华威房地产公司红星街底商住宅楼建设项目可行性研究报告

1.1项目名称、主办单位及负责人项目名称：**市华威房地产公司红星街底商住宅楼建设项目建设单位：**市华威房地产开发有限公司法人代表项目负责人建设地址：**城区红星街北、规划前进路东1.2编制依据1、**市华威房地产公司项目说明书编制委托书6、国家现行有关法律、法规7、建设单位提供的其它有关材料1.3主要研究内容本说明书主要对项目建设的背景、必要性、建设条件、工程设计方案、1.4建设内容与规模规划前进路东建底商住宅楼一栋，占地面积1164平方米，总建筑面积6780.9平方米。该楼地上6+1层，地下1层，设4个单元。第一、二层为商业用房，3～6层为一梯两户，共计住户32户，顶层设计为楼中楼。1.5主要研究结论项目的实施符合国家全面建设小康社会的总体要求，符合国家和社会对序号指标名称单位数量备注1总占地面积亩规划用地面积亩人行道面积亩2商住楼占地面积3建筑面积4建筑密度%5容积率6日照间距m7控制层数层8控制高度m9绿地率%总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元第二章项目建设背景与必要性**市华威房地产开发有限公司，是一家民营有限责任公司，于2002年11月29日经**市工商行政管理局登记成立。公司地址位于市东环路南段西侧，注册资本800万元，主要经营房地产开发及物业管理等业务。该公司自于2006年通过拍卖获得了**城区红星街北、规划前进路东3481平方米(包括399平方米人行道用地面积)的土地使用权，进行商业开发。详见附件2:《土地使用证》(晋市城国用(2006)第00259号);附件3:《建设用地批准书》**市[2005]晋市土(建)字第壹拾贰号。开发实现投资年增长28%以上，占全社会固定资产投资比重达10%以上；房地产开发投资直接拉动GDP增长1个百分点以上。**市统计局的资料显示2003年**市城镇人均居住面积(建筑面积)达到23.3平方米，和当年全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米基本持平，位居全省之首；2004年，城市市区居民人均居住面积(使用面积)达到18.92平方米，比上年增长2.38%;2005年，城市市区居民人均居住面积(使用面积)达到20.53平方米，比上年增长8.51%。**市的城市定位是：经济强市、园林城市、一流文明城市、优秀旅游城人均GDP保持全省领先水平。伴随着中央加快中西部地区经济发展步伐和全市加快经济产业结构战略性的调整，全市经济建设在快速推进，工业化、城市化成为当前及未来的任务重点。固定资产投资对经济的增长的促进作用将会继续增大，同时随着人民生活水平的稳步提高，房地产业将会有更大的发**市工程咨询中心接受委托，为**市华威房地产开发有限公司红星街底2.2建设的必要性到2020年我国将全面进入小康社会，并将住房条件作为衡量小康社会水平的社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房只有0.78间，其中城市0.75间，镇和乡村为0.79间；城乡住房成套率约67%,其中城市71%,镇62%。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%,约3091万户，其中城市和镇约1520万户，涉及城镇人口近5000万。由此可见，未来我国商品住房第三章项目选址与建设条件华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼项目总占地面积5.222亩，最冷月(一月)平均气温最热月(七月)平均气温频率最高风向平均风速最高风速NW基本风压该项目采暖总面积6780.9m²,热负荷为286.8KW,采暖由红星街城市g第四章总图布局与工程设计方案**市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼项目总占地面积5.222道路(人行道和场区小路)面积914.7m²,硬化面积240.9m²,绿化面积线10m,后退规划小路红线3m。场区内部出入口(主要用于车辆和住户出入)设置在规划小路，内部小角，邻近场区出入口；200m³消防和12m³水贮池布置在场区的西南，邻近红4.2设计说明4.3建筑设计拟建建筑地下一层，地上6+1层，总建筑面积6780.9m²(其中地上地上一、二层为商业用房(主要为专业商店),建筑面积2328m²,层高为3.4m;三层以上为住宅，建筑面积3434.4m²(不含阳台面积),3～6层层住宅部分为4个单元，每单元可住8户，共计32户。户型为两室一厅A4户和三室一厅D型(157.99m²)4户，其户型比为3:3:1:1。车辆停放，设25个停车位。地下停车场出入口坡道，最大坡度15%,出口部分建筑面积占地117.1m²。道路采用150mm厚3:7灰土垫层，100mm厚C204.4结构设计依据《山西省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》(晋市政发4.6给排水设计贮水池的容积按照最高日用水量的20%～25%确定。因而可以确定贮水池的容积为12m³。选用30m³的钢筋混凝土化粪池。4.7采暖通风设计4.8电气设计居住部分：卧室、餐厅、厨房150LX;卫生间商场部分：一般营业厅300LX;收款公用部分：门厅100LX,楼梯30LX,厕所、盥洗室75LX供电设计建筑供电采用低压放射式与树干式供电相结合的方式，供电由红星街3、照明系统设计(1)住宅照明设计住宅系统供电电压采用380/220V三相四线制，住宅照明设计选用小功率光源为主。在住宅的门厅、盥洗室及餐厅、梳妆台等地方和需要进行装饰照明的地方采用白炽灯，在书桌、客厅以及部分装饰照明中采用荧光灯具。客厅设置能够单独使用或组合使用的多种灯具。餐桌上方选用直吊灯，且悬挂高度可随意调节；卧式采用顶灯和壁灯结合的照明方式。楼梯间采用定时(2)商场照明设计面和空间配置恰当，一般照明、局部重点照明和装饰艺术照明能有机组合；为表达不同商店、商场的营业厅的特定光色气氛和商品的真实性或强调性显色、立体感和质感，设计要合理选择光色间对比度、不同色温和照度要求。商场设置重点照明，收款台、修理台、货架柜(按需要)等宜设局部照明，橱窗照明的照度宜为营业厅照度2～4倍，货架柜的垂直照度不低于50Lx。地下停车场电力及照明线路采用导线穿管沿墙及屋顶明敷或电缆线桥架设，地上部分电力及照明线路沿墙部分穿管敷设，吊顶内线路采用导线穿管沿屋顶明敷或电缆沿桥架敷设，垂直引上及引下线路均在电气竖井内采用项目进行三类防雷设计。设置防直击雷和雷电波入侵的措施，在建筑物的屋面设置避雷网，避雷网沿建筑物易受雷击的部位设置，整个屋面组成不大于20m×20m或24m×16m的网格。利用建筑物钢筋混凝土柱内钢筋作为引下线，引下线的冲击接地电阻不宜大于300,间距不大于25m。利用建筑接地系统采用TN—S系统。照明系统均与防雷接地共用接地体，接地电阻小于1欧姆，整体建筑的梁、板、柱及基础内部的结构钢筋互相焊接成统接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40%,建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准。2、建筑物的体形系数控制在0.40以内，减少建筑物外维护面积，以达3、屋面采用水泥蛭石保温层，加强屋面保温；在建筑外墙、楼梯间采4、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。每个朝向的窗墙面积比均控制在0.70以内，考虑室内通风要求，外窗开启面积大于窗面积的30%。2、避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国家4、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置，在每功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主(1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数；(2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电4、照明的节能设计照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的(1)充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光(3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采(4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可第六章环境保护及消防2、施工污水经沉降合格后，排至城市下水管网；运行期生活施工阶段主要噪声源噪声限值(dB(A))昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等打桩各种打桩机等禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等6.2消防(1)消防水源消防用水来源为红星街供水管网。(2)消防给水系统的设计条发生故障时，其余管道仍能通过全部消防水量。但最小直径不应小于②室内系统商店部分5L/s,地下停车场5L/s;自动喷淋系统的消防用水量为商场部分③消防水池消防水池提供整个建筑的消防用水量。消防水池的容积为250m³。2、消防器材在建筑的商场部分设置手提式泡沫灭火器，灭火器配置级别为5A。商场的主出入口及楼梯间等地方每层设置6具灭火器。室内各层均设置消火栓，3、消防通道设计项目与周围建筑的防火间距不小于6m。消防水池处设置消防通道。建筑第七章项目组织管理根据国办发(1999)16号文件精神，本建设工程项目应实行法人责任项目经理合同管理部(招标部)7.2项目监理7.3项目招标该项目投资为2308.79万元；其中：建筑安装工程费用653.60万元，工程设计费26.86万元，工程勘察费3.27万元，工程监理费13.07万元，设备第二条在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘第三条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：(五)商品住宅，包括经济适用住房；第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括(一)施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；(二)重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民(三)勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民(四)单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项第八章项目实施进度该项目建设工期为10个月，从2006年5月至2007年2月，共分为三个工期工程5678912前期准备工程设计工程招标建筑安装装饰工程竣工验收第九章投资估算与资金筹措2、2000年《山西省建设工程费用定额》3、2003年《山西省建设工程投资估算指标》4、2002年《山西省建设工程其他费用标准》万元；住宅部分建筑面积3434.4m²,按750元/m²估算，合计257.58万元，2、地下停车场坡道按300元/m²,合计5.94万元。3、道路及硬化面积1155.6m²,依据测算按60元/m²估，合计6.93万元。4、场区绿化面积为1044.3m²,估为30元/m²,合计3.13万元。8、其他室外配套工程费按10万元估算。9.3其它费用估算土地征用费及各种税费总计1370.72万元；建设单位管理费按建安工程编制费0.8万元；勘察费按建安工程费的0.5%计；勘察成果审查费按勘察费的10%计；设计费按《2002勘察设计收费标准》计；施工图预算编制费按工程设计费的10%计；施工图审查费按设计费的13%计；工程监理费按建安工程费的2.0%计；城市消防设施配套费按4元/m²计；供水工程建设费按月最大用水量40元/吨计取；供暖工程建设费按27元/m²;人防工程易地建设费按35元/m²计；基本预备费按建安工程费与其它费之和的8%计。9.4投资估算结果该项目投资为2308.79万元；其中：建筑安装工程费用653.60万元，其他费用1484.17万元，基本预备费17