某房地产公司开发建设某小区项目可行性报告

黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发有限公司开发建设圣源小区项目可行性研究报告 错误!未定义书签。1第二章项目建设背景及必要性 7第三章建设规模和建设内容 错误!未定义书签。10 第五章项目开发方案 第六章项目市场定位 第七章项目实施进度方案 第八章投资估算及资金筹措 第九章财务评价…………28第一章总论1.1项目名称及建设规模项目名称：黑龙江省牡丹江农垦圣源小区承建单位：黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发有限公司建设规模：总建筑面积39144.95平方米1.2项目开发建设单位概况黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发有限公司位于美丽富饶的兴凯湖畔的密山市，隶属于黑龙江农垦总局牡丹江管理，公司于2011年9月成立，法定代表人朱国民，公司性质为有限责任公司，公司经营项目为公司成立后本着立足农垦，造福垦区百姓的宗旨，按照国家、省及总局关于农垦小城镇建设以及危房建设改造的总体目标，积极推进北大营地区的小城镇建设以及危房建设改造，当年就开发北大营圣源小区开发项目，并达到当年开发、当年建设施工。目前该房产项目一期工程完工，二期项目已开工建设，建设工程已完成70%,预计到2012年10月底全面完成工程项目、北大营的老百姓可以在2013年新年在新居过年，为北大营的百姓过上富足、安逸的生活提供的坚实的保障。1.3项目申请报告编制的依据和范围1.3.1编制依据1.3.2编制范围1.4研究结论1.4.1项目建设的必要性1.4.2建设规模50.60.70.80.90.100.120.130平方米，总规划建筑面积31449.95平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的71.5%,建筑容积率3.5,建筑密度28%,并配套建设公共建筑工程。1.4.3建设地点规划占地18062.3平方米。实际建设规模为399144.95平方米.1.4.4项目总投资项目总投资5000万元。1.4.5经济技术指标序号单位1规划占地面积2道路占地面积03实际占地面积4总建筑面积5居住建筑面积6公共建筑面积7总投资万元固定资产投资万元铺底流动资金万元08建设资金来源万元自筹项目单位自筹万元9建设期年21.4.6结论和建议善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目看风险能力强，第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设必要性优美的城市环境、完善的城市功能为密山市的经济建设带来了新的发展机遇，这就要求城市居住条件、居住小区建设与之相适应，而密山市的居民小区建设却远远跟不上城市人口的发展速度，城市居民的住房问题经过十多年的住房建设，虽然城市居民的住房矛盾得到了一定的缓我市现有城市居民44万人，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，并且我国户籍管制制度正在逐步放松，城乡户籍管理一体化的进程正在加速，乡村及外地部分先富起来的外来人口到密山定居的现象正在增加，新的居住需求已经显现。因此，开发建设新的安居小区是解决该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与我市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高小区的规格品味，逐步走向园林、文明小第三章建设规模及建设条件3.1地块自身状况黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发有限公司建设的圣源小区，东西长110米，南北宽170米。项目规划占地18062.3平方米。小区内规划有健身房、垃圾中转等公共建筑设施。另外，小区内供水、供电、供3.2地块周边污染状况该小区周边为城市道路、办公区域或生活服务设施，地势平坦，周3.3地块周边生活服务配套状况1、购物配套小区周边就有大型超市，便利店更多。离北大营市场不足100米，2、金融配套3、教育配套4、医疗配套有了大病可以到裴德医院，该医院离本小区不足200米。方便了居民就小区所在位置交通便利，现已开通3路、4路公交车，周边通信设3.4自然条件3.4.1气象条件3.4.2地质、水文、地震等级该项目区土壤为壤土、淤土，地基承载力为每平方米12—20吨；10—15米该区地质构造稳定，根据现行“中国地震裂度区划图(1999)”抗震设计按7度设防。第四章市场分析2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”,严商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。地产商巳囤积土地作为暴利的原始起跑线。国家宏观调控着力打击展望2007年房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已经开始征求意见，根据《办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主2/3以另外一个悬念是二手房交易将征20%个人所得税。虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》,重申二手房交易必须缴纳个税。最后是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税但从房地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素一住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自1997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2—3,那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金这些资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睬。从支持房地产需求的根本原因分析，我们认为短期内这些原因难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持旺盛。第五章项目开发方案5.1规划设计背景及设计原则5.1.1规划设计背景①沿袭密山市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好5.1.2规划用地范围该项目位于密山北大营区，北八街北、新开街南、北四路东。项目规划占地18062.3平方米。实际建设规模为399144.95平方米.5.1.3规划对用地的规定5.2规划设计依据与指导思想5.2.1规划设计依据5.2.2规划原则2.规划原则5.2.3规划指导思想5.3规划布局5.3.2建筑布局5.4规划建设方案5.4.1规划建设方案需求，该项目拟建设4栋住宅楼，建筑面积分别为50.60.70、80、90、服务设施。项目实际占地面积18062.3平方米，规划建筑面积39144.95平方米，建筑容积率3.5,建筑密度28%,居民楼建筑设计7层，且建筑沿卫北四路退红线8米，绿化率达到35%。5.4.2户型比例划建筑面积39144.95平方米，其中单户建筑面积90以下的房型占总面积的71.5%。5.5建筑方案设计5.5.1平面设计结合满足密山市住宅市场和小区地理区位要求，适应“5+2”生活模式和不同人口构成家庭的不同需求。住宅平面设计充分考虑利用小区内外环境及景观，中心绿地在满足功能、舒适实用的前提下，力求住宅设计依据“节地、节能、高效”的思想，尽可能满足“明橱、明卫、明厅、大主卧室、大客厅”等设计原则。空间分合方便，适应不同家庭结构和不同年龄构成的家庭需要。空间尺度适宜，平跃层式等多种不同户型配比，满足不同用户的需求。住宅体形丰富，对规划适应性强。设计中还考虑现代人的生活模式和特点。引入平面划分的灵活性和可能性，以适应不断发展的物质和文化需求。5.5.2建筑风格与建筑处理住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出小区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。1、建筑立面构成立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。3、建筑色彩5.6交通体系组织与场地竖向规划5.6.1交通体系规划5.6.2竖向规划要点5.7工程管网建设5.7.1给水工程情况，取人均生活用水量指标为300升/每人每天。该小区总建筑面积39144.95平方米，按住户数528户、1584人进行估算，日总用水量增加估算为220.5立方米/天。每栋楼供水管道进水口处压力应不小于0.24Mpa,小区生活水管入口处压力应达到0.7Mpa。项目周边供水管网已经完备，从北四路供水主干管网引接φ100供5.7.2排水工程小区排水量平均为225立方米/时，最大排水量为275立方米/时。3、排水设施4、雨水排放②布置间距一般雨水井布置间距为30—40米。③雨水口形式5.7.3消防防栓按照低压制消防供水设计，控制半径100米，设计地面消防栓5.7.4供电工程本小区共有居民528户，总居住面积39144.95平方米，每户用电量按照10Kw考虑，则小区居民总用电量为5280Kw;公共建筑及附取需用系数为0.3,则小区变压器容量应为1700Kw。为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及用电点以放射状方式供电。关键设备及设施采用专线供应，以保证其运规划区内道路照明、绿化照明管线在人行道路或绿化带下穿管直埋，其他电力电缆均采用穿钢管引入的敷设方式。5.7.5电信及闭路电视工程规划本项目市话系统从小区西侧北四路引入。在小区内设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室5.7.6整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，5.7.7供热工程热源为北四路主干供热管线提供的热水介质。2、布置方式采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽出1米，便于施工和管护。5.7.8工程管线综合庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。5.8环卫规划沿路每隔50—80米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。5.9接地防雷配电室高压侧设避雷专柜，以保证小区用电运行安全。配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。5.10地震设防根据现行的“中国地震裂度区域图(1999)”显示，本项目区所在地地震裂度为5度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震设计按7度地震区设防。5.11物业管理小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行5.12节能本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》2、机电设备部分在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。3、供热部分供热管道应加装防腐保温措施，以提高能源的利用效率。4、加强综合管理措施，以达到综合节能的目的。第六章项目市场定位黑龙江省牡丹江农垦名城房地产开发有限公司建设的圣源小区位于平方米。实际建设规模为399144.95平方米，其中住宅528户。6.1目标客户定位项目所在地周边为农垦总局牡丹江管理局管辖，区位优势明显，交通便利。为此，项目主要立足于该区缺房户和无房户，并考虑城区中高6.2价格定位该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周边有多个住宅小区。参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位1、住宅楼平均价为每平方米3100元。2、车库平均价为每平方米5000元。6.3物业管理定位小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利第七章项目实施进度方案7.1项目建设周期整个工程计划2年内全部完成，销售工作则持续到建设完成后的一年内结束，即项目从2011年开工建设，到2012年底全部建成，并在拿到五证后开始预售，整个项目销售工作到2013年全部结束，年份2011年2012年可行性研究审批建设规划设计土建施工设备安装销售物业管理第八章投资估算及资金筹措8.1估算情况8.1.1估算说明②本项目实际占地18062.3平方米。采用土地使用权挂牌出让形式8.1.2估算依据工程直接费用的1%、1.5%、2.5%、0.5%。土地征地费及相关工程费之和的3%,涨价预备费根据国家有关规定8.2总投资估算8.2.1固定资产投资成(详见附表1)。通过估算，该项目固定资产投资为5000万元，各项费用如下：③基本预备费按有关规定提取，为100万元。8.2.2.铺底流动资金8.2.3总投资通过测算，项目总投资估算为5000万元。8.3资金筹措该项目共需建设资金5000万元，项目建设单位自筹资金解决5000万元。9.1评价说明2、项目建设期1.5年，销售期2年。3、行业基准收益率按12%测算。9.2经营收入估算9.2.1项目销售收入估算1、住宅楼平均价为每平方米3100元。2、车库平均价每平方米5000元。预售一年，销售二年，预计各年销售比例为30%、35%、35%,各年销9.3.2销售税金估算附加，营业税按销售收入的13.9%计取，城市建设和教育附加费为5%。9.4工程建设成本费用构成，预测各年的总成本费用为2200万元(含建设、管理、销售费9.5利润分析所得税按照国家有关规定取25%,不考虑三金，税后利润即为有附表知，该项目累计的可分配利润为1000万元。9.6贷款偿还分析9.8不确定性分析可能影响本项目收益的主要因素有：销售价格、建设投资、经营成本等。分析这些因素对项目可赢利性的影响，得知销售价格为最敏感性因素。为此，需要坚持工程质量成本并重，并做好未来的物业管理工作，以使项目保持一个良好的销售状态。9.9社会效益分析牡丹江农垦圣源小区总投资5000万元，由开发建设投资、经营费用等两(一)开发建设投资6500万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开●普通住宅以1200元/平方米计；●公共建筑平均以1400元/平方米计；●电气按50元/平方米估算；●水卫按50元/平方米估算；●道路广场按10200平方米面积，100元/平方米估算；●勘察设计费按19万元估算，每平方米4元，●监理费按工程费用34万元估算，每平方米7元；●自来水管网配套费按住宅26元/平方米估算；管理费用按工程费用的2%估算。销售费用按销售收入的2%估算。预备费用按工程费用的8%估算。二、资金筹措及计划(一)资金筹措黑龙江省密山市牡丹江农垦名城房地产开发有限公司的所有启动资金为(二)投资计划2011—2012年投资分别为5000万元、2000万元。三、销售收入(一)房价(二)销售收入本项目按三年销售计算。住宅销售率按100%,公共建筑销售率按50%。第一年、第二年、第三年各年的销售比例依次为18%、50%、32%;销售收入分别为854万元、7000万元、4807万元。四、财务评价业税率为5%,城建税和教育费附加合计为营业税的12%。所得税税率按33%,税后利润为3160万元。投资利润率=(利润总额÷总投资)×100%=30.7%销售利润率=(利润总额÷销售收入)×10