2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题5

2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题5(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.

除了耕地占用税和______应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

（分数：1.00）

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

√

D.契税解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税应按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。2.

一种房地产的互补品的价格______时，对该种房地产的需求会增加。

（分数：1.00）

A.高

B.低

√

C.不变

D.无法确定解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。3.

关于建筑物实物因素说法错误的是______。

（分数：1.00）

A.某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值

B.建筑物规模过大，才会降低其单价

√

C.对建筑物最重要、最基本的要求是安全

D.建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响解析：[考点]本题考查的是建筑物实物因素。

建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。总体而言，规模过小或过大都会降低其单价。选项B，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。4.

重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置价格通常______重建价格。

（分数：1.00）

A.低于

√

B.等于

C.高于

D.高于或等于解析：5.

某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为______。

（分数：1.00）

A.27%

B.21%

C.73%

D.79%

√解析：当R=0时，该建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%6.

某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m2、752元/m2、785元/m2、820元/m2和854元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.881

B.865

C.921

√

D.955解析：d=(32+33+35+34)/4=33.5预测该地区商品住宅2009年的价格为V=720+33.5×6=921万元7.求取建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的方法是()。

（分数：1.00）

A.单位比较法

B.指数调整法

√

C.分部分项法

D.工料测算法解析：8.

关于房地产抵押，下列说法不正确的是______。

（分数：1.00）

A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等

B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据

C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出余额部分

D.抵押权不可以转让

√解析：A项，房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价；②再次抵押估价；③续贷抵押估价；④抵押期间估价；⑤抵押房地产处置估价。B项，抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。C项，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。D项，抵押权可以转让，即转让抵押估价。9.运用()估价，需要预测估价对象的未来净收益。

（分数：1.00）

A.收益法

B.报酬资本化法

√

C.市场法

D.成本法解析：10.

因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于______。

（分数：1.00）

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

√

D.经济折旧解析：A项，自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的；B项，物质折旧又称有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；D项，外部折旧又称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。11.

在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中，可比实例的房地产状况优于标准房地产，得108分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得95分，则房地产状况修正系数为______。

（分数：1.00）

A.0.85

B.0.88

√

C.0.92

D.0.95解析：百分比调整是采用百分比对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，其一般公式为：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。所以，本题的房地产状况修正系数=95/108=0.88，应选B。12.某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是()万元。

（分数：1.00）

A.300

B.213.50

√

C.171.19

D.500解析：13.()是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

（分数：1.00）

A.收益期限

√

B.收益时点

C.估价终点

D.估价范围解析：本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。14.

下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是______。

（分数：1.00）

A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强

√

B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱

C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强

D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升(或下降)趋势无关解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨(或下降)的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱。15.

预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为______万元。

（分数：1.00）

A.667

B.1333

C.1000

√

D.500解析：其无限年期的价格16.

在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是______。

（分数：1.00）

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

√

D.开发成本、管理费用和销售费用解析：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。17.

在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是______。

（分数：1.00）

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

√

D.开发成本、管理费用和销信费用解析：18.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为()。

（分数：1.00）

A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

√解析：19.有A、B、C三个影响房地产价格的因素,其中A的影响最大,B次之,C最小,分别赋予的权重为f1、f2、f3,此三者的大小关系应为()。

（分数：1.00）

A.f1

B.f1>f2>f3

√

C.f1=f2=f3

D.无关解析：20.

某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为______。

（分数：1.00）

A.3%

B.3.5%

C.7%

D.4%

√解析：21.需要对实际值加权的理由是，越接近()的实际值对估价更为重要。

（分数：1.00）

A.客观情况

B.市场供求

C.估价时点

√

D.现在解析：22.

评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.3214

B.3347

√

C.3367

D.3458解析：3000×(1+1%)11=3347(元/m2)23.

当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是______。

（分数：1.00）

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅

√解析：24.由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格是()。

（分数：1.00）

A.政府指导价

B.标定地价

C.政府定价

√

D.政府调节价解析：25.

下列关于假设开发法的表述，不正确的是______。

（分数：1.00）

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

√

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余解析：不得改变现状的旧房不适用假设开发法估价，假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。26.企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业()的经营权转让给其他经营者的行为。

（分数：1.00）

A.整体资产或者部分资产

√

B.整体资产

C.部分资

D.固定资产解析：27.在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元／m2，旁街路线价为2000元／m2。其临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为()。

（分数：1.00）

A.158．35万元

B.135．17万元

√

C.123．45万元

D.126．38万元解析：28.

开发经营期的起点是______。

（分数：1.00）

A.取得估价对象的日期

√

B.开始施工建设的日期

C.开始预售的日期

D.开始销售的日期解析：29.

某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为______。

（分数：1.00）

A.2016年9月20日

B.2016年9月23日

C.2016年9月26日

√

D.2016年9月27日解析：[考点]本题考查的是估价假设和限制条件。

致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。30.

从事房地产估价，首先要有房地产______。

（分数：1.00）

A.估价业务

√

B.估价目的

C.估价对象

D.估价程序解析：31.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。

（分数：1.00）

A.类似写字楼的客观收益

√

B.市场比较法

C.该写字楼的实际收益

D.无法估算解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。32.

某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生______万元的贬值。

（分数：1.00）

A.548.19

B.558.15

C.567.39

√

D.675.40解析：(1)该写字楼空置率为15%时的价值V1为：，A=70×10000×12×60%×85%万元=428.4万元，n=30年，V1=428.4/8%×[1-1/(1+8%)30]万元=4822.83万元。(2)该写字楼空置率为25%时的价值V2为：，A=70×10000×12×60%×75%万元=378万元，n=30年，V2=378/8%×[1-1/(1+8%)30]万元=4255.44万元。(3)该写字楼将贬值V1-V2=(4822.83-4255.44)万元=567.39万元。33.某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为：1．26万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。

（分数：1.00）

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

√解析：34.

下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。其中正确的顺序应为______。

（分数：1.00）

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

√

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩解析：35.运用假设开发法估价必须考虑资金的()。

（分数：1.00）

A.实用价值

B.有效价值

C.折算价值

D.时间价值

√解析：房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费，以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.下列各项属于经济折旧的是()。

（分数：2.00）

A.大气污染

√

B.没有楼宇智能管理系统

C.修建铁路

D.房地产市场低迷

√

E.建筑物层高高于标准层高解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身，以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值，但对于工业厂房来说，往往全提升其价值。解决此题的关键在于深刻理解经济折旧的内涵。37.

某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。假设银行贷款年利率为5.58%，则下列说法中正确的有______。

（分数：2.00）

A.该房地产的实际价格等于名义价格

√

B.该房地产的名义价格为50万元

√

C.该房地产的实际价格高于50万元

D.该房地产的实际价格为50万元

√

E.该房地产不存在名义价格解析：38.运用长期趋势法估价的一般步骤有()。

（分数：2.00）

A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

√

B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

√

C.观察、分析时间序列，得出一定的模式

√

D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

√

E.对未来的价格进行分析和预测解析：运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。39.最高最佳使用同时符合()标准。

（分数：2.00）

A.无任何风险

B.法律上许可

√

C.技术上可能

√

D.经济上可行

√

E.价值最大化

√解析：最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。40.最高最佳使用不包括()方面。

（分数：2.00）

A.最佳用途

B.最佳规模

C.最佳集约度

D.最佳观赏值

√

E.最佳适应性

√解析：最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。41.求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用()等方法。

（分数：2.00）

A.市场法

√

B.收益法

√

C.成本法

D.土地剩余技术

√

E.建筑物剩余技术解析：求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。42.估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用()。

（分数：2.00）

A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

√

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

√

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

√

E.可以为日后的估价提供参考解析：43.

在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于______。

（分数：2.00）

A.卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

√

B.卖方实得金额-应由卖方负担的税费

C.买方实付金额+应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

√

E.买方实付金额/(1-应由买方缴纳的税费比率)解析：不同负担情况下调整公式的记忆。44.

长期趋势可以消除房地产价格的______等不规则变动。

（分数：2.00）

A.短期波动

√

B.中长期波动

C.长期波动

D.意外变动

√

E.系列变动解析：45.

长期趋势可以消除房地产价格的______等不规则变动。

（分数：2.00）

A.短期波动

√

B.中长期波动

C.长期波动

D.意外变动

√

E.系列变动解析：46.

成本总结法求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有______。

（分数：2.00）

A.单位比较法

√

B.工料测量法

√

C.指数调整法

√

D.分部分项法

√

E.成新折扣法解析：建筑物重新购建价格可采用成本法、比较法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。成本法求取建筑物重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，公式为：建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。其中，求取建筑安装工程费的方法有：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。47.影响房地产价格的社会因素,主要有()。

（分数：2.00）

A.政治安定状况

√

B.社会治安程度

√

C.房地产投资

D.房地产投机

√解析：48.

关于专业房地产估价的说法，正确的有______。

（分数：2.00）

A.应由专业机构和专业人员完成

√

B.应经过审慎判断并提供专业意见

√

C.出具的结果具有证明效力

√

D.应收取一定的服务费用

√

E.咨询性估价无需承担法律责任解析：概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成。(2)提供的是专业意见。(3)具有公信力。(4)实行有偿服务。(5)承担法律责任。49.

从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含______等。

（分数：2.00）

A.房地产改扩建费用

√

B.抵押贷款还本付息额

√

C.房屋设备折旧费

D.所得税

√

E.房屋装修折旧费解析：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③人员工资及办公费用；④保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)；⑤为承租人提供服务的费用(如清洁、保安费用)等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。50.

下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有______。

（分数：2.00）

A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。

√

B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。

C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。

√

D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。

√

E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。

√解析：三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.

不同币种的价格之间的换算，应采用估价时点的汇率进行换算。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率进行换算，通常是采用成交日期时的汇率。52.

指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：53.

如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：54.

房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。55.均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明均衡是市场价格运行的必然趋势。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：56.

房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：57.

由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：应为存款利率。58.从较长期来看，由于有高房价才有高地租，而不是高地租才有高房价。

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：59.

当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：在房屋征收估价中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质、用途和面积等密切相关。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。据此，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。因此，房屋征收估价必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。60.

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：61.

一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：[考点]本题考查的是假设开发法的估价前提。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。62.

不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：63.

在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化趋势进行移动平均。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：64.在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断。65.在房地产合法产权方面，只能以房地产权属证书为依据。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：四、计算题(总题数：2，分数：20.00)66.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值(房地产报酬率取8%)。

（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________

正确答案：()解析：67.

有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：

(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：

可比实例A可比实例B可比实例C成交价格/(元/m2)500052004900成交日期2007年1月31日2007年3月31日2007年7月31日交易情况比正常价格高2%正常比正常价格低3%房地产状况比估价对象劣1%比估价对象劣2%比估价对象优1%从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：价值时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。土地级别12345678土地是次级土地的倍数1.501.501.501.501.501.501.501.50地价是最差级土地的倍数38.4425.63170911.397.595.063.382.25

(3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电