世邦魏理仕-南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告

报告摘 项目背 项目的主要特 项目开 市场概 主要财务数 公司概 公司历史和背 使命与任务声 管理团队、管理委员会及背 现时股 宏观经济及不动产综 中 江苏 南 分 南京写字楼市 南京写字楼市场综 供 需 租金/售 南京商业市 商业市场概 供 需 租 南京4/5星酒店市 酒店市场概 供 需 平均房 南京服务式公寓市 服务式公寓概 供 需 租金/售 发展策略及概 最理想的发展组合及发展策 发展进度最新资 委任第三方顾问的最新资 委任第三方管理协议及其主要条 本案项目相关信 开发参 地块位 项目开发内容组 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店 组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店 建筑规格（一期 结构规 各组成部分规 机电设备规 电梯及自动扶 空调系 电力/照明系 防火系 通讯系 本案项目的SWOT分 市场推广策略概 市场推广计划概 目标市场分 财政概 综合现金流量分析–财务重 公司现有及预计合约责 财务结构及责 投资计划安 股东退出投资策 凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案TOP10TOP10项目距离湖南路大约200物业面向中央路。中央路是城市的一条主要道路，从中央路可以便利通达南京0本案项目距离南京市中心之外的禄口国际机场大约40分钟车程。4444l)和5i8层裙楼。其中一座高的塔楼有35层，另外一座是3873下表显示本案项目第一期和第二期总建筑面积(GFA根据建筑进度计划，第一期的裙房将会在2007年62007122007201012无论是正在开发还是计划中，本案项目的办公楼部分将运用一些南京最高规格率、高标准层高、面积较大的标准层和较短的电梯等待时间。这些特点将会使本案项目的酒店/服务式公寓/豪华公寓的设计和规格，将会是南京的最高档次的。因为我们将利用一系列优质的进口设备和装置。此外，我们运用一些设计5和0只有一间。这些豪宅比南京目前或未来已知所有高端住宅项目的单户面积都大很多，让住户能够得到无可比拟的独特享受和豪华设施。因此，它是一个完全目前的南京房产市场中，高档办公楼、商业、住宅、酒店和服务式公寓仍然是目前市场上其它物业都存在各种各样的缺点，相比之下，本案项目具有强大的市场潜力。它将会填补高档市场空白，满足跨国企业和本地的大型机构日益扩EVA（/税前税后股东内部回报率（税后行政行政/字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6字体:6带格式的:凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案TOP10TOP10使命：投入南京国际集团股份有限公司力量以进一步作这方面的改进（原文无参与角参与角 公司名 背开发商 南京国际集团股份有限司

为贝森投资有限公司、金榜集团控股有限公司(香港)及HongkongRuilingPropertyInvestmentCo.,Ltd.所持有。建筑 美国洛翰建筑师事务

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2004CommercialLandProperty(China)Co.,Ltd.之附电梯供货 瑞士迅达电 •于1874年成立空调承包 美国美意集 •于1935年成立NORTEKINC的附属楼宇幕墙承包 上海美特幕墙,洛翰幕

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10(中文)中文(中国) 3.1中国经济指标（2000-人口（10亿国内生产总值（10亿元固定资产总投资（10亿元外商直接投资（利用，10亿美元年度人均可支配收入（元消费者物价指数（前一年度.0年及20年前预计人口将分别增长至37亿及7亿。尽管220051220日，中国国家统计局宣布，由于先前对第三产业数据的低估，2004估算的国内生产总值已被修订，从13.65(1.68万亿美元)15.99万亿元人民币(1.97万亿美元)，与先前报告的数据相比增长了16.8%。之前几年修订的数据在过去的二十年里，中国经济一直在高速发展。2005年，中国国内生产总值增长率达到九2005年的经济增长率实际上仍高于20049.5%010（D）达3亿美元。随着费产品及电信部门生产各类产品。建筑业在05年蓬勃发展，不动产开发投资增至,7,9%。620美元增至0年的,93（.8美元）。由于城市居民日渐富裕，他们的消费模式也发生了改变，食品0042000200071120041,56630200022,347协议投资项目数协议投资项目数 金额中国经济指标（2000-房地产投资（10销售面积（百万平方米施工面积（百万平方米商品住宅均价（元每平方米商业用房均价（元每平方米所有物业（包括住宅、商业、办公及其他均价（元每平方米城市人口（占总人口百分比 4％。中20资料来源:/jiangsu-s-资料来源：/jiangsu-s-,60%0公里人口密度高达728.6增长 占全国的分 国内生产总值（10亿元人均国内生产总值（元人均可支配收入（元外商直接投资（已利用的，10亿美元固定资产投资（10亿元出口额（10亿美元-其中外商投资企业出口额（10亿美元进口额（10亿美元-其中外商投资企业进口额（10亿美无由于处在长江三角洲以内中国东部沿海地区的战略位置，江苏省的经济一直得到强大的支1993年，占全国国内生产总值的11.3%（包括一些大城市如南京、苏州及无锡）与北部地区之间的发展不平衡，2005年该省人均24,515元，仅名列全国第六。最近，由于跨国公司开始进入中国二线城市，江苏省受益匪浅。在2005直接投资（已利用）额名列全国第一，引入外资131.8亿美元。占当年中国外商直接投资总19.8％。除乐观的投资指标外，该省的贸易数据也有改善趋势。例如，在2005年，总贸易额达2,27940.426％。近代，日本在第二次世界大战中侵占中国沿海地区时曾在南京犯下滔天大罪，南京市有3038600600万人口的200054520055961.9%3倍以上，后者在同期5年间的增长率为0.6%。由于南京就业机会多，吸引了大量移民前来定居工作，因此11个行政区，总面积6,598140平方公里。这些辖区包南京市各项经济指标（2000-2005年200020012002200320042005户籍人口（百万国内生产总值（人民币十亿元固定资产总投资额（人民币十亿元外商直接投资（实际利用额，十亿美元消费品零售总额（人民币十亿元人均可支配收入（人民币元人均消费性支出（人民币元零售价格指数（在外商直接投资、房地产投资和制造业的推动下，从2001至2004截至2004年年底，南京市的国内生产总值（GDP）达人民币1,9102000-2004年间的年均增长率达13.7%2005GDP17.3%2,413亿元，在政府出台房地产市场宏观GDP11.1%GDP9.9%的两倍。

南京市国内生产总值

十亿元

过去5年固定资产实现两位数增长，从2000年开始以年均增长率19.7%的速度增至年底的人民币1,403亿元，主要原因是政府推行有利于工商企业的政策，加上房地产建设大直接投资实际利用额以54.3%的年均速度增长，2004年年底达25.7亿美元，位居中国第六20006,431200514,997元，年均增幅达26.6%13.4%11.8%。20007,0472005元，年均升幅达10.4%2004年人均（人民币元2004（人民币十亿元2004（人民币元/平方米根据上表，南京与北京、上海和广州等第一梯队城市相比，按2004当京沪高速铁路和西安铁路等在建的新项目竣工之后，南京的基础设施将进一步得到完1%。另一条新建中的铁路是西安-南京线，目的是推动中国西部的开发。该项目于2002建设，预计将于2007西安-南京铁路途经四省八市地，全长9552001年依赖连接长江两岸的唯一通道，南京长江第二和第三大桥先后于2001年和2005缓解了南京长江大桥的压力。目前，南京长江第四大桥建设预计将在2006120059320151196240800公里随着近年来基础设施的重大投入，南京市的城市格局中形成了五大主要“区块/板块”。第字体:8字体:8字体:8截至2006年5月，除了相当数量质量相对较差的写字楼之外，上述区域有4座已竣工XuanwuXuanwuLake（中山路、汉中路及中山东路）90MSD。9,000平方米的写字楼建筑面积，其面积不能满足跨国公15-206平方米。绿地广场二期包括64,379平方米的写字楼建筑面积和43,29820065NewSupply新增供应CumulativeSupplyGFAsm（平方米十年代末的落成向市场引入了首批符合当地标准的高端写字楼，其后直至2004新的供给。在此期间，南京高端写字楼物业总存量一直保持在64,000了一番。在经过200526,334米的银河国际广场的落成，才在近期使得该市高端写字楼存量增至147,334从现在起直至20092006年下半年至2009年，包括本案项目在内的新供给预计将达到347,421于2009年落成的本案项目（二期）及绿地广场（二期）201平方米1,9522,340200720102007199732005层高（米3.87326242424242-35010053852009年，预计高端写字楼物业供应将在新街口与湖南路区域之间分配得更为均衡，分别占南京高端写字楼物业市场的53%和47%。对比之下，目前南京高端写字楼物业存量的82%18%位于湖南路区域。OccupancyRateCumulativeSupply南京高端写字楼入住率200020012002200320042005200620072008GFA(sm（平方米2003年以前，由于新楼盘推出不多且市场规模较小，南京高端写字楼的平均入住率稳定保93%的较高水准。相比较而言，根据戴德梁行的统计数据，2003年上海市甲级写字87.3%2004年由于位于新街口的商茂世纪广场的推出使南京市甲级写80%，而后一年由于空置写字楼基本租出，写字楼入住率随即反弹93%。商茂世纪广场的高入住率显示了市场整体需求的增长，预计这一需求在未来几年建筑面积，其中47.5%劲需求预计将可以消化大部分新增写字楼面积，使200782-85%2009年在较高水准，约为每平方米每天0.65美元。然而，20042005租金以每年6.9%0.76于04变动可大致反映南京高端写字楼市场价格变动趋势。该建筑内写字间的销售价格呈上升趋450535%。2006200815%1,900美元/2006570%20066月才竣工，而置地广场也将于今年第四季度才能完工这样一个事实，这样的销售业绩更加引人注目。2009年以后，由于新建写字2004200513%11%。由于租金增长速度预20098%。字楼物业。由于需求强劲加之当前预租方式盛行，银河国际广场在200630%201112（1），30期19标准楼面面积（米1,952(12,3402007年(1年(22006天花板高度（米3.8（楼面到楼面2.65（地板到吊顶73%（126（1），待定（224242-3121,386平方米，相比之下显得小，无法满足市场上多数跨国公司元的平均租金计算，保守估计本案项目目前可取得的租金水平为每平方米每天人民币10％：-他们目前对综合性开发方案（即吃、住、生活在一个设施2007/2008–-2007-200520062007-2007-20052007年竣工的绿地广场一期在质量上较之银河国际广场更接绿地广场对本案项目未来租金的乐观展望提供了有力支持。基于市场调研，到2007一季，预计绿地广场的租金可达每平方米每天人民币6.506.72元，且很容2009三季的预计销售价格为每平方米36,197元人民币。20051,000.5收入为人民币14,997元，两者都比上年有29%的增长。但是南京的商业物业市场仍然不太2005社会消费品零售总额（民币亿元2005年人均商业消费额（币5。06年5约万2仅02。CBD新街口位处南京中心地带的CBD内，是现时市内最大的中高档商业中心。该区域的商业从低档的本地品牌至国际豪华品牌一应俱全，包括如：Gucci，CartierVersace据估计，目前新街口商圈的每日平均人流是50万人，而在假日的高峰期可达100在新街口的9家百货店及购物中心面积共404,000m2。那里大部分都是低至中档市场。其中32%。Nike。115,000m2。这些商业物业大部分集中在湖南路的西端，于中山北路的交汇处。15—20第二个地理优势是本案项目独有的面向玄武湖的铺面，离玄武湖大约只有100米左右，这样TheNovotelWestin4503609,500（10m2）；此外，再加上其会议设施都在附总统府商圈出现在2005该地区目前规划为“1912200523,000m21912”9,000m22006该区域也已经有数个商业项目正在施工。在未来五年内，该区域计划将会增加100万平方米0028南京的大规模商业物业主要包括百货公司及购物中心。据统计，至2006年514519,00041912(一期)、德基广场(二期)、南京东方商城、及金鹰国际商城。1912(南京零售业市场的发展仍不够成熟，在市场上已有14个商业物业中，12个是百货商店类型积为65,000平方米）20062008508,661应都集中在河西地区（318,600），并不在发展完备的巿中心内。0614152,00020065其中有13,000平方米的空置面积位于德基广场(一期)。该商业物业完工于2005年4过去一年中，该高档购物中心物业合计有65,0002006年5月出租率已达到80%。在一年中，该商业物业已经成功招租的知名品牌包括Burberry，Versace，MaxmaraandPaul&shark等国际知名品牌。根据近期的趋势，德基广米人民币250元至500元之间(每月每平方米31.30-62.50美元)。这个价格范围因巿场的临街商铺特别是湖南路地区的商业租金较其它地区稍高，月租约为每平方米人民币600元的13.0200010%。010作参照进行估计，本案项目一层月租为人民币529元。10%的折扣的方法。297.61012345678楼未来两年间，本案项目的租金将会有约为每年10%20044/52006525125134星酒店，大部分都是在90尽管南京酒店市场的发展相对较早，仍然只有非常少数的国际酒店品牌。在南京的455酒店5均有多间酒店集中。同样地，主要的旅游区即玄武区(以中山陵和明孝陵著称)和秦淮区4南京4星级酒店供应量Bef 南京4星级酒店供应量Bef 新增供应量在南京，134920002,835个房间。33812003店)。在2004年和2005年，并没有新供应进入酒店市场。如下表所示，所有现有的主要462%的(8间酒店)438%的(5间酒店)442002278-2118307881692-2754547251-195南京五星级酒店供应量 南京五星级酒店供应量 新增供应 累计供应125720002,63873520032004年，南京名人城市酒店开业，提供大约368个房间。在200645918027951309089319169208919321其它54/5（7,626）35985（Novotel493920053,308200346.4%。未来年度供应未来年度供应在南京，452005457370目前，大多数4星和5星酒店的客人都是当地的商务旅客，他们要求优质的膳宿供应并且靠外的移居人士租住4星和5星酒店客房。例如南京名人城市酒店中，就有相当数量的日韩籍4星和5星酒店的入住率在未来的三年预计将保持相对稳定，原因在于供应上的增加和需求200081年，已增加到25亿74星级酒店的客房价格（20065月(US$/(US$/(US$42.2045.9049.70/49.7043.4049.70/47.4048.4049.70/47.2049.7043.70/49.705星级酒店的客房价格（20065月(US$/(US$/(US$/RMB/85.8092.1065.90/90.4079.6078.30/68.4095.8099.60/92.1065.9062.40/200654星级酒店的平均房价(ADR)US$42.20(RMB至US$49.70(RMB398.40)之间。4星级酒店整体平均房价约为US$47.40380.00)5星级酒店的平均房价(ADR)US$62.40(RMB500.20)US$99.60(RMB798.40)之间。5星级酒店整体平均房价(ADR)US$81.40(RMB652.50)。4星、54星级65%555%。原因主要在于4/54星、5200934星、54星、5作为比较的衡量标准，上海4星、5星级酒店的平均房价(ADR)在过去的510.5%2000US$77.40(RMB620.50)2004US$110.00(RMB881.80)3年至2008年，平均房价(ADR)将以每年10%的速度增长。星级酒店（诺富特酒店假设诺富特酒店现在已经竣工，其平均房价(ADR)US$62.40(RMBUS$99.60(RMB798.40)5规模/建筑硬件/平均房价(ADR)(US$/晚酒店现在竣工，其平均房价(ADR)US$78.30的653元。--20062007（RMB/天假定诺富特酒店的平均房价(ADR)510%星级酒店（威斯汀大酒店RMB1,1055星级酒店的平均房价(ADR)通常比国际标准4星级酒店高出30%。因此，截至2011威斯汀大酒店的平均房价(ADR)预计将达到RMB1,436.5(RMB1,105*1.3=1,436.5)RMB1,436(US$179.1)（截止年）南京现有的服务式公寓主要位于(i)(ii)字体:10字体:10来源：20065925536于鼓楼区（本案项目所在之处）合计1757套公寓（68.8%），3796套公寓（占总数31.2%）南京的服务式公寓直到2003年益来国际广场的竣工才正式出现。到了2005年，多达3050分都是一室的，只有少数是2到3室的公寓。这主要是因为以前的服务式公寓主要针对本地由于现有的服务式公寓[普遍规模有限，因此能提供的配套设施也相对有限。大多数的服务（平方米20015051-50025537-967640032038-40032030-40030040-30022548-16913525-888875-200620072755109%20095308套。但是，这些公寓很大一部分（445584%）都是由本地公司管理，。和四季仁恒（Frasers进行管理，而不是之前所称的四季公司，具体需要进一步确YFS所提供的设备与装置的适用性和质量都YFS内将提供中央空调系统，不未来的三年在南京市中心——白下区和鼓楼区将陆续推出较多的服务式公寓。但是长远来（平方米28,00027718,00030041,650301135,693464（第二期45,00030060,00023714,8502705,4001007,90015814,000348截至2005年底，在南京估计大概有多达1者。相对而言，市场中由现存的2465200585%。200482004122004102005320056200510租金/截至2006年5月，本地公司管理的服务式公寓租金为每月每平方米37元人民币（4.62美元）83元人民币（10.35美元）206元人民币（25.7美元），这可以作为估计本案项目服务式公寓租金8.8%2008年止的未5%。而售价方面，现有的本地公司管理的服务式公寓售价从每平方米8000元人民币到13000人民币不等（9981622美元）20065月本5%8%不等。纯就租金回报率而言，国际化服务式公寓的应该高于8%，大概有10%的回报率。因为相比（每平方米/20065206（25.70美元）规模/建筑硬件/平均租金（人民币/平方米/月目服务式公寓现在竣工，那么本案项目服务式公寓的租金将要比苏宁环球套房式酒店公寓按目前苏宁环球套房式酒店公寓的平均租金每月每平方米206（米25.70美元）来算，2006年5米240.5元人民币（折合为每月每平方米30.00美元）（将按每天每平方米8.016元人民币计算）2007年服务式公寓租金本20062007200820092010平均租金（人民币/米/天价涨3.85%这一规律来算，那么将于200715%）%0本案项目的豪华型公寓，每个单元都将占占据整整一层约500平方米左右的面积，在南京代的住宅物业之上，可与之相比的只有刚刚竣工的上海翠湖天地（ShuiOn’sLakeville）等豪40000元人民币。335,000平米的商业面积。CBD6782714,900平米。高档公寓及本案项目的第一期和第二期将分别推出29,700平米（27套大户型+825套普通户型）45,000平米（规划中）55年。8%的保证投资回报率。因考虑到服务式公寓市场良好的市REIT第一期包括约23,000㎡办公楼面积，而第二期则包括75,600(VIII)(VIII)时 进 土地转让，并且于1993原设计修订及更改后，本案项目的设计完成于2002年并且开始第一期施工。200582007年6200712根据施工进度表，第二期工程施工于2007开始。2009201012第三方顾 顾问名建筑 LohanCaprile园景设计 SWA工程建筑 EastChinaArchitecturalDesign&ResearchInstitute AmericaBochengEngineeringCo.,Ltd.(Shanghai) JonesLangLaSalle市场推广顾 RuishangLiancheng(Shanghai)RealEstateConsultant第三方管理协 管理公司名物业管 NingaoPropertyManagementCompany(Collier AccorInternationalHotelManagementCompany(第一期NovotelHotel)StarwoodHotels&Resorts(第二期WestinHotel)百货公司管 GoldenEagleDepartment来源：本案项目位于鼓楼区南京传统市中心。–由当地酒店运营商运营的5星级酒店。来源：来源：来源：200–南京主要的商业街之一。这条深受欢迎的商业街包括各种商店，中高档临街商铺及餐饮店。湖南路也是大众传媒机构的办公地点，包括新–10分钟。此外，该地块距12001号线可轻松到达南京东北、东南的主要区域。1号线的东北方向终点站是新林学院城，西南方向终点站是奥林匹克新城区，从该地块乘坐地铁到达两个方向终点站的时间约为30分钟。禄口国际机场位于南京市中心的外部，从本案项目驾车到达需要大约40终点终点 从本案项目驾车的时间(估计火车 5分湖南路商业 2分新街口中央商务 10分禄口国际机 40分南京国际展览中 5分来源：180º范围内的湖光山色尽收眼底。来源：3座塔楼建于高835层3873可租赁/可出售的面积（方米B11–3C1138C1138（商铺1-7B23-357-8BC9-10餐厅（餐饮A76-82A58-75A40-57A25-39A10-24A1-9A地下1-3来源：各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店组成部组成部 定写字 甲级写字商 高档百货商店及购物中酒店式公 高档豪华公45来源：组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店一期（平方米二期（平方米总计（平方米1,450,160-34-68-68-520-520-建筑规格（一期开发项目中（一期）地板至顶棚的高度（结构高度2-8（7-8层5.5113.83.4（御景轩11-383.45.5米（2-8层）7811米不