漫谈商品房逾期交付的诉讼时效问题

摘要：商品房逾期交付应当适用一般诉讼时效的规定，实践中争议不大。普遍看法是，关于商品房逾期交付的争讼，应当是基于商品房买卖合同的给付之诉，其相应的诉讼时效应当适用《民法通则》两年诉讼时效期间的一般性规定。但在诉讼时效期间的起算问题上，实践中颇有争议。关键词：商品房;逾期;诉讼时效一、商品房逾期交付的原因商品房交易中逾期交房的纠纷较多，造成出卖人逾期交房的原因也很多，主要包括：第一，商品房出卖人的原因。因建设资金缺乏、工程施工延误、建设不符合约定以及建设质量问题未能通过行政主管部门验收合格等方面的问题，出卖人未能在商品房买卖合同约定的期限内交房。此外，有的出卖人为捂盘涨价，不惜毁约，故意不按期交房。第二，商品房买受人的原因。包括买受人无正当理由拒绝接收商品房，买受人违约在先致使开发商行使抗辩权拒绝交房等情形。第三，不可归责于商品房买卖双方的不可抗力因素。包括自然灾害，禁止令、征收、征用、规划调整等政府行为，战争、军事封锁、罢工、骚乱暴乱、较长时间交通管制等社会异常事件，酷热、极寒天气无法正常施工等方面。二、商品房逾期交付的诉讼时效问题在实践中，通常情况是买方要求卖方在约定的期限届满两年后交付房屋，并且在诉讼时效期限内是否超出问题有两种意见。在第一种意见中，买方声称卖方交付房屋应在限制期限的两年内行使，并且卖方交付房屋需要两年以上，因为它处于行使状态限制期后的权利。并失去了获胜的权利。第二种意见是，如果买方要求卖方自房屋委任之日起支付房屋超过两年，则不能简单地确定已超过时效，但商业房屋是否有在约定的时限内合法交付的条件分开处理。笔者同意第二种意见，并认为应否开始计算诉讼时效期间，既要考虑商品房是否具备法定的交付条件，又要考虑逾期交房的原因。正常情况下，在商品房买卖合同约定的交房期限内，商品房具备法定的交付條件，但出卖人能够交付而不交付，最后导致逾期交付。此种情况下，买受人应当及时主张权利，诉讼时效期间应当自商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日开始计算。在出现商品房客观交付不能的情况下，如果简单地从商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日开始计算诉讼时效，则会大量出现商品房交易纠纷超过诉讼时效的情况，买受人的权利不能得到有效保护，纠纷得不到妥善解决，商品房买卖合同是否继续履行也悬而不决，合同本身的目的难以实现，交易稳定性无从谈起。笔者以为，商品房因不具备法定的交付条件而导致逾期交付，应当考虑逾期交房的原因，根据合同双方的责任确定如何适用诉讼时效。如果导致商品房逾期交付是因为买受人的原因，则诉讼时效应本着有利于出卖人的原则适用，诉讼时效期间应当自商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日开始计算。如果导致商品房逾期交付是因为出卖人的原因，则诉讼时效应本着有利于买受人的原则适用，诉讼时效期间应当自商品房具备法定的交付条件之次日开始计算。如果导致商品房建设延误、逾期交付是因为不可归责于商品房买卖双方的不可抗力因素，则诉讼时效应本着公平和维护交易稳定性的原则适用，诉讼时效期间仍然应当自商品房具备法定的交付条件之次日开始计算，并在相应的违约责任请求里面考虑不可抗力因素。三、审判实践中的倾向性意见此类案件，最高人民法院民一庭有如下倾向性意见：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。四、商品房产权逾期过户登记的诉讼时效问题（一）物权法的几项基本原则物权法确立的基本原则，学理上有三原则说、四原则说、五原则说、六原则说甚至更多说法，这不是本文关注所在，为了有助于本文观点阐述，兹举其要者有四。（1）物权法定原则。物权法实行物权法定主义，即由法律规定物权的种类、效力、内容，不允许当事人自行创设与法律不同的物权的法律原则。物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”（2）一物一权原则。该原则明确在同一标的物上只能设立一个所有权。这里的“一物”，是指法律观念上的一个标的物，它包括但不限于客观事实中的一个独立物;“一权”，是指在一个标的物上只能存在一个所有权，不允许有互不相容的两个以上的所有权同时存在于同一标的物上，但并不排除在同一标的物上可以同时设有所有权和他物权，也不排除在同一标的物上同时设有两个以上不相冲突的他物权。有必要说明的是，该原则虽是大陆法系国家物权法中的一项基本原则，其精神为我国物权法所吸收，在我国司法实践中也被经常援引，但物权法条文并没有作出明确表述。（3）公示原则与公信原则。公示与公信均是针对物权变动而设立的，公示原则规定物权的变动须以公开方式使公众知晓，公信原则是指物权变动凡符合规定公示方式即具有可信赖的法律效力。公示原则规定变动物权须采用法定公示方式，方得发生物权变动的法律后果。公示方式根据物权客体不同而有所不同，动产物权的变动以占有标的物或以标的物的交付为公示方式，不动产物权的变动则以在有关行政主管部门办理相应登记为公示方式。公信原则规定，只要物权变动符合法定公示方式，登记记载的权利人在法律上即被推定为真正的权利人。其作用在于保护交易活动中的善意受让人，维护公开交易的可靠性和正常的交易秩序。（4）物权变动的区分原则。即物权变动的原因与结果相区分的原则，该原则规定，在发