南京星河天赋G101营销拓盘报告-167P

营销策略汇报南京中原 2018.01KE

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DS项目营销关键词01大势不明02星河首秀03成熟壁垒区0405首改小体量高价现房核心命题：！品牌落地售价实现快速周转项目理解Project

Cognition新秀品牌&成熟区域功能型改善小型住区品牌：百强星河，首秀南京29年积淀，4大核心业务中国地产开发百强布局珠三角、长三角和环渤海已进驻深圳、广州、天津、南京、常州、宁波、重庆、成都、西安等地段：城北醇熟核心区交通商业教育医疗景观1.3km地铁1号线迈皋桥站200m地铁6号线丹霞路站500m地铁9号线曹后村站1km万谷慧生活广场800m常发广场玄武红山小学、长江路小学、科利华中学分校、拉萨路小学分校环嗣1km省中西医结合医院200m石景山公园、1km红山动物园2km玄武湖成熟宜居属性，全优配套价值红山动物园玄武湖石景山商万谷慧学拉萨路小学分校医省中西医结合医院学迈皋桥中心小学超沃尔玛迈皋桥丹霞路学

红山小学学长江路小学科利华中学分校（在建）常发广场商曹后村本案地段：新玄武潜力未来良好发展前景，升值潜力看好高品质宜居型生活区五大核心功能功能聚合，定位高端地段：新玄武潜力未来良好发展前景，升值潜力看好“两心两园两廊一带”的空间发展结构，科技、商务、生态、商业全维度升级！地段：新玄武潜力未来交通：地铁1、3号线已开通，6、9号线规划中，扩建共28条道路，呈现"三横两纵"的交通格局商业：规划20万方体量的地下商业街——丹霞路地下商业空间！良好发展前景，升值潜力看好交通路网、商业配置全面优化定位：合理抗压，功能型改善社区0%50%40%30%20%10%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上2017年迈皋桥板块改善属性明显逐年增强迈皋桥板块近3年分面积成交占比趋势变化2015年 2016年总价合理控制在后续市场中尤为重要总价段200万以下200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-550万550-600万600万以上2015年43%26%12%8%6%3%2%2016年9%22%20%17%11%9%9%3%2017年2%13%9%12%20%16%15%8%4%1%2018年近3年迈皋桥板块分总价段成交占比总价可控合理抗压功能性改善社区47%100-110㎡33% 10%110-120㎡

120-130㎡10%130-144㎡产品：478席

精品典范建筑新古典典雅建筑风格9-25F错落布局绿色生态建筑人车分流尊贵设计双入户大堂御制归家景观户型精装整体架高奢侈造园厅庭院园皇家礼序景观十字景观双轴多元邻里互动空间下沉式庭院动感层次打造国际一线品牌精装智能温度控制系统智能灯光控制系统智能家居系统人性化匠心细节103-143㎡改善户型配置大面宽方正布局全户型双卫标准79-87%超高得房率项目定位星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区核心价值体系：魅力星河，强势IP多元业态的掌控能力深耕南京的战略重心首秀城北的品质决心核心价值体系：活力新玄武，随心生活时尚购物场，一站式都市生活坐拥城市醇熟配套资源2个成熟商业：常发中心+万谷慧1个规划商业：20万㎡丹霞路地下商业1个待出让商业：恒嘉路6万㎡商业核心价值体系：活力新玄武，随心生活双线地铁，轻松执掌快慢人生地铁1号线迈皋桥站1500米地铁6号线（2022年通车）丹霞路站100米核心价值体系：活力新玄武，随心生活金牌学区，9年教育无忧长江路小学科利华中学一街之隔核心价值体系：478席品质典范新古典奢品建筑103-143㎡改善精品中式皇家礼序景观营销环境解读Market

Environmen市场环境不容乐观价格突破制约明显1市场环境政策现状：中央定调楼市，短期内无松动可能严控政策短期内很难有完全性回调，中央坚持“房住不炒”

的调控方向1个主基调——房住不炒坚持房子是用来住的不是用来炒的。3个发展趋势限贷限购限价限售政策现状：南京依然严格执行“四限”政策限价、限购、限贷、限售，从上市-购房-信贷-出售全维度严格调控政策现状：个案物价小幅松动，但分区限价红线明显。部分热门板块、长期未出货的楼盘实现价格涨幅，板块红线依然长期存在，仍未突破限价十九大以后，南京楼市迎来开盘潮，各大板块积极出货，受“限价令”影响，大部分楼盘并未提高价格，但少量长期未开盘的房源或者毛坯改精装的房源实现一定幅度的价格上涨，但均未突破板块限价红线。河西南3.5万/㎡河西中4.5万/㎡麒麟2.5万/㎡燕子矶3万/㎡淳化2.4万/㎡上坊2.5万/㎡330003600023个月，涨幅9%仁恒绿洲新岛河西-江心洲230002553817个月，涨幅11%观山悦浦口-核心区210002879015个月，涨幅37%（改精装）华润国际社区浦口-核心区政策现状：南京发布最新人才安居保障措施

，“突破”限购政策对南京城市的经济结构、科研能力形成良好的促进作用，并进一步扩大置业需求。高端人才“不限购”，购房基数放大40岁以内本科生购房“不限外”，租房补贴时间再延长南京37所高等院校，每年近5万毕业生持续扩容刚性首置类需求顶级人才租购政策从优，可享300万购房补贴，贷120万公积金高层次人才可选择申领不少于300万的购房补贴，申购不低于200平米的共有产权房，免费租赁200平米人才公寓，且公积金最多可贷120万！对改善类产品形成一定利好刺激。同时，细则中规定，人才福利置业用房，5年内不得上市交易，仍然维持支持刚性置业，打压投资投机的政策主基调。政策预判：2018年解除限购限贷无望，南京后市政策仍将从紧兰州取消边远地区的限购政策，同时加码限售政策兰州取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。青岛全面放开城镇落户限制，取消购房等条件青岛政府表示加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题全国层面分类调控信号明显，但南京库存长期低位徘徊，难有放松迹象。降低购房准入门槛，部分区域取消限购等调控措施，意味着房地产市场调控正在告别此前相对“一刀切”的简单思维，更加突出区域差别，精准施策将成为更多城市的新选择。2018.10-112018.32017.10政策理念提出19大两会政府换届19届三中全会一般是重大经济政策改革全面实施节点2017-2018年政策理念提出，还没有全面推行实施，这阶段贯彻延续前期政策，并且政策一般不会有变动，直到新的政策出台2018年11月-2022年在新一届政府领导班子领导下，重大经济政策改革的全面实施推进。政策预判：南京限价的逐步放松或出现在2018年底。十九大政策从提出到全面贯彻落实，预计要经历两个阶段，两会前后只是理念提出，政策一般不会出现变动；三中全会一般是重大经济政策调整的节点。05000100001500020000250003000004002006001000800140012002010-2017年南京市商品住宅年度供销量价2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/m2）市场现状：2017年供销双降，市场逐步趋向理性。2017年供销双量减少，供销基本均衡，调控政策下地块现房发售、房企捂盘惜售，市场逐步走向理性n 2017年成交628万㎡，对比16年成交减半，全年供销比为1，住宅市场整体去化良好n 2017年南京住宅市场成交均价上涨至24907元/㎡，一路走高，较去年上涨21%n 2017年四季度集中放量，供销比出现短暂性升高。1.601.401.201.000.800.600.400.200.00020004000100008000600012000140002017012017022017032017042017052017062017072017082017092017102017112017122017年全市新房逐月供销价走势供应套数 成交套数 供销比2013年1月-2017年12月全市商品住宅库存和去化周期市场现状：上市量不足导致库存长期低位运行，整体稳健由于政府严控销许，上市量较为有限，目前库存23454套，去化周期约为5个月37949558709706055441927138485102000040000600008000010000012000014000016000020112012201320142015201620172011-2017年南京二手房成交套数 151564 020004000600080001000012000201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711

2017122017年南京二手逐月成交套数市场现状：二手市场成交下行，市场活跃度明显降低受到一手限价、一二手价格倒挂等诸多因素影响，2017年二手房成交大幅下跌市场现状：土地市场整体火爆，受土拍政策影响，溢价率大幅降低2.48%11.61%34.28%16.92%35.26%78.93%36.34%30.00%20.00%10.00%0.00%40.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%0100000020000003000000400000050000006000000201120122015201620172011年至今南京住宅类土地成交2013 2014成交量（平米）溢价率5805101520252015年2016年2017年南京楼面价2万+/㎡以上地块数量232017年度溢价率仅为2016年的一半，高价地的数量得到了有效控制。2017年共成交93幅土地，，与2016年比小幅下降，2017年整体溢价率为36%，下滑明显；2017年成交的土地中，共40幅达最高限价需要现房销售，最高限价成交比达43%；南京目前2万+以上地块一共36幅，受到最高限价政策影响，2017年仅产生8幅2万+以上地块。市场信号：一手市场板块分化加剧，呈现明显冷热不均地价、房价矛盾显现，热点板块及限价区域仍一房难求，非热门区域认购率降低。冷热不均热点区域、价值高地、售价倒挂市场表现：中签率不足10%，一房难求！板块楼盘中签率去化情况江北亚泰山语湖4%日光招商兰溪谷6.1%日光江宁弘阳禹洲时光印象7.5%日光城北华润幸福里5.7%日光河西佳兆业城市广场8.2%日光溧水万科城8.6%日光创维乐活城6%日光非热点区域、利好透支、规划价值兑现迟缓市场表现：大面积弃号，销售结果不尽如人意！板块楼盘中签率去化情况江宁万科和昌金域东方75%3成万科金域国际70%30套弘阳禹洲时光春晓未达房源量18套城北电建泛悦广场33%7成电建洺悦府55.20%7成江北通宇林景尊园未达房源量10套市场信号：12月土拍降温明显，主城出现地块流拍热门板块土地仍然达到最高限价，但非热门板块溢价率降低，甚至出现流拍冷热不均2017.12.29土拍：板桥G77

流拍（商办）2016.1.29区域地王蓝光公园1号：10689元/㎡（住宅)2017.12.25土拍：溧水G23准地王(起拍价9329元/㎡）再次流拍2017.6.15区域地王三金G07：9051/㎡（住宅)地价走低上坊-5000元/㎡降幅28%地铁小镇G72，13980元/㎡G18，19476元/㎡G73，10174元/㎡G60，20069元/㎡-10000元/㎡降幅49%惨遭流拍同一天出让的九龙湖G64楼面地价19132元/㎡达最高限价现房销售后市格局：18年四季度地王围城，供应量激增老盘受限价影响上市意愿低，新盘受地价及现房销售条件影响，难以入市预计在2018年四季度价格适度放松，工程达到条件，南京将迎来一轮上市量的激增仙林地王融信G58楼面价24957麒麟地王新城G59楼面价22429滨江地王招商G01楼面价29899高新地王荣盛G51楼面价16038浦口地王金辉G102楼面价23235河西南地王葛洲坝G14楼面价45213河西中地王上海建工G68楼面价42561城南地王上海御雄G45楼面价29093南站地王嘉华G89楼面价27350九龙湖地王银城G54楼面价19991方山地王联发G61楼面价22344上坊地王融侨G18楼面价19476燕子矶地王万晖G01楼面价23800迈皋桥地王星河协通G1011006050403020江北 江宁 城北 河西 城中 城南城东 仙林2018年个板块上市量分布上市楼盘个数 新盘个数381532018年项目销售条件分类现房销售非现房销售后市格局：价格战/品质战/客户战激烈上演价格战各板块均面临“低价”老盘新开和“高价”地王上市的新老项目价格战品质战高价地王纷纷上市，刷新南京品质标杆，产品竞争激烈的同时，促进南京地产格局的产品迭代客户战大批房源集中上市带来的供需变化将形成激烈竞争引发全城“抢人”大战，提升南京地产格局的服务迭代板19大块之后市政场府“：开受仓放整粮”体，市伴随场全影市板响块分，化城加剧北，板城北块亦出出现现开盘下去行化受信阻号配图，➕售价+房源数量+中签率营销启示充分预估营销风险前置营销蓄客节点多种灵活上市预案政策环境从紧，限价放松时间，空间不明板块分化加剧，呈现冷热不均市场环境价格战/品质战/客户战，竞争环境激烈核心区掣肘明显大城北热度分流2竞争环境营销环境解读Market

Environmen11%15%21%7%14%20%0%5%10%15%20%25%2015年2016年2017年近3年城北供销全市占比趋势变化（主城八区）供应 销售板块市场：城北供销占比逐年提升，价格实现良好伴随城北多板块旧城改造的规划利好，城北板块的市场热度与价值兑现越发成熟。1876325841290911677422244272453100029000270002500023000210001900017000150002015年2016年2017年近3年城北与全市均价实现走势（主城八区）均价全市均价线性

(均价)线性

(全市均价)供销占比：近3年城北板块供销双量占比稳步提升，2017年城北板块占全市主城8区份额的2成左右；价格实现：2017年板块成交均价直逼3万，价格实现情况良好。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应套数37644639025970128113950172012272781销售套数1070247806115884994496653011501012531503销售均价250102836132208304403361530482257232827929817280742716928192400003000020000100000200015001000500025003000供应套数销售套数销售均价板块市场：年底供应放量，销售回落，去化率不足7成城北板块2017年度供销比1.09，供需基本平衡，年末集中开盘，去化率明显降低。2017年城北共计供应新房10665套，其中11月、12月供应达到全年占比的近4成，而供应量的激增并没有带来销；量的大幅提升，9月以后，板块月度销量逐步回落；12月城北共计六盘上市，刚需盘无法日光，改善盘去化受阻较大。2017年城北月度供销及均价走势楼盘开盘套数均价（元/㎡)中签率去化率电建洺悦府6162238055.20%70%电建海赋尚城2452580038.70%70%电建泛悦广场1163590033%65%证大阅公馆41334422-3581951%未公布恒大滨江42434623-3518582.30%40%深业滨江半岛2643878059.60%60%城北板块12月开盘成交数据一览45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%滨江燕子矶迈皋桥五塘新尧近3年城北板块成交份额分布2015年2016年2017年板块市场：迈皋桥/滨江/燕子矶三大核心供销主力迈皋桥、鼓楼滨江、燕子矶三大板块成为城北最重要的主流板块迈皋桥、鼓楼滨江、燕子矶三大板块占城北板块整体成交量的9成；鼓楼滨江、迈皋桥两大板块长期领跑板块价格。100001500020000250003000035000400002015年2016年2017年近3年城北板块均价走势五塘新尧滨江燕子矶迈皋桥城北均价竞争格局：星河G101面临双重竞争格局内部竞争外部竞争迈皋桥板块直接竞争燕子矶片区分流影响5km片区距离较近，未来上市场体量巨大占据低总价优势，会对本区域形成一定分流鼓楼滨江片区间接竞争6.8km整体规划起点高新建住宅品质感跳档升级坐拥滨江风光带客户会在两者之间作比较迈皋桥核心区内3个在售项目1个在售地块内部竞争星河G101栖霞G53星叶瑜憬湾紫郡兰园恒大翡翠华庭内部竞争项目区属总体量产品类型待推货量主力面积段月均销售（套）均价（元/㎡）星叶瑜憬湾栖霞区25万方高层+洋房20万方86-129㎡（剩余）5320000（前期）紫郡蘭园鼓楼区55万方小高层9.5万方114-186㎡（二期）9636900恒大翡翠华庭玄武区33万方高层+洋房1.6万方230㎡（剩余）3831000-32000栖霞G53栖霞区8.81万方高层8.81万方————19954（楼面价）未来同期竞争主要为板块内品质速度标杆紫郡蘭园和口碑较好的星叶瑜憬湾。在售项目中，星叶瑜憬湾、紫郡蘭园剩余货量较为充足；考虑到栖霞长期捂盘，同板块内尚有瑜憬湾大量未售，预计同期上市可能性较低。星河首进南京，品牌实力雄厚，但南京的品牌影响力尚未形成品牌竞争葛洲坝招商紫郡蘭园综合质素较高，规模优势突出。星河G101现房销售，交付周期优势明显，综合配套有一定优势，但售价压力突出。行政区属：葛洲坝招商紫郡蘭园≈星河G101

＞星叶瑜憬湾外部配套资源：星河G101＞葛洲坝招商紫郡蘭园＞星叶瑜憬湾项目规模：葛洲坝招商紫郡蘭园＞星叶瑜憬湾＞星河G101住宅产品舒适度：星河G101地块＞

＞星叶瑜憬湾＞葛洲坝招商紫郡蘭园地块属性项目行政区属建筑规模容积率产品类型景观资源交通优势商业配套地价销售条件星河G101地块玄武区5.7万㎡≤2.2高层+洋房石景山公园红山动物园、玄武湖200米地铁站（6号线）820米万谷慧生活广场30006现房葛洲坝招商紫郡蘭园鼓楼区55万㎡2.7高层红山动物园玄武湖900米地铁站（1号线）2公里万谷慧生活广场项目自带近30万方的综合业态体量8746期房星叶瑜憬湾栖霞区25万㎡2.2高层+洋房——70地铁站（0米6号线）1公里万谷慧生活广场6490期房定位错峰，但总价段竞争较为激烈紫郡蘭园二期主力面积为120-144㎡，星叶瑜憬湾主力面积为80-90㎡以及120-130㎡，与本案100-120㎡主力产品形成定位上的错位关系，单总价段竞争较为激烈。面积配比面积段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180-200合计星河G101223156485147847%32%10%11%100%星叶瑜憬湾173579933942420411431%31%9%3%1%37%18%100%葛洲坝招商紫郡蘭园6431620450687029%45%29%7%10%100%蓝色框线内是星叶瑜憬湾部分房源为已领销许，甲方通过销控的保留房源星河—103㎡共计173套星河—108㎡共计50套星河—118㎡共计156套紫郡蘭园—114㎡共计64套项目星河G101葛洲坝招商紫郡蘭园面积103108118114套数1735015664功能三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫电梯格局2T22T42T22T2是否南北通透是否是是得房率78.60%79.60%79.80%79.90%朝南开间3333客厅开间3.53.63.84主卧开间3.63.53.54次卧开间333.23竞争研判：103/108㎡面积控制有一定优势同样功能，面积更为紧凑，开间尺度略弱118㎡户型明显劣势面积/主功能开间尺度均存在劣势竞争机会：竞品户型货量较少，103/108㎡保持总价优势，快速出货，118㎡错峰出货户型对比星河—123㎡共计48套紫郡蘭园—129㎡共计316套星叶瑜憬湾—129㎡星叶瑜憬湾—122㎡共计144套 共计144套项目星河G101葛洲坝招商紫郡蘭园星叶瑜憬湾面积123129129122套数48316144144功能三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫电梯格局2T42T22T3/42T3/4是否南北通透是是是是得房率79.6%80-82%81%80%朝南开间3322客厅开间3.8443.9主卧开间3.643.83.9次卧开间3.2333竞争研判：紫郡蘭园129㎡＞星河123㎡＞星叶瑜憬湾129㎡＞星叶瑜憬湾122㎡户型开间数、面积控制有一定优势，开间尺度和得房率存在一定劣势竞争机会：劣势房源数量较少，跟随型出货户型对比星河—137㎡共计17套星河—143㎡共计34套星叶瑜憬湾—140㎡

紫郡蘭园—143㎡共计204套 共计204套项目星河G101星河G101紫郡蘭园星叶瑜憬湾面积137143143140套数1734204204建筑形态高层洋房高层洋房功能四房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫三房两厅两卫格局2T21T22T21T2得房率79.8%87.6%82.2%——朝南开间3433客厅开间3.94.24.24.2主卧开间3.63.943.9次卧开间3.23.333.2竞争研判：143㎡户型明显优势开间数量、得房率、产品类型均具备明显优势137㎡户型尺度控制具备一定优势竞争机会：143㎡可作为优势型溢价产品137㎡房源较少，无明显劣势，可搭配出货户型对比葛洲坝招商紫郡蘭园开发品牌产品品质综合配套剩余货量户型设置总价区间6大维度审视贴身竞争葛洲坝招商紫郡蘭园将成为本案上市的最大掣肘者竞争判断价格战价值战葛洲坝招商紫郡蘭园收官均价37300元/㎡首开至售罄，8个月时间，涨幅不足4%未来售价预估涨幅8%15%20%售价402844289544760即使按照非常乐观的20%涨幅测算二期价格约为45000元/㎡（精装）相比于3万/㎡地价，仍占有价格主导权集55万㎡规模配套为一体的葛洲坝招商紫郡蘭园作为板块内改善标杆级项目拥有双会所、双大堂、5000元/㎡装标、干挂石材立面等引领型配置一期三开三捷，收获了大量兰园粉丝和良好的市场口碑478席小型社区，无内部配套的星河首秀式作品在品质竞争中，缺乏破局式优势同期销售中，价值认可与售速实现制约明显竞争判断010203竞争策略灵活推售，避免正面竞争在同期竞争中，星河G101无法避免单价压力下的被动竞争因此，尽量通过兰园市场真空期灵活出货强化独有优势，建立价值认可强化现房价值及洋房产品的独有优势，利用产品力、品牌力、营销力多维发力，建立星河G101价值认可优化内部定价体系和推售节奏，错峰出货产品类别优势产品相对优势产品相对劣势产品户型（㎡）143103108137118123套数（套）34173501715648外部竞争：鼓楼滨江深业滨江半岛中冶盛世滨江江山汇万国府中海桃源里在售待售仁恒桃园世纪从销售时间上看中冶盛世滨江、仁恒桃园世纪、万国府将对本案产生一定的热度分流2018年2019年2020年中海桃源里中冶盛世滨江深业滨江半岛仁恒桃园世纪待推约859套约497套约50万方当代万国府江山汇剩余约200套约200套剩余约200套从产品打造上看鼓楼滨江板块定位起点较高，产品偏向于尺度型豪宅，因此仁恒桃园世纪的111㎡户型对本案产品产生客户分流中冶盛世滨江低于100㎡户型的产品均为65年产权，70年以上的产品均在140㎡以上，基本与本案不形成客户分流当代万国府打造230-250㎡大平层产品，总价1300万起步，与本案不形成客户分流100以下100-140㎡140㎡以上中冶盛世滨江仁恒桃园世纪111㎡65年产权当代万国府约140套外部竞争：鼓楼滨江140㎡以上70年产权深业滨江半岛中冶盛世滨江江山汇万国府中海桃源里在售待售仁恒桃园世纪外部竞争：燕子矶新城在售待售融创玉兰公馆金浦紫御东方中航国际社区电建海赋尚城华发G32华润G29金科G33佳兆业G34仁恒G012018年2019年2020年融创玉兰公馆剩余约760套待推约900套剩余约844套剩余200余套中航国际社区海赋尚城金浦紫御东方燕子矶新城在售的项目品质较低，定位刚需，不形成直接竞争。从销售时间上看金浦紫御东方、电建海赋尚城与本案销售时间重叠，但燕子矶新城目前产品主打刚需市场，品质较弱，项目定位上差异明显外部竞争：燕子矶新城燕子矶地价全面进入2万+时代预计2019年进入板块售价、品质迭代，预计与本案面积段高度重叠，形成热度与客户的双重分流。2018年2019年2020年约27万方，预计单价380000+约4万方，预计单价380000+约6.2万方，预计单价380000+约8.32万方，预计单价40000+12.7万方，预计单价380000+仁恒G01佳兆业G34金科G33中海G51华润华发G29华润G32约27.5万方，预计单价380000+在售待售融创玉兰公馆金浦紫御东方中航国际社区电建海赋尚城华发G32华润G29金科G33佳兆业G34仁恒G01燕子矶新城待售项目面临售价及品质迭代，将形成热度与客户的双重分流。鼓楼滨江新玄武燕子矶刚需1000万600万500万400万300万刚改改善终极迈皋桥片区持续深化高端品质改善定位鼓楼滨江片区竞争策略强产品力打造，占有总价优势主打高性价比品质楼盘燕子矶片区竞争策略强化品质占位，区分主力客群与之形成差异化竞争态势外部竞争小结鼓楼滨江、燕子矶后续供应较为充裕，未来在板块热度将形成较大分流。鼓楼滨江形成强烈的产品品质竞争，燕子矶形成明显的总价竞争。竞争策略强化综合配套价值，突显品质产品力，形成G101的独特产品魅力，吸附区域内品质改善客群！板19大块之后市政场府“：开受仓放整粮”体，市伴随场全影市板响块分，化城加剧北，板城北块亦出出现现开盘下去行化受信阻号配图，➕售价+房源数量+中签率营销启示强化改善品质和成熟地段优势合理错峰推售，内部优化定价规避劣势产品正面竞争迈皋桥：葛洲坝紫郡蘭园品质、规模、售价形成强烈竞争鼓楼滨江：板块规划逐步兑现，形成板块热度分流市场环境燕子矶：后续供应充足，形成板块热度和客户分流城北核心片区客户地缘属性明显3客户环境营销环境解读Market

Environmen0%5%10%25%30%35%鼓楼其他下关燕子矶玄武晓庄迈皋桥万寿迈皋桥板块地缘改善客群为主力，区域壁垒明显竞品客户来源分析15% 20%中海玄武公馆星叶瑜憬湾城北79%迈皋桥板块作为城北成熟居住核心区，地缘改善类客户最为集中，城北地缘客户占比近8成地缘改善为主辅以板块内首置首改客户改善60%刚改20%刚需20%竞品客户置业目的分析项目：中海玄武公馆单价：35000-40000元/㎡卖点：迈皋桥成熟地段低密度社区中海品牌精装交付+100项人性化细节项目：葛洲坝招商紫郡蘭园单价：36900元/㎡卖点：小市成熟地段55万方城市综合体葛洲坝+招商品牌精装交付

科技住宅进阶中的迈皋桥板块，品质成为主要驱动因素产品打造注重品质，以品牌和品质吸引客户400-600万成为主力成交总价段，板块改善属性日益明显20%25%55%0%10%20%30%40%50%60%首置面积改善环境&品质改善置业目的分析25%54%21%中海玄武公馆客户分析：家庭结构二人世界三口之家三代同堂品质优秀：实力央企中海打造价值排序：地段稀缺：看好新玄武板块的发展案例分析——中海玄武公馆：改善主导，关注品质家庭结构简单，现居住面积舒适，主要为环境和品质改善最为关注产品品质，认可中海央企品牌以及精装标准客户来源锁定：迈皋桥绝对核心，兼顾大城北迈皋桥板块作为城北成熟居住核心区，社区分布密集，客群集中度较高本案仅478套房源，体量较小，城北板块基本满足项目客户的基数需求星河G101仅478席新玄武板块新作客户需求量较小迈皋桥核心区居住密度大

2.5公里范围内覆盖60余个二手小区周边客流支撑充足客户置业阶段锁定：首改核心，兼顾分巢47% 33% 10% 10%100-110㎡ 110-120㎡

120-130㎡ 130-144㎡三房两厅两卫四房两厅两卫100-120㎡三房两厅两卫产品占比8成，主力总价段500-600万客户置业阶段：以功能型的首次改善为核心，涵盖部分分巢及二改需求。30006元/㎡楼面地价总价段：500-700万总价区间改善型总价面积段：100-120㎡主力功能型首改及分巢类产品户型配置：全双卫配置改善型产品特征他们是：地缘情·改善派·品质追求者在新玄武板块长期生活或工作习惯城北的居住氛围品质改善，具有较强购买能力希望居所能够带来更多的尊重，更具都市感客户定位聚焦一：3公里半径内地缘客户聚焦三：大城北客户聚焦二：5公里半径内近缘客户聚焦四：机会型客户迈皋桥、新玄武n 核心客户n 重要客户n 次要客户n 补充客户中央门、晓庄工作在城北，对片区较为熟悉，不愿离开配套成熟的地段存在改善需求，需要购置新房改善原有居住品质工作、生活在新玄武、迈皋桥区域依赖周边的成熟配套条件城北其他区域（鼓楼滨江燕子矶等区域）改善居住环境对大城北有地缘情结看中新玄武未来发展潜力与产品品质全城机会客户注重地段的选择看中交通、教育、生活等配套选择有潜力的区域客群锁定客群特征客群共性特征工作生活在城北熟悉板块，认可并期待新玄武的魅力价值30-45岁年龄，家庭事业稳定上有老下有小，家庭中坚力量工作生活朋友都在城北生活半径以城北为绝对核心地缘情结成熟阶层圈子固定板19大块之后市政场府“：开受仓放整粮”体，市伴随场全影市板响块分，化城加剧北，板城北块亦出出现现开盘下去行化受信阻号配图，➕售价+房源数量+中签率营销启示集中有效资源深耕城北核心区客户来源：城北核心区域，地缘特征明显客户特征：事业、家庭稳定的成熟阶层市场环境置业阶段：功能型改善及分巢集中项目核心难点大品牌 小项目新项目 高价值严限价 近板块高价格 强竞争1营销策略one品牌高调起势营造项目影响力以事件级活动影响大众，以意见领袖带动口碑星河品牌落地思考作为品牌云集的南京作为首进金陵的星河如何快速实现品牌形象落地，升华项目价值？星河品牌落地思考2010年，保利地产首入南京。作为文化地产的践行者，利用自身文化资源，举办四大兽首南京秀。在短期内引起广泛关注，数十万人到场参观，提升保利品牌的知名度和美誉度！以优秀产品力塑造品牌美誉度，重要节点以大型活动冠名，引发品牌爆发，赢得关注！星河品牌落地思考星河品牌落地思考《夜归人》微电影线上传播中海玄武公馆精工细节持续炒作产品上：精工打造，全方面跳脱区域竞争；宣传上：通过公益类活动主题串联，借助新媒体展开一系列宣传。星河品牌落地思考品牌气质贴合，形成专属印象公益立意切入，利于传播发酵项目落地承载，助力项目发声品牌主线最美星河以品牌带动项目以项目夯实品牌形成标签鲜明的“星河”认知【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目首开7月星河，在蓬勃发展的同时，一直以“企业文化的熏染，企业人性的回归”为信念，坚持履行企业公民职责。饮水思源、回报社会，是星河人的追求。20余年来，在慈善、宗教方面的公益捐款超过6亿元，教育事业建设方面的捐资约10亿元。最美星河心【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目首开7月最美星河心7月流火，盛夏南京星河以爱之名致敬城市建筑师【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目首开7月最美星河心神秘建筑师刷屏朋友圈发布7张最美建筑师形象照和个人箴言，利用自媒体大V、官微刷屏朋友圈神，引发各界猜想他们是谁，为何最美？牛在哪里？——相约周一“一条”见【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目首开7月最美星河心【1条】视频解密建筑师的逆袭以视频方式记录7位星河现场建筑工人的华丽变身并选取典型代表人物讲述“最美建筑师”背后的温情故事【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目首开7月1系列暖心小事最美星河心盛夏送清凉为建筑工人送上温情关怀迪士尼家庭日给留守儿童一个完美童年豪门家宴家庭温馨欢聚时刻【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目首开7月最美星河心朋友圈项目官微自媒体大号网络新闻星河，在意关乎品质的每一件小事星河首秀南京，做的第一件是竟然是？对建筑工人都如此细心，星河品质值得期待星河的匠心，我信了。。。【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目公开8月邀请南京业内、媒体人、自媒体大V等共赴深圳开展一场为期3天的品牌之旅深化星河品牌认知，强化市场发声最美星河行《你不知道的星河》南京媒体星河深圳品牌行【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目公开8月最美星河行通过对星河总部、星河代表性住宅、商业项目参观形成品牌的高度认知总部参观品牌沙龙COCOPARK参观星河国际参观【最美星河】三部曲9月营销示范区公开11月项目公开8月最美星河秀跨界大咖背书星河实力星河战略发布TED演讲，传递项目价值匠心星河，星筑未来星河地产南京品牌发布会布置3D效果“星河”造景通道，将12星座布景融入，营造有趣、神秘的氛围，引发媒体和客户传播。最美星河秀——南京星河品牌战略发布会文化界、美学界、建筑界、地产界，碰撞最美产品火花。1、力邀文化界代表：六朝博物馆总馆长胡阿祥、台湾花艺大师凌宗涌，建筑领军人物宋照清站台，为星河南京打CALL；2、星河南京战略愿景发布3、《星河的价值观》TED演讲，产品价值解析。2营销策略

TWO以城北为绝对营销核心打动一座城全维度深耕板块，形成强烈的区域影响力精致小项目无需吸附全城客户高单总价难以吸引全市范围刚需/改善客户城北板块具备非常明显的地域壁垒性营销重心星动城北【星动城北】价值传递—规划价值【参考案例】上海某项目，以“清理陆家嘴内存，更新陆家嘴”为噱头，展现浦东的发展历程，参与者在最后界面会出现“第XXX位，恭喜您，成功更新陆家嘴”将板块的发展与客户之间产生联系。魅力新玄武——星动更新打造创意H5推送，细数新玄武规划价值，重塑板块价值高度板块规划→交通升级→商业升级→产业升级→教育升级→环境升级【星动城北】价值传递—规划价值一墙读懂城北在城北核心商圈万谷慧设立创意攀岩墙，以城北升级的地铁、公园、商业作为攀岩墙的岩石，供爱好者攀爬，强化城北的新玄武魅力未来现有1号线规划6、9号线拉萨路小学分校，红山小学规划众多学校石景山+红山+幕府山玄武湖万谷慧+常发广场未来规划商业【星动城北】价值传递—情感价值不了解城北的人，认为城北是这样的征集【城北故事】，我为新玄武代言开展“最美城北故事”有奖征集活动，用城北人的视角记录城北的专属魅力！其实，城北现在是这样的【星动城北】价值传递—情感价值通过地道城北人，讲述城北的人与情，城与家！还原城北人居魅力，传播新玄武潜力价值。我是***，我在城北**年，我为城北代言！【星动城北】价值传递—生活价值一图游遍城北——星河手绘版《城北逛吃地图》首发南京搜集城北知名的美食、甜点、公园等，绘制成星河地图，以成熟生活配套唤起客户对于老城北的价值认可【星动城北】价值传递—生活价值星动星河运动俱乐部健康生活，即刻“星”动成立星河运动俱乐部以星动俱乐部为活动平台，整合城北运动达人，联合门派等专业运动社群，充分利用区域内景观资源，每月组织一场主题户外活动，联动玄武湖、幕府山、石景山等城北自然资源，倡导健康生活模式。3营销策略THREE以话题性亮点活动引爆项目热度话题性炒作活动，迅速形成G101的项目认知。事件级起势活动玄武核心醇熟生活星悦卡星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区双线地铁畅达全程星动卡名校环伺教育无忧星愿卡星河控股品质保障星河卡五大商业综合体环绕星纷卡星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区5大卖点，打造星河G101专属【星动】卡事件级起势活动加入官微，每日打卡即可获得刮刮卡官微星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区留电即可获得纸质刮刮卡扫码可获星动卡外展参与【星动】城北系列活动即可获得刮刮卡活动线上互动发送指定秘钥即可获得刮刮卡电台每周一篇微信稿转发即可获得线上刮刮卡朋友圈星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区星河首秀·玄武核心限量级典范精品改善住区5大通路，线上线下合力传播，刮起一股【星动】热潮。事件级起势活动集齐全套【星动】卡，即可刮分10万元现金红包，利用奖金刺激、互动传播，形成事件级的传播效应！NEXTNEXTNEXTNEXT起势活动10万元奖金激发参与度0

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5大价值点形成反复传播整合线上线下媒介通路可索取转赠提升趣味性事件级起势活动通过可索取，可赠予的形成星动卡趣味传播反复传播与记忆以营销中心公开为引爆节点，引发超千人到场参与。营销中心公开当天到场客户，均可获得一张任意卡。集满全套【星动】卡客户，即可刮分10万现金红包。4营销策略

FOUR灵活推售预案应对不确定市场环境充分考虑价格竞争条件，充分发挥现房销售的上市灵活性上市考量销售条件入市原则合理利润尽早入市项目体量销售条件：现房入市时机：本案属现房销售，大量投入前期资金，不同于期房项目，可暂缓工期等待入市。因此需积极争取入市时间，获得资金流尽快回正。项目体量：478套入市价格：项目体量小，不具备低开高走的价格梯度实现基础，因此，首期入市价格，需实现一定利润指标。方案一：乐观上市方案（限价完全解除）上市背景：河西地王高价上市，价格领涨新老项目均可申报合理入市价格推售原则：高开高走，追求利润最大化！本案首期入市价格目标：4.8万/㎡3万/㎡地价+精装成本+合理利润空间竞争环境预判：葛洲坝紫郡蘭园可实现较高价格涨幅，利润率显著提高，价格接近或略低于本案，积极入市。25F18F8-9F18F18F5#1#2#17F 3#4#时间楼栋套数户型均价面积总销金额2018年11月4#96103、11948000107555.162019年4月5#168103、108、118、123、13650000193859.692019年7月2#、3#180103、119510001988610.142020年9月1#341435500048732.68合计——478——504145489927.68相对劣势房源先行出货，优质房源压后收官，获取更高的产品溢价。销售周期10个月，共计4次推盘。整盘住宅总销27.68亿元，住宅均价50414元/㎡。方案一：乐观上市方案（限价完全解除）方案二：客观上市方案（限价小幅放松）上市背景：全市高价地块适度放松物价限制在售项目严格控制物价涨幅年份2015年2016年2017年2018年迈皋桥板块均价19831266723205440068(预估）根据近2年板块年均涨幅，预估2018年板块均价为40068元/㎡2017年，,迈皋桥板块均价32054元/㎡，可比竞品中海玄武公馆、紫郡蘭园收官价格37000元/㎡，溢价能力约16%根据板块均价趋势预估和可实现的产品溢价能力，预计本案上市价格4.5万/㎡（毛坯）竞争环境预判：葛洲坝紫郡蘭园价格突破较小，价格明显低于本案，竞品上市意愿较低，小幅惜售。本案首期入市价格目标：4.5万/㎡（毛坯）3万/㎡地价+合理利润空间方案二：客观上市方案（限价小幅放松）18F8-9F18F18F25F 5#1#2#17F 3#4#时间楼栋套数户型均价面积总销金额2018年11月1#、2#142103、119、14345000（1#48500元/㎡；2#43500元/㎡）168067.562019年5月3#、5#（西）156103、108、119、12345500173407.892019年11月4#+5#（东）180103、119、13647500207559.86合计——478——461055489925.31优质房源先行出货，以类洋房产品制衡竞品；优劣房源、多种户型搭配出货，最大限度丰富客群适用面；优化内部定价关系，抬高优势产品定价，拉低竞品同质户型定价，控制竞争产品的总价段，提升价格竞争力；销售周期8个月，共3次推盘，整盘住宅总销25.31亿元，住宅均价46105元/㎡。2018年底2019.52019.11入市时间：市场依旧从严，物价松动幅度小，采用毛坯入市，降低金融成本，目标售价4.5万/㎡市场有转暖迹象，以2000元/㎡中档精装入市，目标价格4.9万/㎡市场再度疯狂，以3000-4000元/㎡高档精装入市，实现项目高溢价，目标价格5.2万/㎡多种上市可能的灵活预案2018年上市后，如后市出现市场回暖，价格大幅放松，建议通过毛坯改精装方式提升售价，获取利润方案二：客观上市方案（溢价思考）储藏室同批报物价，拉低均价，实现住宅产品的适度突破1#、5#有部分地下储藏室，建议共同申报物价，适度拉低整体均价，以更快达到价格入市条件溢价方案精装包销售，提供3000元/㎡精装选配方案通过毛坯与精装包分开报价，降低物价审批难度，以更快达到价格入市条件大师精装欧系品牌优化精装包价值30万精装贷最低月还款额5475元/㎡降低资金压力毛坯精装统一交付拉长毛坯交付等待时间提升精装包选取意愿度方案二：客观上市方案（溢价思考）5营销策略FIVE优化产品体验强化现房价值利用营销服务与体验，站位竞争制高点劣势优势产品优化思考现房销售，交房周期优势明显全区体验，眼见为实，现场感官条件更优营销中心为商铺改造，空间较为局促地价较高，产品优化成本受限产品优化思路重体验轻营销重细节轻空间重概念轻品牌7*24

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智能场景|智能照明|智能监控重概念轻品牌，强化产品价值点5大空间关怀系统108个人性化细节入户关怀系统厨房关怀系统卫浴关怀系统卧室关怀系统客厅关怀系统①②③④⑤重概念轻品牌，强化产品价值点三合一门锁入户挂钩可视对讲

一键总控，一键呼梯 钥匙挂钩，智能感应顶灯 上下柜的双重鞋柜及旋转鞋柜 厨房转角柜收纳抽拉龙头天使拉篮防水台面重概念轻品牌，强化产品价值点衣帽间收纳系统衣帽间感应灯床头多功能USB插座床头小夜灯，阅读灯马桶手机支架，USB接口卫柜下感应夜灯防滑扶手防雾镜面淋浴间墙面壁龛淋浴间隐形地漏重概念轻品牌，强化产品价值点空间部位品牌空间部位品牌建材类入户门德施曼厨房洗菜盆弗兰卡户内门德施曼水龙头室内其他设备空调大金中央空调抽油烟机西门子新风及除霾除湿大金燃气灶洗手盆杜拉维特洗碗机卫浴浴缸蒸烤炉一体机坐便器橱柜欧派五金施耐德净水器3M采用目前市场主流的国际一线精装品牌，通过中高端产品系搭配，有效控制精装成本。精装标准：2000元/㎡（成本）本案精装品牌建议：重概念轻品牌，强化产品价值点重体验轻营销，强化现房销售优势实体样板区营销中心景观节点景观节点景观节点景观节点弱化营销中心洽谈功能重点打造全区带看动线将景观亮点全面展示强化现房销售感知户外洽谈区重体验轻营销，强化现房销售优势第一洽谈空间：营销中心内部重点强化品牌与区位价值第二洽谈空间：阳光草坪通过增设户外休闲座椅，成为第二洽谈空间加深客户的现房实景魅力感知重体验轻营销，强化现房销售优势打造分区样板，满足多样化看房需求分别开放高中低三区的样板展示空间低区为精装样板间中高区为交标样板间避免现房销售过程中，客户存在多样化看房需求难以统一管控的营销问题。小户型风格建议：配色哲学打破常规配色规律，多用撞色，选色明丽鲜艳，将独到的配色哲学蔓延到当代都市生活空间中重体验轻营销，强化现房销售优势大户型风格建议：极简主义以极致简约的艺术表达方式彰显豪宅气度。重体验轻营销，强化现房销售优势重体验轻营销，强化现房销售优势保安，园艺、入户管家、保洁等各个环节物业人员提前介入，在营销示范区内为准业主提供物业服务重细节轻空间，打造特色跨界场重场景细节，营造独有的艺术文化气息海棠集艺赏空间凌 勇重细节轻空间，打造特色跨界场重服务细节，彰显高端物业服务魅力服务标准：星河物业+五星级酒店培训体系Wifi提示牌、医药箱防撞倒角水景文化婴儿床重细节轻空间，打造特色跨界场手机充电站 儿童座椅、老人椅、毛毯重服务细节，彰显高端物业服务魅力提供多样化的人性化增值服务儿童厕所/成人儿童两用马桶盖6营销策略SIX前置营销节点多维海量蓄客充分预估市场环境带来的营销风险以万全准备备战现房销售营销节点品牌起势阶段2018.7 2018.82018.92018.112019.52019.11项目升温阶段项目公开项目首开项目引爆阶段加推收官阶段核心诉求核心动作去化目标蓄客目标品牌形象入市形成全城关注深度解读城北价值深挖区域客户价值点全面输出，形成项目强势号召力海量蓄客，实现首开9成夯实星河品牌及产品价值，进一步提升客户认知度及满意度利用业主口碑及圈层溢价收官实现星河的品牌价值认可1、品牌落地最美星河心以爱之名致敬城市建筑师2、推广启动形象出街城市展厅蓄客推出1、2#，共计142套户型：103、119、143㎡目标去化128套，去化率90%蓄客目标：2130组营销总纲铺排营销阶段蓄势加推完美收官1、品牌深化最美星河行主流媒体品牌行2、项目升温最美星河秀星河G101发布会3、板块炒作星动城北系列活动1、价值传递线上载体组合引爆价值点密集炒作2、话题事件星动卡席卷全城营销中心盛大公开3、密集蓄客全渠道组合出击1、线上保温优质媒体精细投放2、话题事件家在星河试住报告传播3、常态拓展优质渠道精准出击1、线上保温优质媒体精细投放2、话题事件星宴城北客户答谢活动3、常态拓展优质渠道精准出击3#、5#（西），共156套户型：103/108/119/123目标去化140套，去化率90%蓄客目标：1560组4#、5#（东），共180套户型：103/108/119/136目标去化161套，去化率90%蓄客目标：1800组核心动作目标实现线上载体线下渠道2018.7.22018.7.15线下：打造星河美学馆，双城市客厅联动南京城首轮商超、社区、企业展点广泛留电蓄客目标：留电目标2000组2018.8.6-8.92018.8.15最美星河行传播星河品牌价值通过公益事件、讲述星河匠心，品牌形象入市，吸引客户关注通过媒体参观星河总部、星河打造的标杆项目，在媒体层面树立品质星河+实力星河的形象线上：户外大牌形象站位微信自媒体、大V、业内人士等进行朋友圈持续刷屏炒作内容：首次入驻南京，星河会带来怎样的匠心作品？星河在意关乎品质的没一件小事！以建筑致匠心炒作内容：星河来了！炒作星河发展历程，所打造的标杆项目，输出对南京项目打造的决心制作专题炒作品牌价值营销策略阶段执行——阶段一/品牌起势项目升温阶段最美星河心致敬城市建筑师线上推广：户外形象出街，自媒体首轮发声户外大牌：选择新街口、城北核心区1-2幅优质户外，形象启动微信自媒体：优选有影响力的微信自媒体、大V、业内人士等进行朋友圈持续刷屏营销策略阶段执行——阶段一/品牌起势项目升温阶段n 1心：打造星河美学馆，双城市客厅联动南京城n 3线：商超、社区、企业三线并进，广泛留电n 客户保鲜：在售楼处未公开的情况下，人为制造阶段性活动，以城市展厅为阵地，进行收客回笼营销策略阶段执行——阶段一/品牌起势项目升温阶段线下蓄客：1心3线，启动首轮客户召集。城市展厅企业巡展营销策略阶段执行——阶段一/品牌起势项目升温阶段1心：2大城市展厅，站位城市高度，精准形象渗透新街口德基广场——7.2-7.15，为期2周，站位城市级高度城北万谷慧广场——7.2-7.31，为期4周，精准形象渗透营销策略阶段执行——阶段一/品牌起势项目升温阶段主要形式：派发免费美食兑换券，增加留电量点位选择：每周4个商超展点，留电指标100组/点/周级别点位一级展点迈皋桥沃尔玛万谷慧生活广场二级展点晓庄苏果万寿苏果月苑苏果3线：同步开启社区、商超、企业巡展，广泛留电。商超巡展主要形式：派发星河夜灯，加深品牌印象点位选择：城北、鼓楼优质社区，每周4个社区社区巡展首轮社区点位阳光嘉园紫金墨香苑兰亭雅苑美达浅草明苑红山机电花园墨香山庄方圆绿茵晓庄国际广场中电颐和家园北城嘉园赞成湖畔居枫桥雅筑月苑小区北苑小区恒基九龙天誉丁家庄主要形式：企业食堂/大堂果饮派发点位选择：城北、鼓楼企业及产业园，每周4个企业企业巡展企业名称华东电子依维柯汽车公司南京汽车集团有限公司中储股份区域各大银行江苏省送电公司江苏省中西医结合医院武警医院东南大学附属医院南京市第二医院产业园名称红山产业园新港产业园移动互联网产业基地南线产业园数码港创意中央产业园南京都市产业园营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段2018.8.272018.9.82018.11.10目标实现通过项目发布会、售楼处、样板间的公开，树立星河项目的改善形象，吸引城北地缘客户的到访核心动作星河G101品牌产品发布会全城【星动】示范区公开线上载体线下渠道线上：结合项目发布会、售楼处开放以及邻近首开前三大节点加大线上投入，节点爆破炒作内容：项目品牌以及板块的深入解读炒作内容：核心价值体系深入解读炒作内容：星河打动你的一系列故事主要以星河产品的细节为主线，以点滴细节切入讲述产品品质以及匠心，如：为了迎接你的到来，我们等待了不止XXXX天，以·输出新玄武以及项目利好为辅线，持续炒作板块利好线下：深耕城北客户，以项目5MK范围内为主要客群，多点出击，海量蓄客蓄客目标：2100组项目首开营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段区域型全市型户外电台社区道闸写字楼框架商业地库灯箱微信定投地铁夹报线上投放策略：根据发布会、营销中心公开、首开3个核心节点，深耕区域为主，覆盖全市为辅，阶段性加大线上投放力度。网络营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段已开展渠道持续商超巡展阶段新增渠道异业导入派单截客蓄客渠道社区巡展企业巡展一二手联动CALL客渠道蓄客策略：以营销中心为阵地，以批量导入、精准导入为渠道核心，7大通路实现首开前渠道导客超1500组。营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段渠道蓄客策略：原有渠道，以快速转访为目标，持续有效开展原有渠道，增加转访有礼的礼品券，当周活动的纸质邀请函等销售道具，加速留电转访周期与比例。营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段n 全面启动中介渠道，全城寻找客户，为项目导入直接有效客源，以增加有效客户的上门量n 制定相关的奖励措施，包括成交奖和带访奖励，刺激经纪人带访n 放置相关项目资料和物料在中介门店，扩大项目宣传面渠道蓄客策略：一二手联动全面启动，精准导入目标客户营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段女主人的消费圈美容美甲机构、瑜伽馆、花艺店、宠物店等以购买体验券的形式与美容机构、高端瑜伽馆、花艺店等达成合作协议，实现项目渗透式宣传。联动方式以提供场地的形式，举办合作机构客户专场活动，从而实现客户资源的导入。12渠道蓄客策略：异业联动，形成持续的批量客户导入，促进项目认知面的扩大和营销中心销售氛围的提升。每月不低于4场资源型导入，每场客户量不低于30组/场营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段男主人的消费圈4S店、银行证券、金融保险、运动健身协会等凡合作单位VIP客户都可凭借消费积分兑换项目定制高端礼品。联动方式为VIP客户举办专场定制活动，带动圈层营销。12渠道蓄客策略：异业联动，形成持续的批量客户导入，促进项目认知面的扩大和营销中心销售氛围的提升。每月不低于4场资源型导入，每场客户量不低于30组/场营销策略阶段执行——阶段二/项目引爆阶段孩子的消费圈早教机构、培训机构、留学机构、兴趣爱好班等与留学机构定期共同举办留学沙龙，针对他们举办的活动提供奖品、礼品类的支持。联动方式以提供场地的形式，举办留学机构、培训机构、少年宫客户资源导入。12渠道蓄客策略：异业联动，形成持续的批量客户导入，促进项目认知面的扩大和营销中心销售氛围的提升。每月不低于4场资源型导入，每场客户量不低于30组/场营销策略阶段执行——阶段三/蓄势加推核心动作12月30日夜宴金陵首期客户新年答谢舞会3月家在星河，业主试住报告目标实现通过线上热度的延续和客户答谢活动实现剩余房源的快速清货并培育首批【星河粉】线上载体线下渠道线上：城北范围内的社区、写字楼框架广告，节点性的网络广告和微信定投微信自媒体、大V、业内人士等持续发声2018.122019.22019.5炒作内容和星河一起跨年成为星河业主的9大特权线下：全民经纪人/老带新/一二手联动/异业导入/企业联动商超、社区巡展/CALL客通过优质线上载体的精准投放试住报告的传播发酵召集精准客户，实现再开再捷炒作内容史上最全试住报告星河的99个小心机你一定不能错过的星河营销策略阶段执行——阶段三/蓄势加推核心动作一：夜宴金陵-首期业主新年答谢舞会活动场地：G101中央景观草坪活动内容：1、业主回馈：以辞旧迎新的跨年为契机，邀请客户及家人共同参与跨年舞会，通过精彩的演出和丰厚的奖品，回馈首批业主；2、圈层搭建：为“新邻居”提供圈层交流平台，打造有温度的邻里观；3、星河圈粉：成立南京星河会，授予首批业主为荣誉会员，提供业主再购的最高优惠，并免费参与后期持续开展