房屋租赁托管操作手册

房屋租赁托管操作手册

目录：

一,房屋租赁托管业务的类型和定义；

二.房屋租赁托管房源的要求；

三,房屋租赁托管调入的禁忌注意事项；

四.接房时的注意事项；

五,托管房的出租管理；

六.结利条件；

七.托管业务的相关业绩分配；

八.托管房租客房东退房要求；

九,托管业务相关申请流程。

一.房屋租赁托管业务的类型和定义

第一，房屋租赁托管业务（全托）

房屋托管一就是在不改变业主（房屋产权所有者）房屋产

权的情况下，以契约的方式将房屋的使用权交给受托方并同意

代为转租他人。受托方和业主按照契约内容，对房屋进行相应

的改造。由受托方进行日常维护和管理，并将房屋使用权商业

化，以发挥不动产的最大价值。

业主和受托方签订托管合同后，在合同期内，由受托方对

房屋租赁业务进行经营。受托方按照约定，分配房屋产生的收

益，以及承担风险。

调入流程：

员工发现优

质房源上报

店长

店长实地

看房

店长，区经

进行风险评

估

店长在ERP上

发托管申请流

程

物业交割

收取业主身份

证复印件，产

权证复印件

店长负责签托

管合同

第二.调入限时独家委托租赁托管业务（半托）

限时独家租赁业务：用一定的保证金将租赁房源以契约的

形式锁定独家占有，在约

定的时间内租出去的，收取业主的中介代理服务费是双方

约定的委托期限减去实际租出

去实际消耗天数再乘以每天的房租，如果到期仍未将该房

租出去，双方自动解除独家委

托，业主退还公司保证金，到期后租赁该房不再向业主收

取中介费。

调入流程：

员工发现优

质房源上报

店长

店长实地

看房

店长，区经

进行风险评

估

店长在ERP上

发托管申请流

程

物业交割

收取业主身份

证复印件，产

权证复印件，

支付保证金

店长负责签限

时独家租赁合

同

二.房屋租赁托管房源的要求

1,产权清晰，产权无纠纷，无不良记录。

2.房龄必须低于10年，电梯房，交通方便。

3■房子附近有我们的门店覆盖。

4.户型以一室或两室为主。

4.房屋主体结构，设备使用功能完好，房干必须装修过的,

家具家电齐全，无重大安全隐患。5.月租金低f•市场价，押金

方面，住宅不超过2000元，写字楼不超过3000元。6.是热租

房源，热租楼盘。

7.可以短期内腾房的°

三.房屋租赁托管调入的禁忌注意事项

L凶宅，以及有过不良事件发生；

2.房屋是底楼或负楼的；

3.房子离我们连锁店太远；

4.房子有明显的缺陷（如：有超标准的噪音，有暗室，房

屋质量有严重问题等等）；5.房子是公租房。

四.接房时的注意事项

1.接房时，水，电，气，有线电视收视费，物管费业主全

部结清，交到腾房当日，并收取相关证和卡以及有关的最后交

费凭证；

2.验房时一定要仔细验收家具家电是否完好，同时填写好

室内清单记录。

3.有效凭证：天燃气使用证，水，电，气，有线电视卡和

门禁卡等一定要交接清楚。4.记录好接房时的水，电，气止度。

5.认真填写交房验房表，并请业主签字确认。

6.收取业主钥匙。

五.托管房的出租管理

1.信息发布：由调入门店店长发布调入战报，调入24小

时内在0A系统和房友发布推广统一说辞，采用新闻信息形式

宣传，接收者为公司全天员工，每条信息不低于100字。2.托

管房必勘：房源所在片区内所有员工都必须熟记托管房房源信

息，并由调入人在24小时内上传室内照片Q

3.网络聚焦：调入3天内要求该房源所在区域所有置业顾

问和租赁顾问全发至网店上，按统一报价，统一说辞进行主推。

4.及时做物业交割单，托管合同签约后24小时内必须由

调入人将房子收拾干净，并按要求填写物业交割单，并扫描后

上传至房友。区域经理发现没有按要求做，违规者对调入人罚

款30元/一次。

5.宣传途径：接房后由调入店店长负责安排，由调入人负

责完成，主要途径为：

1）每套托管房调入员工为此房负责人，调入门店为该房

负责门店，离职或异动必须移交。

2）DM单；

3）在搜房网等网络上以个人的名义发布；

4）调入人门店店长安排人向托管房就近的其它中介公司

登记，并告知钥匙在某某门店等信息°店长对所登记的中介公

司做成记录表，于48小时内完成并交于租赁产品经理处。6.

钥匙管理：调入房的负责人为该调入员工，必须每周对该房屋

仔细检查一遍，发现异常应立即上报，如果其他中介公司带看

该房，由调入店店长指派员工带中介公司带看，调入员工优先

考虑Q

六.结利条件

1.调入房已经调出，并签署了相应租赁合同。

2.合同填写清楚，规范，不涉及合同以外有损公司利益的

条款，所有改错及附加文均已由各方盖手印的合同。

3.收齐租客押金和第一次支付房租的租金。

4.收齐业主和客户相关资料复印件。（业主，客户身份证

复印件，房屋产权证复印件或商品房购房合同复印件）。要求

效果清晰。

七.托管业务的相关业绩分配

第一房屋租赁托管业务：（全托）

1.租赁差价业绩：调入托管房的月租金与调出时月租金的

差额乘以租赁时间。（如超过一年也先算一年的业绩，第二年

业绩从收到第二年第一次租金开始算）

空置期业绩：调入时有一段时间的免租期作为空置期，如

果公司在空置期以内租出去的，则剩余天数的租金即为空置期

业绩。

2.托管房租赁差价业绩和空置期业绩按70%给调入员工，

30%分给调出员工，而调出时收取的中介费业绩归调出人个人°

若是其它中介公司租出去的并支付了中介费，该笔费用要在业

绩里扣除。

托管业绩分配

业绩分配比例

调入员工

70%

调出员工

30%

3.中途维护维修公司产生成本的，所有支出费用要在下一

次收房租时产生的业绩里扣除。4.续约业绩：若租客到期后继

续续租，业绩只有调入人才有，如果房东到期后要提前和房东

谈续租，由店长安排专人和房东谈续签（原调入人优先），调

入业绩归具体谈成续签的员工。续签业绩分配

租客续约

房东续约

调入员工

100%

0%

调出员工

0%

0%

负责谈成续签的员工

0%

100%

5.在履行合同中，如果房东或租客违约退房，形成的违约

业绩一样按照调入人70%,调出人30%的业绩分配。如果调

入后未调出，房东违约，形成的违约业绩归调入人。（违约业

绩即是：房东或租客不能按合同履行自己的义务，单方面解除

或终止合同，向公司赔偿的违约金减去公司在整个过程中所支

出的成本费用剩余部分即为违约业绩）

违约业绩分配

履行合同过程中出现房东或租客违约的

调入后未调出房东就违约的

调入员工

70%

100%

调出员工

30%

6.如果员工出现调入后造成亏损（空置亏损或利润亏损），

按照公司负结利制度进行执行，利润亏损：调入的租金高出了

调出的租金，在租赁合同期限所造成的亏损值。

空置亏损：只要超过空置期的最后时限仍未将该房租出去,

所造成的超过规定空置期的天数乘以每天的租金即为空置期亏

损。

即：公司承担亏损部分的50%,区经承担10%,店长承

担15%,该员工承担25%0只要超过空置期的最后时限仍未

将该房租出去即开始计算空置亏损，

负结利各方承担亏损比例

公司

50%

区域经理

10%

店长

15%

调入员工

25%

7.员工调入房源或调出房源后离职，即取消该员工未结的

部分业绩，但店长的管理业绩保留，由调入店店长负责管理跟

进该调入房（包括日常维护及收租）。

8.合同值按到账值同步计算°前结利的合同值不纳入当月

合同值考核范围。

第二.限时独家委托租赁托管业务；（半托）

1.调入人在调进房源后，该房源在调入后跑委托期限到期

20天（含）以上时租出去的，

调入员工分该笔租赁业绩房东支付部分的60%的业绩。

2,调入人在调进房源后，该房源在调入后跑委托期限到期

15天（含）以上，20天以

内租出去的，调入员工分该笔租赁业绩房东支付部分的

50%的业绩。

3,调入人在调进房源后，该房源在调入后叵委托期限到期

1天（含）以上，15天以内

租出去的，调入员工分该笔租赁业绩房东支付部分的40%

的业绩。

4.调入人在调进房源后，该房源在调入后到委托的最后期

限仍未租出去的，调入员工

不再分配业绩°

半托房东支付部分业绩分配

距到期20天（含）以上时租出去的

调入员工

60%

调出员工

40%

50%

60%

距到期15天（含）以上，20天以内租出的50%

距到期1天（含）以上，15天以内租出的40%

5.如果调入后未调出，房东违约，形成的违约业绩归调入

人。

6.如果调入后，在调出过程中，租客违约或房东违约，形

成的违约业绩归调入人和调

出人共同拥有即各占50%。

违约业绩分配

调入后，在调出过程中，租客违约或房东违约

调入后未调出，房东违约

调入员工

50%

100%

调出员工

50%

0%

7.如果员工出现调入后未能在规定期限把房子租出去，也

未能配合好公司将押金从业主

退回，给公司造成损失的参照V房负结利制定承担相应

责任°

八.托管房租客房东退房要求

第一,租客退房

1.租客退房的流程是：

1）和租客一起仔细验房；

2）通知物管抄好水电气等止度；

3）换锁芯；

4）带客户回公司确认物品维修或赔偿标准，给财务结算

退押金。

第二.房东退房

1房东退房尽量和租客同时退，可以有效规避风险。具体

流程：

1）陪房东一起仔细验房；

2）通知物管抄好水电气等止度；

3）和房东一起回公司结算退押金；

负责退房人员的确定：租客退房要求由调出店店长负责安

排，原则上可以安排给原调出人，若原调出人离职由该店长负

责退房。房东退房要求由调入店店长负责安排，原则上可以安

排给原调入人，若原调入人离职由该店长负责退房。

九.托管业务相关申请流程

1,申请流程：

托管房调入：店长拟搞