【基于灰色关联法的土地估价实证探究（论文）11000字】

XXI基于灰色关联法的土地估价实证研究摘要从古到今，对于土地估价，我们有许多的评估方法，比如：市场法、收益法、成本法等。市场法是指将市场上近期类似资产的交易价格，经过直接比较或间接比较法估算资产价值的一种方法，它是最简单的一种方法。但是，在日常生活中，它会受到非理性因素的影响，评估人员在评估过程中应该注意可比案例的这些影响因素。本文通过研究传统市场法,找出不足,采用改进后的市场法估算土地价值。传统的灰色关联市场方法会直接受到个体人主观的判断和其他市场因素等各种各样的因素影响,现在通过运用灰色关联法,将不完全确定的各种影响因素,运用一套科学的灰色关联市场比较法,从而使得计算的过程更加定量化,使得出的结果更加准确。首先系统地分析了国内外有关土地价值研究的现状,梳理了与土地估算相关联的一些基础性理论和概念,并深入地研究了直接影响土地价格的各种因素,对于传统市场比较方法及其相关的理论做了阐述。其次,根据当前土地估算工作中可能存在的一些相关问题,运用灰色关联分析法进行了改良,并且阐明了改善市场比较法的具体应用和实施步骤。然后,根据市场经济改进前后的考核评价结果的不同,分析了改进市场方式的优越性。最后,结合侯马市土地案例，对经过改进的市场法估值方法进行了具体的实际应用和分析,根据该案件的结果,得出了一种更为接近市场价值的估算结果,使市场比较法可以在土地所有者的使用权估算价值的评估中做到更为准确。关键词：土地价格市场比较法灰色关联法导论1.1研究背景与研究意义1.1.1研究背景随着时代的发展，我国经济保持高速的发展水平，人们的生活比以前有了很大的提升，各类行业也随之发展起来。我国是农业大国，土地是必不可少的，很多经济活动都离不开土地，所以，对土地价值的评估，是十分重要的。例如对土地的抵押、转让、拍卖等各种经济性的活动都需要进行对土地价值的评估,出具了相应的固定资产评估报表,从而实现使得交易更加公平。土地价格评估方法也是多种多样,有市场法,收益法,成本法。市场法在我国来说,它既是一种具有科学客观性的手段,也很容易被买卖者和贸易双方所了解和接纳。因此,如果不充分考虑到存在资产的实际运营成本和效用与风险,以及由于市场对其资金价值的判断和认知之间存在着严重的相反而导致发生了偏离,市场法被普遍认为应该是三种里面更加有效的判断方法。市场法的使用基础的前提是需要建立一个活跃而又公开的资产交换市场，并且这些与评估对象类似的或相同的案例容易被获得。在评估涉及多种因素会直接影响到土地价值时,例如:土地贸易状态,区域因素,权益状态,价格等,评估者就需要进行统计各种影响因素之间的差距对被评估物体影响的程度,最终得到较准确的结果。实际上,土地市场也是不断壮大和发展的,相比之前更加严格，为了完善结果，需要对其进行改善，将改善以后的方法运用到实际中，它会降低偏差，更具有说服力。1.1.2研究意义在目前我国对实务性价值的评估中,可比参考物并没有能够给出一个比较清晰的评判标准,因此,评估者一般都是根据自己的从业经历和自身所学的知识等主观上的意向来对可比的参考物进行了打分,这可能会使评估结果出现较大的偏差。改进市场法，首先进行的是理论方面的研究分析，将主观因素进行定量化，并在实际中应用，根据最终结果证明出改进的市场法是更精确，更专业，更有说服力的。这不仅完善了市场理论，还提高了它的准确度，有利于土地评估实践工作的进一步发展。土地审查评定体系作为衡量我国土地贸易市场行业是否达到标准的唯一衡量指标,对于保障我国土地贸易市场的健康可持续发展而言具有着历史性的意义和价值。所以目前通过研究土地价值进行评估的途径和方法,对于促成当前土地交易的规范化非常有利。1.2国内外研究现状1.2.1国外文献综述西方的地价学理论产生于17世纪。根据研究的分析,它们又可以划分为整体性的地价和个人性的地价。“级差地租”相关定义首先是由古典经济学家威廉佩蒂在报告中提出。亚当斯密先生被认为是中国资产阶级古典主义政治和经济学优秀代表性人物之一,他最早就系统地研究了房屋的土地价格和房屋建筑物地价问题。李嘉图先生是我国古典政治经济学突出代表和完成的作者。马克思也曾多次深入探讨过关于土地地租的问题,揭露了当时资本主义社会阶层对于土地地租的被剥夺性根源和本质。市场法的应用是个值得深思的问题，许多学者都对其进行了研究。在比较四百多个交易案例后，JosephBLipscomb发现即使是在一个相对完备的土地交易市场上,市场比较法的指数修正也依旧具有一种不确定性。ElaineMWorzala采用神经网络的理论并与其他一些传统评估技术和方法相结合进行了比较,并将这些技术应用于实际的案例中,验证了神经网络计算方法优于其他一些传统评估技术。DonaldREpley在研究文献指出:关于如何选取可比较的实例并确定其权重值，目前很多研究都集中在小样本的案例上。1.2.2国内文献综述随着我国商品经济的进步和发展,我国农村市场的土地质量要素市场也正逐渐成熟和发展。在土地市场中,土地市场运行的结果是它的价格，在土地市场发展过程中，合理的地价是必不可少的。这种交织的相互作用,与其他产品市场和生产材料的市场相比,在我国的土地交易中表现得更为密切。土地的估算工作量较巨大,应该要从易至难去做好土地的估算工作。由于我国的国土面积较宽,其土地种类较为繁杂,因此对其进行估算时，较为困难。我国的现代土地估值法主要是在国外土地估值理论和房屋建筑行业快速发展的基础上逐步产生的,与其他市场经济发达国家相比,我国的土地估值市场规模和发展水平程度相对较低,土地价格的形成机制也并不健全,因此,我国的土地估价方法及应用需要不断地完善发展，由于我国国情，并不能全面借鉴西方国家的估价法，我们应当从实际出发，不断探索和研究适宜本国情况下进行土地估值的方式。西方经济学领域中的外部经济理论被单胜道等人重新引入了对地价的研究,提出一种有利于促进土地资源的合理配置及深化对我国土地产权体制改革的外部地价理论,以此来解释地价市场变动失灵的根本性。由于各种因素在影响土地价格时间上之间存在着复杂性,蒋碧娟第一次提出了宏观和微观相结合的研法。她认为,宏观因素和其他一些微观因素都很有可能直接地影响整个一座城市的房屋地价,这些因素所给我们造成的影响都应该是不同的,为了避免盲目定价,我们将有机会选择尽量采用从一些宏观因素发展到其他一些微观因素的方式,可以全面考虑不同一个方面的直接影响。有利于我们科学地确定各个城市在不同的区位不同使用场所下的地价。尤杰从个体量角度出发研究,它也就是现行地价评价理论的根本出发点。赵磊针对垄断土地租赁的误区,进一步指明“超额利润”就是将自然权力的贡献纳入其中所产生的价值。由于我国传统的市场方式存在着许多不足,曹建清就此次研究提出一些需要完善的方案,主要是为了充分考虑到企业的资产价值或者其他产出变化所带来的原因综合性与相互关联。杨杨珺针对传统市场比较方法的优点和不足,引入了模糊化数学评估方法在实践中的概念和理论,利用贴近度的评估方式为每个人选择一个具有可比化效果的实例,并首先确定各个评估指标的权重,最后通过综合运用评估者专家打分值和各个评估指标影响因素的权重进行计算,以求取最终的估价价格,这样就可以大大减少了评估工作流程中的客观性。邓聚龙教授1985年创立了灰色系统理论。在我们所努力研究的城市灰色区域预测分析技术在对城市地价走势进行综合评估和分析应用中,张协奎、陈伟清、彭岳平已经分别明确指出了影响我国城市土地价格的主要影响因素之一是是否受到土地供求关系的因素影响。周千里把公司灰色空间关联系统分析理论的基本概念与应用灰色空间关联系统分析方法引入应用到了实现公司核心价值的实际管理应用案例探讨中。汪金焰提出了基于市场模糊集的透明估值分析理论,建立并发起了基于市场法的模糊估值理论定量分析模型。张协奎、田志华,将我国传统的住房市场地价比较演算法两个分支-即非基准城市地价价值修正演算法,应用于城市土地价格评估中,首先根据评估需要通过网络搜集到的数据分析建立一个数学地价模型,然后我们利用模糊而非数学的计算方法对基准地价数据进行综合评估,接下来我们通过分析结合各个区域相应评估案件的地价具体情况,对这些作为影响基准地价的主要影响因素数据进行了综合分析,最终根据计算结果得出作为评估目标对象的土地价格。刘宇衡本文提出了一种可以利用传统专家集值打分法对具有影响关键因素各个指标假设进行综合量化、用专家集值迭代法对具有影响关键因素的各个指标假设进行综合赋权、用具有假设性的权重综合法对所有被专家评价的影响指标都假设进行了权重综合性定量评估等评价方法。肖玉针对目前我国在企业评估价值管理理论实践中所面临遇到的困惑和技术难点,提出了一种基于企业绩效的我国上市企业公司内部价值管理评估技术市场法对其进行技术改善的总体思路,将这种易于改进的评估市场法广泛运用推广到了我国企业内部价值管理评估中。1.3研究主要内容本文主要由研究传统市场法，找出不足，采用改进的市场法进行估算土地价值。首先先了解相关的理论知识，指出市场比较法的相关概念。然后，通过了解市场法的应用现状，分析出市场法的应用存在的问题。根据这些问题，改进思路，寻求解决的办法。运用灰色关联法改进传统市场法，比较得出改进后的优点。最后通过侯马市的案例分析进行具体的说明。1.4研究方法文献研究法，案例分析法文献研究法：通过研究国内外文献，包括期刊，书籍等，通过阅读大量的专业文献，将重要的素材用于本文，以此来增强它的专业性，准确性。案例分析法：通过对某区的土地现状进行分析，与理论相结合，并提出相应的改进方法，并将它用于实践中。2.理论基础知识2.1土地概念及特征土地就是指在地表某个区域中包含了气候、地质、水文等多种天然因子的自然综合系统。它的特点分为自然特征和经济特征。自然特征：1.土地资源具有不可取代的作用。世界上没有什么事情可以拥有一个完全分享的土地。任何一块土地都应该是独一无二的,是因为土地位置的所处环境、大小等不一样。任何土地都不能完全替代另一块土地。2.土地总面积的范围是有限。土地上的建筑物不能与其它任何物品相同,短缺了的话可以生产制造。因为我们受到了地球表面上的陆地一部分空间的限制,所以土地占用的面积可能还很有限。3.土地所在点的位置具有不可转移性。是一块土地与其它任何一种资源或者商品之间区分开来的一个重要标记。当一个地方缺少了我们可以自由移动的东西时,我们就可以把产量太剩这个地方的物料运送到过去,但现阶段我们仍然没有什么办法能够自由移动这块土地。4.土地质量的差异性。土地所处位置不同，周围环境也是不一样的，使得其地表上的土壤、植被等物种类也会随之发生变化。经济特征：1.土地经济资源供应的稀缺。土地总体规模和面积可以说是有限的,往往是供不应求。2.实现了土地利用用途的多元化。同一大片土地,它们也可能有着各种不同的用途。比如它既可以是作为一个商业场所的用地,也有可以是作为居民房屋的建筑物和设施等其它用途。3.改善了土地使用权变更的难度。土地用途变更必须通过国土资源管理部门和城市规划部门的同意，经过一定的审查才能完成。2.2土地价格及估价原则土地价格指的是房屋在土地上进行购置或者销售过程中的交易价格。土地属于自然资源,不是一种劳动生产的东西,本身不能够发挥其价值。但是,土地作为一种商品,在市场上直接进行买卖时,却存在着价格。在我国已经实行了农村土地集体私有制的实际情况下,土地所有者凭借对土地的所有权收取地租，而且还可以通过出卖土地取得收入，这就形成土地价格。土地估价原则：1.公平原则。它是指评估人员在进行评估时，应以公平、公正的态度，给出一个合理的价格，评估人员的主观判断会对其结果造成一定的影响。因此，就需要评估人员公正廉洁，不偏袒其中一方。2.最有效利用原则。我们应当仔细思考一下该地区最佳资源综合利用模式的目标在哪里,目前这种综合利用模式的目标在哪里。以过去、现在和未来三者为基础来进行确定,只有当时土地的利用状态在当时当地已经达到了最有效的土地价值时,其土地价值才能得到最大化。3.预期收益原则。过去的回报可以帮助评估者推测未来回报率的变动趋势。它必须是合理的，要求我们对它的现状及发展具有一定的了解。4.供需原则。由于我国土地的区位固定性、地域化和稀缺性,土地往往处于供不应求,它不同于普通商品的供给与需求。土地的天然资源供应是固定、没有弹性的:土地经济供应因为其土地使用范围的不同、区域的不同以及相关政策的不同有多种类型。一般来讲,土地的价格主要依赖于需求方之间的竞争。3.土地价值评估市场法应用现状及存在问题3.1市场比较法市场比较法也称市场法、比较法、\t"/item/%E5%B8%82%E5%9C%BA%E6%AF%94%E8%BE%83%E6%B3%95/_blank"现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并合理地调整相似资产的价格，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场比较法以取代性原理为主要基础，它的前提条件是要有一个公开的业务市场，同时参考案例是可以搜到的。按参照物与评估对象的相似程度，可以将市场法分为直接比较法与间接比价法，如图：3.2应用现状市场比较法应用于公开的业务市场，如，有自愿的买者和卖着，双方进行的交易是平等的，市场的成交价格基本上可以反应成交时的现行市价，同时，它交易所需要的信息可以搜集到，所选取的交易案例与被评估案例越接近，所得到的结果就会更加的准确。市场法计算较为简便，是进行评估常用的方法之一，在进行价值评估时。首先要选择参照物，参照物必须是可比的，且数量尽可能多的去选择，来增强它的准确性。其次,在参考物与评价对象之间的选取中,可以将这些指标进行比较修正和量化。然后,分析来确定已经被量化的指标与已经量化的指标之间存在的差距。最后,初步确定了评估的结果。3.3应用存在问题1.可比实例选取比较困难由于目前我国土地审查评价市场不发达,全国性的土地审查可比实例资料库尚未完善和建立。其一,我们需要在市场中进行可比案例的选择,但是,市场上所有案例的种类和数量并非无尽,评估机构负责人只能在自己期待的评估事务所中查询相关案例,或者只能在相关网址上找到相似案例,所以,这将会导致使得所选取的各类可比案例都具有较大的全面性和较低的准确度。其二,可比较多的实例来考虑选取困难,在面临各种各样的挑战和压力时,有些投标人为了能够得到更多的委托,不愿意遵循投标人的评估守则,不愿意遵循投标人的职业道德,可能会尽量满足投标人的要求,即使有些要求是不合理的,这样就使得最后评估出来的结果不准确,它在选取案例时,会带着强烈的主观性去选择。市场比较法主要是通过将可比实例的价格进行市场调整或者修正从而计算得出被估估价物品对象的最终价值,因此,如果被估估量可比实例的资料数据不准确,则有可能无法及时地保证被估估量对象的最终价值。2.影响因素修正过于主观市场比较方法中针对地价的影响因素进行了修正和调整的范围,主要基于被评估师的理论基础知识、被评估经验和处理习惯等,对同一件事情,不同人往往会有不同的看法,所以,由于被评判的标准、体制规范和技术不成熟,对于相同的影响因素,被评判者的修正率和系数也可能会随之有所区别和不同;另外还有部分评估者由于其工作时间短,经验欠缺,对修正后的系数值确定也存在着较大的偏差。这些变动因素的纠错均可能导致估值结果出现较大的偏差。但是,市场比较法完全忽略了其他影响因素对于估价物品和对象的影响程度,只是针对各种其他的影响因素做了修改,认为各种其他的影响因素对于估价物品和对象的影响程度都应该是相同的,但在我们现实生活中的操作中,评估目标不同的是估价物品和对象,各种其他的影响因素对于估价物品和对象的影响程度也应该是不一样的。因此,没有将权重引入到估值标准中就会是导致其估价结果错误最大化的原因之一。3.估价结果确定方式简单将对可比案例的指数值和估价对象进行了调整后,通过指数值的计算,最后可以得出每一个估价对象的最终估价结果,由于每一个可比案例不相同,经过指数值的修正后所能够得到的估价结果也会完全不一样,所以,估价的结果到底是多少就还会需要我们通过大量的数学计算工具来进一步地得到准确的估价结果。目前,市场法大家可以选择采用算数平均法或者加权平均法等手段,从而确定最终的评估结果。算术平均法主要是将每个案件的可比性与实例之和乘以相加,然后再将其除以案件的个数,得出的数就是它的评估结果。该计算方法认为所有股票的可比案例都是一致的,没有直接反应得出它们与市场法估价目标对象的相近程度和其股价目标对象的价值产生影响的程度,市场法的计算比较简单,容易被理解,但是它缺乏科学性,所以得出的结果准确性不高。3.4本章小结市场法是在进行价格评估的过程中得到了广泛应用,它也是一种具有科学客观性的评估方法,比较容易为买卖者和商家双方所理解并接受。如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值认知的严重偏离的情境下，通常市场法是三种中最有效、可容易理解的方法。但是，但是,市场法仅能适用于对活跃的公开市场进行评估,并且在一定程度上具有与可比较案例相关的资产,它是有很大的局限性。由于各种因素及其修正的问题，最终得出的结果可能会存在较大误差。所以，要寻找更好的办法，去改进市场法。4.土地价值评估市场法的改进研究4.1改进思路1.建立完善的数据库通过对估值法的可比性进行实例的修正,得出了一种基于市场化比较方法的估值结果。因此,在建立一套完善、准确的土地估值可比性数据库和实例的相关信息库就显得特别重要。每一家评估事务所都认为自己和公司的业绩及其案例都应该被收集下来,资产评估协会将这些搜集起来的案例进行分类，将它建立成一个数据库，让大家可以更加方便的查询到所需要的数据。如果有一个完整的数据库，那么评估人员就可以在数据库里寻找到与评估对象尽可能接近的案例，从而减小它们之间的差距，使得结果更加准确。从另一方面来说，加强对市场法的规范，对数据库中的交易案例都进行筛选分类，尽可能减少人为主观性，从而使准确性提高。2.科学确定影响因素和修正权重对于不同被评估物品的对象,各种可能受到影响的因素对被评估物品价格的直接影响和其复杂程度都是不相同的,对于相同被评估物品,每一种可能受到其复杂程度影响的因素都会在这一程度上受到被评估物品价格的直接影响和其复杂程度都是不相同的。在此基础上,利用灰色关联法可以确定受到影响的因子和其他被影响的因子之间所占有的权重。同时,还是应该提供一个具体的判断指标,以确定不同影响因素的修正权重的大小,尽量避免采用人为的主观判断。3.完善估价结果的确定方法研究权重与相关性评估关系的重要方法之一就是充分运用了回归模型,因为由于估价的对象与其他可比性评估实例之间有着密切的相关性,所以,在进行评估结果时我们可以考虑引入权重作为回归模型,利用这种回归模型的计算精度大大提高了评估结果的精度，通过把权重作为校正评估系数的一种方式手段,提高了评估结果的精度和准确性,从而得到最终结果。但是,由于任意一组给定的数据都是可以建立一个单变量的线性回归方程,所以,不知道这组数据之间的线性关系是否明显、也不知道它们是否有效地使用回归方程来进行计算。因此,首先我们需要针对这组数据进行一个显着性的测试。对于一个检验合格的实际案例,可直接计算得到评估的结果,然而,对于一个检验不合格的实际案例,可以直接采用加权平均法进行计算估价的结果,即每一个案件都有一个可比实际案例所要求出的估值,乘以一定的权重,然后进行相加,得到最后的结果。4.2灰色关联分析法4.2.1概念对于两个体系之间的因子,由于其时间或者影响对象的差异而不同相关性程度,称为相互关联性。在进行信息系统设计和开发的过程中,如果两个因素之间变化的趋势基本一致,即同步和变化的程度很高,即它们两者之间的相关性很高;反之,则较低。因此,灰色关联度的分析方法,就是依靠各个影响因素之间和发展趋势的相近程度或差异在不同范围内,作为一种衡量各个影响因素之间相互关联度的方法,也可以称作"灰色关联度"。灰色系统理论主要是提出了用来分析各个子系统的灰色相互关联程度的概念,目的主要是通过一定的计算方法来找到该系统中每一个子系统(或者各种影响因素)之间的相互关联性。因此,灰色相互关联性分析为我们提供了一个可以测量和衡量系统在历史时期的发展与变化,这也是非常适用动态的历史学分析。如图：4.2.2计算过程首先将搜集到的几个交易案例的价格看成一个数列，记作P=（P1，P2，P3，…，Pn）。同理将几个影响地价比较因素，每个比较因素都看成一个数列得到了M个因素序列，记作Q1，Q2，Q3，…Qm。接下来需要分析计算各个比较因素序列与交易实例价格序列之间形成的几何关系的相似度，从而求出比较因素的权重大小。本文主要采取的标准化方法是均值化，通过对均值化计算处理得出土地交易的价格和比较因素序列的均值。为解决传统市场法存在的问题，对选取实例求取的比准价格基础上，进行量化，从而得出不同可比实例在市场比较法中对估价对象计算土地价值中的影响程度的大小，代入权重计算比准价格，即为改进市场法求得的估价对象的最终价格。计算公式如下：4.2.3优缺点优点：它主要是根据发展趋势对样本进行分析,因此对于计算样本个数的多少并没有太高的技术要求,也不必再迫切地需要一个特别典型的样本分布规律,而且,它的计算误差相对较小,结果更加接近于确定性分析。因此,灰度式关联数据分析法本身就是在系统数据分析中一种比较简易、可靠的系统分析方法。缺点：传统的灰色关联度分析法主要是通过借助于灰色关联度模型的应用而完成了计算和分析的工作,从而在实践中建立了一些可以进行量化的模型方法来分析和计算不同灰色之间的关联度,它们具有各自独特的优势和其适用范围,随着它的发展,模型中一些存在的不足导致其并且无法很好地进行分析和解决一些与相关技术方面的实际问题,也就使得对灰色关联度进行理论框架不是很健全,其应用受到了一定的约束。因此,灰色关联分析模型和其应用研究者继续对改善和完备的灰色关联分析模型进行了改善。5.案例分析5.1估价对象概况本文研究的土地交易是2020年的土地价格交易变化，所以选取了2020年，2019年的土地交易状况和价格变化，对侯马市的土地价格进行了调查。5.2备选案例状况本文所涉及研究的估算对象是位于侯马市凤城乡林城村的该项土地,是由侯马市政府以挂牌的方式进行出让的,法律上占有50的出让年限,土地的出让计划起始日应当是2020年2月3日,用途是工业用地,出让总面积为154466平方米,容积率大约为0.8,建筑物的总密度大约为30%,起始价格为7647万元,推出的建筑总价格是619平方米。估价对象所处地理位置交通相对便利，地理位置如图所示：在搜集案例的过程中，查阅了招拍挂网、侯马市自然资源局等，对侯马市近两年的所有土地进行了解和熟悉，目的是为了严谨地选择可比案例。考虑到是其他用地的土地数量可能会有不太充足的现象，所以将其他用途也考虑在内。而且为了减轻交易日期差别太大，会对土地使用权的价值产生较大的影响，所以选取了两年以内的发生交易的土地。本文研究土地使用权的价值过程中，尽量做到在范围、用途和年限上减小与估价对象的差别。得出7个案例。如下图：5.3比较因素修正说明在关于土地利用权价值评估的研究中,所采取的方法就是一种市场化的比较方法。该估价方法主要是基于替代原理,对估值的相关物与选择实例之间进行了修正,通过调整估值的条件、交易日期、区域的因素等,计算估价对象在评估基准日的交易价格。影响土地价格的因素很多,主要包括土地的使用年份、交易时间、交换方式等具体情况如下：1.修正交易日期。在目前的土地市场中,交易的日期不同,会导致使得其地价有所偏差,因此我们需要对一个可比较大实例的交易日期进行调整,估价的对象应该是100,每差一个月就减少2.修正交易方式。估价对象与可比实例的出让方式都是挂牌出让，所以不需要修正，系数均为100。3.修正交易状态。估价的对象和所有可比的实例都是属于正常的交易,所以不必进行任何修正,系数都为100。4.修正土地的使用权。土地用途包括工业用地、商业用地、住宅用地、商住用地以及其他用地。本文中所估价的对象是工业用地,故以该工业用地的实际土地用途修正指数确认为100,可比实例中还涉及到的用途是其他用地,以估价的对象是工业用地的指数确认为100,比较案例的用途高于估价对象,将其修正指数以2为一个级别调整指数,其他用途指数为102。5.修正土地利用年限。本文主要研究的是估价对象与一个有可比较的案例土地利用年限都应该是50年,那么以这个年份的土地利用年限指数设定为100,都不必再需要对其进行土地利用年限的修正。6.修正容积率。容积率越高，建筑密度就越大，随着越来越多的人居住在同一地区，其舒适度就会慢慢降低。估价对象容积率修正指数为100，其他的为102。7.修正宗地面积。估价对象的修正指数为100，面积＜5000㎡为95,5000-10000㎡的为96,10000-50000㎡的为97,50000-100000㎡的为98,100000-150000㎡的为99。8.修正土地位置。估价对象的修正指数为100，与估价对象相差公里数小于5公里的修正指数为99,5-10公里的为98,10-15公里的为97。9.修正交通便捷度。估价对象的修正指数为100。距离公交站0-2公里的为100,2-4公里的为99,4-6公里的为98,6-8公里的为97。10.修正距离市中心的位置。估价对象的修正指数为100，距离市中心0-3公里的为98，3-6公里为99,6-9公里为100,9-12公里为101,12-14公里为102。比较因素修正表案例1=348×(100/102)×(100/97)×(100/102)×(100/97)×（100/101）×（100/97）=362.86（万元）案例2=104×(100/102)×(100/98)×(100/102)×(100/95）×(100/99)=108.45（万元）案例3=210×(100/98)×(100/102)×(100/96）×（97/100）×(100/99)×(100/99)=216.58（万元）案例4=80×(100/97)×(100/102)×(100/102）×（100/95）×(100/102)=81.81（万元）案例5=296×(98/100)×(100/97)×(100/102)×(100/96)×(100/99)=308.49（万元）案例6=345×(97/100)×(100/98)×(100/102)×(100/96)×(100/99)×(100/99)=355.81（万元）案例7=3381×(96/100)×(100/99)×(100/102)×(100/98)×(100/101)×(100/99)=3280.19（万元）P=(362.86+108.45+216.58+81.81+308.49+355.81+3280.19)/7=673.46（万元）5.4灰色关联分析确定因素权重5.4.1影响因素明细5.4.2灰色关联理论的应用1.选取相关因素经过分析上述整理的影响因素调整明细，我们发现估价对象与可比实例之间的相关影响因素，如取得方式、交易情况、使用年限因素的系数相同，所以在运用灰色关联分析的时候，考虑到这些因素的数值变化基本一致，故将其从计算中先行剔除，也不影响到最终的结果，并且能够简化过程中的计算。本文中主要考虑7项影响因素。在运用灰色关联分析过程中，将搜集到的7个交易实例的价格看成一个数列，记作P=（P1，P2，P3，…，P7）。同理将7个影响地价的因素，每项都看成一个数列，得到了7个因素序列，记作Q1，Q2，Q3，…Q7。接下来分析计算各个比较因素序列（子序列）与交易实例价格序列（母序列）之间形成的几何关系的相似度，从而求出比较因素的权重大小。选取3个相对符合的可比实例的情况下,下一步我们需要计算各种可比实例在影响估值对象的交易价格上所占权重,仍用一种灰色关联分析法,这里我们所进行的是灰色关联分析,是选择的3个相对符合可比实例和影响估值对象之间,即以估价对象的各因素指标为参考数列X0,以可比实例1,3,5的因素指标分别为子序列X1,X3,X5。2.数据标准化将本次交易的日期、容积率、土地使用率、交通方式和便捷性、距城市中心的距离、土地所在区域的位置、宗地面积表示为Q1,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,Q7,每个字母表示对应的影响因素序列，并用字母P表示成交的楼面价格，即P序列为交易价格序列。由于以上影响交易价格的因素的各项数据的不同,会导致比较时难以得出准确的结论,甚至会难以进行相关比较。因此在我们刚刚开始进行灰色化的关联数据分析时,需要针对不同量纲的关联数据模型做一个比较标准化的关联处理。Q1’=98.286Q2’=102Q3’=100.857Q4=97.429Q5’=101.143Q6’=83.857Q7’=96.143P”=P/P’=（P（1）/P’,P（2）/P’,P（3）/P’,P（4）/P’,P（5）/P’,P（6）/P’,P（7）/P’）=（0.511,0.153,0.309,