御花园某小区物业管理方案

第第页御花园某小区物业管理方案【御花园】物业管理方案桂林市桂安物业管理有限责任公司目录致函一、桂林市桂安物业管理有限责任公司简介二、【御花园】物业管理架构设置及人员本钱费用核算三、【御花园】物业管理服务费用商定四、【御花园】物业管理内容设定五、【御花园】物业接管要求六、【御花园】物业管理服务分项标准与管理承诺七、【御花园】物业管理规章制度及操作规程结束语致函尊敬的台联房产开发有限公司：桂安物业管理有限公司特别荣幸能为贵公司负责的【御花园】商住楼供应物业管理方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解贵公司【御花园】之实在情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【御花园】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上供应全方位详尽的管理方案与建议给贵司批阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚恳及热诚为贵司领导的【御花园】供应优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵司建立愉快、良好的合作关系!一、桂安物业管理有限责任公司简介桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业桂林市保安服务总公司开办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日开办的，是一家向社会供应专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是帮忙公安机关维护社会治安减少违法犯罪的紧要气力。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包含“技防公司”，“金豹武装押运公司”“桂安物业管理公司”；并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业管理业务，从浩繁物业管理企业竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、阳光花园、北斗城南旺角、商务经贸大厦、汇通商务广场、红岭小区、临江苑小区等楼盘的物业管理项目。及东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城日间鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司、大宇客车厂、水晶郦城等专业化的人防服务管理项目。桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素养，努力探求完美服务，不绝超出广阔业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好伙伴”。精良的服务品质，使桂安物业正渐渐获得业主和行业主管部门的全都认可，亦培养和磨练了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工200余人，管理层人员平均年龄为35岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的项目，便针对项目的实际特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，快速建立与之相适应的服务管理模式。目前，公司管理实力日益加强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探究出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中坚固地树立“桂安”品牌形象。公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。公司经营方针：一尘不染、滴水不漏、细致详细、专业努力探求。公司管理目标：服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。2、【御花园】物业管理架构设置及人员本钱费用核算1、我公司进驻【御花园】的实在时间，终以双方合同商定为准，初步建议为：（1）双方合同签订之日起至【御花园】通过竣工验收并正式交付之日止，作为物业公司的前期介入阶段。（2）从通过竣工验收并正式交付之日起至《物业管理委托服务合同》有效停止日为止的正常管理阶段，期间负责成立小区业委员会。2、各阶段的收费标准，服务内容以及派出人员要求可根椐项目销售及工作需要，进行协商，相关费用由双方协商确定。3、【御花园】正常管理阶段所需人员配置及人员工资调配如下：序号人员设置数量工资标准工资小计（1）管理层人员经理（兼队长）1人1000元/月1000元/月（2）工程技术类人员水电工1人900元/月900元/月（3）保安类人员保安7人850元/月5950元/月（4）保洁绿化类人员保洁1人600元/月600元/月（5）工资总额及人员总数工资总额8450元/月人员总数10人4、正常管理阶段每月费用总支出估算：序号项目测算依据测算公式月支出（元/月）员工工资8450国家法定假日加班费11天*50元/天*10人12月=460元/月460公共照明系统及安全监控系统、住宅电梯电消耗及维护和修理耗材等保修期间内由开发商负责项目除外。3000绿化清洁用品200办公消耗500办公用水电500税收按5.5%计算5508合计支出13660元/月5、费用收入核算：序号物业性质收费单价收费面积估测费用收入小计住宅0.58元/月/平方米建筑面积约8300㎡4814元/月（100%收费）电梯住宅1元/月/平方米建筑面积约4200㎡4200元/月（100%收费）地下停车场45元/位/月38个1710元/月（100%收费）地面停车场50元/位/月10个500元/月合计为11224元/月月缺口2436元/月备注空置物业部分按100%收取生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取6、项目前期物业开办费用：使用部门物品名称数量单价（元）合计（元）备注安管部办公桌2套400800落地电风扇2台20**00警棍2根50100对讲机3部7002100服装10套4004000餐具1套10001000上下铺床4张4001600小计:10000元绿化保洁枝剪2把50100喷雾器1个120**0软水管50米200保洁设备1批500500小计:920元公共设施维护部维护和修理梯2把300600绝缘鞋1双8080水电工具1套10001000小计:1680元管理处电脑1套50005000办公桌2套300600宣传黑板2个300600档案柜2个5001000电话机1部150150饮水机1台500500沙发1套10001000小计:8850元合计21450元3、【御花园】物业管理服务费用商定1、物业管理服务收费商定：（1）物业管理服务收费不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造、年检的费用，公共维护和修理基金使用依照国家建设213号文件规定执行。（2）普通住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.58元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费；包含公共保洁用水费用，不包含生活垃圾清运费用。电梯住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.0元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费，包含电梯电费及电梯日常维保费；包含公共保洁用水费用，不包含生活垃圾清运费用。（3）因业主原因或开发单位销售原因空置房屋，依照上述标准自楼宇交钥匙之日起，全额缴纳管理费用。（4）项目前期物业开办费用21450元，在开发单位合同签署完成后7个工作日内全额支出。（5）开发单位自楼宇交付之日起1年内实施管理费用弥补，弥补金额为：2436元/月12个月=29232元，按季度支出予以。（6）业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费商定，业主应及时书面告知乙方。（7）物业服务本钱或者物业服务支出构成一般包含以下部分：1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）、物业管理区域清洁卫生费用；4）、物业管理区域绿化养护费用；5）、物业管理区域秩序维护费用；6）、办公费用；7）、物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造、年检费用，应当通过专项维护和修理资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务本钱。2、停车收费商定：（1）路面停车场使用人应依照停车场管理规定支出停车泊位费用给管理公司，车辆停放费用收取依照市物价局收费标准执行。（2）业主自行购置地下停车场车位的，应按车位45元/个月标准，交纳停车场物业服务费。（4）电单车（含充电电费）/摩托车停放物业服务费为30元/月/辆，收益进入停车场的管理本钱。4、【御花园】物业管理内容设定1、对物业实施管理和对客户供应服务是【御花园】物业管理的紧要工作内容，其中的每项工作中的每个环节都将体现【御花园】物业管理的专业化精神。2、桂安物业管理公司将遵奉并服从以下7项原则，针对【御花园】物业管理订立明确的管理程序及高效操作的程序文件，并严格执行。（1）遵奉并服从国家及地方政府的有关法规；（2）有关物业经营管理规定；（3）遵奉并服从有关物业管理的总则；（4）维护客户及管理单位的正当权益；（5）建立系统全面的物业管理社会化体系；（6）健全具有可操作性的程序文件；（7）建立工作过程中的明确标识并具有可追溯性；3、【御花园】物业管理服务项目介绍【御花园】物业管理服务包含：（1）物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场合的使用管理及维护和修理养护；（2）物业管理区域内公共秩序和环境卫生管理及维护；（3）物业管理区域内的绿化养护和管理；（4）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；（5）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维护和修理养护时的协调和管理服务；（6）物业管理区域的日常安全巡查服务；（7）物业管理区域内的巡察、检查，物业维护和修理、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；（8）物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理。（9）物业管理工作中的业主日常沟通及投诉建议处理。4、物业管理工作中的便民服务管理物业管理公司将在【御花园】小区内设立便民服务，实在项目将依据【御花园】的特点及管理公司自身的实际情况确定：（1）便民服务将分为无偿服务和有偿服务两类，内容与价格将透亮化；（2）无偿服务的本钱费用从管理费中支出，有偿服务的价格应依照政府有关法规执行。5、物业管理工作中的业主日常沟通管理（1）物业管理公司将高度重视与【御花园】业主的日常沟通，保持与每一个业主的良好关系。如遇业主发生违反管理规定或发生其它不愉快的事件时，承诺决不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律帮忙。6、物业管理工作中的客户投诉处理管理物业管理公司承诺：将严格规范客户投诉的处理程序，并将努力做到：接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；针对投诉问题的大小，确定要做到逐级汇报与认真处理对待；在处理投诉问题的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系，并应帮忙投诉客户寻求法律帮忙。5、【御花园】物业接管要求做好【御花园】物业接管工作是日后管理能够良好运作的紧要前提，接管前做好物业接管清单，接管时做到不遗漏、不疏忽，并做好相关记录，是我们对【御花园】物业接管工作的基本承诺。1、【御花园】物业接管的基本要求：（1）资料齐全；（2）施工符合要求标准；（3）作好接管记录。2、【御花园】物业接管的原则：（1）资料移交：应有工程图纸及相关资料等；（2）岗位移交：各岗位人员到位，测试设备试运行；（3）责任移交：设备测试合格，由设备责任人签署看法后，责任移交。3、【御花园】重点工程接管要求：（1）消防接管；（2）配电室、发电机、水泵房等重点设备接管；（3）停车场接管；（4）绿化接管；（5）房屋本体接管。六、【御花园】物业管理服务分项标准与管理承诺1、房屋及相关场合管理标准与完好率承诺：（1）确保小区外观完好、乾净；（2）确保小区组团及栋号配备明显标识及引路方向平面图；（3）确保小区房屋完好率达85%以上；无违反规划乱搭、乱建现象；（4）确保房屋零修及时率实现98，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录；（5）确保资料档案齐全、管理完善，并建立大厦业主及租户档案，实现清楚、随时可查；（6）建立业主、使用人自用部位供应维护和修理服务的管理规定；（7）建立业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；确保装饰装修物业的操作无危及房屋结构与他人使用安全。（8）建立住宅外墙或建筑物发生不安全，影响他人安全时的工作预案。2、2、公共设施设备完好率承诺：（1）确保小区内全部公共设施设备图纸、资料档案齐全，管理完善。（2）确保小区内配电消防等大型机电设备维护和修理保养良好、运行正常，无事故隐患、保养、检修制度完备。（3）确保每日设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。（4）确保居民生活用水有严密的管理措施。（5）确保小区内消防系统设备完好无损，可随时启用。3、物业维护和修理和管理的应急措施承诺：（1）建立业主、使用人自用部位蓦地断水、断电、无煤气的应急措施；（2）建立小区物业管理范围蓦地断水、断电、无煤气的应急措施；（3）建立业主与使用人自用部位排水设施堵塞的应急措施；（4）建立雨、污水管及排水管网堵塞的应急措施；（5）建立电梯蓦地停运或机电故障的应急措施；（6）建立发生火警时的的应急措施。（7）确保维护和修理工程质量合格率和回访验收率实现100%满意度。4、市政公用设施管理承诺：（1）确保小区内公共配套设施完好，不得变化供水、供电、通讯用途。（2）确保小区内照明设备设施齐全，工作正常。（3）确保小区内道路畅通，坚固平坦；污水排放通畅；（4）确保小区内交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车。5、绿化草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺：（1）确保小区内公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置恰当。（2）确保小区内绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随便占用现象。6、街坊道路、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场合等公共部位24小时内保洁次数与干净程度承诺：（1）确保小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备。（2）确保小区内实行标准化清洁保洁、垃圾日产日清。（3）确保小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。（4）确保小区内房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随便堆放杂物和占用。7、治安、保卫管理承诺：（1）确保小区实行封闭式管理。（2）确保小区保安工作规范、作风严谨。（3）确保小区危机住户安全处设有明显标志和防范措施。（4）确保小区重点火灾、刑事和交通事故率实现零管理。8、丰富社区文化，加强业主相互沟通的服务承诺：（1）建立小区管理规约，确保小区业主及租户能自发遵守各项管理规定。（2）将乐观搭配街道做事处、居委会、派出所开展各项工作。（3）小区业主及租户支持和搭配管理公司的工作，对管理单位的评议，满意率实现80%以上。（4）建立小区财务管理公开，监督制度。7、【御花园】物业管理规章制度及操作规程1、物业管理规章制度包含：（1）员工手册；（2）岗位职责及工作流程；（3）财务制度；（4）员工考核标准；（5）文件管理制度；（6）办公设备使用制度；（7）值班管理制度；（8）消防管理规定；（9）停车场管理规定；（10）出租房及暂住人员管理规定。2、物业管理操作规程包含：（1）楼宇本体维护保养规程；（2）绿化园林养护规程；（3）消防设施养护及使用规程；（4）供配电设备维护保养规程；（5）机电及动力设备维护及保养规程；（6）路面停车场及车库维护及保养规程；（7）给排水设备维护及保养规程；（8）公共部位保洁及保养操作规程；（9）公共照明系统操作及维护规程；（10）通风系统操作及维护规程；（11）管理处内部运转管理规程；（12）租赁管理工作流程。结束语【御花园】项目接管完成后，我们将很抓如下几个方面：1、统一企业形象：业户接待、保安值勤、维护和修理人员操作时的言行举止严格遵奉并服从统一的行为规范，确保温馨、舒适和安全的生活环境。2、统一员工培训：将全体员工的服务质量、教育培训作为“第一道工序”来抓。强化员工的质量意识，解决实际工作中存在的各种服务和管理质量问题，力求使员工的日常工作纳入规范化、程序化、制度化的轨道。3、统一服务标准：不绝细化各项服务内容，订立服务规范，形成服务操作质量标准。特别是对物业管理中业户接待、保安、保绿、保洁和设备维护和修理等专业服务内容将形成统一的服务标准和作业标准。4、统一督导检查：将设立管理处质量督导部，加强管理服务全过程掌控，及时检查和查处服务质量上存在的种种问题，同时定期考核，管束和规范员工的服务行为、确保规范服务的有效实施。古人云：“感人心者，莫先乎情”。物业服务要想赢得业户的心就必需以诚待人，以情动人。如何供应富有人情味的服务，如何去吻合人们崇尚自然，重视生存环境的文化意识，成为桂安物业管理人的共同话题。管理处的广阔员工将与【御花园】全体业主及租户携手并进，以百倍的真诚为【御花园】全体业主及租户供应最佳的物业管理服务，努力营造优质的生活环境，共同打造【御花园】更加辉煌的明天。篇2:北京市普通居住小区物业管理服务收费方法北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行方法北京市物价局、市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第196号文1997年7月1日起执行第一条依据《国家计委、建设部关于印发的通知》（计价费[1996]266号）和《北京市居住小区物业管理方法》（北京市人民政府令1995年第21号），特订立本暂行方法。第二条本暂行方法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区供应社会化、专业化服务的收费管理。物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及供应其它与居民生活相关的服务所收取的费用。第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局订立；并将依据物业管理费用的更改适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。凡属为物业产权人、使用人个别需要供应的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%25%，可调整的项目为：（1）保洁费；（2）保安费；（3）小修费；（4）公共设施维护和修理费；（5）管理费。第八条居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本方法的规定标准交费。属经营性的，视其需要供应的劳务及使用公共设施的程度，参照本方法规定的标准协商讨定。第九条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费方法应在经营场合或收费地方公布。物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。第十条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权依照所签服务合同要求追偿。第十一条物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字[1989]第170号文件规定执行，由产权人交纳。环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字[1997]第186号文件规定，每户每年21元由产产权人交纳。第十二条本方法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本方法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决议。凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以惩罚。（一）越权定价、擅自提高收费标准的；（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；（三）不按规定实行明码标价的；（四）供应服务质价不符的；（五）只收费不服务或多收费少服务的；（六）其它不执行本规定的行为。第十四条本方法发布之前的有关规定凡与本方法相抵触的，以本方法为准。第十五条本方法由市物价局负责解释。第十六条本方法自1997年7月1日起执行。篇3:小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案深圳市罗湖区翠珠小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案一、由深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会召开业主委员会会议，需超出过半数委员出席，并经全体委员过半数同意以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为新的物业服务企业，形成业主委员会决议（详见附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》）并提请召开业主大会。二、会议的通知：于会议召开十五日前通知各业主，并同时告知相关的居民委员会。1、通知的内容（详见附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告》）：（1）会议召开日期和时间：（2）召集人：小区业委会（3）召开方式：书面形式，提前15日将会议内容以公告及书面通知形式通知业主、15日后由业主委员会工作人员上门请业主现场签字书面表决。（4）会议表决事项：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》（详见附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》）。（5）会议出席人员：a.小区全体业主；b.物业所在地社区工作站人员。（6）会议的联系人、联系电话等。2、通知方式：（1）在小区显要位置张贴公告、议案、拟签订的《物业服务合同》（详见附件三：《深圳市物业服务合同》）、选聘物业服务企业的资质（注意拍照取证）；（2）由业委会工作人员上门送达会议通知和议案（注意做好签收工作，并询问是否参加做好统计、摸底）；（3）对于上门送达未能送达的，将会议通知和议案以挂号信的形式邮寄送到。三、会议前的准备：1、准备拟签署的业主大会决议（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》，一式三份）2、准备好业主大会决议签名表格，签名表格应事先依照房号的次序填写好房号、业主姓名、投票权数；（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》之附件，一式三份）3、办理委托投票事宜：业主因故不能参加时，可由不能参加会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主应当由本人到业委会提交由业主代表出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理（住址、联系人、电话实在见《公告》内容）。如业主在外地无法到业主委员会办理委托手续，则需要供应经公证的《授权委托书》，或将未经过公证的《授权委托书》邮寄到业主委员会，由业主委员会人员电话核实并录音。四、业主大会的召开1、业主委员会工作人员在规定的时间内上门，逐户向业主宣读议案。2、业主现场进行投票表决。（1）表决方式为签字表明同意、反对或弃权。（2）投票原则为一户一票，一个独立产权单位登记有两个或两个以上全部权人的，应当自行确定一名投票人。3、业主大会的有效性：与会业主所持有的投票权超出本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超出全体业主人数半数。采用书面形式召开业主大会的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并依照规定方式交回表决票。投票权和业主人数依照下列方式确定：（1）投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（2）建设单位已出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，依照两者之和计算。4、同意票实现与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案通过。5、如同意票未实现与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案未通过。五、会议结束业主委员会应当在业主大会作出决议三日内，将决议以书面形式在物业管理区域内公示三十日以上，并抄送全体业主，同时，应告知相关的居民委员会。业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订《物业服务合同》，并交深圳市罗湖区建设局（原住宅局）备案。附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告》附件三：《深圳市物业服务合同》附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》附件二：深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告经业主委员会决议，拟召开20**年度第次临时业主大会，现将会议召开的实在情况通知如下：（一）会议召集人：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会（二）会议时间：（三）会议议程：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》。（四）出席会议对象：1、小区全体业主；2、物业所在地社区工作站人员。（五）召开方式：书面形式，由业主委员会工作人员上门宣读议案，业主现场签字表决。（六）需出示的料子：1、投票当天，业主需出示：本人身份证原件。2、办理委托投票事宜：业主因故不能出席时，可由不能出席会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主和代理人应当同时到业主委员会提交由业主出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。注：委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理。联系人：联系电话：特此公告！附件1：授权委托书深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会二〇一〇年月日附件1：授权委托书兹授权先生/女士，代表本人参加深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会，并代为行使表决权。特此委托！委托人签名：委托人身份证号码：受托人签名：受托人身份证号码：委托日期：20**年月日附件三：合同编号：号深圳市物业服务合同（示范本本）委托方（甲方）：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会受委托方（乙方）：深圳市华盛物业管理有限公司监制深圳市国土资源和房产管理局深圳市物业服务合同第一章总则第一条合同当事人委托方（以下简称甲方）：名称（业主委员会/业主）:深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会代表人：身份证号码通讯住址：联系电话：邮政编码：物业服务企业（乙方）：名称:深圳市华盛物业管理有限公司营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：通讯住址：邮政编码：依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在本身乐意、平等、公平、诚实信用的基础上，就罗湖区翠珠小区业项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。第二条物业项目基本情况名称:深圳市罗湖区翠珠小区；类型：坐落位置：建筑面积:平方米；区域四至:东至：南至：西至：北至：委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章物业服务内容和标准第三条物业交接（一）甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行商定。交接时间应确定实在时点，商定时点前责任由原物业服务企业承当，商定时点后责任由乙方承当。（二）乙方应在商定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。（三）乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决方法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。第四条物业服务内容（一）订立物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；依据法律、法规、规章和《管理规约》的授权订立物业服务的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维护和修理、养护和管理。共用部位包含：（三）共用设施设备的日常维护和修理、养护、运行和管理。共用设施设备包含：（四）附属建筑物、构筑物的维护和修理、养护和管理。包含。（五）公共绿地养护和管理。（六）清洁服务，包含房屋共用部位、公共场合的清洁卫生，垃圾的收集等。（七）帮忙做好维护秩序，对车辆（包含脚踏车）停放进行管理。（八）帮忙做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，帮忙做好救助工作。（九）消防服务，包含公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。（十）电梯的日常维护和管理。（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维护和修理养护方案。（十二）依照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修供应其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金元、装修服务费元，除此之外不得另行收取施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等其他费用。（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。（十四）订立防备火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥当处理应急事件或急迫性维护和修理的实在内容。（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。（十六）其他：第五条物业服务标准乙方同意依照甲乙双方协商同意的物业服务标准供应服务。第三章物业服务相关费用第六条物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式为：包干制[包干制/酬报制〕第七条包干制（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，实在标准如下：[多层住宅]：0.8元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；[会所]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。（二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承当；乙方不得以亏损为由要求加添费用、降低服务标准或减少服务项目。（三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包含筹备工作费用）由方承当。第八条酬报制（一）物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，实在标准如下：[多层住宅]：元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。（二）物业服务费用为交纳的甲方业主全部，由乙方代管，紧要用于以下开支：1、乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、附属配套建筑和设施的维护和修理、养护和管理费用；4、物业区域内清洁卫生费用；5、物业区域内绿化养护费用；6、物业区域内秩序维护费用；7、乙方办公费用；8、乙方企业固定资产折旧；9、物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；10、酬报；11、业主大会、业主委员会的工作费用（包含筹备工作费用）；12、其他费用：（三）乙方采取以下第种方式提取酬报：1、[每季/每半年/每年],计元的标准从预收的物业服务费用中提取；2、[每季/每半年/每年]按结算的物业服务费用%的比例提取。（四）实行酬报制的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季/半年]向全体业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方依照商定每年聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由〔甲方承当/乙方承当/甲乙共同承当〕；（五）物业服务费用支出应全部用于本合同商定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度连续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承当，另行交纳。第九条物业服务费用交纳业主应在（日期）按[月/季度/半年]交纳物业服务费。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能定时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。第十条停车服务费用停车服务费按以下标准收取：露天车位元/个/月；车库车位元/个/月。其他商定：乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十一条业主自用部位收费乙方应业紧要求对业主房屋自用部位、自用设备供应维护和修理养护或其他特约服务的，按双方的商定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。第十二条公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第十三条物业服务收费标准的调整物业服务收费标准的调整按下列第项执行：（一）按政府规定的标准调整；（二）按每年%的幅度上调；（三）按每年%的幅度下调；（四）按每年本地政府公布的物价涨跌幅度调整；（五）按双方议定的标准调整。第四章共用部位、共用设施收益及调配第十四条共用部位和共用设施经营乙方经营归业主全部的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。第十五条经营收益调配乙方经营归业主全部的共用部位、共用设施所得收益按下列第种方式使用：（一）纳入物业服务费；（二）纳入专项维护和修理资金；（三）；（四）。第五章双方权利与义务第十六条甲方的权利义务（一）审定乙方订立的物业服务方案，并监督实施。（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。（三）对乙方有建议、督促的权利。（四）审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。（五）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。（六）应在乙方办理接管日前，供应符合办公要求的物业服务用房，由乙方无偿使用。（七）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。（八）帮忙乙方做好物业区域内的物业服务工作。（九）依照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维护和修理资金。（十）对违反物业服务合同商定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。（十一）。（十二）有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。第十七条乙方的权利义务（一）依据有关法律、法规、规章及本合同的商定，依照物业服务标准和内容供应物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。（二）订立物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维护和修理养护计划。（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。（四）可以选聘专业服务企业承当物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承当连带责任。（五）妥当保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关更改信息。（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重点事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。（七）对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取告知、劝告和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或变化用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场合。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场合的，应按规定办理相关手续，订立施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。（九）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。（十）对自身原因造成的事故承当责任并负责善后处理。（十一）遵奉深圳市物业专项维护和修理资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维护和修理资金，依法使用物业专项维护和修理资进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维护和修理、更新和改造。乙方每个月（至少每半年一次）公布一次物业专项维护和修理资金的使用情况。（十二）。（十三）国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的乙方其他权利义务。第十八条对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当乐观搭配。第六章合同时效第十九条物业服务期限物业服务期限为二年，自*年*月*日至*年*月*日。第二十条期满续约本合同期满前，甲方决议不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决议不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续签，应于本合同到期前日内签署新的物业服务合同。第二十一条接管前处理本合同停止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求短时间连续供应物业服务，一般不超出三个月；双方的权利义务连续依照本合同执行。第二十二条不行抗力的停止因不行抗力致使合同无法连续履行的，依据不行抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第二十三条停止后处理本合同停止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包含物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互搭配，做好物业服务的交接和善后工作。第七章违约责任第二十四条甲方违约责任甲方违反本合同商定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支出违约金元；造成损失的，乙方可要求甲方承当相应的赔偿责任。第二十五条乙方违约责任乙方供应的服务达不到本合同商定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支出违约金元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承当相应的赔偿责任。第二十六条提前解约责任除本合同第六章规定的合同停止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支出万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承当相应的赔偿责任。第二十七条乙方免责条款以下情况乙方不承当违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法实现合同要求的。（二）因维护和修理养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，短时间停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。（三）非乙方责任显现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。（四）。第八章突发事件处理第二十八条突发事件处理为维护公共利益，在不行预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、