度假区开发项目可行性报

1.4产权及机制第二章旅游资源调查与分析2.1旅游资源状况2.1.1起伏的地貌2.1.2秀丽的水体2.1.3宜人的气候2.3资源总体评价第三章客源市场分析3.1客源市场定位3.2限制条件分析3.2.2其他旅游点的存在4.1定位原则4.2开发思路4.3市场定位第五章旅游产品设计与功能分区5.1旅游产品设计5.2游览线路组织设计6.1营销策略6.1.1策略6.1.2营销步骤6.1.3目标市场6.2促销宣传6.2.1正确的促销思路6.3.2促销渠道6.3.3促销策划7.1景区建设规模7.2建设成本费用估算7.2.1基础设施建设费7.2.2绿化工程费7.2.3管理费7.2.4不可预见费7.3效益分析7.3.1直接效应7.3.2间接经济效益8.1分期实施8.1.1项目分期8.1.2各期目标8.1.3实施步骤8.2保障机制8.2.1投资开发方式8.2.2经营管理体制xX旅游度假区内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目标市场定第一章项目背景1.1地理位置项目开发地位于xx,地理座标为北纬xx,东经xx。1.2交通条件项目所在地xx县位于xx,境内有xx。公路有xx穿境而过，从1.3市场环境xx提出了大力实施"xx战略",加快旅游业发展的若干意见。随着社虽然xx周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型的xx旅游项场，本项目开发则有明显的区位优势；xx开发先行一步，正在向市1.4产权及机制xx等陆地及其资源产权绝大部分xx人民政府所有，少部分为位同属于xx县人民政府领导，关系融洽，便于协调。xx的山林资源一般按现行政策由xx下属xx管理，部分采取了1.5开发现状目前只有xx、Xx和附近居民到xx游泳游览，也有一些摄影爱好1.6优势分析(1)项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。特别是项(3)整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。水库由低山1.7困难分析(1)地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度较低。该水(2)旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道正在计划拓(3)xx经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业第二章旅游度假区资源调查与分析2.1旅游资源状况2.1.1起伏的地貌但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。xx沿岸地形迂回曲2.1.2秀丽的水体项目策划地总容量达xx立方米，有效容量xx万立方米，在xx2.1.3宜人的气候xx处于北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜期长。由于2.1.4民风纯朴的农村景色2.2资源组合评述(1)项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合(2)远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给(3)人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，2.3资源总体评价(1)本项目地是一个以水体为主，地方特色突出的旅游客体，自(2)库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天(3)有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未(4)加大环保力度，视一湖秀水为旅游开发的资源基础，有计划(5)靠近主要客源地。地方政府重视，项目地基本无社区居民居第三章客源市场分析其中G:客源市场规模；M1:市场引发力或称出游动机；D:客源发生地与目的地间的距离影响力市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争。而这一研究必须在"旅游产品生3.1客源市场定位3.1.1逗留目的分析(1)娱乐休闲：本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为1-2日。主要针对xx双休日娱乐休闲市场。(2)保健：本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳、钓鱼、水上项目、游园和其他相关项目对xx的相关市场将是十分有3.1.2地理来源分析(1)交通时间：一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的(2)旅游者的距离知觉：实践中旅游者对距离的心理知觉往往3.1.3游客嗜好分析(1)依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟(2)满足人们娱乐、公务、保健、观光的需求。3.2限制条件分析3.2.1季节性、周期性限制因素(1)季节性：由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着市场条件影响，根据有关研究可以认为：春季(3-5月)是小旺季；夏季(6-10月)是旺季；秋季(11-12月)是平季；冬季(来年2月)(2)周期性：双休日短途旅游市场的特点就是：周五、周六、(1)邻近旅游点：有必要关注的景点包括①xx;②xx。(2)竞争性分析：①从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经4.1定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的(1)组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上"单打独闯",应与周(2)特色原则。特色是旅游地的"特殊本质"和"特殊运动形式"。的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出"(3)市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性4.2开发思路为：资源--市场--产品--市场。4.3市场定位第五章旅游产品设计与功能分区5.1旅游产品设计5.1.1主景区旅游产品设计怡情园：由养鱼池、钓鱼台、荷花塘构成。在堤坝外面现有的水戏水园：分三个区域。激情娱乐区，轻舟自娱区(1)激情娱乐区，以水上快艇运动娱乐为主，具有一定的刺激性，很适合青年旅游者，是一个参与性极强的项目，有一定的市场。(2)以旅游者自己驾船娱乐戏水为主，项目有用浆划的小木船，碰碰船，脚踏船。(3)冬夏游泳区，堤坝西侧，地势平坦，为游泳爱好者的天能形成规模的视觉冲击力，具有很好的观赏价值。(1)桃花园。桃花春季盛开与湖区的绿树碧水及漫山遍野的映山红交相辉映，景色优美。与学生踏青旅游季节相吻合，对学生春游吸引力较大；(2)樱花但枫树在秋天的火红景色十分迷人，因此，以枫树园的建造对吸引"5.3游览线路组织设计第六章旅游区形象策划与产品营销策略6.1营销策略6.1.1营销步骤本项目的营销拟采用一般的营销步骤进行。即经历确立营销部进行市场细分和选择目标市场将在6.2.2阐述。其余则放在6.2.3和6.3说明。6.1.2目标市场选择目标市场的方法很多，它随市场细分划分的标准的不同而从长远看，经济距离较远的二级市场(xxxxxx)的开发是可能的。但优势兵力把所有的营销资源(人、财、物)用于开发一级旅游市场。2.按年龄结构细分市场xx渡假区的资源以自然资源为主，人文资源为辅。这种资源特6.1.3营销策略足。可以和xx、xx等组合成一条或几条线路，对它们统一定位，整xx水利资源丰富，森林覆盖率居xx前列，丘陵地貌地区容易形成很多的xx。有条件开发成景区的水库也不在少数，各地近年来3、灵活定价策略xx的核心产品是服务，而服务是无形的，服务的质量很难在购6.2促销宣传6.2.1正确的促销思路6.2.2促销渠道促销渠道多种多样，xx度假区可采取自身的实际情况，选择相应的渠道或渠道组合。可供选择的渠道有(1)人员推销(包括：推(2)广告宣传(报纸、邮寄声像制品、杂志、电视、户外广告媒体如霓虹灯、广告牌、灯箱、橱窗、广播、包装袋等等等);(4)营业推广(邀请客户、新闻媒体免费来娱园旅游等等),向6.2.3促销策划(1)向社会有奖征集一首优美的"xx"主题歌曲(3)确立娱园各期促销的形象主题；(4)主打娱园"xx"旅游牌；第七章开发效益估算7.1景区建设规模7.2.1基础设施建设费(1)码头码头设计为宽10米，纵深10米按不同季节水位建设成阶梯式的泊岸，建设费为4万元(2)通讯1万元(3)停车场5万元(4)溜索5万元(5)游步道15万元(6)石雕10万元(7)木屋、草亭12万元(8)综合楼(迎宾园内)30万元(9)娱乐设施24万元(10)景区公路(大门至堤坝)30万元7.2.2绿化工程费1、植物园、花卉园40万元3、山体绿化20万元7.2.3管理费按基础设施、绿化工程费的2%计，为4.22万元7.2.4不可预见费按基础设施、绿化工程费的2%计，为4.22万元。表7-1项目前期总投资估算汇总表项目或费用名称基础设施建设费绿化工程费管理费不可预见费投资金额(万元)7.3效益分析本项目为xx发展的长期投资，其实质是产业投资，所带来的效7.3.1直接效益(1)经济收益估算费10元计(门票5-10元/每人，船费5元/每人),则年毛收入20万元，扣除20%的管理费，则年净收益为16万元。外加旅游食宿、旅(2)环境效益：8.1分期实施8.1.1项目分期年——2012年为一期2年，2013年——2015年为二期3年，总实施期限为5年。1、一期目标(2011年-2012年):(2)建设目标：主体景区开发基本完成，形成一定规模的旅游2、二期目标(2013年-2015年):(2)建设目标：旅游景区开发基本完成，具有年接待游客xx万人8.1.3实施步骤8.2保障机制8.2.1投资开发方式2、景区租赁经营制。自四川碧峰峡景区租赁开发成功以后，租由经营管理方，租赁旅游开发经营权，一般为30年。租赁方按旅游8.2.2经营管理体制photographer.Hehasfshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Witheachtwist,youcouldseethewrinkles