七台河商品房市场调研报告终

七台河市商品房市场调研报告2017年2月14日前言本次调研目的是为了进一步深刻地，了解七台河市商品房市场状况做为初衷，从而结合本项目的特殊性、唯一性等方面的项目属性，为今后入市销售和营销推广做出精准研判为基础的市场调研数据。调研内容是以七台河住宅市场、七台河商服市场各项指标数据为基础，结合七台河土地招拍挂和成交情况、宏观经济和CPI（居民消费价格指数）、GDP（地区生产总值）等、还有城市远景规划和城市发展重心等情况的详细汇报。从调查走访当中我们发现，“供大于求”的现象在住宅上尤为明显，普遍的住宅没有差异化的区别，在档次划分不明显，导致许多楼盘销售情况暗淡停滞不前，但类似七号公馆的项目，能抓住市场的动向，与其他楼盘形成差异化的品质展现，销售情况大体上还是比较乐观的。商服市场主要属于住宅底商形式，单一层、一层托二层，部分项目赠送地下室，整体销售率比住宅市场销售情况好许多，因供应量并不大，并且当地市民对于商服的投资信心较强，使商服方面的市场接受程度较高。

目录TOC\o"1-4"\h\u5513第一部分七台河简介 5190341.1七台河城市介绍 5270201.1.1七台河地位简介 6213661.1.3七台河人文环境简介 8322331.1.4七台河资源简介 9189251.1.5七台河工业发展简介 10143241.1.6七台河科学经济发展简介 1169371.2七台河主要区域基本情况 12163001.2.1新兴区 1299461.2.2桃山区 12301561.2.3茄子河区 12127911.2.4勃利县 137976总结 13236632.1经济发展总体情况 1462002.2三次产业发展情况 15172642.2.1第一产业情况 15147872.2.2第二产业情况 17296372.2.4总结 2181922.3投资、消费及进出口情况 22145882.3.1固定资产投资 22203972.3.2消费品市场 23303672.3.3外贸进出口 23207112.4.1财政、税收 24256392.4.2城镇居民收入 24219672.5经济运行中的问题 2524522.62013年总结和2014年主要经济预计 2629497第三部分七台河商品房市场 2725213.1七台河土地市场 27255983.1.1土地供应 27290413.1.2土地成交情况 31214123.2七台河商品房市场 32130193.2.1商品房市场调研情况 32213653.2.1.1桃山区 3220093.2.1.2茄子河区 43300243.2.1.3北岸新城 49260073.2.1.4未开盘项目 5185783.2.2客群分析 52253903.2.3主要调研项目一览表 58107693.2.4总结 59115513.3七台河商街市场 60272633.3.1景丰街 60137493.3.2大同街 6213493.3.3山湖路 6644653.3.4步行街 6943563.3.5茄子河 71102283.3.6总结 7323641第四部分本项目首次价格分析 75258504.1市场价格定位逻辑思路框架图 75259474.2总体价格定位 76128954.2.1定价原则 76189534.2.2定位方法 7629044.2.3具体操作—整体入市基准价格定位(均价) 7624884第五部分总结 7914900宏观经济 7926536商品房住宅市场 797524商业市场 8019354附表一商街调研明细表 81

第一部分七台河简介1.1七台河城市介绍七台河市是一座因煤而生、缘煤而兴，以煤为主、多业并举的新兴工业城市，辖区总面积6221平方公里，总人口92.7万，1958年开发建设，1983年晋升为省辖市，现辖三区一县一场和一个省级开发区，是国家循环经济试点市、资源枯竭城市经济转型试点市、公立医院改革试点市和全省低碳经济试点市、城乡一体化试点市，是黑龙江省最具竞争实力、最具发展活力、最具投资潜力、最富人文魅力的城市之一。1.1.1七台河地位简介区位优势明显七台河地处黑龙江省东部城市群中心位置，高等级公路网、铁路网四通八达，与省城及周边市县全部实现高等级公路连接，与牡丹江、佳木斯、鸡西空港相邻，周边毗邻绥芬河、密山、虎林三个口岸，距俄罗斯最近边贸口岸仅80公里，具有百公里城市圈中枢作用，与东北东部12+1市（州）结成区域战略合作城市。1.1.2七台河生态环境简介生态环境优美七台河坐落于长白山系完达山脉西麓，与广袤的三江平原接壤。境内山多林密、河流纵横，有西大圈、石龙山两个国家级森林公园，通天林场人工红松林世界闻名。中心区“三山两湖一条河”，形成了独特的“城在山水中、山水嵌城中”的山水园林风光，连续十年保持省级园林城市称号，市民步行百米见绿、千米进园，现代化的城市风格与山水园林和谐相融、交相辉映，美不胜收。

1.1.3七台河人文环境简介独具特色人文七台河物华天宝，人杰地灵。建国后走出了《谁是最可爱的人》中的活烈士井玉琢和感动中国的当代大学生楷模张华。培养出杨扬、王濛、孙琳琳等一批冬奥会和世界短道速滑冠军，被誉为短道速滑世界冠军的摇篮，成为“国家高水平体育后备人才基地”。成功举办了中国•七台河家具节暨家居文化博览会，“双叶”家具驰名中外，中国草笔堪称中国书画史上一大创举，勃利黑陶入选全省非物质文化遗产，煤雕、橡木酒具、古筝、二胡等工艺产品为各界人士所喜爱。

1.1.4七台河资源简介矿产资源丰富七台河已探明有煤炭、石墨、大理石、黄金、膨润土等30余种矿产资源，储量可观，品位较高，开发开采潜力巨大。尤以煤炭资源得天独厚，煤质优良，煤种齐全，已探明可采储量4亿吨，其中七煤公司可采储量3.2亿吨，地方煤矿可采储量7800万吨，有主焦煤、肥煤、气煤、无烟煤等10多个品种，炼焦煤占总储量的82%，具有特低硫、低磷、高发热量、高灰熔点、高化学活性等特点，素有“工业精粉”之美誉，是国家三个保护性开采的稀有煤田之一。七台河现已成为全国重要的煤炭和电力生产基地，东北最大的优质焦煤和焦炭生产基地，黑龙江省唯一的无烟煤生产基地。

1.1.5七台河工业发展简介城市工业基础雄厚七台河依托煤炭资源优势，大力发展煤炭循环经济，实施了原煤开采稳产增效、焦炭产业提档升级、煤化工精深发展、电力产业做强做大、新型建材优先发展五大战略，形成煤—焦—化、煤—电—建材、煤—洗煤—生物质型煤等多条煤炭循环产业链，实现了物质合理循环、价值逐级增值、废料和余能回收利用，上下游产业之间互为资源、吃配发展的循环经济新格局，成为全省煤化工产业的排头兵。立足资源型城市特点，七台河坚持珍惜煤炭、依托煤炭、延伸煤炭、跳出煤炭、超越煤炭，积极谋划和推进城市经济转型，大力发展非煤替代产业，促进支柱产业多元化发展，打造了木制品、食品、医药、机械制造、新材料等接续产业集群。

1.1.6七台河科学经济发展简介城市科学发展近年来，七台河以“发展循环经济，建设龙江强市”为目标，以“调整经济结构、转变发展方式、推进城市转型”为主线，以建设“东北焦化之都、民营经济富市、农业特产之乡、国家速滑基地、山水园林城市”为发展定位，扎实推进国家循环经济、国家资源枯竭城市经济转型、全国公立医院改革、全省低碳经济和城乡一体化“五个试点市”建设，经济发展步入了总量扩张、结构优化、质量效益同步提升的发展阶段，城乡面貌和基础设施不断改善，人民生活水平明显提高，各项社会事业协调发展，经济社会又好又快发展。2012年，全市生产总值实现298.9亿元，规模以上工业增加值137.9亿元，固定资产投资163.5亿元，全口径财政收入43.1亿元，财政一般预算收入21.8亿元。外贸进出口总额实现10005.9万美元，城镇人均可支配收入、农民人均纯收入分别为17760.2元和8253元。1.2七台河主要区域基本情况1.2.1新兴区新兴区基本情况：新兴区现辖10个街道办事处和2个乡镇（新建街道办事处、北山街道办事处、新华街道办事处、新立街道办事处、河南街道办事处、缸窑沟街道办事处、新合街道办事处、越秀街道办事处、新安街道办事处、红旗镇、长兴乡），面积2002.7平方公里，人口25.5万。1.2.2桃山区桃山区基本情况：桃山区现辖6个街道办事处和1个镇（桃西街道办事处、桃东街道办事处、桃南街道办事处、桃北街道办事处、桃山街道办事处、兴岗街道办事处、万宝河镇），面积平74.3方公里，人口20.2万。1.2.3茄子河区茄子河区基本情况：茄子河区现辖5个街道办事处和4个乡镇（新富街道办事处、东风街道办事处、富强街道办事处、向阳街道办事处、龙湖街道办事处、茄子河镇、宏伟镇、铁山乡、中心河乡），面积1569.1平方公里，人口14.9万。1.2.4勃利县勃利县基本情况：勃利县现辖5个街道办事处和10个乡镇（铁西街道办事处、城西街道办事处、元明街道办事处、新华街道办事处、新起街道办事处、勃利镇、倭肯镇、双河镇、小五站镇、大四站镇、永恒乡、吉兴朝鲜族满族乡、杏树朝鲜族乡、抢垦乡、青山乡），面积2574.9平方公里，总人口32.0万。总结从城市现有的资源概况到城市未来的发展方向上可以看出，资源型城市的未来出路必将是以注重科学发展，开展工业经济，以第三产业的形式为城市注入源动力。城市转型的结果是将城市的发展重心的转移，那么本项目在此期间开发建设，将会成为引领七台河地区的经济发展走向，促动城市第三产业发展。七台河地区虽然资源丰厚，但却缺少对资源开采的节奏，致使大部分市民对于资源的占有欲极强，七台河地区近百万人的消费群体对于本项目5万㎡左右的体谅来讲，可谓是提供了充足的消费基石，那么将项目又小众扩大到大众也会使项目的销售前景更为乐观。

第二部分七台河宏观经济2.1经济发展总体情况前三季度，全市实现地区生产总值169.7亿元，同比下降15.8%，增幅比上半年低1.5个百分点，比上年同期低23.9个百分点，比全省低25.6个百分点。前三个季度GDP增速为十年来同期最低。从三次产业来看，第一产业增长5.1%，第二产业下降23.2%，第三产业增长0.5%，第二、三产业增速均为十年来最低（见图1）。从投资、消费、进出口情况来看，投资保持年初以来的较快增长势头，截止11月末，完成固定资产投资201.3亿元，同比增长29%，除2月份增长20%外，其余各月增速都在25%左右。消费等指标回落趋势明显，社会消费品零售总额从一季度的14.3%下降到前三个季度的6.3%。进出口从一季度的339%下降到前三个季度的-78.53%。2.2三次产业发展情况2.2.1第一产业情况第一产业前三季度实现增加值14.6亿元，同比增长5.1%。今年全市粮食生产获特大丰收，粮食产量向省统计局上报数据为21.98斤，比上年增加4.48亿斤，增长25.3%，增幅同比提高9.9个百分点。牧业生产实现较快发展，规模化养殖成为推动我市养殖业快速发展的主要因素。前三季度，实现牧业总产值9.7亿元，同比增长6.5%。肉类总产量达到4.61万吨，同比增长33.9%。禽蛋产量1.51万吨，增长68.6%。截止到9月末，生猪存栏32.1万头，生猪出栏30.1万头，分别增长43.2%和50.2%；家禽存栏853.3万只，出栏592.6万只，分别增长177.7%和78.3%。

2.2.2第二产业情况第二产业前三季度实现增加值87.1亿元，同比下降23.2%。低于上年同期32.7个百分点，呈现逐季下滑的趋势。工业增速从一季度的-5.2%持续下滑到三季度的-23.4%。截止到11月末，规模以上工业增加值累计实现74.0亿元，同比下降29.8%，降幅比上月收窄1.5个百分点，增速位列全省末位。全省实现规模以上工业增加值4375.6亿元，同比增长6.8%，鸡西、鹤岗也出现负增长，分别增长-3.7%、-29.6%。从年内趋势看，工业生产低开低走，进入5月份之后，主要产品产量、企业用电量、产值和增加值等主要指标环比增长势头明显，营业收入逐月增加，工业经济总体缓慢复苏。进入下半年，规模以上工业增加值连续四月超过5.7亿元，运行基本稳定。分经济板块看，中省直企业生产形势总体好于地方企业。截止到11月末，中省直单位实现增加值39.7亿元，同比下降3.8%；地方企业实现增加值34.3亿元，同比下降46.8%，其中，新兴区实现10.4亿元、下降51.2%；桃山区实现5.3亿元、下降40.5%；茄子河区9.5亿元，下降43.6%；勃利县9.1亿元，下降47.6%。中省直企业增加值下降幅度较上月扩大0.3个百分点，地方企业增加值下降幅度比上月收窄2.1个百分点。分行业看，煤焦电化等主要行业仍呈下降趋势，非煤比重提高。从主要行业的下降趋势来看，相比前三季度，煤焦电行业下降趋势有所减缓，化工、非金属矿物制品、农副食品加工下降幅度进一步加大，带动整个规模以上工业下降幅度进一步加大。煤焦电化实现增加值67.8亿元，同比下降29.0%，占规模以上工业的比重为90.7%，同比下降0.9个百分点。其中，煤炭开采和洗选业实现增加值50.2亿元，同比下降32.0%；炼焦业5.6亿元，下降12.8%；电力生产和供应业10.2亿元，下降6.1%；化工业1.8亿元，下降57.8%。非煤工业实现增加值6.1亿元，同比下降40.5%，占规模以上工业比重为9.3%，同比提高0.9个百分点。2.2.3第三产业情况第三产业前三季度实现增加值68亿元，同比增长0.5%，比上半年回落3.3个百分点，比一季度回落3.8个百分点，回落趋势明显。第三产业增长缓慢的主要原因是，占第三产业比重28.6%的批发零售业前三季度仅增长1.3%，增速同比回落了4.9个百分点，生产性服务业中的交通运输仓储和邮政业下降5.7，增速同比下降10.7个百分点；生活性服务业中的房地产业增长1.0%，增速同比下降6.5个百分点。2.2.4总结经济方面，七台河近两年的经济指标一直处于下滑的趋势，主要是由于煤炭产业链的缩水所致，那么针对于此种情况，城市未来的发展趋势也将由资源型经济转变成为以发展第三产业为基础的经济发展城市。在2011年以前，七台河地区的消费力度毋庸置疑，在黑龙江省的排名都处于佼佼地位，在此期间带动了一大部分人的经济收入，但自换届以来，国家整治四风运动所导致的经济萎缩，使七台河地区的人民在消费方面有所收敛。虽然整体经济情况并不乐观，主要是由于七台河地区缺少经济投资性产品，导致此产品成为市场上的一个空白点。那么本项目在此阶段面市，入市前期需将本项目的产品理念灌输给整个市场，制造市场影响力的同时引导消费者对于此种经济投资型产品的追捧，对于本项目而言，无论是招商还是销售，都有着较强影响力。

2.3投资、消费及进出口情况2.3.1固定资产投资固定资产投资保持较快增长。截止11月末，全市投资项目个数377个，计划总投资373.3亿元，完成固定资产投资201.3亿元，同比增长29.0%，除2月份增长20%外，其余各月增速都在25%左右。其中，新开项目个数289个，同比增加48个,完成投资110.8亿元,同比增长32.3%。总量居全省第11位，增速居全省第8位，比上月提高两位。全市产业项目286个，同比增长58.0%，完成投资115.0亿元，占全部投资总额的比重65.1%。从三次产业看，第一产业投资较快，第二、三产业增速稳定。第一产业完成投资7.7亿元，同比增长44.0%。第二产业完成投资115.0亿元，同比增长37.0%，第三产业完成投资78.5亿元，同比增长17.7%。区域投资差距较大。勃利县完成投资45.2亿元，同比增长32.1%；新兴区完成投资23.0亿元，同比增长47.3%；茄子河区完成投资29.7亿元，增长22.3%；桃山区完成投资9.5亿元，同比增长28.4%；金沙新区完成投资2.4亿元，同比增长51.4%。房地产开发投资保持增长，商品房销售形势持续下滑。1-11月份,房地产开发完成投资额10.2亿元，同比下降11.6%。全市商品房销售面积25.7万平方米，同比下降17.7%。2.3.2消费品市场消费品市场增速回落。前三季度实现社会消费品零售总额56.84亿元，同比增长6.3%,增幅比一季度回落0.6个百分点，比上半年回落4.0个百分点，同比回落8.5个百分点。1-11月居民消费价格指数（CPI）同比累计上涨2.2%，涨幅比上年同期缩小1.6个百分点，从5月份以来一直呈回落趋势。2.3.3外贸进出口外贸进出口额下降。前三季度全市外贸进出口总额实现2024.17万美元，同比下降78.53%，其中，进口354.25万美元，同比下降82.41%，出口1669.92万美元，同比下降77.48%。

2.4财税及城镇居民收入情况2.4.1财政、税收财政及税收持续“双降”。截止11月末，全市全口径财政收入32.33亿元，同比下降19.1%。公共财政预算收入17.10亿元，同比下降13.3%。其中，税收收入12.19亿元，同比下降15.6%；非税收入4.91亿元，同比下降6.8%。公共财政预算支出38.68亿元，同比下降2.0%。税收收入持续下降。截止到11月末，全部税收收入31.04亿元，同比下降18.1%。其中国税收入17.26亿元，同比下降23.9%；地税收入13.79亿元，同比下降9.4%。2.4.2城镇居民收入城镇居民收入增速缓慢。受经济下滑影响，城镇居民收入增速缓慢，在岗职工工资平均同比略有下降。1—9月份城镇居民人均可支配收入13393元，同比增长4.9%，增幅比上半年提高0.3个百分点。1—9月份全市城镇非私营单位在岗职工平均工资26604元，同比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点。

2.5经济运行中的问题从前11个月经济运行情况看，还存在一些需要关注的问题，第一产业快速增长，第二产业持续回落，第三产业增长缓慢，财政收入低幅下降。关于第一产业。第一要关注粮食增产后农民增收问题，要畅通粮食销售渠道，关注农产品市场价格，即时做好粮食收购和仓储工作，防止“增产不增收”，预防“谷贱伤农”，同时要关注冬季的温室生产。第二要关注畜牧业的变化，抓住机遇，引导发展规模化、标准化、专业化养殖。关于第二产业。关注工业持续负增长的情况，对整个经济发展的宏观层面有很大影响。要关注工业经济这个突破口，集中精力使之由负转正全市经济才能走出困境从主要工业产品产量看，除家具产量增长外，其余全部下降（见表4）。从行业看，煤焦电化行业仍呈下降趋势，从目前来看，没有其他行业能弥补煤炭行业的下滑。关于第三产业。前三季度全市第三产业增速仅增长0.5%，为近10年来最低，主要原因市占比重28.6%的批发零售业同比增长只有1.3%，占第三产业比重21.0%的其他服务业同比下降2.8%，这种回落的态势应引起关注，其对整体经济的影响已经显露。关于财政收入。总体看增速偏低，主要原因是受煤焦市场低迷影响，增值税下降了28.3%，企业所得税下降了47.0%，对财政收入影响较大。2.62013年总结和2014年主要经济预计当前，我市经济指标多数处于历史低点。但从宏观经济发展环境来看，我市经济发展的外部环境有所改善。结合前11个月全市主要经济指标运行和历年来四季度发展情况，初步预计，2013年全市地区生产总值全年实现240亿左右，同比下降约为14%，其中，第一产业增长9%左右，第二产业下降23.5%左右，第三产业增长1%左右。2014年，新增企业丰润风力发电公司，新建项目龙盛达公司等项目可投产，地方煤矿可基本正常生产，洗煤企业大部分开工，预计全年规模以上工业增加值可实现上涨趋势。地区生产总值可实现小幅度增长情况。

第三部分七台河商品房市场3.1七台河土地市场3.1.1土地供应表1：土地供应明细表编号土地位置面积(公顷)土地用途出让年限规划条件竞买保证金(万元)起始价

（万元）2012—21茄子河杨扬大街北侧2.0529商住用地商业40年住宅70年容积率1.94建筑密度35%绿地率31%4284282012—29市白灰厂东侧32.0522工业用地50年容积率0.55建筑系数37.84%绿地率10.53%110054492012—30桃山区七号小区0.49商住用地商业40年住宅70年容积率2.63建筑密度60.58%4184182012—32原七煤桃选煤泥池2.3759商住用地商业40年住宅70年容积率2.00建筑密度26%绿地率35%9379372013—1中心河乡中心河村3.7583工业用地50年容积率0.59建筑密度55%绿地率15%6246242013—2茄子河林场5.0049商住用地商业40年住宅70年容积率2.03建筑密度33.3%绿地率32%143614362013—3茄子河区通达路6.8863商住用地商业40年住宅70年容积率2.00建筑密度27.6%绿地率32.5%145514552013—4新兴区红旗村1.6274工业用地50年容积率0.152672672013—5茄子河镇新富村7.4286商住用地商业40年住宅70年容积率1.54建筑密度17%绿地率35%285728572013—6茄子河镇新富村3.5208商住用地商业40年住宅70年容积率2.17建筑密度24%绿地率35%174217422013—7市经济开发区2.5157工业用地50年容积率0.81建筑密度37%绿地率15.1%4264262013—8市经济开发区3.0103工业用地50年容积率0.81建筑密度35%绿地率19%5095092013—9市经济开发区0.5205工业用地50年容积率0.81建筑密度34.5%绿地率18%88882013—10市经济开发区1.697工业用地50年容积率0.9建筑密度42.5%绿地率20%2872872013—11依宝公路北、六井道口0.7021商业用地40年容积率0.8建筑密度44.44%绿地率15%2112112013—7市经济开发区2.5157工业用地租赁5年容积率0.81建筑密度37%绿地率15.1%25.1625.162013—8市经济开发区3.0103工业用地租赁5年容积率0.81建筑密度35%绿地率19%30.130.12013—10市经济开发区1.697工业用地租赁5年容积率0.9建筑密度42.5%绿地率20%16.9716.972013-13桃山区广顺街北侧1.9968工业用地50年容积率0.81建筑密度51.74%绿地率19%3283282013-14再生资源回收利用园区7.5613工业用地50年容积率1.19建筑密度60.28%139113912013-15再生资源回收利用园区2.1918工业用地50年容积率1.17建筑密度55.63%3973972013-16再生资源回收利用园区4.376工业用地50年容积率1.22建筑密度59.63%8238232013-17山湖路东侧0.0342商住用地38.83年容积率4.8811.7711.772013-18红卫村0.204商服用地32.77年容积率0.16建筑系数16%绿地率18%39.5839.58表2：各类土地供应表表3：各类土地供应面积占比表4：各类土地供应数量占比截止2013年底七台河土地市场，总供应土地24幅总供应面积达97.23公顷，其中商业用地供应14幅面积达68.53公顷，面积占总比的70％，数量占总比的58％；商服用地供应1幅面积0.20公顷，面积占总比的0.21％，数量上占总比的4％；商业用地供应1幅面积达0.70公顷，面积占总比的0.72％，数量上占总比的4％；商住用地供应8幅面积27.79公顷，面积占总比的29％，数量上占总比的34％。数据表明七台河土地市场，工业用地成不可撼动的主导地位，这也印证了七台河工业经济发展的方向。走访调研中得知住宅市场供应量大，导致开发商商住用地拿地热情不高。

3.1.2土地成交情况本次调研土地情况主要，以七台河国土资源局网站信息为基础数据，但由于土地成交没有具体数据，所以七台河土地成交调查数据为空白点。但经过走访调研中得知，由于区域的差别性较大，一般招、拍、挂、形式供应的土地均已经成交，所以七台河土地市场2013年的土地成交情况，应该和土地供应数据一致，没有流拍显现出现，那样土地的供应情况也就是土地实际的成交情况，针对于这点作为土地成交数据依据。注：具体数据请查阅2013年土地供应情况。

3.2七台河商品房市场3.2.1商品房市场调研情况3.2.1.1桃山区项目名称：七号公馆项目位置：桃山区友谊会馆北行100米项目定位：法式公馆级洋房风情社区开发商：万丰房地产开发有限公司开盘时间：2013年5月18日总户数：1518户绿化率：37%售价：均价4650元/㎡物业：七台河万丰物业建筑类别：高层、多层、小高层交房时间：2017年12月13日容积率：2.26停车位：小区总停车位1327个，其中地面停车场停车位70个，地下停车场停车位1257个总建面积：约30万㎡总栋数：10栋5层、2栋法式公馆级洋房，7栋瞰景高层面积区间：67-217㎡

主力户型：75㎡销售率：当期销售率70%总共两期，现为1期共956户，二期562户商服面积区间：70-100㎡商服售价：6500元/㎡教育配套：七台河职业学院、第六小学、实验中学医疗配套：七台河疾控中心环境配套：桃山湖、人民公园项目优势：全封闭小区，物业等级较高，高端社区项目劣势：项目位置略偏，价格较高

金桥家园项目位置：局高中后侧项目定位：“城心中、学区盘”“城心”开发商：金桥家园开发商开盘时间：2013年5月14日总户数：1876户绿化率：35%起价：3750元/㎡多层楼房价格：一楼4280/㎡；二楼4380元/㎡；三楼-五楼4680元/㎡；六楼3980元/㎡。高层楼房价格：一楼为商服。二楼起价4180元/㎡，每加一层加80元/㎡物业：金桥物业建筑类别：高层、多层交房时间：原定2013.12.01容积率：3.68停车位：400左右总栋数：15栋，由9栋多层和5栋高层组成，其中1#—5#为17层高层，6#—14#为6层多层，1栋商务会馆17层面积区间：66-160㎡主力户型:99、120㎡销售率：15%商服面积：150-200㎡，一拖二商服销售情况：未开始销售教育配套：四中、九中、九小、八小、实验幼儿园、希望高中、五小环境配套：万宝公园、荷花池、矿工广场、桃山公园项目优势：项目体量大，规划配套齐全项目劣势：工程进度慢，迟迟未进户，导致项目开发商口碑非常不好，销售人员服务态度差，销售业务水平一般

金桥壹品项目位置：局高中后侧开发商：北京域达伟业房地产开发有限公司开盘时间：2013.12.1总户数：112户绿化率：35%月销售量：15套/月起价：3580元/㎡物业：金桥物业建筑类别：高层总栋数：1栋交房时间：2014年主力户型:120㎡商服面积：150-200㎡，一拖二商服销售情况：5176元/㎡，二手租金：4万元/年教育配套：四中、九中、九小、八小、实验幼儿园、希望高中、五小环境配套：万宝公园、荷花池、矿工广场、桃山公园项目优势：项目体量小，虽然项目与金桥家园属于同一施工团队，但项目开发商较负责任，比金桥家园工程进度高。项目劣势：后期市场口碑较差，导致项目销售受阻。

欧洲新城二期项目位置：同仁路欧洲新城一期东侧项目特色：庭院设计现代建筑风格开发商：二建房地产综合开发有限公司开盘时间：2013年3月总户数：当期1400户均价：4100元/㎡多层4150元/㎡高层3700-4600元/㎡物业：二建综合开发有限公司物业建筑类别：高层、多层交房时间：2013年11月12日停车位：828个总建面积：18.6万㎡面积区间：40-170㎡主力户型:90㎡销售率：75%商服面积区间：73-115㎡商服售价：6000元/㎡商服租金：73㎡，2万元/年教育配套：七台河职业学院、第六小学、实验中学医疗配套：七台河疾控中心环境配套：桃山湖、人民公园项目优势：实景现房，小区配套齐全，住宅档次较高项目劣势：相比于项目附近的7号公馆，价格要高一些

九九嘉园项目位置：东进路九小，九中对面开发商：哈尔滨新世界房产开发有限公司开盘时间：2012年8月26日绿化率：35%均价：4000元/㎡物业：黑龙江军宇品牌物业建筑类别：多层、小高层交房时间：2013.1.31容积率：2.0总户数：1000户左右销售率：85%总建面积：6.6万㎡面积区间：48-123㎡销售率：80%商服数量：40套左右商服面积区间：70-100㎡商服售价：8000元/㎡商服租金：70㎡，2万元/年教育配套：小区内规划1000平方米幼儿园、九小、九中、局高中项目优势：学区房，没有主街邻近比较安静项目劣势：没有主街邻近，出行略显不便

金水湾项目位置：桃山区交通指挥中心北200米处项目特色：社区以英伦皇家林荫大道为主要观景主线，配合社区景区小品，形成动态观景，人车分流开发商：鑫成房地产开盘时间：2013年当期户数：一期360户绿化率：42%均价：4380元/㎡建筑类别：高层、多层、小高层容积率：2.5停车位：当期80个总建面积：31万㎡总栋数：26栋，一期6栋面积区间：50-110㎡主力户型：75㎡销售率：当期80%商服面积区间：50-80㎡商服售价：6300元/㎡左右教育配套：七台河职业学院、第六小学、实验中学医疗配套：七台河疾控中心环境配套：桃山湖、人民公园项目优势：户型齐全，楼间距较大，绿化率较高，外立面较新颖项目劣势：附近没有成熟商圈，商业配套服务较少

3.2.1.2茄子河区新东方家园项目位置：茄子河区政府对面项目特色：21万平园林主题社区，现代物业管理开发商：万丰房地产开发有限公司开盘时间：2012年12月31日绿化率：35%均价：3300元/㎡总户数：2000户面积区间：70-160㎡物业：宏顺物业销售率：75%建筑类别：多层、小高层容积率：1.8总建面积：当期26.42万㎡商服售价：5000元/㎡起商服面积区间：70-183㎡商服租金：70㎡，1.2万元/年教育配套：中心区幼儿园、中心小学、茄子河中学、市高中商业配套：茄子河商贸大市场项目优势：项目体量大，开发商师资力量雄厚，口碑好项目劣势：地理位置较偏，城区不发达

幸福里项目位置：茄子河区通达路电业所右侧项目特色：比邻2.5万平茄子河公园开发商：万嘉房地产开发有限公司开盘时间：2012年10月均价：3470元/㎡楼层加价：每高一层减100元优惠：一次性98折，贷款无建筑类别：多层、小高层总建面积：26.7万㎡总栋数：16栋总户数：1000户入住率：80%面积区间：55-114㎡主力户型:55-84㎡商服面积区间：50-60㎡商服售价：4500元/㎡商服租金：69㎡，1万元/年商服数量：185教育配套：茄子河中学、茄子河第六高中医疗配套：茄子河医院环境配套：茄子河公园、社区规划5000平方米休闲广场、主题商业街项目优势：社区安静，车流量小居住舒适项目劣势：城区不发达，生活不便利

福聚华城项目位置：大同东街与湖东路交汇处项目特色：人性化的建筑设计，精工细琢的营造，贴心周到的物业管理，花园般的居住环境开盘时间：2013年6月22日总户数：当期400户绿化率：38%均价：3580元/㎡建筑类别：多层容积率：1.89停车位：一期54个总建面积：10万㎡总栋数：当期8栋面积区间：50-80㎡主力户型：65㎡销售率：80%商服面积区间：70-100㎡商服售价：4200元/㎡教育配套：茄子河中学、茄子河第六高中医疗配套：茄子河医院环境配套：茄子河公园、社区规划5000平方米休闲广场、主题商业街项目优势：项目升值潜力较大，棚户区改造重点项目，政府大力支持项目劣势：地点偏僻，周边配套不齐全

3.2.1.3北岸新城总建面积：174万㎡总户数：2.5万户建筑类别：多层总栋数：501栋，一期总栋数88栋绿化率：30%容积率：1.36售价：3580元/㎡面积区间：40-80㎡商服售价：4545元/㎡商服面积区间：50-70㎡商服租金：55㎡，1.2万元/年

3.2.1.4未开盘项目东方之上开发商：新东方房地产有限公司位置片区：茄子河区项目体量：总户数共4000套项目开盘时间：2014年

3.2.2客群分析客群总体讲共有四中类型：刚需型客群、改善型客群、豪宅型客群与投资型客群。在本次调研中发现，七台河市本地在售项目，没有可以满足豪宅型客群的住宅。刚需型客群：新婚夫妇人群特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；新婚婚房对功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。关注点：一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住宅是比较挑剔的，通常情况下最注意的就是以下三点：住宅的功能性。新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少，但应该考虑未来家庭结构的变化，一般来说应尽量选择两室的住宅。户型设计应该突出生活特点。住宅面积及价格控制。由于支付能力有限，同时婚后生活支出也呈上升趋势，所以新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较严格。社区及周边配套项目。周边最好配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施、医疗、幼教等配套设施。满足这些客种的项目有：九九嘉园、金水湾、欧洲新城二期、新东方家园等。刚需型客群：单身贵族人群特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。关注点：单身购房者在购买住宅时应该考虑现在的居住以及未来的转手，一般来说主要看以下三方面：住宅的地理位置。单身人士恰好处于立业之初，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要。社区周边的交通应十分便利，距工作单位最好在半小时车程之内，如果每天把过多的时间浪费在路上将是非常可惜的。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的区域，出租或出售都将十分容易。户型面积。单身人士没有必要购买大户型，从而令自己背上沉重的经济负担。现在市场上的小户型总价低、功能全，最受单身人士的青睐。对于刚刚踏入社会的年轻人来说，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些，另外贷款时应尽量选取较长的还款年限，这样在近期内还款压力较小，日后事业有了发展时还可以提前还款；对于单身人士而言，最重要的不是宽敞的客厅或像样的厨房，而是小巧的卧室兼工作室。社区及周边配套。年轻的单身人士，时间相当宝贵。快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因而社区之内或项目周边最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。满足这种客群的项目有：九九嘉园、东北亚财富中心。刚需型客群：拆迁家庭人群拆迁家庭一般在原有住房区域居住时间较长，在那里的生活便利程度要高于其他陌生区域。拆迁户虽然会因为旧房拆迁而得到一部分经济补偿，但旧房一般面积较小，所得到的经济补偿并不足以购买一套理想的住宅。关注点：拆迁家庭在新宅购买时主要考虑新居对原有生活的影响以及新宅价格，主要需关注以下几个方面：与原有生活区域的重叠性。拆迁户一般生活在相对老、旧的社区内，而且生活时间较长，对老宅已经形成了强烈的生活依赖性，所以新居一般不要距离原住地太远，以尽量不破坏原有的生活习惯为宜。对于户型面积的需求。满足这种客群的项目有：福聚华城、万嘉幸福里、北岸新城、金桥家园等。改善型客群：成熟家庭人群特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。关注点：此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性。住宅的地理位置。成熟家庭对于地理位置的挑剔程度较低，对于项目所处地点，只要交通便利即可。房屋功能成熟。家庭购房主要为改善居住条件，新宅的设计细节是他们最关注的。例如：卧室开间最好在3.5米以上；主卧面积最好在15平方米以上；起居室开间最好控制在4.2~4.5米之间，使用面积不应小于14平方米。起居室应有直接采光、自然通风，起居室内应尽量减少直接开向起居室内门的数量，且至少一侧的墙面直线长度不宜小于3米。注重项目品质。因为购房主要是为了改善居住环境，因此购房者对项目的品质最为重视。此外还需要较好的物业服务。满足这种客群的项目有：七号公馆、欧洲新城二期等。改善型客群：老年购房者人群特点：老年购房者一般对单套住宅的总价不太关注，住宅所处的位置、社区环境、医院以及物业服务情况是这部分消费者最看重的。关注点：老年购房者对于住宅本身只要居住便利即可，但是对物业和医疗、购物等周边配套要求较高。社区及住宅位置。老年人居住的社区通常位于发达城区中的偏僻处，一方面可以享受市区内全面的配套设施，老年人身体虚弱，社区周边最好具备生活、购物、休闲及医疗功能；另一方面老年购房者习惯安静的生活环境，闹市区的噪音及大量的人流会影响老年人的健康。社区环境。老年人体力不足，一般喜欢在社区内进行小运动量的健身活动，社区内不光要有这些健身设施的配置，还应该有一个比较优美的自然环境来满足老人对景观的要求，通常绿化率较高、园林景观、水景俱备的社区比较受欢迎。物业服务问题。老年社区内最受关注的问题就是物业服务问题，在这里物业服务不只是对公共部分进行维护和保养，更要深入住户中针对每一家的情况进行一对一点式服务，老人由于自身生理条件限制，许多家务无法从事，这些都要物业公司解决。有些社区为老人配备了紧急呼叫器，随时为居民服务，处理家中出现的突发情况，深受老年消费者青睐。住宅的细节问题。老年人住户对于住宅的细节问题考虑得比较多，首先是楼层，通常不高于整栋楼高的三分之一；其次是位置，一般不考虑金、银角位置；再次是采光，老年人要求居室，特别是卧室光照充足。满足这种客群的项目有：福聚华城、万嘉幸福里、新东方家园。投资型客群特点：投资客分为短期投资与长期投资两类，通常前者投资住宅，靠短期住宅价格波动赚取差价；后者多投资商业或写字楼，以出租形式获利。关注点：投资住宅通常在项目启动期内介入，以获得较低的成交价格，最理想的投资物业是中心景观区内、户型适中、楼层位于建筑物三分之一与二分之一间的部分。对于项目本身应考查的就比较多了，最主要的是位置，一个相对有发展的位置会使物业价值实现大幅提升，通常位置选择在市区边界或风景区内，未来有大规模建设的规划。满足这种客群的项目有：七号公馆、金水湾、欧洲新城。

3.2.3主要调研项目一览表项目名称户数(户)绿化率均价(元/㎡)容积率总栋数(栋)面积区间(㎡)主力户型(㎡)销售率商服售价(元/㎡)商服面积区间(㎡)七号公馆151837%46502.261967-2177570%650070-100金桥家园187653%37503.681566-16999、12015%未售150-200金桥壹品11235%3580起4180-144120105176150-200欧洲新城二期140036%41003.212540-1709075%600073-115九九家园100035%400021548-1237680%625070-100金水湾当期36042%43802.52650-1107580%630050-80新东方家园200035%33001.82870-1608675%500070-183幸福里100038%34702.541655-11455-8485%450050-60福聚华城当期40038%35801.89当期850-806580%420070-100北岸新城2.5万30%35801.3650140-8050-60454550-70

3.2.4总结供需关系据调研发现，七台河本市住宅年供应量约为1.5万套（不包含北岸新城），而本市需求量约为1.13万套。另外北岸新城供应量为2.5万套，今年将在马场兴建的棚改住宅有400-500栋，因此许多置业顾问也在本次调研中反应：本市住宅市场接近饱和。但经过我司细心调研了解到，饱和的只是地段住宅市场，我市还未有精装公寓出现，本案项目的推出，必将快速占领本市高端市场。价格分布调研发现七号公馆片区住宅价格较高，欧洲新城二期、金水湾等，价格均在4400元/㎡左右，其余桃山区项目均在3800元/㎡左右；茄子河项目因地理等原因，价格比较便宜，均价都在3400元/㎡左右。商服商服中只有金桥壹品、金桥家园的商服是一拖二，因此面积比较大，在150-200㎡左右，其余商服面积均在50-100㎡不等。价格方面，桃山区商服价格比较高，商服与住宅价格比都在1.44左右，而北岸新城与茄子河的商服与住宅价格比均在1.22左右。

3.3七台河商街市场本次以七台河繁华商业区桃山区的主力街道为调研目标，桃山区的商业主力街道有五条，作为七台河的重点区域，这五条商业街有着高密度的人流与车流，其经营品类众多，服装、百货、餐饮、娱乐等，商服的租金与售价也自然高于其他区域。七台河主力商业街道商服详细情况如下：3.3.1景丰街1、概况景丰街位于桃山区中轴南北走向，由于景丰建材市场坐落景丰街上，导致其景丰街与附属街多家建材商店的形成，此商业街经营建材家居类占整条街95%以上，以形成稳固的建材商业街。整条街商服的形式多数属于成熟住宅底商，街道两则有已经成熟的住宅楼，以建材为主项经营的景丰街，人群针对性购物，街道人流并不是很大。近几年建材行业的快速发展，本条街的租金年年看涨，出售商服的更是近乎没有。平均每户使用面积150m2左右，一层带二层的居多，年租金在七万到八万之间，此街二手商服出售的价格在9000元/M2左右。

2、小结由于景丰街景丰建材市场的多年经营，已经形成历史性，并在七台河市民心中形成了“买建材到景丰”的佳话，致使景丰街及附属街的商服都在经营此行业，而且年收入可观与稳定，商服的形式是成熟住宅的底商，并且此街仅有一家新开发的房地产项目，位置并不理想，导致建材商家求租需求量大，此街商服供应不足，租金与售价年见上涨，租金每年涨幅比在10%左右，售价每年涨幅比在5%到8%，经营商业业态的单一，整条街的商家90%以上租赁商服为主，致使出售的商服现处于有价无市。3.3.2大同街1、概况大同街位于桃山区中心横线东西走向，与两条主要街道十字交叉，东向与景丰街相交，西向与步行街相交，人流量与车流量相对其它主力街道要大。景丰建材市场影响着部分商服经营建材外，建材附属产品成了东向大同街商业的主项经营，家具、家居，都是以大型商场的经营形式出现，附属商家经营建材灯饰电料，西向受步行街影响多以服装百货、家用电器为主项经营，另大同街不乏多家银行与医院，配套相对完整。商服的形式多以住宅底商与独立商服为主，商服多以大面积居多平均面积300m2，年租金在十八万到二十五万之间，除大同街沿线外，大同街繁华路段内暂时未发现出售二手商服。2、小结由于步行街与景丰街两大商业街的影响，大同街东向与西向商业业态变的两极化，但商业配套相对完善，繁华路段没有新的房地产项目，致使大同街求租需求量大出租供应不足，多以大面积经营的大同街也注定了大商家的入驻，长年限的租金合同与相当高的回报使得业主只考虑出租未见出售意、愿。面积大、长年租用、年租金高、致使大同街的年租金涨幅比并不是很大，年租金涨幅在5-10%。3.2.3学府路1、概况学府路位于桃山繁华区北侧，主力街道北边线上，东至茄子河区车行的主要街道，街道两侧以住宅底商与办公楼为主，餐饮、宾馆、银行、诊所、政府机关办公楼、中学、小学，由于分布零散边街暂未形成稳固商圈，车流量大但人流量相对比小，商业氛围以餐饮为主营造，商服面积区间比较大从几十平米到几百平米，90%以上的商家是以租凭为主，相对比其他主力商业街道租金低，平均面积260m2年租金在七万到十万，不乏有业主出售7500-8500元/M2。2、小结学府路未形成稳固商圈，并且商家经营零散，经营对象以附近居民为主，经营单一，近年又有新的房地产项目开发，致使学府路两侧商服租金与售价相对其它主力街道商服低，年租金与售价涨幅并不大。

3.3.3山湖路1、概况山湖路位于桃山区主力街道的西侧，南北走向，北至新兴区，南向大商商业区，北段街道两侧商服多以住宅底商呈现，商业配套并不完整，通往新兴区车流量比较大，人流量小，没有形成商业氛围，仅有零售和餐饮，不乏有政府机关办公楼，90%商家租凭商服为主，使用的面积较小平均面积在80m2左右，年租金3-4万，出售价格6000-7000元/M2之间。南段大商商场黑天鹅家电的矗立，与步行商业街的咫尺相接，另紧邻大商地段明年预计开盘的东北亚财富中心，山湖路南段商业氛围浓重以形成稳固商圈。大商以统一管理，统一发展的商业模式，吸引了众多品牌商家，在本地成型稳固成熟巨大号召力的品牌百货商场。大商外的底商与内部商场都是商家自己持有统一管理，没有出售商服现象，此商场外商服以每天每平米5元的租金管理费收取，底商除一家银行外仅有十几家商服多以经营服装为主，面积从40m2-120m2。明年开盘销售的东北亚财富中心建筑面积60000m2的大型百货商场加高层住宅的综合商业体，其中1-6层为综合商场，商业用途与商业功能齐全，预计商场内设有大润发超市、服装、百货、娱乐、餐饮、电影院等，商业布局为一层二层超市、三层四层服装百货、五层六层娱乐餐饮，其中一二层超市以招商的形式引进，三四层对外销售，五六层开发商自己持有经营。预计开盘三四层商铺销售价格在30000元以上，高层住宅5000-6000元之间。2、小结山湖路南北两端商业差异化比较大，北端由于街道两侧没有成熟的住宅区，街道属于通往别区域的主线路，车流量大人流量小，商服多以老住宅楼底商为主，数量少，致使商业不成熟。南端商业地理位置好，紧邻步行街，加上两大商场的品牌号召力，总体来看山湖路南段以形成稳固商圈。明年预计开盘销售的东北亚财富中心占领有利地势开发，其以大型品牌商业的市场定位，出售的商铺的价位更是达到了三万元以上。

3.3.4步行街1、概况步行街位于七台河繁华商业区中心，南北走向。在七台河老百姓耳熟能详，购物服装百货必去的地方，其商业氛围商业功能齐全。各品牌大商家入驻，步行街两侧以大型商场、独立商服地下商业为主，周边已有成熟的住宅区并以达到其它区域人群休闲购物必去之地，经营商业品类齐全，服装、百货、电器、家居用品、娱乐、餐饮等，商服租金更是七台河贵高的，由于经营形式品类的不同，面积区间比较大，从几十平米的小商品商家到几千平米品牌大商家，租金更是远远高于其它主力街道。出售的更是近乎没有。2、小结每座城市的步行街都是能代表着这个城市的繁华，七台河步行街同样象征当地成熟的商业，高质量的商业服务，完整的商业配套，占据城市商业租金的制高点也是理所应当，高密度的人流与完整商业业态使得年涨幅租金比远高于其它主力街道，大型品牌商场与小型特色商店融合致使步行街的面积区间很大，租金与售价在远高其它的街道同时更是难以统计，同等面积步行街商服年租金要高于其它主力街道商服年租金50%左右，由于年租金回报较高且稳定，暂未有出售商服意愿业主。

3.3.5茄子河1、概况茄子河是七台河市东部发展战略的重点区域。茄子河区总面积97.16平方公里，总人口4.8万，农业人口2.2万。茄子河区地广人稀，因此其商业也极为不发达，商街大多以住宅底商，均服务于住宅项目。2、小结茄子河区主要以门市为主，经营品类为饭店、食杂店、彩票站等，主要建材商业街经营品类为涂料、五金、水暖、门业装潢材料等。虽然现状并不良好，但其发展潜力缺不可小视，几年来，在全市招商引资优惠政策的牵动下，以经济建设为中心，茄子河镇加大招商引资力度，现已成为七台河市贸易加工开发区的中心区，建成轻工批发市场，蔬菜批发市场，茄子河商贸城，建材批发市场等商业载体,总面积达15万平方米。调研中发现，茄子河因为建材市场的商家他们现在经营的状况都不很景气，所以对本项目的即将成立抱有投资观望的态度。

3.3.6总结主力街道商服示意表主力街道平均面积(m2)租金(元/m2/天)售价（元/m2）景丰街南端（建材市场）2001.6-1.88700-9000景丰街北端1201.2-1.48400-8700大同街3002.0-2.28800-9500学府路2600.9-1.17500-8000山湖路南端（大商底商）1005—山湖路北端800.8-1.06800-7000步行街300—10000-13000茄子河650.4-0.64000-6000桃山区是七台河市综合商业的集中区域，桃山区这五条主力商业街道，商服的商业形式多以住宅底商为主，不乏有独立门市与大型综合商场。商业集中区以步行街为中轴向四边延伸，与大商的紧邻致使人流大部分集中在桃山区的西南方向，其步行街、山湖路南端、大同街、商服的租金售价都要高于其它主力街道。景丰街是专项经营建材材料，近年来的住宅项目兴起对建材需求较大，商家经营良好，商服求租市场较大。学府路商服经营品类单一，商服多用于餐饮与办公，经营对象多以附近居民为主，租售市场大不。同属桃山区主力街道商业功能与商业配套的不同，致使商服租金与售价有所差异。茄子河区是七台河现阶段大力开发的区域，茄子河政府也加大了招商引资的力度，同时也加大了基础设施的建设，我司本次调研发现在本市招商引资优惠政策的牵动下，茄子河加大招商引资力度，现已成为七台河市贸易加工开发区的中心区，建成轻工批发市场，蔬菜批发市场，茄子河商贸城，建材批发市场等商业载体，总面积达15万平方米。但由于属于城市中新兴发展区域，商业氛围和租金售价还维持在比较低水平上，因为各项目的运营机制存在问题，所以才导致有些项目现处于停滞不前状态，甚至七台河人都闻所未闻，这个现象也是我们项目所要规避的风险因素之一。

第四部分本项目首次价格分析4.1市场价格定位逻辑思路框架图对手分析对手分析自身分析寻找切入点寻找切入点—入市基准价格价格定位思考价格定位思考过滤与配对过滤与配对市场共性化定价模式市场差异化定价模式核心价格定位核心价格定位具体房屋价格总体价格定位具体房屋价格总体价格定位

4.2总体价格定位4.2.1定价原则价格的高低是决定项目销售目标及利润水平的标准，制定合理的销售价格必须是慎重研究，以“销售快速化、目标最大化”为整体销售的策略导向，同时结合浑南市场年中大量放量的实际情况，及周边项目的销售情况，确定以“平价入市、快速出货、匀速提价、提高利润”的整体价格定位原则。4.2.2定位方法根据七台河市场目前的发展情况、一方面针对同类或类似产品的竞争，另一方面针对自身的产品特点。采取加权平均定价方法来解开价格定位，以保证准确的基准入市价格。加权平均定价法4.2.3具体操作—整体入市基准价格定位(均价)1、现阶段修正价格区间汇总确定类比项目近日来智为对项目周边市场部分项目进行统计调研，对以下几个重要项目进行深入研究，本表是调查中的几个重点楼盘；修正价格区间修正价格区间是研究本项目定价的基本条件，以下部分楼盘开盘较早，且都分期或分组团进行推售，动态价格变化较快，此表以项目各阶段价格等因素做为对比数据，准确计算现在的修正价格区间。

2、类比产品一次评估与加权类比产品一次评估加权（平均分）项目新东方家园幸福里欧洲新城二期景丰市场本案周边配套65794繁华程度65894临街状况658107交通65897人流量761085商铺户型76777展示面积657810市场影响778106商圈范围66997经营类别77879总分6457808666系数0.640.570.80.860.66类比产品一次评估加或减权（加减权分）项目新东方家园幸福里欧洲新城二期景丰市场本案加权评估-0.06-0.05-0.15-0.080.12加权因素由于商圈成熟度、周边建设程度、运营状况、产品效应等说明：类比项目的加权分是确定入市基准价格的关键所在，考虑到以上部分项目都早已入市销售等因素，因此加了未来放量规模、修正价格区间及整体品质等三个权重项，已确保基准价格的准确。确定修正加权系数及修正价格修正加权系数A、公式：修正系数（H）=基础评估平均分+加权评估加权分H=本案=0.66+0.12=0.78B、加权系数修正：新东方家园=H1=0.64-0.06=0.58幸福里=H2=0.57-0.05=0.52欧洲新城二期=H3=0.80-0.15=0.65景丰市场=H4=0.86-0.08=0.76修正价格公式B、修正过程P1P2P3P4合理入市基准价格（参考均价）结论：PX价格为权重系数测算工具计算出来的本项目楼合理入市的基准均价，以7368元/㎡为基准，确定具体项目价格。注：本次价格预判为市场初期调研，本项目最终的销售价格应根据积累客户等情况，进行下一轮的价格测评。正式销售前，会根据客户认筹情况对价格进行最后一轮的测评。本次定价仅为市场调研后的第一轮定价，仅供基础参考。第五部分总结宏观经济七台河是一个因煤炭而文明的工业城市，工业的强势发展后必定会进入一个瓶颈期，从各项经济数据表明，政府已经把重心放在从工业产业城市向第三产业城市转变上，才能控制整个城市GDP（地区生产总值）迅速下滑的趋势。但由于前些年的工业大力的发展，七台河人民的CPI（人均可支配收入）还维持在较高水平的，在加上七台河人口有92.7万人，老城区的整体搬迁和主城区的棚户改造，这些需求本项目家具建材市场都能满足。此外高的需求量势必会吸引很多投资者眼球，这也就是本项目把握生存的命脉，抓住投资客群的购买共性和风险点，就是我们如何打造本项目的基础点，这样本项目家具建材市场才会如日中天，加上政府已经把本项目列为重点招商引资项目，所谓称得上“天时、地利、人和”，本项目的入市势必会带动起一波投资发展的新浪潮。商品房住宅市场住宅方面，我司本次对茄子河、桃山区以及北岸新城在售以及未售项目进行全面的摸底调研，其中桃山区七号公馆附近项目价格较高，在4000-5000元/㎡之间，小区档次也较高，物业服务到位，理念在本市属于比较超前；而其余桃山区项目则采取比较普通的建设理念，正常销售；茄子河区，由于地理位置、商圈等原因，价格较低，在3500元/㎡左右；北岸新城，棚改重点项目，位置偏远，售价也较低，社区周边配套都没有完善。总体来讲本市在精装高档住宅方面还是一个空缺。因此在精装公寓方面，本项目有非常大的潜力与前景。商业市场就商业来讲，七台河整体商业情况，各种商业业态都集中在桃山区以步行街为中心点向外延伸，周边区域没有大型的商业体，一个区域的商业高持有量，在不同意义上也束缚了整个七台河市场的商业发展，例如茄子河区没有大型综合性市场，不能满足茄子河区百姓的业余生活娱乐需求，这样是商业人流导向都集中在主城区，交通出现拥堵状况，商业圈范围已经确定，商圈内的商服已经没有空闲，导致许多同种类但档次不同的商家或产品进驻不去，为七台河商业发展带来很大局限性。可以说本项目建立在茄子河区和桃山区的交汇处，地理位置的优势相当明显，一是我们建造一个新商圈的商业导向，二是截留茄子河区人消费的动线，加上本项目建材综合市场的规模性、专业性，和七台河市建材市场来讲没有专业的统一管理，统一运营的建材市场，现阶段只有景丰建材市场有一定影响力，然而景丰市场，存在脏乱差等现象，加上没有好的物流通道，使得本市人们在建材购买上，存在很大的不便。再加上，城市经济导向对第三产业的大力支持，和本项目的政府扶持，本项目不只是打造一个综合专业性的家具建材市场，而是创造一座城的兴起商圈，这样我们站在城市运营商的角色上，对这片热土进行改革创新势必会迎来美好的春天！

附表一商街调研明细表序号楼层品类品牌代理级别面积租金（万元/年）11-2橱柜欧派市级总代理2008.521-2木门TATA木门市级总代理2801031-2瓷砖诺贝尔瓷砖市级总代理3501341-2硅藻泥兰舍硅藻泥市级总代理1506.551吊顶美尔凯特吊顶市级总代理1406.561-2家居百年家居市级总代理180771-2家居优格无烟厨房市级总代理1406.581-2生态木彪骐大地生态木代销200791硅藻泥嘉佳美硅藻泥直销1206101五金德力电器直销1204.5111-2卫浴恒洁卫浴厂家直销2406.5121-3木门玥龙木门厂家直销3009131橱柜风田整体厨房市级总代理1044141水暖五金丰全水暖直销105自己持有151-2地板大自然地板市级总代理2008.5161地板、木门兔宝宝木门华璞地板市级总代理1003.5171橱柜圣雅橱柜市级总代理1003.5181灯饰欧普/欧司朗市级总代理84自己持有（70万）191-2橱柜衣柜萨博橱柜衣柜市级总代理2008201-2寝具、衣柜慕斯寝具索菲亚衣柜市级总代理90023211-2吊顶顶彩集成顶市级总代理1003.5221-2橱柜好太太整体橱柜市级总代理1406.5231-2推拉门博艺门业自主品牌1507.5241-2橱柜爱家整体橱柜自主品牌1957.8251-2橱柜美格尔橱柜自主品牌23011261-2卫浴、地板箭牌卫浴，圣象地板市级总代理100025270.5水暖东奇水暖自主品牌503.5280.5地板卡尔玛地板自主品牌1004.5290.5地板乐迈地板自主品牌954.5300.5墙纸新丝路无缝墙布市级总代理1205.5311门业大洋精品门业市级总代理1206321-2门业新斯路门业市级总代理1505330.5瓷砖格莱美音乐陶瓷市级总代理75015340.5石材美玉环保石材自主品牌271351门业蓝天精品门业自主品牌1005360.5卫浴尚高卫浴市级总代理60自己持有371-2管材中德管市级总代理1404381橱柜经典整体橱柜自主经营1204391-2瓷砖鹰牌陶瓷市级总代理3007401-2墙纸德泰墙纸市级总代理2006410.5门业隆迪玻璃门业自主经营2005420.5地板博闻塑胶地板市级总代理1003431-2门业圣堡罗门业市级总代理3007441-2瓷砖骏程陶瓷市级总代理2307451水暖红旗管自主品牌803461-2橱柜名优橱柜市级总代理2606471-2地板、木门楷楷木门市级总代理2008481洁具鸿发洁具市级总代理1003491-2办公家具航舰办公家具市级总代理1804.5501-2地板森工地板市级总代理1805511橱柜枫叶市级总代理802521洁具帝王市级总代理2009531推拉门沃德森推拉门市级总代理2007.5540.5五金李鼎装饰材料自主品牌502552橱柜韩雅橱柜市级总代理902561门业贵族生态门市级总代理27012571橱柜汇鑫橱柜自主品牌100自己持有581瓷砖意特陶陶瓷市级总代理1005591-2壁纸德国朗壁纸市级总代理25011601灯饰极光灯饰市级总代理300自己持有611-2门业宏伟装饰自主品牌2005.5621-2石材强龙人造石自主品牌2006631-2墙纸欧雅墙纸市级总代理1204641-2门业尚品本色木门市级总代理1806650.5-1吊顶派格森吊顶市级总代理2007.5661-2门业四海门业市级总代理2007.5671-2橱柜百威橱柜自主品牌1006681-2板材凯华装饰材料自主品牌30020691-2瓷砖柏戈斯陶瓷市级总代理25015700.5扣板鑫鹏扣板批发自主品牌1305710.5板材大王装饰材料自主品牌30015721-2板材隆丰装饰材料自主品牌350自己持有730.5吊顶蓝天吊顶欧亚吊顶自主品牌30018741-2板材红博装饰材料自主品牌300自己持有751-2吊顶、门王力防盗门自主品牌160自己持有760.5板材美凯龙装潢材料自主品牌250自己持有771-2地板、木门三峰木门，扬子地板市级总代理35020781-2扣板大地扣板市级总代理756790.5地板金色森林地板市级总代理756801-2地板、木门海尔兄弟地板，凯旋木门市级总代理1607811-2瓷砖卓远陶瓷市级总代理15010820.5瓷砖宏阳陶瓷市级总代理20010831-2瓷砖大将军陶瓷市级总代理20015841-2木门鑫迪家美木门市级总代理20013850.5板材、木门飞达装饰材料市级总代理30012861-2卫浴航标卫浴市级总代理25012871-2瓷砖宏宇陶瓷市级总代理32020881-2木门，壁纸华峰木门，威迈壁纸自主经营15010890.5扣板金杉扣板市级总代理2008901-2橱柜贝格尔橱柜市级总代理1507911卫浴浪鲸卫浴市级总代理1507921瓷砖冠珠陶瓷市级总代理603931门业樱花室内门市级总代理604942橱柜昊然橱柜市级总代理1206.5951-2瓷砖新润成陶瓷市级总代理20015961-2木门，衣柜展志天华木门衣柜市级总代理50020971-2木门方缘木门市级总代理1207981-2吊顶奥普吊顶市级总代理18012991-2墙纸沃莱菲墙纸市级总代理8071001-2瓷砖宏陶陶瓷市级总代理8071011门业金大门业市级总代理4041022墙纸瑞丰墙纸自主品牌8031031-2卫浴永成卫浴市级总代理806.51041-2墙纸典范壁纸总汇自主品牌8071051石材永利人造大理石自主品牌303.51061墙纸爱尚壁纸自主品牌5051071-2门业福达推拉门自主品牌8071081-2门业午阳推拉门自主品牌10071091-2门业青帝木门市级总代理907.51101-2卫浴晋宝洁具自主品牌907.51111瓷砖汇亚陶瓷市级总代理400自己持有1122地板生活家。地板市级总代理400自己持有1131墙纸花之语墙纸自主品牌252.51141五金万家五金装饰城自主品牌80自己持有1151门业天美居门业市级总代理40自己持有1161水暖五金国辉水暖建材自主品牌10051171橱柜、木门金铭橱柜金帝集成灶自主品牌10041182木门广东科达市级总代理20071191-3卫浴橱柜九牧心海伽蓝市级总代理360121201-2涂料多乐士市级总代理2006.51211-2卫浴法恩莎市级总代理200141221-2瓷砖威尔斯陶瓷市级总代理200自己持有1231-2卫浴中宇卫浴市级总代理125自己持有1241-2洁具香港米奇洁具市级总代理150自己持有1250.5五金永锋五金电动工具自主品牌40自己持有1261-2灯饰三雄极光市级总代理1008分店20071271-2灯饰松下、企一照明市级总代理30071281-2木门兄弟木门市级总代理10091291-2灯饰奥克士照明市级总代理20081301-2灯饰雷士照明市级总代理2007.51311-2灯饰富贵人家自主品牌40091321-2灯饰名流灯具自主品牌30071331-2灯饰朗能灯饰市级总代理20091341-2灯饰欧特朗照明市级总代理200121351-2涂料立邦漆市级总代理2005.51361-2石材富顺石材自主品牌6011371-2软包装罗维斯软包装饰自主品牌5011381-2石材福华大理石自主品牌401.31391-2铁艺广鑫白钢铁艺自主品牌601.21401-2石材艺海天然人造理石厂厂家直销901.61411-2石材金喜大理石厂厂家直销801.41421-2石材、橱柜巧太太橱柜理石厂家直销601.21431-2不锈钢台面盛达不锈钢台面厂家直销9021441-2不锈钢台面兴达不锈钢台面厂家直销601.41451-2石材九龙人造石厂家直销6011461-2石材顺夫人造大理石