华国贤府）保利天汇新房商品住宅/月度市场成交榜单（10月）No.项目名称区域板块成交金额(亿元)▼成交套数

成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)行政区市占率1北京宸园朝阳区酒仙桥20.061021778211278824.49%2中海寰宇未来昌平区生命谷6.8899113256074119.71%3中建玖玥府大兴区西红门6.1388103815901716.17%4保利天汇朝阳区东坝5.876475137806210.35%5璞园PARK）朝阳区金盏5.594775857367110.44%6建发观堂府昌平区南邵5.53118122104525121.25%7招商玺大兴区河西5.053765397720710.19%8香山樾海淀区香山4.9719406212244629.21%9元玺GloriousPark石景山区新首钢4.724665447216520.15%10中海长安源境（中海长安玖章)石景山区首钢南4.313960147171818.52%成交金额TOP10项目注：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签。中海长安源境（中海长安玖章）保利天汇招商玺香山樾建发观堂府璞园PARK北京宸园元玺GloriousPark中建玖玥府中海寰宇未来新房商品住宅/年度累计市场成交榜单（2024年1-10月）成交套数TOP10项目No.项目名称区域板块成交套数▼成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)行政区市占率1建发观堂府昌平区南邵8258.484620239.220.31%2中建玖玥府大兴区西红门5285.916176836.5113.77%3万科东庐通州区物资学院5144.355893825.6113.61%4大兴星光城大兴区黄村4954.744712322.3211.04%5梧桐星宸昌平区高教园4804.435028122.2510.61%6晓月和风大兴区黄村4615.145230526.9111.98%7中海寰宇未来昌平区生命谷4425.046219331.3712.07%8保利天汇朝阳区东坝4084.89817534011.98%9保利朝央和煦朝阳区十八里店3484.917768738.1712.03%10京熙润府房山区良乡大学城3443.33624311.9611.11%注：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签。保利天汇万科东庐保利朝央和煦中建玖玥府建发观堂府梧桐星宸晓月和风中海寰宇未来大兴星光城京熙润府新房商品住宅/年度累计市场成交榜单（2024年1-10月）No.项目名称区域板块成交金额(亿元)▼成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)行政区市占率1中海京华玖序（中信城五期）西城区西城77.162394.4117507073.26%2保利天汇朝阳区东坝404084.898175311.98%3建发观堂府昌平区南邵39.28258.484620220.31%4保利朝央和煦朝阳区十八里店38.173484.917768712.03%5中建玖玥府大兴区西红门36.515285.916176813.77%6香山樾海淀区香山34.981352.8512254026.69%7中海寰宇未来昌平区生命谷31.374425.046219312.07%8招商玺大兴区河西27.372083.53775368.22%9晓月和风大兴区黄村26.914615.145230511.98%10北京城建天坛府东城区东城26.081022.0812553371.48%成交金额TOP10项目注：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签。保利天汇保利朝央和煦建发观堂府香山樾中海寰宇未来北京城建天坛府中建玖玥府晓月和风中海京华玖序招商玺办公市场/销售排名No.项目名称区域板块成交金额(亿元)▼成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1金地威新国际中心大兴区高米店1.060.42253092长安运河（长安源）通州区运河商务区0.420.07631883念坛嘉苑大兴区念坛0.40.14275004新地国际家园（运河铭著/新地国际总部港）通州区物资学院0.250.2124715联东u谷平谷国际企业港平谷区平谷其他0.20.3654876泰达科技园顺义区首都机场0.190.13142917绿地中央广场云谷昌平区能源谷0.110.05197178北京金融安全产业园房山区阎村0.090.190509绿地启航国际诺亚方舟房山区良乡大学城0.060.061054510M5运河1号通州区运河商务区0.050.013620010月成交金额TOP10项目No.项目名称区域板块成交面积(万㎡)▼成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)1金地威新国际中心大兴区高米店0.421.06253092联东u谷平谷国际企业港平谷区平谷其他0.360.254873新地国际家园（运河铭著/新地国际总部港）通州区物资学院0.20.25124714念坛嘉苑大兴区念坛0.140.4275005泰达科技园顺义区首都机场0.130.19142916北京金融安全产业园房山区阎村0.10.0990507长安运河（长安源）通州区运河商务区0.070.42631888绿地启航国际诺亚方舟房山区良乡大学城0.060.06105459绿地中央广场云谷昌平区能源谷0.050.111971710绿地启航国际三期房山区长阳0.030.041390010月成交面积TOP10项目1-10月成交金额TOP10项目1-10月成交面积TOP10项目No.项目名称区域板块成交面积(万㎡)▼成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)1中国光大银行金融科技中心石景山区古城8.8223.13262352润悦中心丰台区亚林西6.9821.94314253国锐金嵿大兴区河东6.739.24137334丽金智地中心海淀区魏公村5.5445.43820175睿铂大厦石景山区古城5.1315.28298006京投发展臻御府限竞房丰台区总部基地3.893.4889527金博科技大厦石景山区苹果园3.741.1230008电子城IT产业园朝阳区酒仙桥3.568.56240759复地金融中心通州区运河商务区3.58.862533610中关村生命科学园医药科技中心昌平区生命谷3.3411.634764No.项目名称区域板块成交金额(亿元)▼成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1丽金智地中心海淀区魏公村45.435.54820172中海金融中心西城区西城28.093.03927963中国光大银行金融科技中心石景山区古城23.138.82262354润悦中心丰台区亚林西21.946.98314255金融街武夷融御通州区运河商务区15.682.85550746睿铂大厦石景山区古城15.285.13298007中关村生命科学园医药科技中心昌平区生命谷11.63.34347648国锐金嵿大兴区河东9.246.73137339复地金融中心通州区运河商务区8.863.52533610电子城IT产业园朝阳区酒仙桥8.563.5624075商业市场/销售排名No.项目名称区域板块成交金额(亿元)▼成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1古城现代嘉园回迁房石景山区古城0.690.21326132复地金融中心通州区运河商务区0.530.19283513合生滨江帝景通州区梨园0.350.14247394华远中心（华远石景山大悦城）石景山区苹果园0.270.07369985佑安府限竞房丰台区亚林西0.270.09290006龙湖云河砚顺义区仁和0.250.11227717金泰城丽湾丰台区丽泽商务区0.220.09237808紫贵御园平谷区平谷其他0.190.17110009金地威新国际中心大兴区高米店0.160.062530910橡树澜湾限竞房（澜湾2035）丰台区小屯0.110.071500010月成交金额TOP10项目No.项目名称区域板块成交面积(万㎡)▼成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)1古城现代嘉园回迁房石景山区古城0.210.69326132复地金融中心通州区运河商务区0.190.53283513紫贵御园平谷区平谷其他0.170.19110004合生滨江帝景通州区梨园0.140.35247395龙湖云河砚顺义区仁和0.110.25227716中海京叁號院大兴区河西0.110.0984337佑安府限竞房丰台区亚林西0.090.27290008金泰城丽湾丰台区丽泽商务区0.090.22237809华远中心（华远石景山大悦城）石景山区苹果园0.070.273699810橡树澜湾限竞房（澜湾2035）丰台区小屯0.070.111500010月成交面积TOP10项目1-10月成交金额TOP10项目1-10月成交面积TOP10项目No.项目名称区域板块成交面积(万㎡)▼成交金额(亿元)成交均价(元/㎡)1玉泉商业中心海淀区田村3.5710.99307662首创住总禧瑞金海平谷区金海湖3.364.06120793北京国贤府昌平区能源谷2.81.6659374绿地海珀云翡大兴区观音寺2.452.7110305中建宸庐云起顺义区马坡2.041.9595426中海学府里石景山区衙门口2.034.86240007国锐金嵿大兴区河东1.631.8110368招商嘉铭珑原（未来港）昌平区天通苑1.474.98338839复兴商业城西城区西城1.461.791229610华业玫瑰东方朝阳区CBD1.415.6440000No.项目名称区域板块成交金额(亿元)▼成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1玉泉商业中心海淀区田村10.993.57307662新景商务楼东城区东城6.150.99618903丽金智地中心海淀区魏公村5.911.01585844华业玫瑰东方朝阳区CBD5.641.41400005招商嘉铭珑原（未来港）昌平区天通苑4.981.47338836中海学府里（指导价）石景山区衙门口4.862.03240007北京城建天坛府东城区东城4.130.44930788首创住总禧瑞金海平谷区金海湖4.063.36120799方恒时尚中心海淀区中关村3.440.516811210北辛安棚改安置房石景山区古城3.180.8238703开发商成交量榜单10月成交金额TOP20房企No.开发商名称企业属性金额(亿元)↓面积(万㎡)套数主要贡献项目1中国建筑央企56.148.99856.2北京宸园（指导价）、中建玖玥府（指导价）2中海地产央企38.497.29827.9中海寰宇未来（指导价）、中海长安源境（中海长安玖章）（指导价）3保利地产央企19.13.68386.1保利天汇（指导价）、保利朝央和煦（指导价）4北京城建国企17.033.29373.9香山樾（指导价）、北京城建天坛府（天坛府九阙/望坛新苑回迁房）5华润置地央企14.92.91389.5北京瑞府（产权价）、和光瑞府6建工集团国企11.952.49357.6星宸和煦（指导价）、熙华台（指导价）7招商蛇口央企10.641.87168招商玺（指导价）、招商臻园（指导价）8绿城集团民企9.021.6152晓风印月（指导价）、绿城西山云庐（指导价）9首开股份国企7.622.22289.8熙悦晴翠（指导价）、梧桐山语（指导价）10厦门建发集团国企7.112.21399.9建发观堂府（指导价）、建发观云（指导价）11懋源控股民企6.30.7136懋源璟瑜/煜泽台/璟廷（指导价）（晟泽嘉园共有产权房）、懋源璟玺12珠江合生系民企5.480.9274.7缦合北京（合生霄云路8号）、北京天誉13京投国企4.810.7890.5森与天成（指导价）、海淀南路12号14万科集团民企4.621.32147.1万科东庐（指导价）、观承大家限竞房15首钢集团国企4.10.5746.9元玺GloriousPark（指导价）、华曦府（指导价）16葛洲坝集团央企4.071.05178.5能建京玥兰园（指导价）、葛洲坝北京中国府17大兴发展国企3.921.34130.1大兴发展亦生共悦共有产权房18龙湖地产民企3.831.19129.7龙湖御湖境（指导价）、龙湖观萃（指导价）19万达兴投资民企3.771.29125大兴发展亦生共悦共有产权房20越秀集团国企3.760.5658.9香山樾（指导价）、越秀天恒怀山府（指导价）注：按权益口径调取数据，数据统计范围为全物业类型，住宅+类住宅+办公+商业+车库+其它开发商成交量榜单1-10月累计成交金额TOP20房企No.开发商名称企业属性金额(亿元)↓面积(万㎡)套数主要贡献项目1中海地产央企322.6158.836463.1中海京华玖序（中信城五期）、中海金融中心2中国建筑央企243.856.616687.9中建玖玥府（指导价）、中建璞园（指导价）3华润置地央企141.9635.263791.8北京悦府（指导价）（润悦中心）、北京瑞府（产权价）4保利地产央企132.6425.73224.8保利天汇（指导价）、保利朝央和煦（指导价）5北京城建国企127.7428.244292.6北京城建天坛府（天坛府九阙/望坛新苑回迁房）、香山樾（指导价）6建工集团国企71.2817.12571.9熙华台（指导价）、梧桐星宸（指导价）7招商蛇口央企71.2714.641550.2招商玺（指导价）、招商璀璨时代（指导价）8首开股份国企71.1625.083443.1中海首开湖光玖里（指导价）、梧桐星宸（指导价）9厦门建发集团国企68.0714.991791.6建发观堂府（指导价）、建发观云（指导价）10珠江合生系民企65.112.731007.1缦合北京（合生霄云路8号）、珠江壹千