第2章物业智能化技术和管理基础

物业智能化管理

（第二章物业智能化技术和管理基础）张烜WilsonZhang2013年3月本章学习要点·了解智能建筑的支持技术，包括自动控制技术、计算机技术和通信网络技术·熟悉相关的技术基础知识·掌握相关的管理知识第一节：物业智能化的技术基础

智能建筑=3C+A（computer，control，communication，architecture）一、计算机控制技术（一）基本工作原理自动控制的任务是控制物理量按照制定规律变化，采用负反馈构成闭环控制系统。分为两个步骤：（1）数据采集：实时采集被控参数的瞬间值，并传输给计算机；（2）控制：对采集到的被控参数的状态量进行分析，并按已设定的控制规律觉得控制过程，适当地对执行机构发出控制信号。--智能建筑楼宇设备自动化的关键技术一、计算机控制技术（二）计算机控制系统的组成（1）硬件：

a.主机：中央处理器（CPU）、内存储器（RAM\ROM）

b.外围设备：输入设备（鼠标、键盘），输出设备（打印机、显示器），外存储器（光盘、磁盘）

c.过程输入和输出设备：AI-AO模拟量信号输入输出DI-DO开关量信号或数字量信号出入输出

d.人机联系设备：显示器、键盘、操作显示台、专用操作显示面板

e.通信设备

（2）软件：

a.系统软件：操作系统、汇编语言、数据库、通信软件和诊断程序等

b.应用软件：过程输入、过程控制、过程输出、人机接口、打印、公共服务程序以及画面生成、报表曲线生成和测试工具性支持软件等。一、计算机控制技术（三）常用的计算机控制系统（1）常规分为三类：操作指导控制系统、直接数字控制系统、监督计算机控制系统和分散控制系统

建筑设备自动化系统常用的是直接数字控制系统（DDC）由计算机直接承担着控制任务，因而要求：实时性好、可靠性高和适应性强。

收集实时数据–控制信号–控制生产过程AI-DIAO-DODCC控制器二、现代通信技术信息–信号–信号-信息（一）通信的基本概念信息的传输即为通信，如烽火、旗语、现代的书信、电话、电报、传真等现代通信计算一般借助电信号来实现，简称为电信转换传递转换二、现代通信技术（二）模拟通信和数字通信数字信号的优点：1）抗干扰强2）可靠性强3）便于现代计算机技术进行处理、加工、存储和交换，提高了信息传输的灵活性4）便于加密，适合保密通信的要求5）元器件、部件易于集成化和大规模生产，且性能一致性好且成本低模拟信号和数字信号可以通过变化设备进行互相转换。二、现代通信技术（三）现代通信技术

--是实现信息交换的关键技术

涵盖了多媒体通信、计算机通信网络、个人通信、数字图像通信、程控交换、信息高速公路、语音信箱、电子信箱等。

发展：模拟-数字、单一业务-综合业务、话音业务-非话音业务、自动控制–智能控制…

趋势：全球化、综合化、智能化的多媒体方向发展三、计算机网络技术计算机网络技术是智能建筑的核心技术涉及到通信网络系统、办公自动化系统和建筑设备自动化系统（一）计算机网络定义：P24特点：（1）多个计算机系统互联而成的一个群体；（2）进行通信的每台计算机都是独立工作的，需要遵循共同的网络协议，才能协同工作；（3）需通过有线、无线或卫星等通信线路及设施组成的通信设施实现。三、计算机网络技术计算机网络技术是智能建筑的核心技术涉及到通信网络系统、办公自动化系统和建筑设备自动化系统（二）计算机网络的功能：（1）数据快速传输和处理；（2）共享资源（3）提高可用性及可靠性；（4）实现分步处理四、建筑智能系统的集成智能建筑一体化集成管理的能力是智能建筑最重要的特点也是智能建筑与传统建筑的主要标志。（一）智能建筑系统集成的目标（1）对各设备子系统实行统一的监控；（2）实现跨子系统的联动，提高各子系统的协调能力；（3）实现子系统之间的数据综合与信息共享；（4）建立集成管理系统，提高管理效率和质量，降低系统运行及维护成本。四、建筑智能系统的集成（二）智能建筑系统集成的内容（1）功能集成；IBMS最高管理层的功能集成、子系统的功能集成，子系统（BAS\OAS\CNS）内部功能集成（2）界面集成；（3）网络集成；（4）数据库的集成；第二节：物业智能化的管理基础

物业设施是物业运作的物资和技术基础。科学、合理的物业设施管理是对设备从使用、维护保养、检查维修、更新直至报废全过程进行管理，使设备可靠安全经济的运行。

一、物业智能化管理的概念及特点（一）概念（1）定义有专业机构和个人依照合约在建筑智能化系统的支持下，采用先进科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对环境、情节、绿化、安全保卫、租赁业务、酒店设施运营与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。（2）有效管理、充分使用、保值增值（3）国际物业设施管理协会的定义P26国际物业设施管理协会是一个1980年成立的、国际性的和非盈利的专业性组织，其目的是为物业管理和设施管理的专业人员提供一个国际性的交流和资源平台。附加知识：中国物业管理协会、国际项目管理协会、英国皇家测量师协会

一、物业智能化管理的概念及特点（二）建筑智能化物业管理的特点（1）管理对象不同（2）维护方式的不同（3）专业人才的要求不同（4）智能化系统对物业管理带来的变化

一、物业智能化管理的概念及特点（三）物业设备管理的目标（1）创造安全、舒适、和谐的人居环境（2）发挥物业最大的使用价值（3）使物业尽可能保值、增值

一、物业智能化管理的概念及特点（四）建筑智能化物业管理的内容既包括传统物业的服务内容，又增加了固定资产管理、租赁业务管理、也赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护新的管理内容和方式（1）经营管理功能（2）运行管理功能（3）用户出租、服务管理功能

二、建筑智能化设备运行和维护管理预防为主，定期保养、规范管理、专业培训（一）设备运行管理（1）制定系统操作规程（2）操作员责任界面（3）交接班制度

二、建筑智能化设备运行和维护管理

（二）设备运行管理（1）故障性维修（2）预防性维护

设施维护管理故障性维修：紧急维修预防性维护预防性保养改良型维护：设备与系统的更新改造提升定期检测日常维护保养系统自诊断报修制度

三、建筑智能化的节能管理

（一）节能管理概念P32国家建筑节能规范绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）（二）节能管理的措施和方法（1）建筑设计（2）暖通空调系统（3）照明与设备

四、常见维修方法

（1）预防性维修预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施通常是根据维护保养和检修制度按一定间隔周期进行。制度中的周期、项目、范围可参考设备生产厂商的维修指导资料，结合楼宇设备具体情况制订，执行中还应根据不同设备的运行环境条件、负荷程度、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应调整。（2）预见性维修（3）轻微润滑维修（4）故障维修故障维修是指在设备发生故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修只能用于非重点设备，否则将严重影响楼宇正常功能，将产生重大损失和恶劣影响。（5）因地制宜的维修行业划分：零星维修、计划维修、大修

四、常见维修方法

预防性维修对某台（套）设备的预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下： a.确定停机检修的起、止时间； b.组织检修队伍及必要时的后备支援人员； c.备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具； d.备齐需更换或可能需更换的零件； e.备齐临时加工件所需原材料及加工手段； f.备齐检修中所需的清洗、擦试、润滑、填充等材料预防维修完成后一定要验收，检查各预定项目完成情况及设备技术状况是否达到完好标准。设备预防维修的实施计划、修前检查和修理中发现的主要零部件维修及更换情况记录、验收试验报告等文件都要归档。

四、常见维修方法

故障维修通常楼宇设备中采用故障维修方法的有： 一般区域的照明灯具； a.个别房间的或影响区域很小的用水、用电器具； b.有备份的小型设备； c.停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备； d.其他不严重影响楼宇服务质量的场合。小贴士：

1）即使是确定采用故障维修方法的设备，也应注意日常保养和检查，减少故障诱发因素，提高设备使用效率，延长设备寿命。2）采用预防维修方法管理的设备发生意外故障时，其处理方法与故障维修的实施方法相同。

五、维修计划的编制与实施

（一）维修计划的编制资料收集、编制草案、平衡审定和下达执行（二）维修计划的实施P-D-C-A（1）交付修理（2）维修施工（3）竣工验收

六、智能物业设施管理制度

（一）岗位职责（1）工程部经理（2）技术主管（3）领班（4）技术工人（5）资料统计员

六、智能物业设施管理制度工程经理岗位职责1.在物业管理中心经理、副经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的方针、政策、规章和制度。2.负责组织设备的使用、维护、更新、改造直到报废的整个过程的管理工作，使设备始终保持良好的技术状态。3.在安全可靠、经济合理的情况下及时供给各设备所需提出的维修要求，为住户提供良好的工作和生活条件。4.组织编制各种设备的保养、检修计划、原材料采购计划，并组织实施。5.组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。6.组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行。

工程主管岗位职责1.负责本班次的组织、管理工作，并负责编制主管专业的设备保养和维修计划、操作规程。2.负责检查主管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态。3.负责制定主管系统的运行方案并审阅运行记录，监督下属员工严格执行操作规程，保证设备的正常运行。4.组织调查分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防止同类事故再次发生。5.负责制定主管设备的更新、改造计划，并负责工程监督，以实现安全可靠、经济合理的目标。6.负责组织培训，不断提高下属员工的技术和服务素质。

工程领班岗位职责1.领班负责本班所管理设备的运行、维护保养工作。2.严格做到三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净。3.四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）。4.五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。5.负责本班日常工作安排，做好各项记录并汇总定期交上级部门审阅。6.负责制定本班设备的检修计划和各件计划经审核后组织实施。2.1.2.18工程维修工岗位职责1.各类技术工种的维修工在领班的领导下应该自觉遵守各项规章制度和操作规程。2.保证安全、文明作业，积极参加业务指导培训，不断提高自己的业务素质。

六、智能物业设施管理制度

（二）物业设备管理制度（1）物业设备接管验收制度（2）物业设备预防性计划维修保养制度（维保制度）（3）运行管理制度（4）值班制度

六、智能物业设施管理制度

工程管理制度及表格 1、管理制度 工程设备验收制度 月报告、周报告制度 能源管理制度 技术档案管理制度 设备改建管理制度 零件、耗材领用管理制度 安全运行管理制度 安全用电制度