有关国有土地上房屋征收补偿价值评估的探讨

一、国有土地上房屋征收与补偿概述、理论基础及现实意义(一)国有土地上房屋征收与补偿概述1.国有土地上房屋征收“房屋征收”是我国特有的制度，是国家在公共利益层面上的体现，依法将集体所有土地资源转为国家所有，并给予个人一定赔偿的行为。基于我国的土地制度，房屋征收的过程也是代表着房屋本身与所占土地所有权的征收。所以说，国有土地上房屋征收涉及到两种产权的消失，是一个复杂的过程。2.国有土地上房屋征收补偿房屋征收归属于行政主体，而且是一种会影响资产变动的个人行为，所以，在合理的房屋征收补偿上，房屋被征收者理应收到政府赔偿。补偿安置是房屋征收全过程的重点。在这一点上，市政府既要面对补偿安置问题，同时也是面对着重要的社会民生问题，处理安置好这类问题意义重大，就是人民公仆角色最好的体现，也是提升政府公信力、可信度的关键。这决定了相关补偿行为主体等法律法规的重要性和不可或缺性。(二)理论基础博弈论是个人行为专用工具方面的先行者。关于制度变迁主体制度变迁等方面的内容都能够看作是各参加主体的博奕。所以来说，将制度变迁基础理论与博弈论紧密结合的科学研究，是合理的，也是科学的。(三)国有土地上房屋征收补偿价值评估的现实意义根据在国有土地上的房屋开展征缴或是赔偿，进行财产使用价值效益分析，可以确立应用房屋的全部产权人以及其他产权人的关联，确保房屋使用人的一切合法权利，使其不会受到重要影响。首先要将相应的房屋征收补偿计划方案进行公示并获得群众认同，随后才开始进行下一步的房屋征收补偿款项的具体发放工作。想要先确定一个基础的补偿目标金额，那么前期有效地针对被征收房屋进行一系列的信息调查就必不可少。由此一来，高效、到位的价值评估工作十分重要，可以保证国有土地上房屋征收补偿额度的真正合理合法，并进行开展公示公告，可以使产权人清晰了解每幢房屋的赔偿花费，有效避免了贪污受贿等情况的发生。二、在我国国有土地上房屋征收补偿价值评估存在的问题(一)房屋征收补偿范畴存在漏洞目前我国房屋征收补偿范围存在的漏洞主要概括为以下两点，下面对其进行详细叙述：首先，被征收房屋的居民被动性较大，一定程度上影响城市房屋征收工作的进行。这主要与城市征收范围的条件有关，部分被征收的房屋地理位置好，位于经济发展的地带，且各类市政设施配套都较为齐全，交通出行也很方便。政府在一方面注重征收地质量却忽略了被征收房屋居民的自身想法，居民对所提出的安置补偿方式不满意，因此出现一些不利于发展的情况。另外，对被征收房屋居民的安置问题处理不当。在改造及扩建的工程中，政府对被征收房屋居民通常实行异地安置，但进行异地房屋安置过程中，居民并没有自己选择的权利，因此存在很多居民安置住房不合理，安置住房可选择性少的情况。从而导致被安置居民产生抵触情绪，影响工作进程。(二)征收评估范畴的内容欠缺《条例》中补偿的主要内容包含被征城市房子的使用价值、因征收而产生的拆迁之费、临时性按置的补助金用、停工停业的损失花费和别的补助与奖赏额度。同时，被征收人得到补偿属于个人行为，他们的日常稳定生活秩序被打乱，优良的邻里和睦被改变，这会导致社会发展的成本、精神的损失和学生就业的经济成本等各层面对应的提升。次之，一般被征收人不会在评估明确后就能立即拿到自己的征收赔偿账款，而是会在决策公示之日之后再过一段时间才会收到补偿款项。关于这个方面，我们可以参考西方经济学中关于要求和提供的基本概念，即要求指顾客在一定阶段内，以一定的价格水平想要且可以选购的商品总数；经营者在一定阶段内，以一定的价格水平可以给予售卖的商品总数。那么在这段时间中间，各种商品供给与需求会产生变化，意味着被征房子也很可能会随之产生价值变化，尤其在二手房市场当中，被征房子也会形成一个升值，进而使得被征收人所获赔偿款与市场价格并不在同一标准。另外，根据亚当斯密的理论，当一个人在做一件事，他会想尽方式方法来印证自己所获酬劳的合理性。结果就是对其将来生活生产制造的主动性造成最直接的功效与影响。同样，这样的理论在被征收人的房屋被进行征收时同样存在。这样一来，当被征收人得到赔偿款时，假如不能付款购房的钱或保持原来生活的，或从竖向视角，意识到一些不科学影响时，一定的遏制个人行为，很有可能会被房屋被征收人所采取，他们一旦真的进行了遏制个人行为，接下来就又会导致整个征收工作的进程被扰乱而放缓速度，所以说，想要成功顺利地完成房屋征收工作而进行接下来的工程，充分保证房屋被征收人的居住问题，就要尽职尽责，尽一切可能保证房屋征收赔偿的合理与公正。最后，充分考虑房屋所有权人或房屋使用权人对房子的占据原是一种权益投资，则房屋所有权人对房屋所有权或是房屋使用权人对房子及土地资源的所有权是终将造成期权的。除了应涉及其价值时段的市场价值外，被征收的房屋的未来期权利益价值也要考虑到。这样就可以根据实体期权的有关基础理论来作为参考，帮助了解被征收人在迫不得已缺失了房屋所有权或房屋使用权和土地使用权证之后，与之相对应的将来财产权利利益这一期权价值。(三)土地征收补偿价值评估基准偏低补偿标准，也就是说在明确补偿的评估范畴后，再依据各类补偿内容开展明确。根据我国现发展情况来说，我国对征收土地的补偿是按照该土地原用途分配，对于国有土地在征收时，征收评估价值的基准偏低。例如一些被征土地的安置的费用或搬迁补助费用来说，补偿价值评估基线均呈现出低于市场价值的现象。另外，国有土地征收时，参考标准与被征收耕地的补偿标准相同，这就在一定程度上降低了土地征收补偿价值评估基准，剥夺了国有土地多样化利用的可能性，在实践中贬低了国有土地所有权的实际价值，应引起政府及相关机构的重视，并及时做出改变。(四)国有土地上房屋征收补偿价值有待提高而除了房屋征收系统上的漏洞之外，还有一个亟待解决的现实问题就是关于补偿评估价值较低的问题。房屋征收补偿评估价值较低直接影响的是房屋产权人的利益，当自身利益受到损失，对生活方面产生的变化暂且不说，更严重的是，这会很容易激起房屋产权人与评估企业之间的激烈矛盾，并导致或大或小，不可预估的社会负面影响。虽然按照相关的政策与规定，房屋产权人是可以针对房屋征收补偿价值提出诉讼的，来要求房屋征收补偿计划方案的合理修改。但是通常这样的申请也十分漫长，在等待的漫长过程中房屋产权人的日常生活也会受到很大影响，还对国有土地出让上房屋征收补偿工作中导致了比较严重阻拦。(五)征收评估机构的择优问题在已出台使用的《条例》中，房地产价格评估机构的选定可以由被征收人协商、多数决定，以及任意选定等方法，具体的就要参照各地方地方政策。以江西南昌的地铁一号线工程举例，南昌市当时在该工程上采用了被征收人先行协商；再由每个被征收人以书面形式提交自己的二至三个选择机构，并以此构成一定的票选形式，从中产生出被选择率最高的机构；而如果以上方法都难以实现的话，那就由政府有关部门组织开展摇号申请或抽签等方式。同样，在举办抽签会时被征收人也可以到场参与，前提是需要有身份证件或户口本等证件原件来递交相关的书面申请报告，而且在申请通过之后，抽签会举办的当天进场时仍需进行第二次身份查验方可进入。除此之外，也并不是全部符合标准的估价机构都可以参与抽签。诸多的这种情形已与《条例》中有关估价机构应由被征收人随意选定，与此同时应该有广大群众（尤其是被征收被告方）普遍参加的相应要求有悖之。(六)专业评估人员储备不足在我国土地征收补偿这项工作体系中，相应的专业评估人员储备不足，达不到工程所需人员数目要求，因此严重阻碍房屋征收补偿价值评估工作的开展，也会使房屋征收补偿价格评估不准确。这主要与我国政策制度有关，目前，我国缺乏在房屋征收领域相关人才的培养机制，还未意识到专业评估人员的重要性，缺乏相关鼓励政策以及培训机制。此外，与此方面相关工作人员的自身想法有关，认为完成征收是硬指标，学习更加专业的知识是软任务。大多数满足现状，很少有人开拓创新做一些锦上添花的事。因此导致土地征收领域一直缺乏专业人员储备，难以引进人才，使得发展止步不前，房屋征收补偿难以不断发展。四、做好在我国国有土地上房屋征收补偿价值评估的建议(一)严格按照相关法律法规进行征收补偿价值评估工作为更好地贯彻落实国有土地上房屋征收工作中，做好价值评估，务必严格按照《国有土地上房屋征收评定方法》（国家住建部〔2011〕77号，等有关政策法规规章制度的要求开展价值评估。依法建立科学合理、规范标准的城市房屋征收工作环境，政府及相关机构要综合考虑所在地物价水平和房价水平，科学审定房产评估结果，充分的考虑被征收居民的合法利益、应得利益，制定科学合理的征收补偿标准。此外，要进一步以法律规范征收行为，本着自愿原则进行房屋征收工作，严格禁止暴力征缴的行为表现的存有。激励地区自主创新房屋征收补偿价值评估思路、评定实际方式等，那样才能够真正有助于公平合理地做好价值评估工作中。(二)确立征收补偿价值评估的内涵补偿价值评估有别于征缴定价，不但包括被征房子、相近房产或产权年限替换房子的价值评估，还包括建筑装修、地面上附属物、停工暂停营业损失赔偿等内容。换句话说，不仅仅是协商或已采用协商方法明确的房屋征收补偿相关内容，而且有关的其他相应补偿款项也是以评定方法为准，且被征房子的补偿价值包含面还是较为广泛的，包括被征实体的使用价值，和其他像支配权、权益和盈利之类的价值。或者换句话说，除规章所明文规定的赔偿内容外，还应包含被征缴人对住房以及土地资源将来发展权的盈利价值等等。(三)大力加强房屋征收的宣传力度想要房屋征收补偿工作顺利进行、发展，全社会的普遍共识与共同努力同样十分重要，换而言之，就是一定要加强有关房屋征收工作的宣传普及，否则很容易与征缴企业出现矛盾，不但会对房屋征收工作、市政规划工作造成阻碍，而且还会影响城市和谐社会的建设。应对与这种情况，政府及相关部门要加大城市房屋征收工作的宣传力度，对房屋居民进行思想上的引导，为城市房屋征收工作的开展营造一个良好的工作氛围，使其认识到房屋征收工作的意义，了解房屋征收工作为城市建设、居民生活、国家发展带来的好处。相关部门可专门组建宣传队伍，对居民进行集体宣讲，从政策、人民生活、国家发展建设等方面进行深入分析，让房屋征收工作得到居民们的理解，让房屋征收政策深入人心，人人自愿参与到房屋征收工作中。(四)建立待征收国有土地上房屋详细信息数据库信息化管理时代特征下，将信息科技融进国有土地上房屋征收补偿及赔偿及价值评估工作上有益于更好地完成习惯性工作中的条理化。尤其是每人必备相对急缺的情形下，不断完善国有土地上房屋征收补偿工作中数据库的实际意义就更为至关重要了。国有土地上待征收房屋数据库的创建在本质上是创建一种高效的运行体制，将待征收房屋的详细信息内容提早键入到数据库当中，可以更好地协助有关管理人员依据有关现行政策精确定义待征收房屋目标，更好地掌握办公环境，征缴工作中更具备目的性，防止盲目跟风征缴产生的负面影响，节省社会资源。针对数据库的创建，一方面将房子小区业主的详细资料键入数据库中，另一方面将房子的价值评估结果创建进数据库，与此同时也需要将待征收房屋的所在位置、周围环境等详细资料开展相对应的备注名称。(五)提高征收补偿价值评估的质量对于房屋征收补偿价值的评定，务必追求更加精确精准的定位。第一，就是要充分考虑到被征房子、土地资源自身以及所具有的股指期货价值，以及被征收人因房子被迫征收而造成的日常生活上的损失价值等等。其次，明确被征房屋产权，理顺房地产业的产权年限状况。再者，有效明确估价时点，房子征收决策公示之日至被征收人得到征收赔偿款之日期内房地产业造成升值的状况，还应给与被征收人以附加赔偿。最终，确立估价目标状况。实体状况应一致要求为某一时点下所包括的主要内容；区位优势状况不该是价值时点的具体状况，而应要求为被征后的将来很有可能状况；利益状况应考虑到全方位，除不考虑到租用、质押、封查等限定要素危害，不但要考虑到房屋产权状况等要素，还需要考虑到被征收人损害的各种支配权、权益和盈利。(六)积极主动培养并提升评估人员综合素养首先来说，一定要大力提高专业估价师的专业基础理论技术水准，提高其估价专业性、综合型和理论素养，勤奋在实际的各种各样房屋征缴估价技术水平的管理业务流程工作中保证客观、公平、有效。第二，要充分利用监督考核机制，定期对员工进行培训、考核，提高房屋征收评估人员的综合素养，使其明白自己职业及岗位的重要性。从根本层面优化工作环境，提高评估人员的综合素质。最后，相关管理人员及评估人员要坚