商业银行个人二手房按揭贷款风险管理研究

一、商业银行个人二手房按揭贷款概述(一)个人二手房按揭贷款发展历程个人二手房按揭贷款，就是指作为自然人的购房者向商业银行申请贷款，用于支付二手房购买中的一部分房款。随着房改工作的推进，银行开始引入住房按揭贷款，但由于房地产行业没有充分发展，住房贷款也没有得到发展。1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》对于预购商品房贷款抵押做出了规定，住房贷款开始进入普通老百姓的生活。进入21世纪后，房地产行业的大力发展，使得住房贷款蓬勃发展。但在2004年，由于银行对于风险管理不足，导致在之后的几年内发展缓慢。2006年后，住房按揭贷款有了快速发展，贷款业务不断成熟和普遍。(二)商业银行个人二手房按揭贷款的主要特征1.操作环节复杂新房进行住房按揭贷款，只需要销售商、购买方、银行三方主体，而一般销售商在售卖前就已和银行达成协议，只需要购买方支付首付之后，携带相关材料向银行申请，材料齐全即可审批，进行放款。而二手房的情况较为复杂，房子可能材料齐全，也可能是单位分配的房子，甚至是自建的房子，没有任何手续，因此需要中介机构，在销售方、购买方以及银行之间进行监督。2.二手房风险较多风险是客观存在的，担保公司运营的核心是风险的控制，业务流程出险针对担保公司而言有各种各样不良影响。新房在房屋性质、小区绿化面积、物业、房屋质量等方面会根据法律进行约束，销售方也会书面告知购买方，每套新房与本小区其他住房差别不大。而二手房情况复杂，房屋的使用情况、邻里关系、小区具体情况、委托中介情况都是购买方需要考虑的因素，也是存在风险的方面。一是业务保险理赔直接的结果是向金融机构偿还，但这也是最消沉的做法，担保公司通常会全力以赴去协商或起诉，只求根据法律制裁去维护受害者（此受害者包含担保公司和案子近亲属中受损害的一方）权益；实际上解决这样的事情必须耗费不能预估的财力物力周旋于买家、出卖方与业务来源方中间，担负比较大的压力。二是解决风险安全事故所消耗的资产立即影响到盈利的降低，且风险水平的不一样其损害也不一样，这也是无法有一个明确的测定的；三是担保业现阶段或是一个较为狭小的社交圈，在解决风险安全事故所牵扯的各个方面，针对贷款担保销售市场有一定的影响，有可能促使原来业务实际操作方法的健全，也是有很有可能令某类业务丧失诱惑力；四是风险处理得不稳妥很有可能会造成与协作中介公司、协作金融机构关联的恶变，影响担保公司信誉。还有道德风险的问题，社会道德风险是指从业经济活动的人在最大限度地提高本身效应，与此同时做出不利别人的行动。在个人住房贷款担保业务中的道德风险通常理解为：因担保对象为自身不法利益提供不实资料或隐瞒真实情况或违约而使交易不能按正常程序运作，并给担保人带来损失的现象。(三)个人二手房按揭贷款业务范围1.个人二手房纯住房公积金贷款公积金中心委托银行，为符合条件的家庭，在购买二手房时，发放住房公积金借款。因为公积金贷款放款时间长，过程复杂，所以购买方在使用纯住房公积金贷款时，需要提前与销售方进行协商。2.个人二手房组合贷款公积金中心联合银行机构，为符合公积金贷款和商业住房贷款的家庭，在购买二手房时，由公积金中心和银行共同发放住房贷款。住房组合贷款一般是因为购买方公积金贷款额度不够，才采取住房公积金和商业贷款组合的方式进行贷款。二、商业银行个人二手房按揭贷款风险管理现状(一)利率风险利率在房地产市场中发挥着重要作用，低利率会导致房价快速上涨，我国在经历这个阶段后，开始进行市场化改革。商业银行贷款利率参考央行制定的贷款基准利率，短期贷款、长期贷款、公积金贷款分别执行不同的利率。央行贷款基准利率是在综合评价后制定的，各银行在基准利率基础上加码，不得低于基准利率。贷款利率是国家调控房地产市场的重要手段，对于房地产长效管理具有重要意义。目前房地产市场收紧，各地银行针对二手房的利率不断上调，额度逐步收紧，个别银行甚至暂停二手房贷款业务，并且将一手房贷款的业务也进行了收紧，出现了额度紧张，放款慢等现象。(二)信用风险贷款人在贷款后还款能力不足、有还款能力但是恶意拖欠、突然遭遇重大变故导致还款能力不足等情况，使得银行在按揭贷款方面存在风险。(三)操作风险1.他人冒名签订抵押合同一些不法分子利用或者伪造他人合法证件、材料向银行申请贷款，银行审核通过后，利用他人证件签订抵押合同，导致签订的合同无效，进而给银行造成损失。与此相关的还有冒名顶替卖方，银行很有可能会卷入无效的交易当中。二手房购房贷款业务流程起诉中，存有大量的无法找到借款人的情况。该类案子出现的相同特点为：借款人的户籍所在地均为异地且大部分为乡村地域；无固定收益；给予的电话、家庭住址（临时居住证的详细地址）及所在单位均没法联络；抵押房屋的使用价值被比较严重虚高且借款人还钱一期或二期就发生违约；抵押房屋或闲置或租赁，自己不定居以内；借款人无别的资产如房屋、存款、车子等可供执行；一旦违约，借款人不在意自身的信用不良记录。以上案子的发生是借款人将自身的身份证件、结婚证书、户口簿等有效证件给别人，并在贷款申请书、借款合同、借款借条中签名纳印，帮助他人进行向银行贷款的全过程。一旦银行放贷，借款人可以从这当中获得一笔服务承诺的“辛苦费”或其他利益，背后的借款人通常代表性的偿还一期、二期或压根不偿还。一旦发生违约，金融机构没法联络上借款人，只有根据民事诉讼程序竞拍抵押房屋来完成其债权。因为被告方经常失踪或是故意躲避人民法院，不出庭开庭审理者占多数。2.贷后管理风险银行在进行贷款之前，需要对贷款人进行调查，贷款调查必须要规范、严谨，调查人员必须要严格遵守规章制度。同样，在贷款时，必须要确保检查按照流程，如果银行缺乏监督机制，没有完善的防控措施，就会面临很大风险。银行贷款工作人员的职业道德也会影响银行贷款管理，在审核贷款人时，贷款人是否符合贷款资格关系到后续整个管理过程。具有良好职业道德的工作人员要对贷款材料的真实性、合法性进行详细审查，在贷款结束后的管理阶段也要对贷款人进行严格管理，减少银行不必要的损失。(四)市场风险一般住房按揭贷款年限较长，银行会面对抵押物价值下降的风险。随着我国对于房地产市场的不断调控，我国房地产市场会趋于理性，抵押物价值会发生变化。住房贷款虽然是贷款业务，但住房本身也存在风险，存在自然以及人为风险。自然灾害会使得房屋存在损害的风险，国家政策的改变也会导致抵押物价值下降。在贷款人提交贷款信息时，会面临贷款人虚增贷款抵押物价值的风险。二手房的价值与新房相比，有很大的不确定性，在贷款时贷款人可能虚加价值。(五)房地产中介公司存在的风险二手房按揭贷款的贷款人资源主要由房地产中介公司所掌握，使得银行的二手房贷款业务过度依赖中介公司，而中介公司入行门槛低，不诚信的中介公司会使银行陷入困境。三、商业银行个人二手房按揭贷款风险成因分析(一)缺乏专业人员管理个人二手房二手房的买卖因为主要是借助房产中介、房地产中介、资产评估机构等中介机构推动，而为完成本身利益最大化，中介机构也非常容易发生违反职业操守和岗位标准的状况，导致银行风险。一部分中介公司和自己为了更好地获得较成本低的资产，乃至会发生实际操作二手房交易，得到银行的贷款额后开展应用并承担还钱，贷款人这时依然是名义使用人。除此之外，担保组织为追求权益，很有可能盲目跟风申请办理确保业务流程，一旦发生顾客毁约，担保方没法真正执行担保岗位职责，导致银行的损害。个人二手房按揭贷款业务过程复杂，操作手续繁琐，银行缺乏专门的二手房按揭业务管理团队，也缺乏完善的培训机制，不能对二手房按揭贷款业务进行有效管理。二手房的房屋性质、房屋质量、房屋手续等都有所不同，也需要专业人员进行调查，但银行客户经理对于房屋方面不是很了解，依赖于房地产经纪公司。部分银行的客户经理工作态度不认真，对于贷款人的征信、客户收入是否稳定等方面调查不够，不能够深入了解贷款人的情况，不能够采用多种手段降低风险。在银行发放贷款后，部分客户经理就认为自己的工作结束了，但是后续的管理才是重点。(二)客户风险管理意识不足我国个人征信体系目前还不完善，银行客户的信用风险较大。金融机构在执行贷前调研的历程中，对个人诚信信息的评定仅借助个人填写的信息及其出示的证明材料，并没有开展现场的了解和核查，针对信息的真实有效及其借款用意的合理合法缺乏关注，造成贷前管理方法缺乏严格性，增加了风险性产生的几率，包含风险防控措施、假按揭等。此外，金融机构针对贷款担保企业的审查不够严格，包含行政事业单位、房地产商等，在借款人得到不动产登记证后贷款逾期无法办理抵押办理手续的情形下，责任追究制度不确立。金融机构在贷后的管理方法中，贷后查验的信息不足确立，也缺乏规范性及其精确化的查验指标值，针对借款人贷后资产状况的管控缺乏延续性，在借款人的个人偿债减少及其还款逾期贷款的情形下，没有立即解决的对策。现阶段，信贷审查单位单独虽提升了信贷审查的公平普遍性，但也存有调研单位与后台管理审查单位之间因为缺乏沟通交流而产生的信息不对称问题。贷款人在贷款之后，会有主动违约以及被动违约的风险。贷款人缺乏良好的信用观念，对于贷款合同不认真对待，很有可能会拖欠贷款。贷款人会因为对房屋质量、交房时间等问题而有意发生纠纷，也会因为违法行为导致账户冻结，使得在后期还款时存在风险。除此之外，贷款人还有被动违约的风险。由于意外导致重大事故，使得贷款人的经济状况急剧下降，无法按照原定计划进行还款，这些都是银行需要考虑的客户风险。(三)风险评估不当造成违约损失较大在对二手房进行贷款评估时需要考虑多种因素，评估不当会造成重大损失。二手房评估时可能会出现中介机构与销售方勾结，恶意套取高于实际贷款的风险，由于信息不对称导致出售的二手房已被查封的风险以及其他的风险性。次之，在我国银行个人征信评分系统的评估要素全面性缺乏，专业能力不强，缺乏一个统一的规范来分辨一个客户是不是诚信，是否借款给客户。与此同时，银行内部评估操作步骤简易，银行对贷款人各类指标值核查不紧，如财产是不是真正、是不是有别的不诚信的纪录。四、商业银行个人二手房按揭贷款风险管理对策(一)完善个人二手房按揭贷款风险管理机制1.加强对于贷款人的风险管理银行需要制定规范的制度，对于贷款人的信用状况进行审查，对于贷款人个人的品德进行审查，分析其未来的还款意愿。遇到贷款人道德水平低时，银行在进行审批时需要着重考虑。银行还需要对于贷款人的偿还能力进行审查。住房贷款借款人的经济发展还款能力就是指用户用将来收益或资产偿付借款的能力，这一能力关键反映在借款人的职业与收入、财产状况、债务状况等方面。银行在对偿还能力审查时，一定要防止出现虚假收入，要对收入证明出具机构进行审查。同时，还要对贷款人工作的未来发展前景、当前职位情况等因素进行分析，判断贷款人职业未来发展情况和收入水平。2.完善银行内部风险管理银行内部风险同样会导致二手房按揭贷款风险，出现的原因往往是银行对于二手房按揭贷款控制的制度不完善，缺乏风险防范的相关制度。基层银行拥有贷款审批权后，出现滥用权力现象，进而导致贷款损失；贷款调查操作不当，贷后管理不完善，导致大量贷款逾期未偿还；银行贷款客户经理操作不当，导致合同出现漏洞，使得贷款合同无法受到法律保护；银行对于贷款管理不完善，岗位设置偏重贷款前的工作，对于贷后岗位设置不当，银行必须要制定政策改善内部所面临的风险。银行要立即维护客户基本资料并在系统升级。十分重视风险数据信号，对本人粗心大意导致的贷款逾期，应加强文化教育，催促还钱；对因家中不幸导致的贷款逾期，应不断追踪，在搞好催收的同时，评定客户还钱能力，尽早察觉潜在性的风险数据信号。与此同时，针对逾期贷款，分配专职人员催收，妥善处置好后面的起诉、销账工作中，维护保养借款金融机构利益的及时性。推动风险分散化和迁移。对于个人住房贷款客户，倡导借款人选购借款人意外保险，在借款持有期内第一受益人设定为银行贷款。(二)个人二手房按揭贷款风险管理的主要保障置业担保公司是一种新型的担保机构，在购房者不能满足贷款要求的情况下提供担保，置业担保公司承担着连带责任，当贷款人不能及时还款时，银行会扣掉担保公司的保证金，再由担保公司向贷款人追偿。这种方式能够有效保证银行贷款资金的偿还，有效降低风险。(三)个人二手房按揭贷款风险管理的解决途径1.进行风险识别在对二手房按揭贷款时，工作人员必须要对材料进行仔细审查，但是一些证件，只有国家相应的发证机关才能核实，比如身份证。为此，国家需要从宏观层面上建立相应的系统，使银行能够识别贷款人身份信息，保证信息真实。2.进行风险检查银行风险管理部门要对二手房按揭贷款不断进行检查，发现未来潜在风险，建立风险预警方案。同时，对银行内部贷款部门的工作人员、贷款资料等进行检查，将银行内部风险降